大家が自己破産しちゃったので保証金はどうなるのでしょうか？ | 賃貸生活の語り場

お気の毒ですが、結構厳しいことになると思いますよ。

＜どっちみち３ヶ月ほどで退去する予定でしたので、
　その分の支払いをとめることはできますか？

賃料は差押られているのですよね？でしたらダメです。
賃料は今や管財人に債権があります。
保証金返還の特例条項がこれに対応するのとして約定に入っていれば
よかったのですが、普通の賃貸借契約で入っているとは考えにくいです。

債権債務はもはや半ば公のもとにさらされたようなもので、保証金を
預けているあなたの友人が勝手に債権債務の相殺を図り、債権回収を
抜け駆けすることはできないのです。

　いろいろと難しい問題でもありますので，一概には言えないのですが，
あくまでも参考として・・・
　そのうちに破産決定通知書とともに破産債権届出用紙というのが，
裁判所から来ることがあります。あなたも破産者に対して債権を有して
いますので，破産宣告時を基準として，自ら債権者として裁判所に届出
を行い，債権調査を経て一定の配当を受ける可能性が残されています。
　ただ，あなたが物件を引き渡さないと債権は確定しませんので，その時は
破産管財人も届出の金額について異議を述べます。そうなると結果的に
配当を受けることができなくなります。
　このあたりは，ケースによります。
　保証金との相殺は出来ないでしょう。あなたの明け渡しによって
具体的に請求できる債権となるからです。
　実務的には破産管財人との間で合意解約して，破産管財人から和解金的な
名目でいくらくらい支払ってもらえるかしら，という交渉になりますが，
保証金全額というのは，他の債権者の手前，難しいでしょう。
　通常，管財人は弁護士さんですので，そのお人柄次第ですが，一般債権者
である，しかも小口債権者であろうあなたのことを，重く見るか，軽んじるか
相手次第でしょう。
　前段で，賃料の差押え等ありませんでしたか？その際に賃貸人の信用状況等
きちんと確認すべきでしたね。お気の毒ですが，交渉は困難かと思いますが，
あなたの事情は管財人によく説明してみてはどうでしょう。

原則としては
保証金はあきらめる・・・
それでも賃料は支払う・・・

むずかしい問題ではありますが
法律で考えるとそうなるのは
仕方がないでしょう。

あてはまるかわかりませんし
同じように通用するかは
全く自信がありませんが・・・

同じように貸主が破産してしまい
私は管理会社として借主の代わりに
破産管財人と交渉して敷金の確保を
したことがあります。
確保した敷金は会社が預かりましたが。

このときは「借主の保護」というより
管理会社として困らないようにする
ためではありますけれども。

破産管財人とは
「管理受託を解消して何もやらないor
管理を続けるなら賃料とりまとめの際に
敷金分はこちらで確保する」と交渉しました。
「うちが管理を引き上げたら、借主はたぶん
賃料未払いで対抗しますよ、それを支払わせる
のもご自分でやるようですよ」と言ったところ
検討の末、預かり金の明細を明確にすることで
敷金分の確保ができました。
もちろん借主が賃料未払いで対抗するのは
法的には間違いなのですが、そうは言っても
多忙な弁護士さんが細かい催促を全部自分で
行うこともできなかったのでしょう。

貸主の破産については不運だったと言うしか
ありません。しかしそれによりもっと大きな
金額を損している方もいるでしょう。
破産管財人とよく交渉してみましょう。
多少、得することがあるかもしれません。

　預かった敷金は，その後どうされたのでしょう。
　管理費用として充当したのであれば，法的裏付けのない限り問題
ではないでしょうか。管理会社としての管理費に先取特権など認め
られないのではないですか。もちろん賃借人にお返ししたのですよね。

　賃料未払いで対抗するというのは，法的に認められません。純粋な
賃料債務不履行になります。
　あくまでも敷金返還請求権と賃料を相殺することも可能ということです。
けれども，これも争いがあって，司法判断に出れば，相殺できないと
いうこともあり得ます。きわどいところなのです。
　破産管財人からみれば，賃貸借契約を希望される限り，その賃料を
破産財団に組み入れるということであり，破産管財人に対して賃料を
支払うことになるのです。
　未払いで対抗できるというのは，誤ったメッセージを提供することに
なりかねません。
　もし，そのような明々白々な解釈や判例があれば，ご紹介いただければ
幸いですし，その際には私の不明をおわびします。
　けれども貴殿の書き込みを信じ，以降，同様の事案で賃料不払いをして
しまうような方が出ると困るので，敢えて書き込みました。
　御無礼お許し下さい。

預かった敷金はそれぞれの借主の解約時に
精算しました。

もちろん賃料未払いで対抗することなど
無理があります。法的にも明らかに
間違っています。

ただ、債権として考えたときに預けた敷金と
いうのは売掛金とかと比べれば異質ではあります。
法律とは別の次元で何とかならないかなとは思います。

破産の精算などある意味では「分捕りあい」です。
他の債権者には申し訳ないかもしれませんが
破産管財人と交渉してみてもいいかも・・・
といった程度です。
認めてもらえない場合のほうが多いとは思います。