メリットが失われたのに相場より高い賃料！｜教えて！不動産屋さん｜マンション・アパート その他

契約書に賃料と駐車料が別々に記載されていれば話は別ですが、 そうでない限りは、双方が協議して決定することになると思います。

お客様に不満があれば、解約もしくは賃料減額請求をすることも可能です。
詳細条件はわかりませんが、駐車料を１台１万円としましても合計６万円は減額されるのではないかと推測いたします。

おそらく、契約書にはお建物の賃貸借契約のみで、敷地の利用について触れていないように推察致します。
こうのような場合、お建物の無い（建てる予定もない）、敷地については 貸主側からのある程度の期間も設けて空きスペースの解約を申し入れることは可能です。

ただ、 貸主側のほうでもお建物と駐車スペースを含めた敷地を賃料22万円で 賃貸借契約を締結していると認識している場合、 借主と貸主で同意がなく 一方的な解約は、信義則に反するものと思います。
毅然とした態度で、貸主側と駐車スペースの返却には、 それ相応の賃料値引きが必要な旨、お話されてはいかがでしょうか？

相場価格の判定は、賃貸マンションであれば比較はしやすいのですが 貸家となりますと立地特性など個性があるので、相場判断は難しく 近隣と比較してお借りされている物件が、高い安いの判定は難しいと思います。

例えばですが、近隣不動産業者数件に聞いてみて現在お借りされている物件を 仮に貸し出したらいくらか聞いてみればある程度の判断材料にはなると思います。
最終的には貸主の判断になるでしょうし、お話合いにて借主様の希望金額に 近づけてもらえるようにするしか方法は無いと思います。
実際に古い建物で、借主様が出られて再募集して家賃が現状よりうんと下 がり 改装費用も多額にいるようでしたら、数万円さらに下げて交渉に応じることも なされるのではないでしょうか？

早期の解決お祈りいたします。