重要事項説明 | 賃貸生活の語り場

　群馬県人さんがきっとすばらしいレスをくれると思います。
　業界人さん達の反論も楽しみです。
　法律と実務どちらが優先されるのでしょう

法律的には違反なのかもですが
暗黙の了解ってやつですよね・・・。
たとえば北海道の人が沖縄の物件借りるのに
沖縄まで何回も出向いて契約できるかといったように
どんな世界にも臨機応変ということは大切なのかと・・・。
トラブル避けるには法律どうりに行うのが万全でしょうけど。
あなたもそんな発言されるのでしたら郵送でなくどこまでも
出向きますのできちんと契約してくださいと言ってみては？
業者によってはお客さんのこと考えて郵送契約にしてる場合もあるので
全てが法律どうりにて形でしたら代筆や代理などの契約なんか
ありえないってなっちゃいますよね？
なんでもマニュアルどうりにはいかないってことですかね。

法律的には違反なのかもですが
暗黙の了解ってやつですよね・・・。
＞そうなんですか。
果たして今回のケースが違反なのか私には断定できませんが、これが
違反であり例え軽微な違反でも個人が行う違反とは異なり企業それも
業界では大手と言われている企業が行っていることが問題ではないか
と思い投稿した次第ですが、これが暗黙の了解ということで片付け
られるのであれば不動産業界全てがグレーであるとしかいいようが
ないですね。
実務やお客様を考えた場合は、今回のようなやり方は正当かも知れま
せんが、全ての実務は法律に従って行われるのが正当であると思って
います。個々の考え方や日常を考えた場合では批判等はあるかも知れ
ませんが、決して違反をしている者や会社が擁護されるのは間違って
いると思います。

とりあえず今回の重説の郵送が違反であった場合はこの大手のみの間違いで
あった事を祈るだけです。。。

日本は法治国家ですから、日本国民として生活する以上法律を遵守しなければならないことは、言うまでもありません。臨機応変なのもいいですが、それはあくまで法を犯さない範囲のことであり、「臨機応変」という名のもとに法律違反をしていいということには、当然ならないですよね。

法で定められた手続きを省略しているのは「客の便宜をはかって」みたいな事を言ってますが、ホンネとしては貸す側がその方が面倒な手間が省けるからではないでしょうか。

今回のKAZさんの不動産屋についてですが、宅建業法に抵触していることは当たり前なので議論するまでもないでしょう。KAZさんのケースでも、取引主任者証の免許権者(都道府県知事など)宛て、関連団体などに苦情の申し立てはできると思います。

次に消費者から苦情があった、という時点で直ちに不動産屋に罰則が課せられるかどうかですが、その際にはKAZさんが、それによってどのような損害(金額)を受けたのか、根拠を求められる場合があるそうです。
例えば、賃貸の申し込みをキャンセルした場合に不動産屋が預かり金を返そうとしない、といった場合には損害額を具体的に提示しやすいのですが、今回のKAZさんのお話の範囲では、損害根拠を提示するのは困難ではないかと、私は思います。

このサイトでレスをされる「貸す」側のご意見を聞いてますと、悪意があるのではなく、単に無知なだけかもしれない、と思えるものも見受けられます。なので、KAZさんの不動産屋も重要事項の説明が法で定められていることをよく理解していないだけかもしれませんし、「客の便宜をはかって」と客の意見も聞かず勝手に思いこんでいることも想定できます。

なのでまず、「重説」の説明を受けたい旨、不動産に伝えてみてはどうでしょうか。
どの業界でもそうですが、大手といっても、そこで働く全員が一流とは限りません。

そもそもの疑問なのですが、不動産取り引きの際に取り引き主任者が免許を提示して客に重要事項説明をする、という簡単なことが、なぜ出来ないのでしょうかね。

　結局、法律問題や司法が絡んでくると、いわゆる宅建業者の主張の
法的な正当性が薄らいでくるからでしょう。
だから、現場で解決する。司法までいかないのが努めだなんていう
おかしげな解釈が生まれるのでしょう。
司法的、法的なかきこみを毛嫌いするきらいのある専門家もいるようですが
笑止ですね。そんな業界の人はこんな書き込みを荒らしだと批判されるのでしょうが、
宅建業者の主張に法的な執行力なんてないですね。あくまでも法律解釈こそ、
究極の紛争解決法でしょうね。
　法律だけじゃ解決しない。という主張をされる業界の方の解決法は、結局
素人の賃借人を現場で泣かしているだけでしょう。冷たい、冷たい。
絶対にお近づきになりたくないようなカキコされる業界の人もいますね。
　いつまでこんな状況が続くことやら、賃借人はお客様です。お客様に対して
えらそうな態度を取っているのは、一部の悪徳医と不動産業界くらいじゃないかな。
変な商習慣であり、変な業界ですね。
　

群馬県民> 日本は法治国家ですから、日本国民として生活する以上法律を遵守しなければならないことは、言うまでもありません。臨機応変なのもいいですが、それはあくまで法を犯さない範囲のことであり、「臨機応変」という名のもとに法律違反をしていいということには、当然ならないですよね。
その通りですね。

群馬県民> 法で定められた手続きを省略しているのは「客の便宜をはかって」みたいな事を言ってますが、ホンネとしては貸す側がその方が面倒な手間が省けるからではないでしょうか。
そういうことで省いているところは多いと思われます。

群馬県民> 今回のKAZさんの不動産屋についてですが、宅建業法に抵触していることは当たり前なので議論するまでもないでしょう。KAZさんのケースでも、取引主任者証の免許権者(都道府県知事など)宛て、関連団体などに苦情の申し立てはできると思います。
申し立てできます。

群馬県民> このサイトでレスをされる「貸す」側のご意見を聞いてますと、悪意があるのではなく、単に無知なだけかもしれない、と思えるものも見受けられます。なので、KAZさんの不動産屋も重要事項の説明が法で定められていることをよく理解していないだけかもしれませんし、「客の便宜をはかって」と客の意見も聞かず勝手に思いこんでいることも想定できます。
勝手に思っているか業務を省いているのでしょう。重説を宅建主任者が行うことを理解できないので
あれば不動産業を行う資格自体ないでしょう。

群馬県民> なのでまず、「重説」の説明を受けたい旨、不動産に伝えてみてはどうでしょうか。
群馬県民> どの業界でもそうですが、大手といっても、そこで働く全員が一流とは限りません。
私もそう思います。

群馬県民> そもそもの疑問なのですが、不動産取り引きの際に取り引き主任者が免許を提示して客に重要事項説明をする、という簡単なことが、なぜ出来ないのでしょうかね。
なぜか？多分取り締まりするべき人がしないからでは？分かってて説明を省くことも
いけませんけど。

で、群馬県民さんにご質問。
前回の結末の大家さんとあなたについての賃貸契約は有効だった
のですか？無効だったのですか？一応、念を押しておきますが、
重要事項説明がないと大家さんとあなたの契約は成立しなかった
のですか？

ある人> 　結局、法律問題や司法が絡んでくると、いわゆる宅建業者の主張の
ある人> 法的な正当性が薄らいでくるからでしょう。
ある人> だから、現場で解決する。司法までいかないのが努めだなんていう
ある人> おかしげな解釈が生まれるのでしょう。
ある人> 司法的、法的なかきこみを毛嫌いするきらいのある専門家もいるようですが
ある人> 笑止ですね。そんな業界の人はこんな書き込みを荒らしだと批判されるのでしょうが、
ある人> 宅建業者の主張に法的な執行力なんてないですね。あくまでも法律解釈こそ、
ある人> 究極の紛争解決法でしょうね。
ある人> 　法律だけじゃ解決しない。という主張をされる業界の方の解決法は、結局
ある人> 素人の賃借人を現場で泣かしているだけでしょう。冷たい、冷たい。
ある人> 絶対にお近づきになりたくないようなカキコされる業界の人もいますね。
ある人> 　いつまでこんな状況が続くことやら、賃借人はお客様です。お客様に対して
ある人> えらそうな態度を取っているのは、一部の悪徳医と不動産業界くらいじゃないかな。
ある人> 変な商習慣であり、変な業界ですね。
あのぅ。相談者の多くは法的よりも現場での解決を願っている人も
多いように思えます。それにえらそうな態度を取っているのは、
一部の悪徳医と不動産業界くらいと限定されてますが、それ以外にも
えらそうな人は多いと思いますしちょっと視野が狭いのでは？
その人たちに限って恨みでも？
で、あなたは法律に定めてあるものは罰則あるなし限らず間違ったこと
を今まで1度もなかったのですか？

司法書士の卵さんという方が以前書き込みされていましたが（衝突
もありました）が、視野は広く偏った意見での書き込みもなかった
ように思えます。そういう人が現れないのが残念です。

是非、これからは”法”による解決策を書き込みしてあげて
下さい。あなたの言い分だとすべて解決できるように思えます。

最近、司法書士の卵さんが書き込みせず宣言をしてちょっと
物足りないように思います。また、書き込みは義務ではないし
視野の狭い人も増えてきたことで２ちゃんねる化してきたし
仕事も責任と量が増えてきますのでもう書き込みしません。
今までありがとうございました。

業界の方も書き込みされている大家さんや関連の方、
信念があれば現場での相談にも変わらず書き込みしてあげて
下さい。

ある人> 　

　ホンホンさんまでが書き込みをしなくなるというのは大きな損失です。
がっかりする人も多いでしょう。便所の落書きのような品性下劣な
書き込みばかりになるようでは困りますがまだまだ大丈夫でしょう。
品位は保たれていると思います。
　いろいろな考え方があるのですから気に病むことないのでは
　少々大家よりの考え方に反発する借り主がいるのはある意味当然ですね。
　公平公正の観点からソフトに優しく書き込みされているのはすばらしいと
思ってます。
　頑張って下さい。

ホンホン> 前回の結末の大家さんとあなたについての賃貸契約は有効だった
ホンホン> のですか？無効だったのですか？一応、念を押しておきますが、
ホンホン> 重要事項説明がないと大家さんとあなたの契約は成立しなかった
ホンホン> のですか？

よく読んでいただきたいのですが、私と大家との間に取り引きは
ありませんでした。

現場では企業(不動産屋)対個人(客)という圧倒的に客に不利な
状況で取り引きが行われています。また、客の無知につけこむ
不動産屋がいるのも確かなことです。このような状況で客側が
自分を守るために持ちうる対抗手段といったら、法律しかないの
ではないでしょうか。

このサイトは貸す側の利害に反する発言を、閉め出すところ
ですか。

一応今日まで書き込みするとしましょう。

群馬県民> よく読んでいただきたいのですが、私と大家との間に取り引きは
群馬県民> ありませんでした。
契約書が送られた時点（厳密に言うと大家さんからこの人なら入居
しても構わないと発した点）で大家さんからの了承はあったかと思
います。また、要求金額全額を振込んだことによる行為は？
一応引っかかっているもので。前回はちょっと不愉快な書き込みに
感じましたし。

群馬県民> 現場では企業(不動産屋)対個人(客)という圧倒的に客に不利な
群馬県民> 状況で取り引きが行われています。また、客の無知につけこむ
群馬県民> 不動産屋がいるのも確かなことです。このような状況で客側が
群馬県民> 自分を守るために持ちうる対抗手段といったら、法律しかないの
群馬県民> ではないでしょうか。
そういう風に取れます？前回の相談でもあなたに対して解決策はこうで
ないかと書き込みし、全く違いますよという書き込みでもなかったし
今回も賛成するところは多いです。また、そもそもここは相談の
場であり非難が行われることも本当は意図しないところだと思います。

以前にも書き込みしたことがありますが、法律・現場・素人が
意見し相談者が自分の意思で行動できる参考になることが重要で
間違っているとかじゃないと私は思っています。また、企業対
個人だけじゃなく個人対個人の相談もありますし。

でも、私の偏見かもしれませんが、ある程度法律に詳しい方は
貸主に非があることは多く書き込みされるが反対の時は書き込み
自体少ないような気がします。

どうであれ相談者が色んな視点から考えることができる状態
はどうなのですか？法で解決したとしても心はお互いに解決
できないこともあるのでは？（どちらも納得できなければ
頼らざるを得ないけども）

ここでも一応、今日までとして（いつまでもできないし区切りを
付けておきたいと）。
で、２ちゃんねる化の「化」とは下品な書き込み自体ではなく
相手を非難する気持ちの問題だと思います。すべての不動産関係者
ではなくてもやはり気持ちの良いものではないし、ソフトな
感じも受けませんし。
また、ご存知の通り法がすべてとは思ってません。どちら側という
考え自体あまり考えたくないし、おかしい業者はいなくなって
も良いと思っている（利益と考えれば業者が減ってくれた方が
個人的には良いし）し、不動産関係の間でもおかしいことはおかし
いという意見だってあるし（あえてしないときもあるが）
考えを偏って書き込みしていないつもりでした。
最初はやはり自分でも業界にどっぷり浸かっていたと思います。
また、色々な人へ書き込み・批判・反論・謝辞があり間違いなども
多くあったと思います。また、ちょっとした書き込みだけで
気が楽になったという人もいて解決に至らなくても良かったと
思うこともありました。
ただ、残念なのは良くも悪くも卵の殻が取れてこのサイトに
書き込みされることがなくなったことと批判による不動産関係
の書き込みが少なくなったことかな。
正しいとこはやはり正しい。でも、相手方に間違っていても
（貸主、不動産会社・管理会社・借主共に）意見が通ることも
あるしどれが一番相談者にとって良いと言うことは誰が言えよう
か。その辺を勘違いされている方も結構いるのでは？相談を
受ける側が。
あくまでも考え行動するのは相談者本人です。間違った意見で
救われなかった方もいるかもしれない。でも、間違った意見で
救われた人もいなかったとは言い切れない。
私が言いたいのはそこで批判より私はこのように解決の糸口
を見つけて欲しくて書き込みすると思って欲しい。

また、個人的にはメジャーな宅建主任者が欧米のように難しい
試験で中々取れるものでなくなっても良いと考えます。
ガイドラインができたように消費者が声を上げるのが不動産
業界を変えることの近道に思えます。やはり同じ業界内では
でる釘は打たれるだろうし、政治まで絡むことではないかと
思います。ずるい人間なのでそこまでしません。

最後に
特に幻滅したりしょぼくれたりして書き込みしませんという
ことではなく諸々考えて宣言した方が区切りつけ易いかな
と思ってです。
これで本当に最後にしたいと思います。
ご意見があっても書き込みしないと思いますがどうもありが
とうございました。

追伸：新米さん、現場どうですか？上昇気流なことを祈って
ますよ。

群馬県民> よく読んでいただきたいのですが、私と大家との間に取り引きは
群馬県民> ありませんでした。
群馬県民>
群馬県民> 現場では企業(不動産屋)対個人(客)という圧倒的に客に不利な
群馬県民> 状況で取り引きが行われています。

あの、じゃあ、取引の大家は当事者じゃないんでしょうか？？？？？

とおりすがりの家主> あの、じゃあ、取引の大家は当事者じゃないんでしょうか？？？？？

私が取引きしたのは不動産屋です。

書類に記してあったお金の振込先も、不動産屋名義です。

お金の振込み締め切り日(「契約日」はその後日)が不動産屋より
指定されていたので支払いましたが、この行為について県の
宅建協会の方の見解は、「振込み日が指定されていたから
金を振り込んだだけじゃん。契約成立とは関係ないよ」との
事でした。

群馬県民> 私が取引きしたのは不動産屋です。
であるならば仲介というものは成立しないのでしょうか？家主から直接返事がないと賃貸は成立しないのでしょうか？不動産屋は家主の代わりに案内・返事や交渉の橋渡しではないのでしょうか？交渉して借主の要望を聞き入れて希望者に不動産屋を通して返事をしても成立しないのですね。直接言ってないから？

群馬県民> 書類に記してあったお金の振込先も、不動産屋名義です。
厳密に言えば費用を家主と不動産屋と別々に振込んでも良いですが、大家の代わりに受け取っている。代わりと言うのは代理で受け取っているという意味です。別々に振込んで振込料別々にかけて欲しいのでしょうか？

見ていると代理も仲介も成立しないらしい。案内や交渉や契約時に一緒にいないといけないのだろうか？大家が不動産屋に与えている権限（代わりに行うこと）はあなたに関係ありません。

一般的に判押す前に不動産屋に契約金を預かってもらっても印鑑や家主と希望者が直接話しをしなければ貸しても良いという意思は覆っても良いのだろうか？意味分かりません。

群馬県民> お金の振込み締め切り日(「契約日」はその後日)が不動産屋より
群馬県民> 指定されていたので支払いましたが、この行為について県の
群馬県民> 宅建協会の方の見解は、「振込み日が指定されていたから
群馬県民> 金を振り込んだだけじゃん。契約成立とは関係ないよ」との
群馬県民> 事でした。
群馬の宅建協会？仲介の意味分かっているのでしょうか？仲介料と契約金合わせて振込んでも契約金は家主の代わりに預かっているに過ぎないことが分からないのでしょう。法律上家主の代わりに不動産屋が仲介でお願いしているのに振込みに関しては希望者の代わりに不動産屋が契約金を預かり家主に契約金が振込まれたり届かなかったりすると希望者は契約履行の一部を果たしていないことになるのでしょうか？
意味分からん。

群馬県民さんは今のところ住みたい。けれど自身の都合によりできるだけ意思を延ばして様子をみていた。やっぱり今の住居に住んだ方が得策だと思った。悪いと思い少しくらいは払っても良いと思っていたのに不動産屋が重要事項説明をしなかったから家主とはやり取りがないので全額払えと言った。今まで法的根拠はと散々聞いておきながら自分は聞いた見解だという。見解は見方であって根拠ではないことが分からないのだろうか。悪いと思った分はあなたなりで家主に支払っても良いと思っているとは思ったが実は違った。金が惜しいだけのように見受けられる。また、宅建協会なり弁護士に相談したとしても自分の都合の良いことしか話していない可能性も十分考えられる。素直に自分も振り回して悪かったと思ったらどうでしょう？

司法に携わっていた者> であるならば仲介というものは成立しないのでしょうか？家主から直接返事がないと賃貸は成立しないのでしょうか？不動産屋は家主の代わりに案内・返事や交渉の橋渡しではないのでしょうか？交渉して借主の要望を聞き入れて希望者に不動産屋を通して返事をしても成立しないのですね。直接言ってないから？

いいですか。取り引きの際に「A名義」に振り込んだお金の返金を
請求する場合は「A」に対してしなければなりませんね。
それ以外の人に請求することは当然できません。

司法に携わっていた者> 厳密に言えば費用を家主と不動産屋と別々に振込んでも良いですが、大家の代わりに受け取っている。代わりと言うのは代理で受け取っているという意味です。別々に振込んで振込料別々にかけて欲しいのでしょうか？

というか、それなら別々に払ってもいいのでは？だれが嫌だといったのですか？

司法に携わっていた者> 見ていると代理も仲介も成立しないらしい。案内や交渉や契約時に一緒にいないといけないのだろうか？
大家が不動産屋に与えている権限（代わりに行うこと）はあなたに関係ありません。

そう。それだからこそ、不動産屋の責任は重大だと思います
。そう簡単に法律に抵触してもらっては困りますね。
「忙しいから」、「その方が楽だから」という理由で
法律違反を正当化しようとしたり、消費者の無知に付け込むような
行為は許されませんよ。


司法に携わっていた者> 一般的に判押す前に不動産屋に契約金を預かってもらっても印鑑や家主と希望者が直接話しをしなければ貸しても良いという意思は覆っても良いのだろうか？意味分かりません。

私にも、あなたのこの文の意味がわかりません。


司法に携わっていた者> 群馬の宅建協会？仲介の意味分かっているのでしょうか？仲介料と契約金合わせて振込んでも契約金は家主の代わりに預かっているに過ぎないことが分からないのでしょう。法律上家主の代わりに不動産屋が仲介でお願いしているのに振込みに関しては希望者の代わりに不動産屋が契約金を預かり家主に契約金が振込まれたり届かなかったりすると希望者は契約履行の一部を果たしていないことになるのでしょうか？
司法に携わっていた者> 意味分からん。

どなたかが以前、以下のサイトを紹介されてましたが(http://www.pref.osaka.jp/kensin/sido/chotto_chintai.html)、
現在の不動産取り引きには、一定の手順がありますよね。
このなかでも特に、重説は宅建業法で定められている
じゃないですか。なぜやらないんですか？
ルールを守った上で不動産屋が説明したなら、その後に
振込んだお金は消費者側の受諾とみれるのでしょうが、
やることをやらずに「振り込んだ」という部分だけ
切り取って、「はい、契約一丁あがり。もうお金は返しませんよ
〜」みたいな解釈は、多くの消費者は認めないでしょうね。


司法に携わっていた者> 群馬県民さんは今のところ住みたい。けれど自身の都合によりできるだけ意思を延ばして様子をみていた。やっぱり今の住居に住んだ方が得策だと思った。悪いと思い少しくらいは払っても良いと思っていたのに不動産屋が重要事項説明をしなかったから家主とはやり取りがないので全額払えと言った。今まで法的根拠はと散々聞いておきながら自分は聞いた見解だという。見解は見方であって根拠ではないことが分からないのだろうか。悪いと思った分はあなたなりで家主に支払っても良いと思っているとは思ったが実は違った。金が惜しいだけのように見受けられる。また、宅建協会なり弁護士に相談したとしても自分の都合の良いことしか話していない可能性も十分考えられる。素直に自分も振り回して悪かったと思ったらどうでしょう？

この辺はもう、あなたの想像のオンパレードですので、
私の方から特にいうことはありませんねえ。
宅建協会の見解は紹介しただけで別に根拠にしているとは言って
ませんよ。また私に非がないとは、これっぽちも思っておりませんが
主旨とは関係ないから具体的に述べてないだけです。
また、「誰に非があるか」、という問題と「不動産屋が
客に返金するべきお金を返金しない」という問題は全く別の
領域のことです。
それともうひとつ余談ではありますが、あなたは思考過程に想像が多すぎます。
自己完結的に「意味が分からない」方向に
考えを進めてますね。それでは意味が分からないでしょう。
まあ過去形だからいいですが、司法関係の方はもう少し
明快な文章をかかれるものと思ってましたが。。。
これだけ想像力が豊かなら司法より小説家が向いてるんじゃないですか。

何度でもいいますが、重要事項説明くらい何故できない
のでしょうか？

群馬県民さんのおっしゃること大体わかりますよ。
被害者は、群馬県民さんと、大家さんでしょうね。
私が大家なら、法律に沿った契約手続きをしない管理会社を切ります。

まぁ、つきあいもあるでしょうから、きれなかったんでしょうね。
もし大家さんに、群馬県民さんからの返事を待つ保留されてる期間、
ほかの入居者を探せなかったせいで損害が発生していたとすれば、
群馬県民さんが契約するだろうと「勝手に」（あえて勝手にと書きます）
判断し、もし、契約しなかった場合の違約金はとれますから。と勝手に大家に説明し、
大家の物件を募集対象からはずした管理会社でしょうね。

１０割賃貸人、管理会社の味方と思われる（主観ですが）、
業界人さんのカキコがありませんね。
抗弁のしようがないのかな。
キリキリと法律論で展開されれば、ぐうの音も出ないのでしょう。
法律論では、司法書士の卵さんに全くかなわなかったのは、素人である
私がみても明らかでした。卵さんがいなくなってほっとしておられるでしょう。
でも、所詮は賃借人からみれば、厳しく怖い管理会社の社員の言い分です。
恐ろしい、恐ろしい。
そんな現場の解決法とやらをうかがいたいものですが・・・
群馬県民さんのカキコには言いたいことがあるんじゃないですか？
そんな私のカキコは、品位のない荒らしでしょうか？
それならそれで結構ですが、もしよろしければ
反論お待ちしてます。

　いえいえ　ホンホンさんにたてつくつもりは毛頭ありません。
　お気を悪くされてしまったのなら、謝ります。
　また、気分が変わればカキコされてくださいね。

郵送での説明に限るとグレーゾーン（黒には近いが）ではないかと。説明の意義を考えると、「熟読の上、疑問点があれば指摘を」ぐらいの手紙は最低限いるんじゃないかと思います。
KAZさんの場合は主任者証の提示がないのでアウトじゃないかと思います。

３５条　宅建業者は、取引の相手方に対して、契約の成立前に、取引上
重要である以下の１２項目について、取引主任者をして書面を交付する
形式で説明させなければならない。

なにがなんでも対面でないと不可とまではいえなさそうですね。
将来的には郵送+ＴＶ電話とかもありそうです。

罰則……。ご指摘の65条以外には私も思いつきません。

いくつかの書き込みから引用しておりますので、趣旨がわかりにくくなってしまったらごめんなさい。

群馬県民> とおりすがりの家主> あの、じゃあ、取引の大家は当事者じゃないんでしょうか？？？？？
群馬県民> 私が取引きしたのは不動産屋です。

群馬県民＞現場では企業(不動産屋)対個人(客)という圧倒的に客に不利な
状況で取り引きが行われています。

現場で行われている取引は契約で申しますと、賃貸借契約と媒介契約の二つですね。
仲介業者が介在する場合に、不動産屋(仲介業者）が取引（媒介契約）の当事者であることは否定してませんよ。
なぜ貸主が取引（賃貸借契約）の当事者でないかをお聞きしているのです。
あなたの書き方では貸主が取引（賃貸借契約）の当事者でないように受け取れましたので。
また、賃貸借契約と媒介契約を分けて記述していただけませんか。
あなたの記述ではこの二つの区別が読むほうにはわかりにくく思います。


また、以前のあなたのケースの場合【９１０４】には「契約成立前」であると、少なくともあなた自身は理解されているということですね？
（それはそれで一つの解釈ですので、単なる確認であり、このスレッドで論議するつもりはありません。この点、及び重説の有無と賃貸借契約の有効性に関する議論については【９１０４】で論点は出尽くしてると思います）
そうであればあなたの今回の書き込みは理解できます。


群馬県民> なのでまず、「重説」の説明を受けたい旨、不動産に伝えてみてはどうでしょうか。

この点に関しては大いに賛同します。
契約内容を理解していない状態で決済するのは危険ですし、借り主側に過失が認められる可能性もありますね。
ですから「重説を求める」というのは非常に正しい方法であると思います。
また３５条の遵守は借り主だけでなく、貸し主にとっても重要なことですから、「重説ぐらいきちんとしてくれ」というあなたの主張には大賛成ですよ。


群馬県民> というか、それなら別々に払ってもいいのでは？

そのような対応であった経験も複数回あります。レアケースではありますが。

群馬県民> 「振り込んだ」という部分だけ切り取って、「はい、契約一丁あがり。もうお金は返しませんよ
〜」みたいな解釈は、多くの消費者は認めないでしょうね。

そのために「錯誤による契約の無効」ということがあるのでしょう。
そちらを主張するのが本筋になるかと思います。無効ですから当然決済金も仲介手数料も戻りますね。

強行規定部分とそうでない部分を、慣れてない人は混同しますからね。
その部分をうまく業者さんや法関係の方は説明してほしいですね。

あくまでも法律に忠実であろうとするならば、立場によらず契約を大事にする必要がありますね。
重説があろうがなかろうが、みずから説明を求めて契約内容をきちんと理解する気構えが必要です。
KAZさんのそのあたりの姿勢はすばらしいと思います。

残念ながら、貸し借り双方とも自分の過失を棚にあげて有利な法律だけを振り回す場合が多いです。
また、互いに法や契約を誤解している場合も多いです。
そういった場合には「現場での解決」＝示談と言い換えてもいいですかね。これは実務上やはり軽視できません。
互いの利益になるケースも多いですから。昨今の業者さんは貸主の味方ばかりしているわけではありませんよ。
(35条違反についてそう言ってるわけじゃありません。トラブル一般に関してですから誤解なきよう）

群馬県民> 次に消費者から苦情があった、という時点で直ちに不動産屋に罰則が課せられるかどうかですが、その際にはKAZさんが、それによってどのような損害(金額)を受けたのか、根拠を求められる場合があるそうです。
群馬県民> 例えば、賃貸の申し込みをキャンセルした場合に不動産屋が預かり金を返そうとしない、といった場合には損害額を具体的に提示しやすいのですが、今回のKAZさんのお話の範囲では、損害根拠を提示するのは困難ではないかと、私は思います。

これは宅建業法等に記載された「罰則」ではなく、民事上の「損害賠償」ですので念のため。

とおりすがりの家主> 現場で行われている取引は契約で申しますと、賃貸借契約と媒介契約の二つですね。
とおりすがりの家主> 仲介業者が介在する場合に、不動産屋(仲介業者）が取引（媒介契約）の当事者であることは否定してませんよ。
とおりすがりの家主> なぜ貸主が取引（賃貸借契約）の当事者でないかをお聞きしているのです。
とおりすがりの家主> あなたの書き方では貸主が取引（賃貸借契約）の当事者でないように受け取れましたので。
とおりすがりの家主> また、賃貸借契約と媒介契約を分けて記述していただけませんか。
とおりすがりの家主> あなたの記述ではこの二つの区別が読むほうにはわかりにくく思います。
とおりすがりの家主> また、以前のあなたのケースの場合【９１０４】には「契約成立前」であると、少なくともあなた自身は理解されているということですね？
とおりすがりの家主> （それはそれで一つの解釈ですので、単なる確認であり、このスレッドで論議するつもりはありません。この点、及び重説の有無と賃貸借契約の有効性に関する議論については【９１０４】で論点は出尽くしてると思います）
とおりすがりの家主> そうであればあなたの今回の書き込みは理解できます。

はじめから申し上げていたつもりですが、私のケースの場合
契約が成立しなかった、という認識でお話ししております。
あとこのご意見でちょっと疑問なのですが、媒介契約というのは「大家と不動産屋」間の契約のことで
「客と不動産屋」間においては関係ないですよね。
とすれば、なぜ媒介契約なるものをここで引き合いに出されるのか
分からないのですが、いかがでしょうか？
細かくみれば専任媒介契約、一般媒介契約は大家が客との
間に取引きを行うことを、大家に対して不動産屋が認める内容を含めた
契約のようですが、私の場合は大家との間に口約束も含めて契約はありませんでしたので。

とおりすがりの家主>
とおりすがりの家主> 群馬県民> なのでまず、「重説」の説明を受けたい旨、不動産に伝えてみてはどうでしょうか。
とおりすがりの家主>
とおりすがりの家主> この点に関しては大いに賛同します。
とおりすがりの家主> 契約内容を理解していない状態で決済するのは危険ですし、借り主側に過失が認められる可能性もありますね。
とおりすがりの家主> ですから「重説を求める」というのは非常に正しい方法であると思います。
とおりすがりの家主> また３５条の遵守は借り主だけでなく、貸し主にとっても重要なことですから、「重説ぐらいきちんとしてくれ」というあなたの主張には大賛成ですよ。

う〜ん、というか法律で義務化されている訳ですから、
本来は客から求められるまでもなく、不動産屋がすべき
ことなんですけどね。私が知った限りではそれさへもできない
不動産屋が多いので、彼等のためにしてあげて下さい
という意味を多分に含めています。

ところで賃貸取引きにおいて、不動産屋と客が契約成立
に向けていくつかの手続きをしますよね。
例えば(以下は適当に書きますが)申込書記入、内覧、
重説、振り込み、契約書捺印など。
このような一連の流れの、どの時点から客と大家との間に
契約が発生するのでしょう(不動産屋が介在する場合です)？事前に口約束でもしてない限りは
契約書捺印の時点からですかね？

とおりすがりの家主> なにがなんでも対面でないと不可とまではいえなさそうですね。
とおりすがりの家主> 将来的には郵送+ＴＶ電話とかもありそうです。

これに関しては、ちょっと屁理屈だと思いますよ。
「将来はこうでしょう」というのはご想像というか、ご希望なのか
わかりませんが、対面以外どうやって相手に
免許書の提示ができるのでしょうか？

とおりすがりの家主> 強行規定部分とそうでない部分を、慣れてない人は混同しますからね。
とおりすがりの家主> その部分をうまく業者さんや法関係の方は説明してほしいですね。
とおりすがりの家主>
とおりすがりの家主> あくまでも法律に忠実であろうとするならば、立場によらず契約を大事にする必要がありますね。
とおりすがりの家主> 重説があろうがなかろうが、みずから説明を求めて契約内容をきちんと理解する気構えが必要です。
とおりすがりの家主> KAZさんのそのあたりの姿勢はすばらしいと思います。
とおりすがりの家主>
とおりすがりの家主> 残念ながら、貸し借り双方とも自分の過失を棚にあげて有利な法律だけを振り回す場合が多いです。
とおりすがりの家主> また、互いに法や契約を誤解している場合も多いです。
とおりすがりの家主> そういった場合には「現場での解決」＝示談と言い換えてもいいですかね。これは実務上やはり軽視できません。
とおりすがりの家主> 互いの利益になるケースも多いですから。昨今の業者さんは貸主の味方ばかりしているわけではありませんよ。
とおりすがりの家主> (35条違反についてそう言ってるわけじゃありません。トラブル一般に関してですから誤解なきよう）

う〜ん、一見もっともなのですがトラブルの際に
責任の所在をうやむやにして、くさいものにフタをしようと
してませんか？
或は、少し古いタイプの日本人の感性でしょうか。
今は、日本人といえども価値観は多様化してきてますから、
契約にまつわるトラブルに際しては
法律による解決しかないのではないでしょうか。
他に、なにか客観的な基準がありますか？

前半部分、理解いたしました。
ありがとうございました。

群馬県民> ところで賃貸取引きにおいて、不動産屋と客が契約成立
群馬県民> に向けていくつかの手続きをしますよね。
群馬県民> 例えば(以下は適当に書きますが)申込書記入、内覧、
群馬県民> 重説、振り込み、契約書捺印など。
群馬県民> このような一連の流れの、どの時点から客と大家との間に
群馬県民> 契約が発生するのでしょう(不動産屋が介在する場合です)？事前に口約束でもしてない限りは

家主の立場としては、申込みにOKの返答を媒介業者に対してした時点です。（なにも交渉のない場合）
その時点から部屋を押さえます。

群馬県民> 責任の所在をうやむやにして、くさいものにフタをしようと
群馬県民> してませんか？

司法の現場でもそうですよ。
和解勧告なんて、まさにそれです。提案する人間が裁判官ってだけで（苦笑）。
本人同士が法廷に持ち込んでも、かなりの割合で和解勧告されますね（経験論）


群馬県民> 今は、日本人といえども価値観は多様化してきてますから、

はい。だから示談で双方合意できる場合は無理に法律に持ち込む必要はないでしょう。
そういった価値観の人も現にいますからね。
また逆に無理な示談をする必要もありません。当事者の少なくとも片方が法律での解決を望むならその道になればいいでしょうし。

群馬県民> 契約にまつわるトラブルに際しては
群馬県民> 法律による解決しかないのではないでしょうか。
群馬県民> 他に、なにか客観的な基準がありますか？

客観的な基準は法律によらざるを得ませんが、解決には法律以外の方法があり、ほかならぬ法律自身がそれ（示談の存在）を認めています。
また、その法律自身の解釈の問題や、法律と現実との間に実務上の矛盾がある場合もありますので、現実的な解決方法は個別に異なると思います。
もちろんその選択肢の中で、法律を選ぶことを否定するつもりはまったくありません。

群馬県民> これに関しては、ちょっと屁理屈だと思いますよ。
群馬県民> 「将来はこうでしょう」というのはご想像というか、ご希望なのか
群馬県民> わかりませんが、対面以外どうやって相手に
群馬県民> 免許書の提示ができるのでしょうか？

そう思われるのも無理はありません。
提示の部分に関して問題があるのはよくわかります。ちなみに免許証ではなく主任者証です。
提示はないのでNGの部分でお分かりいただけるかと思いましたが、言葉足らずだったようです。
TV電話に関しては他業種でやってる業界がありますので、遠からず現実のものになるかもしれませんね。双方にネット環境が
あればできますから。

さらに屁理屈に受け取られると思いますが、前投稿を書いた発想（直接目で主任者証を確かめることが必須かどうか）としては、
視覚障害者の方には、どうやって主任者証を提示するんだろう、という疑問があります。
このあたりはどうなんでしょうねぇ（単なる疑問ですよ）。

群馬県民> あとこのご意見でちょっと疑問なのですが、媒介契約というのは「大家と不動産屋」間の契約のことで
群馬県民> 「客と不動産屋」間においては関係ないですよね。
群馬県民> とすれば、なぜ媒介契約なるものをここで引き合いに出されるのか
群馬県民> 分からないのですが、いかがでしょうか？

媒介契約とは、客の立場からすると、貸借・売買・交換の媒介を宅建業者に依頼し、業者が応じることで成立します。
すなわち、貸主（売主）にとっては「入居者（買主）を探してほしい」というのが媒介依頼となり、業者が受けると媒介契約が成立します。
借主（買主）にとっては「物件を探してほしい」というのが媒介依頼になり、と媒介契約が成立します。
だからこそ、宅建業者は媒介を業とする以上、仲介手数料を借主・貸主双方に請求できるのです。
貸借の媒介については契約書の作成・交付は義務付けられていませんが、紛争防止の観点からは作成が望ましいとして、住宅宅地審議会から貸主用・借主用双方の標準賃貸借媒介契約書が公表されています。（もちろんこれは雛型であり、現実にそのまま使われているとは限りません。また、現実には契約書を作成しない場合が一般的です）
契約がないのに対価が発生することはありませんね。借主と業者との間にも媒介契約が存在しています。
借主のみを「客」と表現されましたが、貸主も業者の立場から見ると客です。


群馬県民> 細かくみれば専任媒介契約、一般媒介契約は大家が客との
群馬県民> 間に取引きを行うことを、大家に対して不動産屋が認める内容を含めた
群馬県民> 契約のようですが、

まったく違います。
あくまで賃貸借契約は貸主と借主との間の取引であり、業者はその仲立ち（相手方の探索・契約成立への努力・契約事務の補助＝媒介業務）をする存在です。
貸主が借主と取引するのに、仲介業者の承認を得るという内容ではありません。

群馬県民> 責任の所在をうやむやにして、くさいものにフタをしようとしてませんか？
とおりすがりの家主> とおりすがりの家主>
とおりすがりの家主> 司法の現場でもそうですよ。
とおりすがりの家主> 和解勧告なんて、まさにそれです。提案する人間が裁判官ってだけで（苦笑）。
とおりすがりの家主> 本人同士が法廷に持ち込んでも、かなりの割合で和解勧告されますね（経験論）

あなたを含めて、恐らく御名前から察して貸す側の立場だろう
と思われる方々の御意見の一部に、個々の問題を一般論にすりかえて
「悪いのはお互い様。法律を持ち出さないで丸くおさめましょう」
的な印象を受けたので、こう申したまでです。

群馬県民> 今は、日本人といえども価値観は多様化してきてますから、
とおりすがりの家主> はい。だから示談で双方合意できる場合は無理に法律に持ち込む必要はないでしょう。
とおりすがりの家主> そういった価値観の人も現にいますからね。
とおりすがりの家主> また逆に無理な示談をする必要もありません。当事者の少なくとも片方が法律での解決を望むならその道になればいいでしょうし。

示談で合意できるなら、です。でもトラブルが起きた際の話し合い(示談)で合意できないから
既にあちこちで問題が起きているわけでしょう。
私が今さら言うまでもないのですが、不動産取引きは、借主(買主)にとって
人生でそう何度とある取引きではありませんから、貸す側の前では
知識的に弱者なわけです。(知識がないことを正当化はしませんが、
そういう現実があることは御存じですよね。)
問題は、そこにつけ込む不動産屋、大家が大勢いるということ
です。敷金返還の問題もそうですが、借主が法律をもちだした途端
返金に応じた話しは腐る程あるわけじゃないですか。
自分達(貸す側)の考えが正しいなら、返さなきゃいいんですよ。
法律を持ち出せば返す、持ち出さなければ返さない。
また「疑問ならなぜ納得するまで質問しないのか。」みたいな
御意見は確かにそうですが、前述したような現実がある中で
それはやや貸す側の開き直りにも思えます。
こちらとしては「なぜ、隠すのですか」ということですかね。