賃貸借契約書の内容について | 賃貸生活の語り場

もうすぐ契約> 契約書の案をメールで入手し、読んだのですが、すっきりしないことがあります。

借家の賃貸借契約は、強行規定以外は任意です。
従って、たとえ「自分の責任であることを相手の負担」にすることも合意があれば問題ありません。
それが賃料と釣り合うか、ですね。どこまで譲ってどこまで譲れないかは個々の判断だと思います。
もちろん交渉はできます（もちろん断られることもあります）。


もうすぐ契約> ?外部からの侵入者および物体の飛来・落下等により必要となった修理取替えなどの費用は借主負担
もうすぐ契約> →自分に責がないのに、全て借主負担になるのでしょうか？
もうすぐ契約> しかも侵入者と考えると設備の問題とも思えるので状況によっては貸主負担ではと思うのですがこのような記述は一般的でしょうか。


?の条文ですが、「自分に責がないことは自分は負担したくない」というのは当然のお考えです。そして相手も同様に思っているわけです。
一般的か、と聞かれれば「よくあります」。
実務上は「保険でカバー」が多いと思います。
http://www.ms-ins.com/product/kasai/jyutaku-sogo/hoshou.html
貸主・借主どちらの保険も使える場合もありますので、ご自分の保険が使える場合には協力して下さると助かります。

もうすぐ契約> しかも侵入者と考えると設備の問題とも思えるので状況によっては貸主負担ではと思うのですが

その設備状態のものを選んだのは借主ですから、借主の責任です、という言い方もできてしまいます。
悪いのは侵入者であって、貸主でも借主でもありません。
侵入者の場合は、賠償責任があるのは「侵入者」です。侵入者に賠償させるまでの費用負担は、お話し合いですね。
とりあえずの修理費用を出した者は、侵入者が判明すれば求償できます。



もうすぐ契約> ?借主は物件明け渡しの際、経年変化および通常の使用により生じた損耗を除き、物件を現状回復しなければならない。
もうすぐ契約> しかし、現状回復義務を超えた別表※に掲げる項目についても借主が費用を負担する
もうすぐ契約> ※ハウスクリーニングを汚れの度合いにかかわらず必ず行う、とあります
もうすぐ契約> １ｋ　35000円〜
もうすぐ契約> そのほか畳・カーペットの張替えなども記載があります。（私の候補物件にはありません）
もうすぐ契約> →ハウスクリーニングは一般的とのコメントもサイト内にありましたが、
もうすぐ契約> 通常使う範囲の汚れであれば費用負担がないこともあるようなので気になっています。

ハウスクリーニングは地域により、一般的なところもあります。
一般的にハウスクリーニング特約がある地域では、賃料形成もそれが前提ですから、賃借人に特段不利、というわけではありません。
ハウスクリーニングを負担する、という前提で、物件に契約価値があるかどうかを考えてください。

もうすぐ契約> 通常使う範囲の汚れであれば費用負担がない

場合は、「ハウスクリーニング」とは表現しないと思います。
費用が気になるのでしたら、あらかじめ聞いておかれるとよいでしょう。


もうすぐ契約> ?借主は次の転居先住所・電話番号を貸主に明らかにする
もうすぐ契約> →なぜ住所を明らかにせねばならないのでしょうか。精算が退去前には完了しないので仕方ないのでしょうか。
もうすぐ契約> 申し込み時に勤務先を伝えてあるのでそれでOKなのでは、と思うのですが。。。


ご推測のとおりです。
転居先がわからなければ、敷金清算の明細を送ることもできませんし、最終水道代（退去時に検針）の請求もできません。
敷金の返金手続きに困ります。
あと、稀にですが、退去後にお忘れ物があったりすることもあります。
もし、あなたの責任で修理しなければならない破損があった場合、その費用見積りの返事をいただくのに、勤務先に電話というのはやはりはばかります。
勤務先に送れ、というのは、「プライベートな信書を勤務先に送れ」ということになってしまいますが……。
転職する方もおられますし。
勤務先に連絡をする場合はありますが、通常それはプライベートな連絡先に連絡がつかない場合に限られます。



もうすぐ契約> ちなみに不動産やさんは誠意もあるように見えますし、管理会社も大手の○化成さんです。
もうすぐ契約> 家賃も相場より若干安いのでいいかなとも思うのですが・・・


お話をお伺いする限り、管理も仲介も誠実さが伺えます。
あとはあなたが契約内容を承知できるか否かだと思います。



もうすぐ契約> 契約書の内容を変更してもらうという交渉も可能なのでしょうか。かなり定型化された内容なので
もうすぐ契約> 条件を飲めなければ契約は成立しないということになるのでしょうか・・・


交渉はできます。相手のあることですので、成否はわかりません。
もし交渉成立する場合は、条文変更でなく、特約に追記という形になると思います。
相手にとっては値引き交渉に等しいですし、またハウスクリーニング特約は「善良なる管理者の義務」の担保ですから、「単にはずせ」というのは嫌がられます。
「礼金に乗せる形で前払いするから、ハウスクリーニング特約は無しで」とかだとのみやすいですが……

また、ハウスクリーニング特約がない場合は退去時のお掃除はきちんとしないと（全体に掃除機、拭き掃除、台所の油汚れ除去等）、「善良なる管理者の義務」違反として結局請求されますから、その意味ではあったほうが気楽だと、掃除不精の私は思います。
もちろんきれい好きの方にはあると損なだけですので、そのあたりもお考えになるといいと思います。

とおりすがりの家主さま

返信いただきありがとうございます。

第三者の意見を伺い、それほど理不尽な内容でないということがわかり、
貸主側の主張の意図も理解できました。ありがとうございます。

今後契約締結に向け、しっかりと確認しながら判断したいと思います。