特約条項について | 賃貸生活の語り場

入居時の説明はどうでしたか？
「本物件は，このように負担してもらいます。ご理解ご納得いただけ
なければ，契約は致しかねます。」といった明白な説明があったか
どうか，そして「それでも構わない。」というあなたの意思表示が
あったかということです。
　また，賃料が近隣の同種同等の物件と比して，著しく安価である
とかの事情があるでしょうか？
　仮にそのような事情があったとしても，契約期間の長短に関係なくと
いうのは合理性を欠く条項ですね。
　あなたが故意や過失で汚したものであれば，誠実に応じる必要も
ありましょうが，そのような事情もないのであれば，黙って応じる
必要はないと思われます。
　以上の事を参考に誠実に交渉して下さい。納得できないとお感じに
なるのであれば，敷金返還の少額訴訟をお勧めします。
　ネットで検索もできますし，最寄りの簡易裁判所が窓口です。
　あなたご自身で簡単にできます。参考にしてください。

基本的な考えは司法書士の卵さんの回答のとおりです。

すこし補足したい点を書かせていただきます。

今回の畳・襖・障子（襖紙・障子紙と判断）はいずれも消耗品扱いで、経過年数は考慮されないと思います。

部屋の広さにもよりますが、畳・襖・障子ぐらいでは、特約の有無で相場との落差はほとんど生じません。相場の範囲内におさまってしまいます。
例えば畳10畳、襖4枚、障子4枚を契約月数の24で割ると、数千円以内です。（うちの業者の価格で計算すると2000円代）
賃貸人側は、これらを賃料とは別立ての契約に今回しています。
「特約を消して欲しい」という交渉があれば、当然その部分を賃料にのせる交渉を賃貸人側は試みますが、
2-3年以上入居すると、家賃にのせられるよりも、別立てで払ったほうが安い、という現象が生じます。
このあたりは知っておいていただきたい点です。

もちろん、だからといって合意できてない契約を押し付けていいというわけではありませんが。
契約時に賃貸人・業者側からも特約について説明せねばなりませんが、入居される側も契約書はきちんと読んでご契約ください。
読んでいない契約書に判をつくほど怖いことはありません。

『賃貸人側は、これらを賃料とは別立ての契約に今回しています。』
　どうしてそのような事がわかるのでしょう。ちょっと疑問です。
　同種同等の物件に比して安価な契約であれば，そう言えますが，書き込み
だけでは判断は難しいのではないでしょうか。
「別立ての契約ですから，退去時にはとにかく交換してもらう訳ですよ。
それでいいですね。納得してくれますね。」
　という説明が必要かと思われますが，どうでしょう？

　賃借人が契約書をよく読み込む事はもちろん大切ですが，その前に
賃貸人側の説明義務が，より重要視されますよ。
　あくまでも司法判断の話ですが，賃貸人は商人，賃借人は消費者です。
まず，賃貸人の誠実な説明義務を果たした後に，
「お客さん，契約書はよく読んでもらわないと，困りまんなぁ。」
という風に，賃借人の責任となるのではないかと思います。

レスありがとうございます。
たぶんこんなレスがあるんじゃないかと思ってました。

司法書士の卵> 『賃貸人側は、これらを賃料とは別立ての契約に今回しています。』
司法書士の卵> 　どうしてそのような事がわかるのでしょう。ちょっと疑問です。

契約内容を素直に読めばそういうことになりませんか。
ガイドライン発表時、このようなもの（特約）は家賃に含めておくもの、と説明があり、今もそう理解しています。

司法書士の卵> 「別立ての契約ですから，退去時にはとにかく交換してもらう訳ですよ。
司法書士の卵> それでいいですね。納得してくれますね。」
司法書士の卵> 　という説明が必要かと思われますが，どうでしょう？

そこに点に関しては異議ありませんよ。上記の通りです。前の投稿にもその趣旨を書いたと思います。
また、すでに適切な回答が寄せられているのに、ダブる内容を投稿するのもどうかと思いますので、「司法書士の卵さんのとおり」と書くにとどめました。

司法書士の卵> 　賃借人が契約書をよく読み込む事はもちろん大切ですが，その前に
司法書士の卵> 賃貸人側の説明義務が，より重要視されますよ。

繰り返し投稿していますとおり、その点は重々承知しています。
しかし賃借人さんに「契約書はよく読んでください」と書いたことに関して、そういわれると過剰反応に思えてしまいますね。
賃貸人の立場であるからこそ、「契約書をよく読んでください」とお願いするのが筋だと思います。（決して「説明をせず相手に読ませておしまい」という意味ではありません）
契約内容をわかった上で契約するのが本筋ですから、それをおろそかにしないでほしい、との意です。
読まずに判を押したことには、やはり責任が伴います。たとえ司法の場で救済されるものであれ、本来は自分で気をつけなければいけないものでしょう。
商売人からの説明は、それ（消費者自身の判断、ここでは押印）を助けるものでしかない。しかも食品の表示のように記載がなかったりするわけではなく、「実際に読むことができる」んですから。
消費者を保護する目的であっても、それが消費者をスポイルする方向に動いてはならないのですから、本音を言えば、前投稿で私が書いた、「今後はよく読んで」ということは司法書士の卵さんのような立場の方にこそ書いて欲しい内容なんです。
だって相手方から言われるよりも、「味方」から言われるほうが受け取りやすいでしょうし。こちら側が言えばどうしても言い訳めきますからね。


今回、司法書士の卵さんのおっしゃった「特約の有無による近隣同種同等物件との相場差」は司法がらみの判断ではよく聞くロジックですが、この点には賃料設定を行う立場から疑問を感じています。
賃借人さん側の司法書士さんの立場としてそうおっしゃるのは理解できます。
しかし、その「同種同等」というのがくせものです。
わざわざガイドラインを出し、さらに東京ルールを作らねば成らないほど、特約付物件の方が多いのがまだ実情であると思います。
「近隣の同種同等物件に比べて安ければ」というのはよく聞く理論ですが、「近隣の同種同等物件」はやはり「特約付」。このような場合に当該物件との間に賃料に差ができるわけがありません。
「特約」は慣習の所産ですから、同一エリア内ではほぼ足並みがそろっていると思います。公庫融資物件は特約なしですが、だからといって賃料が高いなんてこともない。
仮に「特約付」が一般的でなかったにせよ、特約方式とガイドライン方式で月あたりの賃料差は相場の範囲内に治まってしまう、ということをご理解ください。
（これが全ての改装費を別立てにするともう少し差ができるかもしれませんが、畳・襖ぐらいでは……）
また、相場は「間取り（広さ）」と「立地」でほぼ決まります。ついで「設備」が少々影響を与えます。しかし「特約内容」はまだ実情として影響を与えているとは言い難いと思います。
せいぜいが「付加価値」程度である、というのが少なくとも私のエリアでの印象です。

「特約」が相場に明らかな影響を与えるのであれば、各種検索サイトにもチェック欄に「特約」が現れるでしょう。
それがないのは、「特約の有無」が相場に影響を与える力がまだ少ない、一つの証左だと思います。


このあたりの事情を賃貸人側ももっと積極的に語り、契約に際してはその特約内容の理解を得る必要があると思います。
本来であれば相談者の仲介をした業者が賃貸人の意を受けて説明すべきことと思いますが、家主の立場としてはさまざまな方に知ってもらいたいことでもありますので、書き込みさせていただきました。

　よくわかりました。ありがとうございました。
　賃貸人の立場もよくわかっているつもりですが，何となく賃借人の
立場に立つお方が少ないような気がしておりますので，ちょっとだけ
頑張ってしまいます（笑）。ごめんなさい。
　ただ，賃貸人側からの少額訴訟の依頼も少なからず受けます。その
中で「店子が訴えてきやがって，今までこんなことはなかった。」という
お怒りの方もあり，事情をよくよく聞いてみると，誠実な説明を尽くした
経緯も見あたらず，とにかく「賃借人が理解していて当たり前！そんなの
知ったこっちゃない。」みたいな方もおられるのです。
　少額訴訟の中で何とか有利な和解を求めようとするのですが，意地になる
方も多く，判事の心証を悪くし，和解するよりもきつい判決をもらって
しまうこともあります。やっぱります，説明をするという姿勢が必要かなぁ
と思ったりもします。これはあくまでも私見ですが・・・
　契約書をよく読んで理解をしよう。疑問点は明らかにしようという
姿勢は当然に必要でしょう。その前段で，素人さんにもわかるように
契約書の内容を積極的に説明されるようにしてもらえればと考えて
おります。これからもよろしくお願いします。

ご助言ありがとうございます。
この特約条項の「畳・襖・障子に関しては入居の期間にかかわらず賃借人の負担とする」というのは、やはり汚れにかかわらず
全て新品に交換する分を私が負担するという契約なのですね。

契約時には説明（読んだだけですが）は受けましたが、「経年変化
には該当せず、汚れたら修繕費用は負担してくださいね」というふうに
理解していました。丸４年住んでいたのですが、畳には絨毯をひき、
襖にはカバーを掛けていて借りた時と同様な位きれいなので、その分
は負担しなくていいのかなと思っていました。

とおりすがりの家主さんのおっしゃるように契約の本意を理解せず契約
したのはこちらに落ち度があると思いますが、司法書士の卵さんのご助言のように、説明不十分として交渉の余地があると思いますので交渉したいと思います。

ちなみに退去時のクリーニング基本料４０，０００円は契約書に明記されているので同じように畳代ｘｘｘ円て書いていてくれれば納得するんですけどね。