敷金償却って。。。 | 賃貸生活の語り場

償却に納得してハンコを押されてるのでしょうがないのではないでしょうか?
大家側も３ヶ月償却してるから流石に残りの１ヶ月から
引こうという気ではないようですのでまだましな方だと思います。

初心者だろうがベテランだろうが契約には関係ありません
しっかり納得してハンコを押すのは当たり前です
いくら小さくても読みづらくてもしっかり読んでわからないところは
質問し納得してハンコを押すことです

勉強代と思って次回からはきちんと契約書を理解して
ハンコを押すようにしたほうがいいかと思います。

　いわゆる敷き引き特約の有効性についてのご質問ですね。
　償却特約，没収特約と呼ぶ地域もあるようです。
　司法実務上これらは，通常の自然損耗，経年劣化を包括的に賠償する目的と解されます。
　その地域の慣習として，定着しているものではあります。もちろん，契約時にきちんと説明を受け，納得してハンコをつく姿勢は必要なのですが，それよりも当地の慣習なるものを他の地域からやってきた賃貸希望者が把握しているはずありません。このような特約については，例え入居希望者から積極的なクエスチョンがなくても，知らないのが当たり前だと解する注意義務が賃貸業者には課せられると解されています。
　つまり，知らないだろうから教えておかないといけない，説明しないといけないという注意義務が大家さんにはあるということですね。その積極的義務を果たして後に，背信的悪意のある賃借人が退去する際に，聞いてないとか知らなかったとかいわれても抗弁できるということです。
　敷引特約は，ポテトさんのお住まいの地域の慣習がどうなのか，大家さんから具体的な説明があったのかにより，見解はわかれますね。
　一般的なお話ですが，このような敷引特約についての争いが持ち込まれれば，そのあたりが判断の分かれ目です。慣習はどうか？具体的説明があったか？くらいでしょうか。
　本来，自然損耗経年劣化の類を店子に負わせようというのですから，当然の責任だと私見として思います。敷引きで決着つかなければ，それ以上のものは請求するのですからね。
　どんなにひどい使い方をしても，敷引きで落とし前を付ける。それ以上は請求しないというのであれば，それはそれで立派なものですが，ポテトさんの場合は違うようですね。
　どんなに丁寧に使っても敷き引きはいただく，と言うのでも良好に住んできた店子がバカを見ることになります。

　ぽてとさんの契約の有効性の如何について，ぽてとさんが少額訴訟でも打って出た場合には，そのあたりの事情がどうなのかにより，どちらにでも転ぶ可能性のある事案だと私は考えます。あくまでもこのような考え方もあるということです。異見を否定するものではありません。

ポテトさんのお住まいのエリアは？

地域性その他を知ってるとかどうかという話ではなく、わかんないものに判子つくなってことです。
私契約したけどわかりませんって、詐欺的であれば相手を刑事罰で訴えることは可能でも、金銭的な原状復旧まではされない可能性もあるわけで。
手順としては法的にはそうでしょうが、実害や補填までの手間を考えれば、判をつかないことが重要でしょう。

弱者救済はやってもかまいませんが、弱者ですから守ってねと本人から公言するのはおろかなことです。

礼金は支払いましたか？

たくさんの意見、アドバイス、ありがとうございます。
地域は愛知県尾張旭市で、礼金は払ってません。
仲介業者から「ここの大家さんは3か月分は戻ってこないんですが。。」
と言われましたが大家さんから直接何か説明を受けた訳ではありません。
大家さんからしてみれば、「仲介業者から伝わっているでしょ？」と
いう事でしょうね。
確かに契約とは理解してはんこをつくものですよね。素人だろうが
ベテランだろうが関係ないことも分かります。
でも、契約の機会がそんなにない素人とベテランが話をすれば、
素人にとってはやっぱり不利な気がします。。とても親切な大家さん
なら話は別ですけど。。仲介業者の方も「基本的に敷金とはこういう
もので、傷付けたり壊したりしたところを直して残りは返ってくる
お金ですよ。ただ、自由契約なのでここの大家さんはどんな風に
使おうが3か月分は戻さないって言ってますけどいいですか？」
くらい言ってくれたらなぁとも思いますが、そんな事言ってたら
借り手がなかなか決まらなくなってしまいますよね。。
他人に頼らず自分で勉強してから借りるべきって事ですね。
経験してみないと分からない事ですね。

勉強代として返ってこないだろう事を承知の上で大家さんには交渉
してみようと思います。

そうやって、経験をつんで、人間は成長していくものです。
次回からは大丈夫でしょうから、がんばってください。

ぽてと> 仲介業者から「ここの大家さんは3か月分は戻ってこないんですが。。」
ぽてと> と言われましたが大家さんから直接何か説明を受けた訳ではありません。
ぽてと> 大家さんからしてみれば、「仲介業者から伝わっているでしょ？」と
ぽてと> いう事でしょうね。

ちょっとだけ補足です。
契約時ですが、仲介業者が入っている場合、大家が直接説明することはありません。
仲介業者に説明を委任しています。


大家→（委任）→貸主側仲介業者
　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　連絡・協力
　　　　　　　　　　　　　↓
ぽてとさん→（委任）→借主側仲介業者


という関係です。
ですから大家の返事は仲介業者を通じてぽてとさんに伝わりますし、ぽてとさんの申込や返事も仲介業者を通じて大家に伝わります。
貸主側仲介業者＝借主側仲介業者であることもあります。
重要事項説明をするのは、多くの場合、借主と仲介契約を結んだ借主側仲介業者です。

分譲マンションの売買でも、売主と仲介業者が違うのはごく一般的で、契約に関する説明は仲介業者が行い、売主がすることはありません。
これと同じ構図です。

売主・貸主が説明する義務を直接負うのは、仲介業者を介さない直接契約のときのみです。

なお、ぽてとさんの場合、カキコによりますと「3か月分はかえってこない」ことを認識の上、契約されてますので、現在の判例上もこれは負担する義務があります。
この「認識」を証明するのは貸主側、ということになってますので、あなたがしらばっくれれば「勝つ」ことはできます。
ですがそのようなことは信義上なされないようお願い申し上げます。

貸主の私としては、なぜ借主側仲介業者の責任がスルーされるのか不思議なのですが、
ということを知り合いの弁護士に聞きましたら
「借主側業者に損害賠償請求できますよ」
と言われました。、、、、、実効性ないやん。

通りすがりの家主さま
お久しぶりです。

興味ある話題なので、差し支えの無い範囲でご教示
頂けると幸いです。

>「借主側業者に損害賠償請求できますよ」
>と言われました。、、、、、実効性ないやん。
仲介の説明不足で特約等が有効にならない場合
理論上は仲介に制きゅ可能でも、
実際の現場では仲介が賠償はしないのが一般なのですか？

それとも、それが出来ない慣習があるのでしょうか？

外資社員> 理論上は仲介の説明不足で特約等が有効にならない場合でも、
外資社員> 実際の現場では仲介が賠償はしないのが一般なのですか？

はい、そうです。

業者さんがどのような説明をしたのか、貸主にはわかりません。
原則的には請求側が立証しなければならないので、まずこの立証が大変ですし、流通物件の場合は、どの業者が借主に説明したのかの特定すら難しいです。
入居申込書を客づけ業者のものを使っていれば、客づけ業者はわかりますが、、、、。
そもそもこの特約類は「重要事項」であるかどうか微妙なところですので、業者の説明責任、というのもどこまでどのように言えるのか難しいところです。
（だから私は東京ルール歓迎）
実際、ウチは募集以来ＦＡＸにハウスクリーニング特約の重説記載を依頼する旨書いていましたが、重説を貸主に交付する義務は業者にはありませんので、控をもらわない場合は確かめようがありません。（最近は貸主控えをくれるところもありますが、くれないところのほうが多い）
また実際書いてもらったことはないです。
きちんと書いてもらおうと思うと、実際申込みがあったときに記載を念押しするぐらいでないといけないでしょう。
よほどの念押しがないと契約書も説明もデフォルトどおりに流れていくのが現場です。
正直言えば、念押しするのはけっこう気がひけます。うるさい家主と思われるんじゃないかと（笑）。
向こうが忙しい時には、けっこう応対もおざなりにされますし（そりゃ、いきなりかかってくる家主の電話よりも、目の前のお客さんを優先するのは当たり前）。
世間で思われてるほど家主の立場は強くありません。管理契約も、サブリース契約も、用意するのは向こうですしね（笑）。



それに、やはり業者さんとのお付き合い上、というのが一番大きいです。
家主にとって、仲介業者さんは生命線ですし、一番協力体制を築きたい方々です。
もし、借主との敷金裁判で負けたとして、それで仮にその原因が業者さんの説明であったとします。
でもそれを損害賠償請求すると、弁護士費用だけで確実に足が出る（本人訴訟にはなじまないでしょう）上に、業者さんとの関係は確実に切れます。
リスクとコストばかりでまったくわりに合わない。
それよりは小言や文句の一つでも言って（担当者とそういうことが言える関係であれば）、
「でも頼りにしてるからよろしくね。なかにはわかってもらえない借主もいるわな」
のほうが遙かに建設的です。
現場の面倒も全部みてもらってるわけですし、権利を振りかざして失うものの方が、この場合多いと思います。


消費者保護が逆に消費者をスポイルしてるような気もしますし。

で、やり場のない不満が思考の中を徘徊する、と（苦笑）。

実務の中からのお話ありがとうございます。
大変参考になりました。

私の会社での法人契約では、法務担当の私が内容を
チェックして、修正を要求することが多いのです。
　その場合に、結構多いのは、定型文を直せないから
修正部分のみ別紙で結ぼうというお話です。
家主さんと別途　確認が面倒で、仲介で止まっている場合も
あるのかと、時々不安になる場合があります。
借り手として、当然　権利は主張したいのですが、
結果として、家主さんが”善意の第三者”で被害者にも
なる場合があるのかもしれませんね。
お話を伺って、注意深くある必要を感じました。

特約等については、私の使っている仲介さんでは、
別出しになっており”契約自由の原則により、ガイドラインと
異なった規定を無ずぶことを承諾する。”という前文で
始まる定型文を使い捺印を求めています。
法務の担当としては、これならば借り手に説明したことも
明白なので、良い方法だと思いました。
ご参考まで。

ぽてとさんこんばんは。

長文になりますが失礼致します。

私は都内の不動産業者なので、もしぽてとさんが同エリア内で
お悩みになっているのでしたらお力になりたいと思いました。

残念ながら愛知県ではどんな慣習があるか存じませんが
償却というのはごく当たり前なのでしょうか？
(愛知県の業者さんご教示いただければ幸いです。)


以前、敷引きという慣習が認められなかった判例もあったと思います。
確かハトの不動産業者で勉強会みたいな会合があり、そのとき何かの形で知りました。
ただこの判例は愛知県ではなかったと思いますので誤解しないで下さいね。
あったことはありますが、できることではないと思いますので。
敷引きと償却ということばもまた東京とは違う使い方を
されているかもしれません。
そして勉強会に出てくる議題ということはそれだけ稀なケースだと
思っていただいて間違いありません。
慣習として根づいているのですものね。
しかし賃料が安いなど利点もあるみたいですよ。

そして今回は家主も礼金を取っていないみたいなので
その代わりに「償却したい」ということでしょうか？



たくさんの方がぽてとさんのご質問にアドバイスしておりますが、
どうしても納得できないのでしたら交渉してみるのも
良いと思います。
ふつうに考えて呑み込めない異物感があるより玉砕しても
実行した方がすっきりしますものね。

>償却に納得してハンコを押されてるのでしょうがないのではないでしょうか?
大家側も３ヶ月償却してるから流石に残りの１ヶ月から
引こうという気ではないようですのでまだましな方だと思います。
勉強代と思って次回からはきちんと契約書を理解して
ハンコを押すようにしたほうがいいかと思います。

私が借主でしたらこんな風にはとても思えません。
勉強代で家賃３ヶ月分は払いすぎではないでしょうか。
違う勉強が出来ると思います。
「きちんと理解して判子を押す」は基本中の基本だとは思いますが、
重要事項説明・契約書の約款をきちんと理解できるように噛み砕いて
インフォームドコンセントするのは業者として基本中の基本ですから。

ただ実行していない業者は実際にいるみたいです。
それは当社で契約される方に言われます。
”こんな説明されたことがないです”と。
業者名を聞いてみると誰もが知っていると思われる商号ばかりです。



>他人に頼らず自分で勉強してから借りるべきって事ですね。
経験してみないと分からない事ですね。
良いお考えだと思います。