結果のご報告 | 賃貸生活の語り場

ご報告ありがとうございます。
まずはご希望どおりの結末でよかったですね。


群馬県民> 1.契約が成立したというならば、今回の不動産屋は重要事項の
群馬県民> 説明を事前にしなかったので宅建業法35条違反になる。
群馬県民> 2.契約が成立してないならば、その前に払った金額は名目に
群馬県民> 関わらず全て預かり金とみなされるため、キャンセルした場合は
群馬県民> 全額返金される(返金を拒んではならない)(同法16条)。

はい、その通りの回答を、ここの回答者のみなさんはしていたと思いますが。
で、今回のケースでは業者に35条違反があることも明らかでしたね。
このあたりに意見の違いはなかったと思いますよ。
今回の業者は1.による処分等を嫌って示談金を払っただけです。
それはそれで借主側にとっては立派な成果ですし、業者はきちんと法律を遵守しなければならないですね。

繰り返しになりますが、宅建業法を根拠に請求することができるのは業者のみです。
貸主には宅建業方による規制もありませんし、返金の義務もありません。

群馬県民> 宅地建物取引業法では、重要事項説明が事前になければ
群馬県民> 契約は成立しません。

この部分は明らかに誤りですので、指摘しておきます。
契約が成立しないのではなく、
1.なかったことによる損害があれば「業者に対して」損害賠償請求できます。
2.なかったことにより重大な錯誤があった場合には「貸主に対して」契約の錯誤による無効を主張することができます。
今回の群馬県民さんのケースは「錯誤無効」といえるほど契約条項を理解していなかったとは書き込みだけなからは判断できなかったため、1.の方に議論が集中したのだと思いますよ。

群馬県民> 免許提示による説明がない時点では、その書類は無効とのことです。

重要事項説明書が無効なのであって、契約自体は生きています。
ただ、上記のようなケースがありうるだけです。

群馬県民さんの書き込みは当事者を混同しています。
業者さんに対する35条のご意見は伺いましたが、貸主に対しては今回のケースでは何も請求できないのではありませんか？
（貸主に対して宅建業法を持ち出すのはやめてくださいね。貸主と借主の間で問題になるのは民法・借地借家法・消費者契約法です。）

消費者センターや宅建協会の、契約の成立そのものについての意見はいかがでしたか？
できうれば弁護士さんにも無料の法律相談かなにかで聞いてみてください。
契約の成立に関して「白（成立前）」と断定する人はおそらくいないと思います。
どの程度の「灰色」かは意見が割れると思いますけどね……。

　けれども、とても不快な思いがするのはなぜでしょう。
　ご自身の権利を主張する。相手に認めさせて、自分の満足を得る。
極めて当然のやり方だと思いますが、礼を失した姿勢には共感は生まれ
ないでしょうね。群馬県民さんのように理路整然と述べることはできませんが、
群馬県民さんのようにはなりたくありません。
「もう少し優秀な」という表現は、何様のおつもりですか？

群馬県民> 支払った金額は、全額返金されました。
それは良かったですね。

群馬県民> 私の主張として
群馬県民> 1.契約が成立したというならば、今回の不動産屋は重要事項の
群馬県民> 説明を事前にしなかったので宅建業法35条違反になる。
あきらかに違反でしょう。

群馬県民> 2.契約が成立してないならば、その前に払った金額は名目に
群馬県民> 関わらず全て預かり金とみなされるため、キャンセルした場合は
群馬県民> 全額返金される(返金を拒んではならない)(同法16条)。
というか契約成立はどの時点なのかまでつきとめたのでしょうか？
それとも不成立だとハッキリ言われたのかな？

群馬県民> と言う事を不動産屋に話したところ、「弁護士と相談します。」
群馬県民> と返事があり、数日後「全額返金します」ということになりました。
前にも書きましたが弁護士といえ絶対ではないのです。また、弁護士
によっても考えは違うし。ま、信用上の話もあるからでないでしょうか。

群馬県民> 今回、消費者センターや宅建協会など数カ所に相談しましたが
群馬県民> どこも一貫して、「この不動産屋は宅建業法35条違反という
群馬県民> 重大なミスをしている。」、とのことでした。
群馬県民> また、重要事項説明書を郵送するのみでは、当然説明したことに
群馬県民> はならず、また例えその書類に捺印してしまっても、
群馬県民> 免許提示による説明がない時点では、その書類は無効とのことです。
その書類とは重要事項説明書ね。

群馬県民> 私が払うとしたら、書類作成に要した費用のせいぜい1~2万
群馬県民> くらいではないか、とのことで、それなら容易に理解できます。
群馬県民> 当初提示された約24万も払わなくて、本当によかったと思っています。
こちらから言わせると書類作成に要した費用は違反のため払うことない
と書込みしておきましたが。それに当初は約２４万でも最後の交渉では
１ヶ月の半分までで良いと打診があったと記憶してます。

群馬県民> 契約のトラブルが起きた場合、法律の知識に
群馬県民> 乏しい消費者側は圧倒的に不利で、泣き寝入りのケースが多いのが
群馬県民> 現状です。しかし、そういう場合は
群馬県民> 契約成立前に「取引き主任者」が「客の希望があるなしに関わらず
群馬県民> 」、「免許を提示して」説明がなされているかどうか、
群馬県民> 思い起こして下さい。これは習慣的に行われていないことが
群馬県民> 多いようです。もしそれがなされていなければ、不動産屋がすでに
群馬県民> 法律違反をしており、免許権者(国土交通大臣または都道府県知事)
群馬県民> に苦情を申し出る旨をこく然と主張することができます。なので
群馬県民> あくまで強気に行ってください。
あまり強気にでてもトラブルに巻き込まれるだけだと。業界の話を
すれば確かに送るだけの業者もいます。但し、説明が基本として
借主の要望もあれば郵送だってします。あなたは時間がないとおっしゃ
いますが、説明がないと法律違反してしまいますのでお宅が納得
しても説明するまでは絶対に契約させませんと言わないと思います。
それで融通が利かない業者だと言われたくありませんし。
業法に背きたくはありませんが、借主の要望にあわせる事も
こちらにとっては必要なことです。

群馬県民> あと、過去の書き込みも見ましたがこのサイトの常連さん
群馬県民> （レスをする側）の多くは、決まり文句
群馬県民> のように「民法では口約束で契約は成立する」とおっしゃいますが、
群馬県民> 宅地建物取引業法では、重要事項説明が事前になければ
群馬県民> 契約は成立しません。取引業者ならなぜ宅地建物取引
群馬県民> 業法をうやむやにして、民法を強調されるのですか？
群馬県民> 都合のいい解釈はしないで下さい。
で、その根拠は？あなたが根拠を連発していたようにこちらも
お聞きします。特約は無効だが民法上の「大家さんとあなたの」
契約は成立したということです。
しかも借りるか借りないかあなたの都合で伸ばし、振込んだけど
すべて返せ。振込んだのは何の意思もなかったんだということ
でしたか？いくら払うのが妥当かと聞いていたのでは？
で、契約自体の成立は他の履行の前に印鑑がなければ成立しない
とのことで法的には決まりでした？
それに振込先が不動産業者でも大家さんの代わりに預かっている
に過ぎません。（仲介料は別として。で、重説がないのでその
分は必ず支払う必要もなかったですが）契約金全額を振込んだの
ですよ。

群馬県民> また、何の証拠もない口約束は、紛争が起きたとしても証拠
群馬県民> 不十分で法的保護が難しい事から、履行を強制することは
群馬県民> できません。
なのでぇ、振込みが履行になったと書込みされてませんか？

群馬県民> もう少し優秀なレスポンダーがこのサイトに来てくださる事を
群馬県民> 切に希望します。
全員の書込みについて誰もがこの方だけしか信頼性がないと言える
人っていないのでは？司法書士の卵さんという方はそれに近いと
いえるでしょうが。あなたがご指摘されるレスポンサーが
あなたの意見は間違っている仲介料以外全額払うべきだという書込み
はなかったように思えます。それにどちらかと言えば多少支払いが
生じたとしてもあなたよりだったと思います。（あなたの希望
通りではなかったですが。）
また、口約束で水掛け論で強制力は少ないでしょう。（この場合
振込がありますけど）でも、例え話ですが借主が設備を壊して
しまった。けど、大家さんは錯誤なく困っているのだからこっち
で直してあげますと言った。後日、押印がないからやっぱり
嫌だと言えばトラブルになりませんか？（法的には約束を契約と
するようだしそれは口頭でも成立するのでは？）

法律に沿ったものが正義で借主の要望でも従わないのは悪だと
言っているように感じます。（あなたの場合要望ではなかった
ですが）

で、あなたの主張が通りましたが、それが法的にすべて正し
かったのですか？レスポンサーが記載された
意見も話した上であなたの主張が正しいと判断されたのですか？
それだったらあなたに敬意を払います。
あなたのために思って時間をかけて書き込みしたのにこんな
風に書込みされるとは思いませんでした。

でも、できるだけ宅建業法も守り業務をしたいものです。
借主が決めたいというなら重説して手付金の取扱の話をして
申込書記入の上手付金を受け取る。
私が逆に言いたいことはこのサイトを見ている方はその
順序で賃貸契約の前の行為をして欲しいと思います。
また、仲介業者も。

んじゃないでしょうか？
貴方の考え方だと、回りの人々は離れていくのでは？
こころあるレスを送られている方々のためにも、一言書かせていただきました。

内容については他の方がいろいろと書いていますので・・・


＞もう少し優秀なレスポンダーがこのサイトに来てくださる事を
＞切に希望します。

この部分は特に反感を買ったのでしょう。
あくまで無料の匿名の掲示板です。
希望に沿わないのなら書き込まなければ、
見なければよい、それだけのことと
思います。
手間をかけて返答してくださった方々に
これでは失礼でしょう。
「結果の報告」というよりただの自慢のように
受け取れてしまいます。

でもこんな客います結構・・・。
自分がキャンセルしたことによってどれだけ多くの人に
迷惑がかかるかわかってないんでしょうね
しかも最後の捨て台詞・・。
自分で解決できるならここに来るな(σ・∀・)σYO！
まぁ、どこに行っても相手されないでしょうねこんな
考え方では・・・。皆さんのアドバイスに耳を傾けられないなら
スレ立てるなって。ここの方たちは皆さん優しいですが
不動産屋はきっとあなたと早く縁が切りたかったから
契約金戻したんでしょうね・・・。（いたみいります）