仲介手数料について疑問です | 賃貸生活の語り場

問題ないです。

要は、貸主と借主の媒介をしたので家賃１ヶ月分が報酬ですが、半月分ずつ両方からもらってもいいですが、承諾があれば一方から丸１ヶ月分もらってもいい訳です。

『貸主分も負担している』という見方もできなくもないですが、世には『仲介料なし！』とうたっている広告もありますよね。
あれは借主分を貸主が負担してるって見方にもなりますよ。

両方からもらうか、一方からもらうか、選択は自由です。
両方から１ヶ月分ずつもらってはいけない、と上限を設けているということです。
不動産会社を擁護する訳ではありませんが、あまり悪いふうに考えくて良いと思います。

『承諾するしかないか？』
とのことでしたが、いやなら拒否してもいいです。
でも多分相手も『じゃあ仲介しない』っていうと思います。

合意したもの同士が契約する訳で、片方が一方を強制することはできません。

お返事ありがとうございます。

私が伺いたいのは不動産屋が国土交通省の告示をなぜ無視しているのか、
なぜそれが問題ないのか、ということなのですが、いかがでしょうか？

　ひとつの指針です。
　違反したからと言って行政罰があるわけではありません。
　賃貸の実務上は，賃貸希望者（賃借人）が支払うのが一般的のようです。
　賃料の１月分というのは公序良俗に反しているとまでは言えませんので，法的に争うことは費用対効果を考えれば益がないことだと思慮します。
　もちろん，イヤだから告示どおりにしてくれと言うのは自由ですが，それではお断りしますと言われた場合は，争いようはありません。

私も昨年、仲介手数料で疑問があって色々しらべてみたのですが、
以前の規定と違って最近の国土交通省の告示(平成16年2月18日)によると、
借り主の承諾がないかぎり、一方から受け取れる仲介手数料は、
家賃の1月分の0.525倍までと定められています。
これに違反すると宅建業法46条２項、同法82条により30万円以下の罰金に処せられ、
さらに又同法65条２項で１年以内の期間で業務の全部又は一部の停止の行政処分を
受ける可能性もでてきます。

これを知らない不動産屋が多いのでは？

> 私も昨年、仲介手数料で疑問があって色々しらべてみたのですが、
> 以前の規定と違って最近の国土交通省の告示(平成16年2月18日)によると、
> 借り主の承諾がないかぎり、一方から受け取れる仲介手数料は、
> 家賃の1月分の0.525倍までと定められています。

だから当社は1.05ヶ月ですって提示してるんでしょう。
承諾しなければ仲介・契約できませんてことですよ。

> これに違反すると宅建業法46条２項、同法82条により30万円以下の罰金に処せられ、
> さらに又同法65条２項で１年以内の期間で業務の全部又は一部の停止の行政処分を
> 受ける可能性もでてきます。
> これを知らない不動産屋が多いのでは？

知らないわけないよ。

『承諾がある場合を除き」、依頼者の一方から受け取れる仲介手数料は半分以下です。
不動産側としては「借り主は支払った→だから承諾していたはず」といういつもの手口でしょうけど、「借り主が承諾してなければ」、受け取ってはいけないのす。
借り主が「そんなの承諾していない」と言った場合に、不動産屋がどのように承諾の有無を借り主に証明するのでしょうか？
今のところ、ここまで食い下がる借り主は少ないでしょうからあまり危機感をもってないと思いますが、通常、媒介契約の段階でで文面がとりかさわれることはありませんよね。しかし今後のこととしては、不動産屋側は留意すべきでしょう。

おそらく、仲介が成功し、仲介手数料を受け取る場面で借り主から「100%負担は承諾していない。」とあった場合にも抗弁できる方法としては、申込書の段階で隅っこに書いておくしかないのだと思います。
言っても無駄かもしれませんが、宅建業法46条には、不動産屋が受け取れる報酬額について「公衆の見えやすい所」にとあります。申込書の隅でなく、ちゃんとそのように掲示してくださいね。

ほとんどの不動産屋は重要事項説明で仲介手数料のことは
書いてあるはずです。

　質問者様が、

「仲介手数料は、国土交通省告示により貸し主、借り主様から各々賃料の0.525ヶ月分(税込み)ずつとなっていますが、当社では貸し主様から仲介手数料をいただかないシステムとなっているため、借り主様に賃料1.05ヶ月分(税込み)の仲介手数料をお支払い頂いております。」

　と読めたわけですから、全く問題ないでしょう。

　質問者様が『このシステムは納得できない』と思われたら、そう主張されて交渉すればよいだけです。相手が交渉に乗らなければ、『こんな不動産屋は嫌だ！』と別のお店に行かれるのは質問者様の自由です。

　『そんなお客は嫌だ！』と仲介を断るのは不動産屋の自由です。

　みんなが『こんなシステムは嫌だ！』となれば、お客が全く来ませんからその不動産屋もシステムとやらを考え直すでしょう。それが市場経済です。

日本人であれば、ひらがなや漢字は誰でもよめますね(笑)。
説明不足のまま、借り主に仲介手数料を100%負担させるのは、
明らかに問題があります。
「仲介手数料半分」を売り文句にしている不動産屋があるくらいですから、
世間的には今回の問題はあまり広く認識されていないのでしょう。
仲介手数料半分は、売り文句にするものではなく、国土交通省の告示に照らし
合わせれば実は当然のことなのです。

「嫌なら契約はできない。」という不動産屋の対応には、
「媒介契約」と「賃貸借契約」の混同がみられます。

仲介手数料は仲介に成功した後に受け取れるものです。
成功していないのに、借り主が仲介手数料の100%負担を承諾しないという理由
で仲介さへしないとしたら、不動産屋の行為はもはや仲介でなく、
賃貸借契約に対する妨害ですね。大家、借主双方にとっ迷惑な話です。

繰り返しますが、「借り主の承諾がなければ」仲介手数料全額を
受け取ってはならないのです。

　こんなところで議論したくありませんが。

　仲介料は100％借主が負担すると言うことに大家が異議を唱えると思っている方がめずらしい。『この方は仲介料の100％の負担が嫌なそうですのでお断りしました。』と言って『なんてことしてくれた。迷惑な話だ！』なんていう大家はそういないでしょう。私だって、それで済むならその方が良いに決まってます。

　それに、『読めた』とは確認できたと言う意味です。字が読める読めないの問題ではありません。質問者様は、この意味が理解できた上で、『これは正常なことなのか？』と質問されているわけです。

オヤオーヤ> 　仲介料は100％借主が負担すると言うことに大家が異議を唱えると
思っている方がめずらしい。

その通りです。逆に仲介料は100％大家が負担すると言うことに借り主が異議を唱える
こともまずないでしょうね。

ご存知と思いますが、2000年３月29日で業界大手のミニミニとエイブルが業務の
全部停止10日間の行政処分を受けましたよね。
これは入居者が決定した際に「家主広告料」なるものに名前をすりかえ、
家主からも仲介手数料1月分、借り主からも仲介手数料1月分と合計2ヶ月分の
仲介手数料を受領していたことに対する処分です。

しかしいまだにこの「家主広告料」という悪しき商習慣は
続けられており、ひょっとしてこのために(つまり家主からはすでに仲介手数料
を100%受けとるから)今度は借り主の方に仲介手数料を100%負担させたいので
しょうか？

不動産屋は申込書欄外にこっそり書いたり、あるいは今回の相談者の件のように
「当社のシステム」とごまさずに、「承諾がある場合を除き」の部分を、媒介契約
の段階で借り主にしっかり説明したほうがいいですよ。

ちなみにあなたは、「家主広告料」は払ってますか？

ここはご質問に対して回答なりアドバイスをするところです。質問なら新たにするべきです。

はぐらかしましたね。
せっかく仲介手数料の問題がでたのですから、それに付随する状況を知る事は、
今回の質問者のために非常に役立つと思いますが。

家主広告料はほとんど現在やっていないと思いますよ。
今は業務委託料などでしょう
簡単に説明すれば入居者のクレームの取次ぎなどを行う。
そういう名目で家主から手数料を頂いている

借主にはほとんど契約の際に行われる重要事項説明で
仲介手数料のことは説明していると思いますよ。

そこで自分は承諾しませんといえばいいんじゃないんですか？

　その通りだと思いますよ。
　
　質問者様の場合、『借り主様に賃料1.05ヶ月分』と説明を受けておられるわけですから不動産屋さんの行為に問題ないでしょう。ここで長々議論するほどのことでないんです。

　質問者様が『この仲介料は納得できません。』とおっしゃって、

　不動産屋さんが、『それでは他を当たって下さい。』と言うか、『大家さんが半分負担してくれるか聞いてみましょう』と言うか、不動産屋さんの自由です。

　私は不動産屋さんから『これこれでお断りしました。』などと言う連絡は受けたことありません。仲介料を半分負担するかと聞かれて、貸主も、負担したくなければ、『他の人を探してください。』と言うだけです。

　簡単なことです。

>広告料

地域差がものすごいと聞いています。
全くないところから、２か月・３か月のところまで。
ちなみにうちの地域は通常１か月。


ストレートに「出してもらえませんか？」と聞いてくる業者さんもいますね。


成果報酬式の「広告料」が業法上どう扱われるかは、今だに事実上灰色のままでは。。。。
「仲介手数料」と判断されれば違法ですが、成果報酬式の広告の契約を結ぶこと自体への規制がありませんから。
エイブルも処分前後で、名目が変わっただけで実質はあまり変わりませんし（うちのエリアでは、むしろ家主が支払う費用は増えた）、それをお上が知らないとも思えない。


なお、質問に対してはオヤオーヤさんと同意見です。

>「嫌なら契約はできない。」という不動産屋の対応には、
「媒介契約」と「賃貸借契約」の混同がみられます。

この「契約」は「媒介契約」でしょう。
そしてその結果、「この業者の媒介で賃貸契約を締結できない」わけですね。

媒介契約の成立は、賃貸借契約の成立よりも先立ちますし。
賃貸借契約が成立しなくても、媒介契約は成立します。
部屋探しを依頼し、業者が了承した時点で、媒介契約成立ですよね。
費用の発生時期が媒介契約成立時期ではなく、賃貸借契約成立時だというだけでしょう。
もちろんその時点で仲介手数料の額に対して「錯誤無効」を言うのは、ご自由ですが。。。。