契約書の特記事項について | 賃貸生活の語り場

りえ> 　この書類にサインをして提出しなければ、入居は出来ないと言われ
りえ> ました。

それが賃貸人側の条件ですから、原則的にはその条件をのまなければ契約できないでしょう。
交渉の結果、賃貸人が折れれば別ですが。あまり期待しないほうがいいです。
賃貸人にも条件の合わない人には貸さない自由がありますから。

あとで特約を読んだ読まないのトラブルを防ぐためと思いますよ。
そういう意味では、賃貸人側も非常に誠実な態度だと思います。


りえ> もしサインをして入居したら、退去時に敷金の返還請求は出来ないの
りえ> でしょうか？

難しい、と思います。
返還請求できる余地がまったくないとはいいませんが、そこまで理解しておきながら、退去時にそのような要求を持ち出すのは、それこそ信義にもとるのではありませんか？

　いずれも賃借人に非常に厳しい特約ですね。
　各事項について，積算根拠から何から特段の説明を受けているようですね。
　その上で，承諾して欲しいと言う賃貸人の意思表示ですから
あなたが納得すれば，確かに有効かなぁと思われます。
　まだ，サインしていないようですので，外にも考慮できそうな
物件があり，そこじゃないとダメだということでなければ，賃借人の
立場で書き込みしている私としてははっきり言ってお勧めできません。
かなり強気でいける好立地好物件でしょうか。
　特約事項についてのきちんとした説明とあなたの理解があれば
このような厳しい特約も有効と解するのが法的判断と言えるのではないか
と思います。
　民法，消費者契約法に照らして，ちょっときついので考慮して欲しい
という交渉は当然にＯＫだと思います。賃貸人の考え方ひとつですが，
じゃあお断りしますとくるか，特約は削るなり，交渉して落としどころを
探りましょうとくるか，交渉しだいですね。

　お返事ありがとうございました。やはり、敷金を返してもらうのには厳しい状況なんですね。
　「他の物件を探しては？」というご助言をいただきましたが、今回の入居は住み替えの為のものでして、今住んでいるアパートは今月末に退去するという事で既に話が決まっており、他の物件を探している時間の余裕がないんです。立地や間取り、家賃なども希望通りですし・・・。
　今日仲介業者さんからお電話があり、「他に借りたいという人がいるから、もし契約をするなら早く返事をして欲しい」と言われました。今回の条件に納得がいかず、契約を保留にしてもらっていたものですから。
　特記事項の内容については、書類を受け取った時に担当の方と話し合いを持ったのですが、決裂しまして。今回司法書士の卵さんのお返事を読ませていただいて、もう一度話してみようかなと思いました。今度は、追求ではなく相談をしてみようと思います。それで、それでもだめなら条件を飲もうと思います。くやしい気持ちは残りますが・・・。
　やっぱり、今の所はまだ賃借人が弱者なんでしょうか・・・？

　お返事ありがとうございました。
　参考にさせていただいて、もう一度仲介業者さんと話し合ってみようと思います。

横レス失礼します。

りえ> 　やっぱり、今の所はまだ賃借人が弱者なんでしょうか・・・？

今回の場合、どちらがよりこの契約にこだわってるか、ですよ。
賃貸人が是非ともりえさんに借りて欲しければ折れてくるでしょうし、
逆にりえさんが是非とも貸して欲しければ折れざるをえない。

諸条件にその物件が見合うかどうかは結局のところ、当事者にしかわからないものです。特に住宅は主観の問題も大きいですし。
今回のようにきちんと条件説明すればお客に逃げられやすくなるのを承知で、賃貸人は説明を業者に依頼してます。
残念ながら、ここまで丁寧にする賃貸人はまだまれですからね。うちもここまではしてません。仲介業者さんに、「重要事項説明に明記してきちんと説明してくれ」と依頼するにとどまってます。
ガイドラインのいうように、特記事項分を賃料に乗せると、それはそれでお客は逃げますし。

全体には今は借り手市場ですからね。一般的には借り手の方が交渉には強いですよ。
でも賃料は交渉しても、特約は交渉しない借り手さんが多いんです。そんな借り手さんに退去時に文句を言われると、心象悪いです。
賃料も特約も契約の条件ですから、必要であればどんどん交渉してください。契約関係は対等なものですから。
もちろん個別の交渉は「より契約を成立させたい方」が弱いですから、その辺は誤解なされぬよう願います。

＞やっぱり、今の所はまだ賃借人が弱者なんでしょうか・・・？
ちょっと勘違いされてませんか？
確かに退去後の条件については賃借人に優しい・優しくないの
差はあるかと思いますが、基本的に両者の合意があってこその
契約です。また、合意の据え置き期間もあったのでしょう。
それに次の方も控えているということだし返事を早くして欲しい
と思うのは貸主側にとって当然のことだと思います。

更に住み替えで一時的に借りる場合は初めから借主側の条件を
提示しておくのも一つの手法です。私の場合、建て替えや
住み替え（1年未満になりそうな場合）の場合では敷金の中の
1ヶ月分を礼金にして大家さんに交渉してみます。礼金の中から
原状回復費にあてて下さいね等（但し、あまり礼金がない
地方ですけど）。仲介業者に初めから借主側の条件をお話
されてましたか？でなければ、通常通り（その大家さんの）の
契約書を見せられて当然かと思います。また、契約できなければ
その業者もあなたからは仲介料をもらえません。また、場合に
よってはあなたについての契約してもらうための大家さんから
の仲介料も。だから、特に借主側の条件がある場合なお更
初めに言っておくのが良かったですね。また、住み替えのような
場合どのような交渉ができるかなども聞けたかもしれません。

正直、経年劣化まで退去時の清算までは厳しい気がしますが、
他の意見者同様嫌なら契約しないことで良いのでは？
期間がないのはあなたの理由ですから大家さん、業者には
関係のないことです。また、最近では消費者契約法なども施行
されていることですから相手が納得できなく不当に請求されて
いるのであれば（契約後）弱者的な意味合いで取れますが、
契約前からの条件で相手が強者・卑怯な言い回しはやめた方が
良いかと思います。

まだ、日数はありますので交渉や新たな物件であなたの条件に
あう契約ができればいいですね。

　敷金の当然控除特約にあわせて，畳ふすまの交換というのは
非常に厳しいようです。特にふすまはよほどのいい品のような
気がする金額ですね。また，畳を交換するまでもない状況でもないのに
交換というのもどうかと思いますしね。
　そこで契約するのであれば，特段気を付けて物件を利用することを
心がけることです。家賃もきちんと納めて，退去時に写真等必ず
残しておくことです。
　相手方の説明，あなたの納得等あり，このような特約も有効と
解せられるでしょうが，あなたの使用状況に比して，暴利的である
と認定される可能性もあるかもしれません。
　以前は，敷金の返還，原状回復等で賃貸人と賃借人でその範囲の
争いがあっても，賃借人が敷金を返してと要求するわけですから，
賃貸人が任意に応じなければ賃借人で訴訟を起こす必要がありました。
　裁判は素人ではなかなか困難ですね。弁護士さんということになりますと
着手金成功報酬等のことも考えて，敗訴するかもしれないと考えると
まあ諦めようかとなってました。
　それらが繰り返されると賃貸人も強気になって，
これくらいはいいかということになり（商売ですからね），それが
慣習だ地域性だという主張になってきたのでしょう。
　今では消費者契約法や少額訴訟により，素人である賃借人も気軽に
司法を利用できるようになっています。どんどん利用して欲しいものです。
賃貸借契約とはあくまでも約束を果たしあう対等の契約です。賃借人が
弱いというのは，個々の契約の話（需要と供給です）であり，法的には対等の契約ですよ。
　あなたの責任は家賃を約束どおり支払い，物件をきちんと丁寧に使うことです
義務を果たせば権利を主張出来ます。
　自分の義務を果たしたという自信があり，それにしてもひどいなぁと
思えるような状況が退去時に生まれれば，迷わず行動して下さい。
あなたの使用状況に比して，暴利的か否かということが判断の分かれ目に
なろうかと思います。
　特約の説明と納得ということであれば，今回はあなたの分が悪いような気がします。
ですから，暴利的かどうかで争うのが，訴訟になったときのやり方となるでしょう。
ただし，これはあくまでも退去時のことですし，それでとことん戦いなさいという
わけではないですよ。誤解しないようにして下さいね。
　よい賃貸ライフを過ごして下さい。

なるほど、と納得しました。なんだか急に考え方が変わって、もや
もやしていたものがすっきり消えたような気分です（笑）特記事項
分の金額を賃料に乗せるというやり方もあったんですね。知りませ
んでした。修繕費等を敷金から取るか、月々の賃料から取るかの違
いだけだと思えば、納得できます。この物件を選らんだ一番の理由
は、賃料が安いことだったので。
物件自体の条件はとても気に入っていますので、ここに決めようと
思います。家の頭金が貯まるまで５年位借りる予定なので、賃料の
安さを考えれば、敷金があまり返ってこなくても元は取れるかな、
と思うことにしました。
明日契約して来るつもりです。本当にありがとうございました。

住み替え、という言葉の意味を、間違えて使っていたみたいです。
特にこれと言った理由がなく（結婚や就職など）引越しをする事に
ついて、「住み替え」と言ったつもりでした。本当は、短期間の入
居の事をいうんですね。ややこしくしてしまい、すみません。

昨日のコメントで「仲介業者さんから催促されて不愉快だった」、
というような内容を書いてしまいましたが、私の気分の問題だけな
ので、書くべきではありませんでした。
それというのも、先月の終わり頃には今月２１日に入居するとの意
思を伝えてあったのに、お盆を挟んだりリフォーム業者との連絡が
うまくいかなかったとかで連絡もなしにさんざん待たされ、入居希
望日の３日前になってやっと書類が渡されたかと思うと、明日か明
後日位には提出して欲しい、提出が遅れて契約日が２１日を過ぎて
も、家賃は２１日からもう発生している、と言われたことで腹が立
ってしまっていて。特記事項の中の細かい金額についても、親切に
教えてくれた訳ではなく、不服そうな顔をされながら食い下がって
聞き出しただけのことで。その上での「上司や大家から、どうなっ
てるんだ！って怒られてしまいましたよ」という不機嫌そうな催促
の電話に、もう素直に納得するような心境にはなれず、つい愚痴を
書いてしまいました。というか、これも愚痴ですね（苦笑）すみま
せん。

なんだか本件と関係のないコメントになってしまいました。
「昨日のコメントで〜」からはほとんどただの愚痴なので、追求は
勘弁してください。

とても細かく親身に説明をしていただきまして、感謝しています。
大変分かりやすく、参考になりました。ありがとうございます。
物件自体はとても気に入っているので、特記事項も含めたこの物件
を選ぶことに決めました。
いざという時（敷金の事に限らず）にしっかりとした主張ができる
よう、誠実な対応に努めようと思います。

住み替えも一般的には引越しとも捕らえますよね。
業界では住宅売って、次に買うためという意味で使うのが
通常でその場合の一時入居のことかと思いました。
相談者も一般的に考えれば良かったです。

で、次からですが物件を内覧し申し込みしようとするときは
事前にその物件の契約書・重要事項説明書を見せてもらうと
良いと思いますよ。また、内覧の際には物件資料として支払う
金額も書かれていると思いますので家賃・敷金・礼金・
多くて家賃の1ヶ月分＋消費税の仲介料と保険20,000円程度
（住居用の賃貸に限る）くらいでしょうか？たまに入居前の
クリーニングや消毒など？と思われるものがありますが、
大体そういったところでしょうか？多くみておいて間違い
ないと思います。大体いくらですか？何ヶ月分くらいですね
と言われたらそれ＋保険料や共益費くらいでしょうから。

丁寧な接客でない業者も多く存在するかもしれません。
内覧し、手付け払って契約内容を納得しなくても契約
しなければならない状況を作らないためにも早めに
契約内容を確認し、申し込みするといったことを
お勧めします。物件に申し込み入るときは嫌な気は
しないのでそのとき聞けること聞いておくと良いかも
しれません。もし、月初めから入居するとすると
いくら位用意すれば良いのですかなど。月半ばでの契約
でも対応できるでしょうから。