納得できません！！ | 賃貸生活の語り場

解約予告2ヶ月の特約があり、さらに退居月の日割りはしない特約がついているのですね。
貸主の募集期間等をかんがみ、予告期間を特約で定めることは認められています。
特約が無い場合（法律上の原則・民法617条、618条）は「3ヶ月前の予告」ですから、これでも「借主に有利な特約」なんですよ。
ですから通知日から2か月分は日割りなしで賃料を払わねばなりません。

で、その通知日はいつになるか、ということですが。
意思表示は到達した日から効力が発生します（民法97条）。したがって「4/4に届いた」のが本当であれば4/4が通知日となります。
投函した3/31が通知日になるわけではありません。
郵送でのみ通知したのであれば3/31に投函したものがその日中に着くことはまずありませんから、4月に入ってから貸主に到達したことに間違いはないでしょう。
解除の意思表示は原則として（＝相手の同意がなければ）取り消すことができませんので、貸主の言っていることに法律上の誤りはありません。

でも交渉して相手の同意が得られれば、もちろん変更可能ですので、交渉してみてください。


貸主の私も反対の立場で同様の経験をしています。
滞納した人に対する解除通知を出し、記載した解除日（発信日と同じ）を基準に、滞納賃料・退居月の日割り賃料・損害賠償金（賃料相当分）を請求しました。
が、裁判のため弁護士にまわしたところ、
「発信日及び手紙に記載した解除日ではなく、相手への到達日が契約解除日になる」
と指摘を受け、請求額の内訳を全部計算しなおしました。

＞「発信日及び手紙に記載した解除日ではなく、相手への到達日が契約解除日になる」

知りませんでした。勉強になります。
早めの連絡プラス電話で連絡をしたほうがいいということですね。

　隔地者間の意思表示の到達に関する解釈はとおりすがりの家主さんの意見と同じです。
　一点異なるのは、２月前解除予告の点です。サラリーマンなどが賃貸借契約を結ぶ場合、転勤等の事情の際には２月前に異動がわかるような職場はまれでしょう。１月前予告が合理的であり、１月あれば賃貸人側も次の募集をかけるための期間としては十分保証されていると認定されます。
　このあたりは簡裁の判事さんも公務員ですから、ご自身がサラリーマンなど転勤を常況とする職業に就いている場合には、理解してくれると思います。
　私が傍聴した裁判例でも３月前予告、ひどいのになると賃借人からの解除にも６月前予告を課している契約がありましたが、いずれも否定され、認定されたのは１月分のみ、それでも何とか日割りでやってあげなさいと和解勧告があったものすらありました。
　契約内容はそのとおりかもしれませんが、司法判断にでれば、救済される余地はあるでしょう。もちろん契約の際にきちんとその点はつめる必要はありますが、むしろ賃貸人側が契約内容を見直す必要がありますまいか。お客様（賃借人）の立場にたって営業するのは、どのような商売でも一緒でしょう。
　解除の意思は、電話か何かでもきちんと伝えるべきでしたね。口頭でも解除の意思表示は伝わったことになります。
　任意の交渉で２月で落ち着いても、少額訴訟等に訴えた場合、１月で落としどころとなる和解や判決は期待できます。
　今後の参考にしてください。

法的にはとおりすがりの家主さんの言うとおりです。

多少、裏技的ではありますが、とおりすがりの家主のいう話は、
不動産に携わるものには、よく知られた話ですが、素人にはわ
からない話（このあたりは微妙ですが）です。
この点を利用して、そんな説明は受けていないということで、
消費者契約法の観点から、保護される可能性はあります。
慣習や地域性がありますので、市の消費者センターに相談して
みてはどうでしょうか？
いけそうなら、交渉の余地は出てきます。ただ、法的な話を持
ち出すとこじれる可能性がありますので、十分に準備して、そ
の覚悟をもって交渉ください。

単純に
ちあきさんの方も知らなかったとはいえ、非がありますので、
６月分の家賃を半額にまけてもらうのが落としどころではない
でしょうか。

ちなみに、解約通知は書面で行なうのが通例ですので、一番早
い手段はFAXで行い、電話で到達の確認をする方法です。
口頭では、一般的に解約通知にはなりません。

　もちろん後から争いになれば水掛け論にはなりますので、確かに現実的ではありませんが、それならば賃貸人側は解除の意思表示の方法まできちんと書面に記載すべきでしょうね。
　口頭では認められないというのは、ちょっと乱暴に切り捨てているような間がしますが、いかかでしょう。
　ちなみに言った言わないということで争いになれば、司法はどちらかといえば素人（賃借人）の味方になりますよ。玄人（賃貸人）は、転ばぬ先の杖を何本も用意しておくことに超したことはないでしょう。
　消費者保護は時代の流れです。抗うことはできないと思いますが、あくまでも私見です。

私が使った「一般的には、」という意味は、たいていの契約書には、解約に
関して「書面による通知」が記載されている場合が多いという意味です。

訂正させていただきます。
ご指摘のとおり、契約書に記載されていなければ、口頭でも可能だと思います。

法律は賃借人が住み続けることについては、非常に保護しますが、退去に関してはわりとほったらかしですよね。
3ヶ月前予告は解除権が留保されてる場合で、留保されてなければ契約満了までお互い原則解約できませんものね。
しかも更新しない意思表示は借主も6ヶ月前にしなければならないし（この条項は見て驚いた）。
この前借地借家法作ったときかこの前の改正でもう少しどうにか考えてほしかった部分です。

小額で訴えたらおっしゃるとおりの和解勧告がでる可能性は確かにありますね。
ただ、法律上は貸主側に分がありますので、判事さんのアタリハズレ次第でしょうか。
また、貸主が本訴移行や控訴をすると借主は少々つらくなるかもです。


交渉上は下手に出て、1ヶ月予告が多いことを強調しつつ日割りなし部分を負けてもらうのが得策と思います。

　賃借人が少額訴訟を申し立てて、賃貸人が被告となったときには、期日には判事から被告に対して、少額訴訟を選択するか通常訴訟を選択するかセレクションを求めます。
　賃貸人もよほどのことがない限り、少額訴訟を選択するようですが、少額訴訟を選択すると控訴は認められません。異議の申し立てがあるだけですが、これも簡裁で審理されます。
　とおりすがりの家主さんのお考えは違うのかもしれませんが、仮に簡裁の通常訴訟を選択したとしても、たかだか数万円のことで弁護士まで立てて控訴することは経済的ではありませんね。
　よほど腹に据えかねるか、判決に承伏できない場合でしょうが、控訴したからといって被告賃貸人に有利な判決が期待できるかどうかわかりませんね。
　少額訴訟は賃借人の味方だと思いますが、やっぱりどうしようもない賃借人もいますからその場合には合理的な判断はされますよ。
　借り主サイドの私としては、納得できない請求を受けたり、賃貸人や管理や仲介をする宅建業者からちょっとどうかなという説得をされたときには、迷わず司法の助けを求めるべきであると考えてますし、それは法治国家日本に住む人間として当然の権利であると考えてます。
　任意の交渉で帰結した内容と裁判所の判断が異なることが多いのはなぜか。
　賃貸人側も今一度、法律やガイドラインに真摯に向き合うことが簡要であると思ってます。

少額訴訟に控訴がないのは承知しております。
で、「本訴以降」を先に持ってきたんですが、紛らわしい書き方でしたね。すいません。

少し勉強した家主なら、訴えられたときにとりあえず本訴移行にするのはセオリーといっていいでしょう。
少額で出るおとしどころは、だいたいわかっていますので、裁判になるまでに譲ります。
貸主にとって、それでも争う価値があるケースならば本訴でないと意味がありません。
まぁ、残念ながらそこまで意識のある貸主は少数派ですけれど。

戦う借り主> 　少額訴訟は賃借人の味方

率直に言って貸主の私もそのとおりだと思います。
本訴移行しても、第1回目の口頭弁論にいきなり司法委員が来てたり、簡裁は和解を強く意識します。
その背景には、貸し借り双方の法律意識の低さがあると思います。
ただ、少額よりも本訴、簡裁よりも地裁の方が、法律というものをシビアに捉えていく傾向はあると思います。
簡裁で第1回口頭弁論の冒頭、審理も始まってないのにいきなり「どこまでなら譲れますか」と聞かれたのには参りました(^^ゞ
審理した後なら、いいんですけどね……。

戦う借り主> 　賃貸人側も今一度、法律やガイドラインに真摯に向き合うことが簡要であると思ってます。

そのとおりです。ですからこそ、法律に沿った回答をまずしました。

戦う借り主> 　任意の交渉で帰結した内容と裁判所の判断が異なることが多いのはなぜか。

戦う借主さんの想定したのと全く逆のケースも数多い――賃借人側のゴネ得を許容するケースもまた数多いことを申し添えておきます。
ま、うちの場合はハウスクリーニングの特約があるだけで、あとはガイドラインどおりですからそのせいもありますが。
退居立会いにはガイドラインを必ず持って行くようにしてます。
なんでもかんでも戻ると誤解する人が増えましたので。ガイドライン通りの事を話しても、現物見せないと信用してくれないし。「TVで言ってた」は堪忍してほしい……。
でも同業者にもっと勉強してほしいと思う気持ちは、戦う借主さんと同じです。