敷金全額返還後に改めて退去清算できるか | 賃貸生活の語り場

入居時の契約書を当方・管理会社とも紛失している状態で交渉しております。

・入居期間は約4年10ヶ月
・20万弱の敷金を預けています

現在、以上を請求されています。
【クロス】全室+廊下の10％（10％は契約書紛失による安全管理義務違反への誠意とのこと）
【クッションフロア】2室+廊下の50％
・コーキング50％
・その他備品（当方紛失破損）

前回の交渉では当方から以下のような内容を伝えており、上記はそれを受けての請求です。

【クロス】
喫煙していたのは1室のみなので、他非喫煙箇所がクリーニングで除去できないタバコ汚損があるとは思えない。
喫煙していた1室のみでの負担としたい。

【床】
経過年数（6年で残存価値10％）を考慮して算出した27.5％での負担としたい。

さらに、クロスと床の修理費用の単価が不当に高額と思われるので、適正な単価での計算をして欲しい。

単価については、先日こちらでアドバイスいただきまして同内容で工賃込みの単位を知るために複数の業者から見積りを取り、その内容から現在請求の単価（クロス1300円・CF3500円）からクロス800円・CF2000円という提案をいたしました。

クロス・床と修理費用の単価についてですが、先方の言い分としては、「クロスはクリーニングで落ちなかった」「床のクッションフロアはキズがあるので経過年数の考慮は認められない」「単価はうちが認めた協力会社で作業させており、その単価で決まっている」との事でした。


以上の事から下記についてアドバイスをいただけたらと思っております。

・クロスについて、本当にクリーニングを行ったのかを証拠としてクリーニング費用の領収書だけではなく何らかの証拠（クリーニング中の画像など）を要求してもよいのか。

・床については、当方が複数キズをつけてしまっていてもガイドラインにはクッションフロアの修理費用は経過年数を考慮した算出をするようにありましたので、その通りに伝えてみようと思っていますが、これは適切であるか。

・単価について「決まっている」と言われていますが、これについてはあきらめるしかないのでしょうか。何か適切な反論（という言葉が正しいのかわからないのですが）または行動の仕方があるでしょうか。

私の希望としては、最終的には単価は下がらずとも最低でもクッションフロア27.5％負担という事は先方に納得してもらいたいです。
または、いつまでも続きそうなのであればこの段階で内容証明で敷金返還要求をし、解決しなければ簡易裁判をしたほうが良いでしょうか。
（裁判になる可能性を考え、2回目の立会時に部屋の様子や立会人の威圧的な態度などを録画してあります）


もう一つ別の道として、これまで交渉中に先方管理会社の居留守や催促しなければいつまでも回答されないといった事で苦労しており、これも含めて行政に相談したところ、そもそも委託会社や管理会社が退去清算について交渉を行うのは、弁護士法に違反する行為であると聞いたのですがどうなのでしょうか。
それでしたら、管理会社へ意向を告げ、今後の交渉に着いては大家さんに直接相談しようかとも思うのですが、却って状況が悪くなる事はあるでしょうか。
大家さん（物件の隣に住居があり、大家さんの犬にさわらせてもらったりしていました）に余計な面倒を掛けてしまうのは本意ではないのですが、管理会社の契約書紛失という個人情報保護法令のいわゆる安全管理違反についてや、修理費用の施工単位が本当に不当に高額であったとすれば、直接相談したほうが大家さんにとっても良いのではないかとも思ったのです。


去年書き込ませていただきましたトピックの返信として先日上記内容を書き込み、２つもトピックを作成してしまい大変恐縮ですが、今件につきましてもアドバイスいただけますと幸いです。

　私の意見は先の書き込みのとおりです。
　一般論として申し上げますが，賃借人は退去時に物件を原状回復して返還します。この時の「原状」とは，住み始めた状況に戻すことではありません。
　形あるモノはいつかは壊れますし，経年すれば劣化もします。それはそのままで構いません。ましてや「来たときよりも美しく」する等という法的義務は微塵もありません。
　ＴＯさんが入居期間中，本当にこれは自分のせいで汚れた，壊れたというモノについては合理的範囲でこれを回復する義務はありますが，そんな憶えはない，これは経年劣化，自然損耗の類であると思えれば，それは突っぱねてかまいません。
　賃借人と賃貸人は利害が対立します。モノの見方も違いましょう。争いがあるのは当然です。これを現場の交渉で・・・となれば，百戦錬磨，海千山千の賃貸業者にかかれば，やりこめられたり，言い含められたりすることもありましょう。
　ただ，司法判断に出れば，その主張をすることによって利益を得る側，すなわちＴＯさんの故意過失を主張して利益を得る賃貸人側が，ＴＯさんの故意過失を第三者である判事にも客観的に認識できるよう証明する責任があるのです。
　証明できれば勝ち，証明できなければ，そもそもＴＯさんに過失はなかったとされます。争いがあるところですが，究極の強制力のある解決方法です。法治国家である以上，当然ですね。
　中には賃借人の責任を加重する特約が多いと思いますが，このような特約すら，特段の事情のない限り，司法判断では無効とされたり，その効力を弱められています。ましてや，契約書がありません。等というのですから，それこそ民法賃貸借や借地借家法の原理原則にもどります。経年劣化，自然損耗は賃貸人が減価償却すべきものです。
　私見ですが，プロの賃貸業者がそのメシの種ともいうべき「賃貸借契約書」を紛失しているというのですから，判事の心証としてはすこぶるＴＯさんに有利でしょう。いい加減な業者，だらしない業者だと解されるからです。いい加減な業者の主張ですから信用性が低いとされそうですね。いい加減な人だからいい加減なことを言ってんだろ。ということです。

　敷金を先に返してもらおう等とは考えないほうがいいでしょう。無理に決まってます。敷金は相手にとってはカードです。みすみす手放すとは思えません。
　敷金を諦めるなら放っとけばいいのです。敷金以上に請求してきても放っとけば構いません。任意に支払わなければ相手が諦めるか，司法上の手続きに入るだけのお話です。そのときに前段の主張をされればいいでしょう。
　ＴＯさんが敷金を取り戻したいと言う場合は，こちらからアクションを起こします。詳細は「少額訴訟」でお調べになるなり，最寄りの簡易裁判所でお尋ねになってください。

裁判に踏み切るならば、請求以上の成果は期待できないですから、あなたが一番有利になるよう請求すればよいと思います。

一応、貸主として一部気になるところをあげるとすれば.

>現在請求の単価（クロス1300円・CF3500円）からクロス800円・CF2000円という提案

あなたの提案も、管理会社請求も双方相場内と思います。
メーカー・卸・中卸・建設・職人・監理それぞれのパワーバランスでけっこう相場には幅ができるものです。

>「クロスはクリーニングで落ちなかった」

ガイドライン上、「通常のクリーニングで落ちない」ヤニは借主負担です。
そして「通常のクリーニング」は、退去時に借主自身が善良なる管理者の義務として行う清掃がこれにあたるといえます。
通常の清掃で拭き掃除ぐらいしますよね？
それで落ちなければ……。
退去時のお掃除はご自身でされたのでしょうか？

管理会社は家主にもその単価で請求しているでしょうから、単価交渉は難しいと思われます。

>委託会社や管理会社が退去清算について交渉を行うのは、弁護士法に違反する行為である

程度問題であって、一概に非弁行為ということはできません。
通常は「伝える」立場ですので、「催促しても返事がない」のは管理会社が怠慢なのか、家主が返事を渋っているのか、カキコからは判断しかねます。


> それでしたら、管理会社へ意向を告げ、今後の交渉に着いては大家さんに直接相談しようかとも思うのですが、却って状況が悪くなる事はあるでしょうか。
> 大家さん（物件の隣に住居があり、大家さんの犬にさわらせてもらったりしていました）に余計な面倒を掛けてしまうのは本意ではないのですが、管理会社の契約書紛失という個人情報保護法令のいわゆる安全管理違反についてや、修理費用の施工単位が本当に不当に高額であったとすれば、直接相談したほうが大家さんにとっても良いのではないかとも思ったのです。


現段階でお気持ち的に、「家主はある程度信用できるが、管理会社は信用できない」のであれば、管理会社に絶縁状をたたきつけるより先に家主と「世間話」をしてみてはいかがですか？
裁判前提での内容証明のあて先は、管理会社でなく、家主です。
カキコのようなお気持ちであれば、「世間話」で管理会社から報告が行っているかどうか、探りをいれてみては。
家主側にどの程度話が行っているかで今後の対応も変わってくるでしょう。

アドバイスありがとうございます。
クロスについては、記録しておいた写真などからも落ちない汚れがあるようには見えないのですが、再度どうすべきか検討したいと思います。

これまでの交渉から見て、管理会社は大家さんからの返答を当方に伝えているようには感じられないのですが、交渉内容自体管理会社の判断でしているのかもしれません。
（そんなシステムがあるものなのか正しいことなのかはわからないですが）
大家さんとは、世間話をするほどではなく数回挨拶という程度の関係です。
ですから、どんな方かはほとんど知らないので却って状況が悪くなるという可能性も
あると思い、どうすべきか迷っています。

管理会社のほうへもう一度こちらからの主張を伝え、それでも思わしくない場合は大家さんへ手紙を書いてみようと思っています。

ありがとうございました。参考にさせていただきます。

アドバイスありがとうございます。

単価や非喫煙箇所のクロスについては、裁判で第三者から見てもらうしかないのかもしれませんね。
そちらも検討していますが、再度管理会社にこちらの主張を伝え、その回答次第で大家さんとの直接交渉をしたいと思います。
そこからどうするか、裁判も含めて検討したいと思っています。

少しずつ交渉も進んでおり、もうそろそろ双方納得がいく結果が出て欲しいところです。
ありがとうございました。

その後の報告をさせていただきます。

経過年数を考慮した率と適正な単価、負担すべきとこちらが判断したもののみという、こちらの主張が全て通り返金を確認しました。

【最初の請求】
クロス（LDK・洋室A・廊下）単価1300円　100%
床（LDK・洋室B　廊下）単価3500円　100%
備品　100%
浴室コーキング　100%
清掃　35000円
諸経費　5000円

合計　約45万

【最終的な請求】
クロス（LDK）単価800円　10%（契約書不備による誠意とのこと）
床（LDK・洋室B・廊下）単価2000円　27.5%（経過年数で算出）
備品　100％
浴室コーキング　50%

合計　6万弱

交渉は簡単な連絡以外全て書面で行い、催促含めて5回の文書を送りました。
内容は、（私から見ると）難しそうな文章（判例やガイドライン等をたくさん引用）で無理目なラインから少しずつ歩み寄る形で進めました。

最初の請求から2ヶ月間。色々と悩みくじけそうになりましたが、こちらでも色々アドバイスいただき、おかげさまでやっと結果を出せました。
本当にありがとうございました！
今回の事は色々と勉強になりましたが、正直もう二度とやりたくないという気持ちです。
現在交渉真っ最中の方には、納得のいく結果になるよう心からお祈りしております。