契約更新と室内設備の不具合 | 賃貸生活の語り場

入居前に把握していた不具合については、下のツリーと同じく原則的には「承知の上の取引」となります。
契約前に改善の確約が貸主からあった場合は、もちろん改善を要求できますが、そうでない場合はご承知の上でのご契約ですから、貸主側に改善義務はありません。
（ただし、契約書や重要事項説明に「設備」として記載のある場合を除きます）

床暖房についても、契約書もしくは重要事項説明に「設備」として記載があるかどうかがまずポイントです。
記載があれば当然、改善要求ができますが、そうでない場合は微妙な要素が増えます。
貸主側としては、不具合のある場合修理も撤去も費用がかかって困難な場合、「設備」からはずす形で契約することはままあります。そのような場合は説明が必要と思いますが、重要事項説明で「設備」の項目がありますので、そのときに何が設備であるかの説明はあります（多くの場合、口頭ではなく、書面での説明です）。
もっとも、借主側の立場にたてば、「設備」であるか否か明示がなければ判断は困難ですから、部屋に床暖房リモコンがある以上、当然「設備」と思った、という主張はできると思います。「明示」が重要事項説明でなされていれば、やや立場が弱いかもしれません。


さて、上記の観点からも貸主が改善するのが順当であるとして、借主側の対抗策はいくつか考えられます。

一つはご自分で貸主に要求されております、「家賃の減額」
これは私の感覚上は、あまり上策ではありません。賃料の減額はまず、相手の合意がなければ実効性がないからです。
そして、係争時には近隣相場によって決定されます。床暖房が使えないことを利用とする減額要求は、「床暖房の有無による相場の違い」を、賃料変更を要求しているあなたの側が証明する必要があります。
「床暖房の有無によって」、相場上の違いはありますでしょうか？　
この証明が困難なケースが多いと思います。
この路線で実効性をもたせようと思えば、適否はともかくもその主張を押し通して更新時から賃料の供託を行うことです。
これで当座はあなたの主張どおりの展開となりましょう。
ただし、貸主側からは、賃料が合意・あるいは法的手段による決定までは「滞納」として扱うことが可能になります。
通常の滞納とは違って、それで契約解除が法的に認められるわけではありませんが、供託した額が法的な場で認められるかどうかはわかりません。
もし、供託額よりも高い額で決定されれば、差額＋定められた利息を払う必要があります。
　
もう一つは、ご自分で修理して、修理代を貸主に請求することです。
確かに床暖房が設備であるならば、この方法のほうが安全確実です。

早々に、アドバイスをいただきましてありがとうございました。
契約書を確認してみたところ、設備に関しての特別な明記はありませんでした。
ただ入居当時の不動産会社の広告の設備欄には明記してありました。

私たち家族の言い分としては、入居時に広告に記載してあった設備が
１００％正常に機能することを前提に契約し、入居したわけなので、
過去訳2年の間に機能していなかった設備がある以上１００％の家賃を
支払うのは不公平ではないかと思うのです。

また、現在の家賃で合意ができなければ、退去してもらっても構わない
と言っているそうです。

どう思われますか?

RP> 契約書を確認してみたところ、設備に関しての特別な明記はありませんでした。

設備は契約書よりも重説に丁寧な記載があります。
重説は如何ですか？

RP> ただ入居当時の不動産会社の広告の設備欄には明記してありました。

併せて、現況と異なる場合は現況優先の旨も明記してあります。
そのため、不動産取引には重説が課されているのです。
広告よりも重説・契約書の内容が優先です。


RP> 私たち家族の言い分としては、入居時に広告に記載してあった設備が
RP> １００％正常に機能することを前提に契約し、


貸主の立場でこういうことを言うのははばかられますが、広告の記載を100％信用してはいけません。
不動産に限らず、1品ものは特にそうです。
広告に誤りがあるのは褒められたことではありませんし、むしろ恥ずべきことですが、不動産広告は1品ものかつ、情報ですから、いつの時点の確認事項を掲載しているかによっても正確さが異なってきます。
リアルタイムの情報を業者が入手することは不可能ですから、広告はあくまでも参考資料と捉えていただけると助かります。

RP> 過去訳2年の間に機能していなかった設備がある以上１００％の家賃を
RP> 支払うのは不公平ではないかと思うのです。

お思いになるのは、ごもっともです。
不公平の解消は法にても保護されていますが、今までの判例等は前レスのとおりです。
すなわち、「設備」であれば貸主に修理義務がある。
貸主が義務を果たさない場合、借主は自己救済の後、求償できる。
賃料は相場で決定されるもので、設備の有無や設備原価で決まるものではありません。



契約時に把握はされていなかったようですので、昨今の風潮からすれば、「設備」でなくともなんらかの補償請求はできるでしょうが（RPさんの思う額になるとは限りませんが）、賃料の話とは別個だと思います。
ただし、設備の説明をしたのは、貸主ではなく、「借主側の仲介業者」ですよ。おまちがえなく。
説明の責任はまず仲介業者にあります。貸主が業者への説明を怠ったのであれば、それは業者が言う、というのが筋道ですね。
しかも不動産は現状有姿の1品もの。
そこで重説が大事になるわけです。重要事項説明に宅建業者の存在価値があるといっても過言ではありません。
業者が説明しているのに、聞き落とした、見落とした、は自己責任です。
（当然業者側は、お客さんに聞き落とし、見落としが無いよう、配慮すべきです）



設備の有無による相場の違いのない場合で、
「新しく設備追加したから、賃料上げる」
といわれても納得できませんでしょう？　また、それは通らない理屈です（できるなら正直嬉しい）。
「設備が使えなくなったから、賃料下げろ」
というのはそれと同じ理屈です。


「設備」が使えなくなったことに対する責任――修理なり、金員負担なり――は、特に定めがない限り、「設備」の提供者である貸主がする必要があります。
けれども「賃料」とは元来別個の話です。
賃料引きの形でまとまるケースはないわけではありませんが、本来別個の話を、トータルで釣り合いがとれるという合意が、互いにできることが前提と考えます。


「明らかに価値が落ちた」ことを証明するのは、「設備」の有無による相場の違いなのですから。
それがあれば賃料はいえると思いますが……。」



RP> また、現在の家賃で合意ができなければ、退去してもらっても構わない
RP> と言っているそうです。


貸主側が「貸主としての義務を果たしているのならば」、その主張は立場としてもっともでしょう。