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資料室定期借家契約とは?短期賃貸契約書類や期間

お部屋探しをした際に、インターネット・情報誌・不動産屋さんの店頭広告などで「定期借家契約」とか、「定期借家」などの文字を目にしたことは無いかな?この法律は、平成12年3月に施行されたもので、部屋を借りる目的・理由によってはとても便利な法律でもあるのでここで勉強しておくと良いぞ!

 定期借家契約の特徴
定期借家契約施行前の賃貸借契約では、正当事由(貸主がその建物を自己使用する理由など)が存在しない限り、大家さんからの更新拒絶がしにくい契約であったが、定期借家契約では、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に契約が終了するのが「定期借家契約」です。
1. 契約で定めた期間の満了により、確実に賃貸借契約が終了する。
  募集の際大家さんが一定の賃貸借期間(1年未満の契約も可能)を定め、一般の賃貸契約とは異なり契約期間満了によって契約が終了し、退去(解約)することになります。
(貸主より契約期間満了日の6ヶ月〜1年の期間において借主に対して満了の通知を行うものとする。)
2. 双方合意による再契約をする事で、そのまま住み続けることは可能。
  定期借家契約には、更新はありません。そのまま住み続ける場合、大家さん・契約者の合意の元で敷金・礼金・仲介手数料など支払い、再契約する事で可能となります。大家さんは当然、立ち退き料と類するものを支払うことなく入居者に対し退去してもらうよう要求できます。(契約内容により例外も可)
3. 基本的に契約期間内の途中解約はできない。
  借りた側は、いったん契約したら期間中は必ず借り続けなければならないということが前提になっているので、期間内の途中解約は原則不可能となります。
定期借家契約の注意
居住用建物で床面積が200平方メートル未満のものは、転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情により、生活の本拠地として使用することが困難になったときは、契約を中途解除の申入れをすることができるとされています。
4. 公正証書等の書面により契約が必要。
  定期借家契約は、公証役場、公正証書等の形式によって契約をする事をおすすめします。また信用のおける不動産会社とのお付き合いがある場合はその会社の形式において、契約を締結するのも一つの方法でしょう。
5. 一般の賃貸物件より敷金・礼金・賃料など安く設定されている場合が多い。
  オーナーさんの事情(転勤・建替え取り壊しなど)・経営方針から、契約期間を決められているので、一般の賃貸物件よりも条件「期間的条件の自由が効かない」と考える借主も多いと予測されますので、周囲の相場よりも安く貸し出すケースが多い。
定期借家契約と一般的な賃貸契約の比較
 
定期借家契約
従来型の借家契約
1.契約方法
公正証書を含む契約書面による契約に限る
書面でも口頭でも可
2.更新の有無
期間満了により終了し、更新はない
正当事由がない限り更新
3.建物の賃貸借期間の上限
無制限
平成12年3月1日より前=20年間
平成12年3月1日以後=無制限
4.期間を1年未満とする建物の賃貸借の効力
期間を半年とする等、1年未満の契約も有効
特約により増額しないことができる
5.建物の賃借の増減
賃借の増減は特約があればその定めに従う
事情が変更すれば、貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。ただし、一定の期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う
6.中途解約の可否
床面積200m2未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借家人からは、特約がなくても法律により中途解約できる
(契約内容に例外あり)
中途解約に関する特約による

定期借家契約の	ポイント
平成11年改正借地借家法の施行前にされた建物賃貸借契約については、定期借家制度の規定は遡って適用はされません。また、施行前にされた、居住用の建物賃貸借については、定期借家契約に変更する事もできないようです。

定期借家契約はどのように終了するの?
定期借家では、上記に記載したように契約期間の満了により契約は終了します。ただし、賃貸人は期間が満了する6ヶ月から1年前までの間に、賃借人に対して、期間の満了により契約が終了することを通知しなければなりません。この通知が無い場合は、賃貸人は、期間が満了しても、賃借人に「出て行け」と主張することができないとされています。

ただし、その後賃貸人が通知した場合はその日から6カ月経過後に、賃借人に対して、契約の終了を主張することができるようになります。また、この賃借人の法定の中途解約権の規定よりも、賃借人にとって不利な特約は無効であるとされています。

※期間が一年未満である定期借家の場合には、賃貸人による通知は必要なく、その期間の満了により、契約が終了します。(契約時に通知しているという考え)
定期借家契約はこのような方にオススメ!
上記の説明の通り、定期借家契約は貸主の都合に合わせた期間、部屋を借りるわけですから、一般の賃貸物件とは違い、賃料・礼金なども安く設定されているのが一般的ですので、契約期間に問題がない方には割安で部屋を借りることが出来ます。

定期借家契約の例 ★在学期間だけ住みたい学生さん!★予め期間が決まっている転勤・長期出張の方
  ★一時的な療養・介護による仮住まい ★建替えによる一時的な仮住まい ・・・etc
定期借家契約のポイント
今までの借地借家法では立ち退きなどの問題から転勤などで2・3年の期間空家になっていた部屋も、定期借家制度を利用することで、立ち退きなどを考えずに気軽に安心して貸せることが可能になり、分譲マンション・一戸建てなどの比較的専有面積の広い賃貸物件が市場に多く出ることが期待できると考えられます。

また、借りる側も生活スタイル・状況によってバリエーション豊富な賃貸住宅が選べるようになるのではないでしょうか。
みんなで定期借家契約を勉強しよう!
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