階下の住人 | 賃貸生活の語り場

　大変な状況をお察しします。
　場面を分けて考えましょう。

１　窃盗等の刑法違反について
　時宜適切に被害届を出すしかありません。後は警察の捜査にかかりますが，ご存じのように現行犯か証拠を押さえて逮捕するしかありません。
　そのためには，防犯カメラも一助となりますが，大家なり管理会社の対応がそのような状況ならば難しいですね。入居者で負担するにしても経費もかかります。
　私見ですが，さなぎさん含めて数世帯同様の思いを感じておられる入居者もおられるご様子。現実に被害が頻発しているにもかかわらず，そしておそらく階下の住人の犯行であろうという蓋然性が強いにもかかわらず，防犯上の対処を行わない，
　あるいは「迷惑行為禁止特約（大概の賃貸借契約書にはあるはずです）」があるにもかかわらず放置しているのであれば，大家の姿勢は賃貸人として極めて怠慢です。
　ご自身，あるいは連帯して防犯カメラを設置する旨を大家に通告し，その上で設置しましょう。そのような事実があるのであれば，その費用は物件の有益費として大家に費用請求できると考えます。もちろん任意には支払わないでしょうから，簡易裁判所の手続きである支払督促で取り戻しましょう。
　本当にそのような状況であれば，入居者連帯して証人となったり，警察への度重なる被害届の事実が証拠となりますので，大家は争いようがないはずです。

２　入居者の問題について
　民事の問題ですから，難しくなります。
　基本的には相手が出ていけばイイだけのお話ですね。
　そうなると先に述べました大家とその入居者の賃貸借契約の趨勢にかかります。集合住宅のいわば共同生活ですので，入居者双方が相互に適切な良識を持つ必要がありますが，そういう方ばかりではないのが実情です。受忍しあうのもあるのですが，これは尋常ではありません。
　結論から言うと大家がこの「迷惑行為禁止特約」を持ち出して，その入居者との契約解除に動く必要があるのです。これはさなぎさんは蚊帳の外ですので，大家がきちんとしないといけないのですが，これを果たさない（入居者に良好な賃貸環境を提供する大家の信義則上の義務）ということでさなぎさんが退去する。ついては費用，慰謝料を大家に請求するというのはかなりしんどい思いをします。
　
　弁護士等に相談されるのも一助ですが，刑事については１を，民事については２をアドバイスされるのが一般的でしょう。
　要は，他の入居者と連帯して大家の尻を叩くことです。自助するには限界がありますし，それなりの覚悟を決める必要があります。

　追記しますが，家賃を支払わないと言うのは賢いやり方ではありません。
　ただ，管理運営が出来ていないということで管理費等の名目の金銭であれば，きちんと文書で示して支払を留保することは可能でしょう。
　刑事については，窃盗の現場を押さえるか，証拠を押さえるかして警察に通報する。
　民事については，大家に良好な居住環境ではないということで抗議，苦情を連帯して述べる。
　大家とてそのような風評が広まることは痛手です。さなぎさんたちに出て行かれるよりは，階下の住人達に出ていてもらう方がいいはずです。
　本来はそのように動くべきなのですが，残念な大家さんも多いのが現実で情けない限りです。

書き込みからは管理会社は賃貸人の業務を代行して、適切に行動していると思います。
その問題ある入居者の契約解除を行わない（あるいは行えない）のであれば、この対応が限度かと思います。

コートの住人さんのおっしゃる、契約解除が確かに筋ではあるのですが、実効性を持たせるにはなまなかなことではありません。
「契約解除する」と通知して素直に出ていく人などありません。
実効性を確実に持たせるには、裁判→強制執行のプロセスが必要ですが、裁判で勝訴するには証拠が必要です。
それには実際に被害を受けている入居者の方から「階下の住人が起こしている迷惑行為の具体的証拠」を出していただく必要があります。
最低限、具体的な被害状況（階下の住人が直接引き起こしているもの）を最低限書面で出していただかなくては、貸主も動きが取れないのです。
被害者の方は「加害者の契約を解除を要求」されますが、こちらが「わかりました。では契約解除して明渡裁判を行いますので、証拠を提供してください」と言いますと、ほとんどの方が協力を拒まれます。
面倒でもありますし、迷惑行為の種類によっては身の安全を心配することもあるでしょうから。裁判への協力をを拒否するお気持ちはこちらもよくわかります。

けれども「こういう行為があると聞いている」と貸主が語るだけで、もし契約解除されてしまったら？？
そのクレームが誹謗中傷でなく、事実である証明が必要であるのは、おわかりいただけると思います。

今回の場合、多数の被害者がありますので、具体的な事象を列挙して署名を集めると、それは証拠の一つとして使えるでしょうし、自分一人が裁判の面倒をかぶることもないと思います。
管理会社を通して、家主と交渉してみてください。

防犯カメラの設置ですが、エアコン室外機等、質問者の方の部屋からみえる範囲であれば、ご自分で防犯カメラを設置されることをお勧めします。
家庭用のビデオに接続できるタイプのもので安価なものがあります。
家主も「防犯カメラは費用が大きい」ために設置をためらってるのであれば、管理会社をとおして「こんな程度の費用のもので」と具体的な提案をするのもいいでしょう。

防犯カメラについて

共用部にカメラを仕掛けることは、2つの問題を含みます。
・共用部の改変、または原状回復、もしくは占有使用について
・被写体のプライバシー問題
物件管理者が、設置を公表した後に設置することが望まれます。賃借人が無許可で設置することは問題となりえます。
どうしてもと言うことなら、大家許可を得て、回覧等で住人に設置を知らしめ他のちと言うことになるでしょう。
本来は、駐輪場などに「カメラ録画中」などと掲示するほうがいいのですが、証拠保全と言うことなら、割愛されることもあるでしょう。

どちらにしても、事件として警察に届けるのであれば、証拠は多いに越したことはありません。
また、警察には、集会が始まれば逐次通報するようにしましょう。あまりにパトロールが頻繁であれば、別の場所に移動すると思います。

的確なアドバイスをありがとうございます。

今朝も管理会社に連絡し、自転車の件を報告しましたが、担当者も閉口してしまう状態です。
この状況をどう回避すれば良いのか、安全に暮らすためにこれ以上私は何をすれば良いのかを
具体的に提案して下さいとお願いしたところ、家主と相談して連絡します。との事でした。

個人個人で被害を訴えるより、やはり住人同士で被害を訴えるしかないとは思うのですが、
ご近所のご主人は報復されても困る、ハッキリ言って奴らのためにそこまでするのは面倒だし時間もない、何よりも子供に何かされるのではないか心配…
と思っているお宅がほとんどなのです。
関わりたくないそのお気持ちも良く分かります。私もそれ以上は何も言えませんでした。

今出来る対策として、後々証拠となるであろう警察への被害届けをその都度出し、管理会社を通して家主にも報告して頂こうと思っています。

アドバイスありがとうございました。
是非参考にさせて頂きます。

的確なアドバイスをありがとうございます。

確かにとおりすがりの家主さんの仰る通り、
いざ裁判沙汰になった場合、一歩退いてしまう方がほとんどだと思います。
ただ普通に暮らしたいだけなのに、当たり前の権利を守って欲しいだけなのに、
そこまでの労力をつかわなければいけないこと、報復の恐れがあることなどを考えたら、
我慢するか、自分が引っ越すことにその労力を使った方がいいと思う気持ちも分かります。

防犯カメラの件、プライバシーのことなどあるようですが、管理会社を通して個人の設置も可能か
どうか家主さんに聞いてみます。

的確なアドバイスをありがとうございます。

防犯カメラのプライバシー問題…確かにその通りですよね。
いくら防犯の為とはいえ、好ましく思わない方もいるいう事は否めません。
正直、カメラはダミーでも良いぐらいなのです。
犯人を捕まえてやりたい気持ちももちろんあるのですが、それより何より、壊さないで下さい、
盗らないで下さい、と言いたいのが本音です。
息子が大事に乗っていた自転車も、半年の間に籠はタバコの焦げ跡だらけ、車輪はゆがみ、
ある朝盗まれていたという状況を回避できればそれでいいのです。

まずはこの物件の周辺は集まりにくい状況を作ることですね。
今日、生活安全課に連絡し今まで以上にパトロールを強化して頂くようお願いしました。
私の方もその都度警察に連絡してみます。

アドバイスありがとうございました。

　迷惑行為禁止特約を矛に賃貸人に対して，信頼関係が崩壊しているという論法で契約解除を求める際の負の部分は，とおりすがりの家主さんの親切な解説があります。
　確かにそのとおりです。まず，入居者がきちんと連帯して行く必要もありますし，その際には大家の後ろ盾となるようにしないといけません。確かに二の足を踏む場面もありましょう。その際は諦めるという選択肢もあります。
　さなぎさんの希望として，その物件にはこだわらないというのであれば，さなぎさんが退去する手もあります。賃貸人の対応がなっていないということを前提として，その賃貸人と迷惑行為をする入居者との賃貸借関係ではなく，さなぎさんと大家との賃貸借関係と考えるのです。
　先に述べましたが，賃貸人は賃借人に対し良好な生活環境を提供する信義則上の義務があります。その良好なというレベルをどこにもってくるかは，賃料の多寡等との関係となります。そこそこの物件でそこそこの賃料を支払っていると言う場合ですね。
　例えば，例えばということですよ。ボロアパートにタダみたいな賃料でというのであれば，まあそんなもんでしょ。と言われかねませんが，そんな物件ではないのでしょう。それならば，大家がその義務を果たしていない，何度も請求しても何ともならない。改善の措置もとらない。というのであれば，さなぎさんと大家との信頼関係が崩壊しているということになります。
　信頼関係を崩壊させた要因は何か！ココで大家のだらしない対応にあるという論法ですね。これならば，契約解除した後に，引っ越し等の実費及び慰謝料等の金銭的請求をして，晴れて新物件に引っ越すという方法があります。大家がかわいそうという考え方もありますが，大家はその本質的原因を作った者（例えば階下の住人）に求償すればよいのです。原因を作った者を突き止めるのは大家になります。さなぎさんは「そんなの関係ねぇ！」ですね。
　誰かさんが愚かなつっかかりをするのが目に見えるようですが，所詮はそのような入居者と契約した大家の愚かさに尽きると言うことです。商売でやってんだから，泣き言言わず対処しなさいな。質の悪い顧客による被害を他の顧客に負わせんなよ。ということです。
　この方法は，極めて法的にテクニカルな主張が必要ですので，弁護士さんや司法書士さんに委任される事をお勧めします。どうしようも出来ない。大家も動かない。我慢するか引っ越すか。引っ越すにしても泣いて引っ越すか。笑って引っ越すか。笑っていくためには頭を使って行動することですよ。
　簡易裁判所の事案になりますが，簡裁の代理権は特別な司法書士にもあります。登記申請だけに辟易している有能な司法書士さんがごまんといますので，商売抜きにやってくれる新進気鋭の先生も多いですよ。お気軽に尋ねてみてください。

この大家は管理会社を通して、改善の措置をきちんと取っています。
残念ながら効果ははかばかしくありませんが。


被害者から貸主への請求が、完全に意味がないとは申しませんが、
貸主が全く措置を取らない場合にはと同等には考えられず、費用対効果としてはどうでしょう。
弁護士費用で赤字になるような気がします。
この路線で行くならば、見積無料（？）な弁護士と相談がいるかと。

　愚にもつかない者から，愚にもつかない嫌がらせを受けたことがありますので，論陣を戦わせるのは懲りていますが，とおりすがりの家主さんに限っては，良識ある方のようにお見受けできますので，返信します。さなぎさんにも参考になるかと思いますので，

　　とおりすがりの家主さんへ
　私も大家含め管理会社（以下「大家等」と言います。）が全くの怠慢とは思っておりません。
　ただ，何ら劇的効果を得ることは出来ていませんし，防犯カメラ等の入居者の切実な要請に応えてはいないように私には見受けられます。
　これは大家等サイドの視点であるとおりすがりの家主さんとさなぎさんサイドの視点に立つ私とでは見解が異なりますね。それはいかんともしがたいところです。お互いにさなぎさんの書き込みのみに立脚して，双方が思考をふくらませているに過ぎません。
　賃貸営業を営む賃貸業業者たる大家等として，時宜適切に入居者たる顧客（さなぎさん等）に満足な商品（住環境）を与えているか否か。ましてやその度合いは・・・などと言われて私ととおりすがりさんで共通認識を持つなどというのがいかにナンセンスか，賢明なとおりすがりの家主さんならご理解いただけると思います。
　
　さなぎさん並びにとおりすがりの家主さんへ
　費用対効果というお話もありましたが，こればかりはやってみないと分かりません。挙証責任という視点はご理解いただけると思いますが，現場の実情，大家等サイドの不手際を立証する責任はもちろんさなぎさんに課せられます。ただし，消費者保護は司法上の要請です。判事の心証がよりどちらにぶれやすいかは論評するまでもありません。
　特認司法書士さんの中には「ボランティア」的感覚で，賃貸トラブルの問題解決（少額訴訟の代理とか支払督促の代書等）に取り組んでいる方もいます。ＡＤＲ（裁判外紛争処理）などもお聞きになったことがありませんか。
　やりたい仕事があれば，報酬の多寡を問わず取り組む方もいますよ。各都道府県の司法書士会に照会されれば，そのあたりはよくわかるはずです。
　

立場が違えば主張も違うのは当然のことです。

「蓋然性だけでは解約できない」のも「防犯カメラのプライバシー問題」も消費者保護に立脚しています。
消費者保護がここでは二律背反の要請をしてますね。
こういったことは珍しいことではありません。
臆病な家主は二律背反の狭間で凍ってしまいます。

「信義則」と「公序良俗」は、どんな請求をするときにも使える便利な言葉です。
隣人トラブルの多くを、警察官は「民事不介入」を盾に門前払いします。
志、といいつつ単なる売名行為の士もおります。
裁判所も相手によって、けっこう態度を変えます。


管理・警察・家主・法律家・司法。
言葉は悪いですが、今回のような場合、それぞれうまく「利用」するのがいいでしょう。


権利は「守ってもらう」ものではなく、自分で守るものです。
↑
この点だけは私とコートの住人さんで一致していると思います。

バイクの乗り回しなどは、ナンバーを控えて通報するのもよいでしょう。
経験上、貼紙での注意、親への注意よりも、本人への注意の方が効きます。
もし、実際に自分で注意をする場合は
○必ず複数で
○携帯電話必携
○相手になめられない
ように行います。


同じ治安の悪さに辟易している被害者でも、当該物件に住んでいる人はある意味、ラッキーです。
どの程度効果が見込めるかはさておき、また実際に法廷で認められるかはさておき、少なくとも理論上はコートの住人さんの、「家主への慰謝料請求」案が使えます。
（ボランティアな士にあたればともかく、まともな報酬下では赤字になる気がしますが）
家主によっては、訴状が届けば示談にするでしょう。まともに係争するよりも、
弁護士費用のつもりで何がしかの金員を支払ったほうが、短期的にはコストパフォーマンスがよいからです。
当該物件に住んでいないものには、その手は使えませんから。
また、賃貸の人は持ち家の人に比べて引っ越すハードルが低いのもこの際幸運です。
同じ労力を使うなら、効果が確実な引越しに使う、というのも一つの選択肢ですから。

家主はどのような形にしろ、非常識入居者からは逃げられません。
そう思って溜飲を下げるのも一つでしょう。

＞良好なというレベルをどこにもってくるかは，賃料の多寡等との関係

こういう論法は机上の論理で、実務の感覚とは全くそぐいませんが、
裁判は基本的に机上のものですから、それで通ってしまうことがあるのが辛いですねぇ。
特に特に治安・騒音の問題は解決が難しいですね（ため息）。
特別なセキュリティを導入できる高額な賃料ならばともかく。。。。
賃料の高いところでも治安の悪いところはそれなりにあります。
そこそこの賃料ならば、入る方もまぁそこそこ。
良識人もいれば非常識な人もあり、そこそこのばらつきがあります。
その程度の人が入ってくるのはその程度の物件なのだ、という言い方もできます。
もちろん家主にとってそういう事態を回避したいのは山々ですが、いやおうなく傾向としてはそうなってゆきます。
（賃料は下がってゆく。入居一時金も下がってゆく）
↑
この段落は基本的に愚痴なので返信無用です。

とおりすがりの家主> 「蓋然性だけでは解約できない」のも「防犯カメラのプライバシー問題」も消費者保護に立脚しています。
とおりすがりの家主> 消費者保護がここでは二律背反の要請をしてますね。
とおりすがりの家主> こういったことは珍しいことではありません。
とおりすがりの家主> 臆病な家主は二律背反の狭間で凍ってしまいます。

　おっしゃるとおりだと思います。ただ，ひとつ私見として異なるのは，防犯カメラについてプライバシー保護から問題視されているようですが，普遍的な問題でありますが，殊，本件に関しては問題なしと思慮します。
　なぜならば，自転車盗の頻発やゴミの放置散乱等は刑法犯，軽犯罪法犯です。それに日々苦悩している入居者が，問題解決のための有用な手段としての防犯カメラに異議を申し立てるとは思えません。もちろん，告知通達して行うというのは当然としてです。
　だって，現行犯なり証拠を押さえてからでないと犯人を逮捕などできないでしょう。
　例えばそこで犯人であろう階下の住人以外から苦情，反対があったとしても，問題とはなりません。なぜならば共用部分のみを監視する防犯カメラについて，保護されるべきプライバシーはないという判断がされると思います。
　もちろんその管理（得たテープ等について）は管理会社において徹底するという条件付きで，反対者が設置したカメラの撤去の仮処分を申請し，その理由にプライバシーの侵害を挙げた場合の司法判断として・・・とご理解下さい。
　もっと言ってしまえば，善良な住人にとって共用部分の監視を行うきちんと管理された防犯カメラの存在が益となることはあっても，疎むべき存在などではないでしょう。エントランスで常駐した管理人が日々監視カメラを注視しているのと同様と解せるのではないでしょうか。

とおりすがりの家主> 「信義則」と「公序良俗」は、どんな請求をするときにも使える便利な言葉です。

　これらの用語は，一般条項といって，法律実務家が多用する。困ったときの神頼みみたいな呪文です。これで争うときはよっぽど苦しいときか，本当にひどい状況のときですね。

とおりすがりの家主> 隣人トラブルの多くを、警察官は「民事不介入」を盾に門前払いします。

　トラブルの内容にもよりますが，そうでもありません。ストーカー問題の初動を誤って大事件に発展し，その後警察の対応を責められる事案が多発しているのはご存じのはず，ましてや近隣住民が恐怖を感じる事象が発生し，また，窃盗犯が多発している状況を告発すれば，積極的とはいかないまでもそこそこやるはずです。
　各警察本部の監察官に直に申し立てても，親切な対応をとってくれます。ひとときの十把一絡げの「民事不介入」ではありません。

とおりすがりの家主> 志、といいつつ単なる売名行為の士もおります。

　確かに人によりますね。こればかりは何とも言えません。ただ，本当に親身になる士もいるとも言えましょう。

とおりすがりの家主> 裁判所も相手によって、けっこう態度を変えます。

　態度というのがよくわかりませんが，主張，立証に基づいて裁判は行われます。恣意的なもので左右されることはないと信じています。

とおりすがりの家主> 管理・警察・家主・法律家・司法。
とおりすがりの家主> 言葉は悪いですが、今回のような場合、それぞれうまく「利用」するのがいいでしょう。

　おっしゃるとおりです。

　とおりすがりの家主さんのご意見には賛同します。さなぎさんも賃貸管理の現場のご意見ということで参考になるものではないでしょうか。私の意見は私の意見として法律実務の現場の意見として参考にしていただければと考えています。
　口汚い表現で人の意見の批判しか出来ない者や，人の意見を貶めてからでないと自分の意見が言えない者にはがっかりさせられていますので，このような良識に接するとホッとします。