更新料って、支払わなくてもいいんですか | 賃貸生活の語り場

　更新料の法的性質については，様々な学説があり，定説というのはないようです。
したがって，判例もいろいろです。だから，払わなくてもいいという考え方も
出てくるのでしょうね。
　最後まで読んでくださいね。あらかじめ更新料の定めをしていないときは，
賃借人は当然には更新料を支払う義務はないと思われます。
　この場合，債務不履行で賃借人側からの解除は認められないでしょう。
ということから，その反対解釈として，更新料の定めがあるときは，
やはり支払う義務があると考えるべきでないでしょうか。
　更新料の額が高額で公序良俗に反するとかであれば別ですが，
賃料の一月分というのは，正当な商行為として妥当なものと思われます。
だからやっぱり払わないといけないでしょうね。

　後段の更新料を払わないまま入居しているのはあなたのマンションの人ですか？。
　契約内容中更新料の定めがあるのなら，不法占拠とはいいませんが，
あなたが法的手段に出たときには，その地位は危ういと思われます。

　以上，参考にしてみてください。
　法的手段に出たときのことですが，更新料を支払わないからといって，
直ちに解除という流れにはなりませんので，注意してください。
　その賃借人が家賃の滞納を繰り返すとかしていて，しかも契約書にある更新料を支払わない
ということで，あなたとの信頼関係が崩れてしまっているというところまで
行ったときに，解除が認められる余地が生じて来るものと思われます。

　私は基本的に賃借人の立場で賃貸借契約を考えていきたいと思っていますが，
もちろん賃借人の果たすべき義務は履行した上で，賃借人の権利を主張すべきという
姿勢で書き込みをしています。
　ですから，賃借人も善良な賃借人であって欲しいと思います。
　賃貸経営もいろいろな賃借人がいてたいへんですね。
　一部の心ない人を一般的な賃借人と考えずに，今後とも良心的な
賃貸経営をしていってください。よろしくお願いします。

大変微妙な問題です。

ひとつ言える事は、更新料を払わず、家主が特に何もしなければ、
契約書自体なくても法定更新という形になり、不法占拠には当たり
ません。また、更新料を払わないからといって、それだけで退去さ
せる理由にはなりません。

本来ならば、更新料が納得できないのであれば、最初の契約の段階
で交渉すべきなのですが、最近よく言われているのが、賃貸人と賃
借人の力関係で更新料の条項を認めざるを得なかった、またはその
ような交渉ができるとは知らなかったということで、消費者の一方
的な不利益な条項だということで、「更新料なんて払わなくていい」
という論説が出てきています。賃貸人はプロで賃借人は素人という
考えが根底にあります。

これに対抗する意見として、更新料は家賃を補完する意味合いを持
つということで、更新料の未払いは滞納と同じ扱いにする見方があ
ります。

お堅い話はともかく、現実的な対応としては、とりあえず請求書を
だすことです。何もせずに払ってくれませんでは話になりません。
相手の出方を見ましょう。
後は、更新料を絶対払ってもらう方向でいくのか、交渉によっては
減額もしくは更新料なしでもいいのか考えればいいと思います。

?まずは更新料の請求書を発行する。
　（証拠残しですから口頭、メモ、普通郵便では弱いです）
?支払いがないので賃料から充当させてもらう旨の通知を発行する。
?これで賃料が１ヶ月分遅れになるので普通に家賃請求する。
?支払われた家賃に領収書を発行して「○月分として」と記入し
　遅納している事実を構築する。
?解約の精算時に敷金より差し引く。

こういう形でいかがでしょう。

もうこんな人には出ていってもらいたいなら、
現在契約書は合意更新されておらず法定更新の状態であることから、
解約通知書を発行する（6ヶ月後に終了ですと）。
６ヶ月経過後、不当に入居し続けている状態となり立ち退き訴訟する。

こんなのでいかがでしょうか。

司法書士の卵さん、お返事ありがとうございます。
更新料を支払わない方が2名居ます。
両名とも私が相続で貰った古い木造アパートの住人の方で、前回の更新時には「お金がない」と泣きつかれましたので、かわいそうに思い更新料は無しでいいと言う形にしたのです。

1名は今回、風呂場の修繕を言ってきており、ご本人の希望のように修繕すると家賃の4か月分くらいの工事費が掛かってしまうのです。（風呂場のため、基礎工事を直さないと土台が水漏れで痛んでしまうそうです）
それで、修繕はしますが修繕費も掛かるので今回は更新料を支払ってくださいとお願いしているのですが、「直すのが遅いから不愉快な思いで生活させられたから支払わない」と言われて困っています。
前回のときは好意で更新料を無しにさせていただいたのに、今回の相手の対応にちょっとひどいなあと思っています。

もう1名は上の部屋がうるさいと上の部屋の住人にクレームをつけて追い出してしまう方で、幻聴でもあるのか空室なのに「誰か侵入して騒いでいる」と警察を呼んでしまったりする方です。
今回も入居したばかりの方に言いがかりをつけて嫌がらせをしているそうなのです。

私もそういうトラブルには慣れていませんし極力穏便にとは思っているのですが、あまりにわがままなので対応に苦慮しております。
入居者の皆さんが快適に生活できるよう修繕など積極的にしているつもりなのですが、少しは節度を持っていただきたいなあと思っております。

大阪のある不動産屋さん、お返事ありがとうございます。

なるほど、いろいろな考え方があるので難しいものですね。
再三再四、支払いはお願いしているのですが、今度は書面で請求してみることにします。

裏惨さん、お返事ありがとうございます。

なるほど、そういう対応の仕方がある訳ですね・・・。勉強になりました。
口頭で何回お願いしてもだめなので、教えていただいた方法で対応してみます。
今回のトラブルで世の中いい人ばかりじゃない、入居者は良く選ぼうと言うのが良くわかりました。

「直すのが遅いから不愉快な思いで生活させられたから支払わな
い」は、支払いを拒否する理由にはなりません。そんな論法が通
るなら、「前回はおまけしたが、そんな言い方されて不愉快な思
いをしたので、今回はまけられない」といってもいいのかという
感じです。
それは冗談として
修理費が掛かるので更新料を払ってくださいといったのは、あん
まりいい方法ではありません。古くなったり故障したものを修繕
するのは、家主の義務です。お金が掛かる云々は、借主には関係
ないことです。しかし、逆に最初に取り決め（契約）したと思わ
れる更新料を支払うのは、借主の義務です。借主の経済状態は貸
主には関係ありません。
賃貸はビジネスであり、契約だということを認識させることが肝
心だと思います。

もう一人の人は、今後のことを考えると追い出した方がいいと個
人的には思います。百害あって一利なしです。この手のタイプは、
いろいろ騒ぎを起こさないことを約束させ、それを念書として、
文書で縛っていくのが効果的です。現実に追い出すときに効力を
発揮します。

司法書士の卵さん、大阪のある不動産屋さん、お返事ありがとうございます。

相続していただいたものに文句を言うのも何なんですが、対応に本当に疲れ果てております。
お互い大人なのですから決めたことは守りましょうよというだけです。
古い物件だけに家賃を下げていること、そのために音が聞こえたりしてしまうこと、だから入居者はお互い節度を持って相手に嫌がらせとかしなくて生活してほしいこと、それだけなんです。

特に家賃収入が生活の糧になっているわけではないので、かなりお安くしています。
迎賓館の近くで4-8万なんですから、お安いと思うのです。

私も賃貸に住んでいますから、全てで満足いく＝高い、何かしら我慢する＝安くなる　と思っているのですが、それを理解してくださらないのでもうホトホト困り果ててしまいました。
修繕を言っている方ももともと壊れ掛けのところを「安くしてくれるならそのままでいい」と入られたのですが、今になって「全部直せ」と言っているわけです。

まだ、大家としては新人なもので、好意でしたことを逆手に取られることが多く、人間不信になりそうです・・・。（シクシク・・）
相続しても収入になるどころか、家賃未納が多いのと修繕費で費用がかかる為、収入になるどころか自分の給与から持ち出しになることが多く、却って貧乏になりました。