更新と交渉 | 賃貸生活の語り場

むち> １．更新料の0.5か月分に消費税がかけられています。契約書には更新料は家賃1.5か月分（所有者1ヶ月、仲介人0.5ヶ月）とあるだけで、消費税のことは書かれていないのですが、払うのが普通ですか？
書かれてなくても、請求があれば、払うのは普通です。物販の店頭表示以外は表示義務はないはずです。

むち> 2．次回更新時は入居から4年経つことになり、家賃か更新料の交渉をしたくなると思います。どう考えても、特に何をしてもらうわけでもないのに、2年毎に家賃1.5か月分は多すぎると思います。もちろんまだ次回更新するかどうかは決まっていませんが、次回更新料に関しては今回また新しく作られる契約書に記載されるはずです。次回の更新料に関する交渉は今の時点でするものなのですか？
交渉してもいいですが、あなたの思うような文文が入るとは限りません。最初から決まっていて、それが嫌なら、解約してたの物件を探すべきでは。まあ、当然の権利としていすわれますという話も出てくるかもしれませんが。

むち> 3．「修理義務」の中に「浴槽及び風呂釜の部品、浴室の小物」とあります。故意や過失による破損でなくでもこのようなものを借主が修理又は取り替えしなくてはいけないのでしょうか？築30年の物件で、浴槽等も何年も使用されてると思うので、どこまで責任を持たないといけないのか不安になります。
それは理不尽だからはずしてくれと、交渉しましょう。ほっておいて、何かあったからとガイドラインだクソ大家だと騒ぐより、予見できるものは片づけとく方が、利口な対応です。

むち> 4．更新後わりと間もなく家族が増える予定です。更新時に言っておくべきでしょうか？それとも産まれてからでいいのでしょうか？
わかってるなら言うに越したことはないのでは？赤ん坊が生まれるので少し騒がしくなりますけどよろしくね、ぐらい。隔絶して権利だなんだと騒ぐより、良好な関係を結んでた方が、何かと得ですよ。

　大体は黒べえ様の言われる通りと思います。

　ただ、「浴槽及び風呂釜の部品、浴室の小物」についてはこの際に“だめもと”でなんかのメモの形（『要求書』などと正式な文面はやめましょう。喧嘩を売っているようで角が立ちます。メモ書きが良いですが、日付は入れてコピーはしておきましょう！）ででも、交換をお願いしてみておくのも良いかと思います。交換までは応じてくれないかもしれませんが、老朽化しているという認識が貸主の方にも生じるでしょうから『全額負担で修理して』とは出難くなるでしょう。

　私も黒べえ様同様、大家さんを最初から対立関係と規定せずに良好なコミュニケーションをとって行く方が賢明だと思います。

むち> １．更新料の0.5か月分に消費税がかけられています。契約書には更新料は家賃1.5か月分（所有者1ヶ月、仲介人0.5ヶ月）とある

仲介人というのが更新事務を取り扱う管理業者に相当します。
これはおそらく、一般的な表現では「更新事務手数料」あるいは「更新手数料」と言われるもので、課税取引にあたるため、消費税が加算されます。
なお、貸主も別途なんらかの形で管理業者に手数料を払うのが一般的です。

むち> 2．次回の更新料に関する交渉は今の時点でするものなのですか？

おっしゃるとおり、次回更新時の更新料が、今回作成の更新契約書に規定されます。
契約（法律）の観点からは、今するべきです。
もし、今交渉せずに、支払期到来のときに行う場合は、交渉ではなく、相手方の好意にすがる「お願い」となります。
実務上は、交渉能力と貸し手借り手の市場バランスによって、支払期日到来後も事実上交渉可能ですが、法律上は今回の更新契約内容を認めた時点で支払い義務が生じることは、知っておいたほうがよいでしょう。


むち> 3．「修理義務」の中に「浴槽及び風呂釜の部品、浴室の小物」とあります。故意や過失による破損でなくでもこのようなものを借主が修理又は取り替えしなくてはいけないのでしょうか？

小修理の借主負担条項です。国土交通省の標準契約書にも同主旨の文言があります。
どこまでが小修理かはケースによりますが、「浴槽及び風呂釜の部品、浴室の小物」のうち、風呂の栓だとか、脱落あるいは脱落寸前のネジだとか、電池交換、電球交換、水栓のパッキン交換などは借主負担です。照明のセードの交換も場合によっては含まれることもあります。
要は「自分で簡単にできるもの」が小修理の範囲と思えばいいでしょう。
こういうものは壊れた報告も不要ですし、貸主にいうよりも自分でやったほうが早いものばかりです。
ただし、契約内容や修理内容によっては、自分で簡単にできるか否か、よりも金額で線引をするケースもあります。
風呂釜や浴槽そのものの交換は、借主の故意過失によるものでない限り、貸主負担です。


むち> 4．更新後わりと間もなく家族が増える予定です。更新時に言っておくべきでしょうか？それとも産まれてからでいいのでしょうか？

お生まれになってからでいいと思います。