会社名義の賃貸アパートを名義変更で個人にした場合、現状回復費用負担は住んでた年数は有効？ | 賃貸生活の語り場

原則はあなたが退出する際に、会社で契約していた期間も含めて
原状回復する必要があります。
自分の契約期間が１年だとしても、その前の会社契約の期間から
継続している以上は、原状回復についてはその期間も含めて
負担することになります。
部屋を明けることなく名義変更する以上は、そのように継承する
しかありません。
もし会社契約の期間の分について不服ならば、あなたが会社と
交渉して、会社に返還される敷金から相当分として受領する
ようにしてください。
大家さんに対して、自分の契約期間のみの分の原状回復を
主張することはできません。

上記は、原状回復の基準がいつになるかという観点です。
回復の内容や負担割合（大家さんとの）についてでは
ありません。
内容については契約書の条項に従うべきと思います。
またその内容が過去の会社の契約していたときの内容と
著しく変わっているなどの事がなければ有効とでしょう。

一部、過剰に全て大家負担を主張する輩もいらっしゃるよう
ですが、自分にとって都合のいい部分ばかりを鵜呑みにしない
ようにしたほうがよいと思います。


会社契約の期間でもいろいろと自己負担していた
ことが何らかの不満のように感じますが、
契約条項での原状回復の負担割合に対する疑問と
名義変更等の問題は関係のないことであり、
混同しないほうがいいと思います。


名義変更の契約に際して、原契約に無い条項として
加えられたということなのでしょうか？

『一部、過剰に全て大家負担を主張する輩』

　こういう表現は慎みましょうね。
　Ａ説もあればＢ説もあるということ！
　Ａ説に疑義があれば、Ｂ説の論旨を明確にして、正論で対峙すればよいだけの話！
　他者のカキコを貶めて、自説の正当性を高めるのは、男の子らしくありませんわよ。

　全くの新規契約と同種同等の扱いと考えて下さい。
　敷金は会社に返還されたとのことですから、契約名義の変更に伴い、何らかの負担が生じて、敷金から控除されたのではないですね。そうなると新たにあなたの負担で敷金を差し入れるのはある意味当然です。
　その上で・・・

『契約書をはじめて渡されて
・基本クリーニング代、
・クーラー洗浄
・カーペットシャンプー
・フローリングワックス
・クロス吹き上げ
・たたみクロスふすま張替え

以上は大家さんと自分が半額負担

・壁紙のTV・冷蔵庫の黒ずみは賃貸人の責任、1面張替えの事。

等、すでに記載されてるですが・・、これってこちらで確認させて
頂いたところ、全部大家さんの負担と電化製品の黒ずみは生活必要内
の汚れなので、賃貸人が補償する必要の無い物ように思うのですが・・』

　あなたのお考えをそのままぶつければよいだけです。疑問点を明らかにしてお互いに歩み寄るのが契約の本旨です。
　いずれもあなたのお考えのとおり、賃借人の使用方法を問わず、というのであれば、賃借人に酷な契約条項でしょう。原状回復とは住む期間中当たり前に汚れたり、古くなるのは当然の話！それはそれで構わないのです。
　本来であれば、契約者が会社からあなたに変更になった際に、大家と会社の間でその間の原状回復について落とし前付けないといけないはずなのですが、それはないのでしょ。それならばあなたはあなた名義の契約になった段階からの原状回復であると主張できます。今までの入居期間中の原状回復義務を履行するのは賃借人であった会社であるはず。新規契約であると主張し、手数料、敷金を新たに徴収するのであれば、あなたの原状回復のスタートラインもそこにあります。今までの入居期間中の原状回復義務までも負わされる必要はありません。
　契約条項はいずれも一定借り手に厳しいものですが、諦める必要はありません。賃貸人からの積極的説明のない限り、あなたは説明はなかった。と不知を主張すれば、退去時に少額訴訟に出ればあなたに有利に帰結するでしょう。賃貸人側識者からのご批判はあろうかと思いますが、現時の裁判例の動向はそうありますから、それは事実として申し添えます。それがイヤなら契約時に「本特約は、法の定める原状回復義務よりは厳しいが、ウチのやり方はこれですから、これに納得できればハンコをください」くらいは説明すべきでしょうね。

ひとまずご回答ありがとうございます。

自分の契約期間のみの現状回復まで考えていなかったので、
少し驚きましたが、考えてみれば会社側の敷金で精算する
べきだったんですね、というよりさっさと引っ越すべきでした。
勉強になります。

知りたかったのは住んだ年数によって、
現状回復が％で割引（回復の内容や負担割合）
になる表が契約書に付いてきたので、
それは今まで継続して住んでるので
9年なら9年分住んでた事になるのかな？
という事が知りたかったのですが・・

新たに名義変更で契約した時から、そこから現状回復の％割引が
有効で本来１０％負担の所を、１００％負担となるのか？
ということのみだったんですが。

> 一部、過剰に全て大家負担を主張する輩も・・

↑ここの場所はそういう情報提供の場所ですよね？

あくまでも判断は個人になります。

鵜呑みにするかどうかは、実際出来るかどうかと
比例するものではありませんよね？

掲示板でアドバイス頂いてるだけなので
それをどう考えてるのかまでは、
こちらの場所では関係ないかと思います。

ご回答ありがとうございます。

自分の契約期間のみの現状回復まで考えていなかったので、
少し驚きましたが、考えてみれば会社側の敷金で精算する
べきだったんですね・・。

というよりこうなったら、さっさと引っ越すべきだったと思いました。

本当に勉強になります。

知りたかったのが、
現状回復が％で割引（回復の内容や負担割合）
になる表が契約書に付いてきたので、
それは今まで継続して住んでるので
9年なら9年分住んでた事になるのかな？
という事が知りたかっただけなのですが。

契約の前に名義変更書類？簡単なものだったんですが、
そこに会社側と個人（私）で敷金の精算を済みか？
というチェック項目があったんですが・・
もしかしてあれがとてもヤバイ事だったんでしょうか？

意味が分からなかったので、なにもチェックしないで会社に
書類を送ったんですが・・（会社と自分で1枚の書類だったで）
それを会社が不動産屋に送ったようです。
全て郵送でのやりとりのみだったので、説明もなにもという感じ
なんですが・・

その後現在、私と不動産屋の契約段階になっています。
契約書の前に手続き代と家賃を振り込まないといけないのですが、

敷金はまだいくらか正式に金額が来てませんので
（確か2ヶ月分だったかな？）

今の段階で何か不動産に言った方がいいのでしょうか？
それとも引っ越すまでこのままにしといた方が、いいのでしょうか？

考えることがたくさんあるんですね・・
契約とは本当に大変ですね。


新たに名義変更で契約した時から、そこから現状回復の％割引が
有効で本来１０％負担の所を、１００％負担となるのか？
ということのみだったんですが。

　永年住めば、本来必要な原状回復費を減免しますよ。という特約でしょうか？
　あなたがあなた名義で契約した段階からスタートと考えるのが妥当かと思いますが、これはあなたの主観のみでは話になりませんので、相手に確認して下さい。

『契約の前に名義変更書類？簡単なものだったんですが、
そこに会社側と個人（私）で敷金の精算を済みか？
というチェック項目があったんですが・・
もしかしてあれがとてもヤバイ事だったんでしょうか？』

　会社が契約者であった期間についての原状回復については、あなたと会社とで話を付けろということでしょうか。無責任な対応かと思いますが、会社はどのように言っているのでしょう。本来敷金の精算は、賃貸人と賃借人で話を付ける問題です。前賃借人と新賃借人で話を付けろというのであれば、賃借人の地位を承継したことを賃貸人が認めているという解釈も出来ますので、新たに敷金を入れろだの手数料を支払えなどという要求はいいとこ取りとなりますね。
　後顧の憂いをのぞくためにも、一度きちんと大家と会社とあなたの三者できちんと話しておく必要があるかも知れません。あなたから提案されてはいかがでしょう。

　あなたが何年住もうが、賃借人の原状回復義務は、あなたの故意過失部分のみ！入居したときの状態に戻せとか、入居したときよりもきれいにしないといけない法的義務など全くありません。
　ただし、契約内容について殊更きちんと説明をして、あなたがそれでもよいと納得したら話は別ですが、正面切ってきちんと説明する業者はマレです。説明もない、納得もしていない。そのような場合には、退去時にあなたが契約条項は消費者契約法に照らし、消費者（賃借人）の権利を著しく害するモノであると争えば、あなたに軍配はおりるでしょう。それが司法の実態です。
　あなたの意図された的を射た回答になっていないかも知れませんが、私に言えるのはこの程度です。あなたのおっしゃるとおり、あなたの判断で参考にしてください。

このような場合の基準となるのは
名義変更した日ではなく、当初の
契約日になると思います。

継続して居住している以上は
会社契約の期間だけの敷金清算は
できません。
ですから最終的な退去のときに
精算するしかなく、会社と個人で
どう負担するのかについては
貸主側は関知しないのが当然です。
特に明記がなければ、当初の期間も
含めて解約時の借主が負担するものです。
期間で按分とかするならそれは
会社と個人で取り決めるべきことです。

とにかく原状回復費用はそんなもん大家が払え
一点張りの方は自説が主張できればそれで
いいのでしょうけど（笑）今回の知りたい
ポイントは経過年数の開始の月日がどうなるか
ということでしょう。

安易にあるいは自分に都合のよい解釈をせずに
管理会社に疑問点はどんどん聞くべきです。
ただ、新規の契約と違って「こういう条件なら
契約します」という交渉ではありません。
貸主側からの「原則的に原契約の継承、継承に
際して保証人等の条件はこうです」と
それをクリアーできるかであり、ダメなら
退去してもらってかまいませんよ、とそういう
ものなのです。

期日的にいつまでも結論を出さないでいるのは
先方に迷惑になりますが、会社の契約期間の
敷金精算相当額（予想額）と引越し等の費用
（新規物件の契約金も含めて）をてんびんに
かけてどちらが特になるかということでしょう。
確実に後者のほうが高いとは思いますが。
そもそも会社の契約期間の負担分とはいっても
自分で使用して自分が汚損した（きれいに
使用していたかもしれませんが）分ですし・・

面倒なことがいやならばきっぱりと引越ししたほうが
よいでしょう。

ご回答ありがとうございます。

> このような場合の基準となるのは名義変更した日ではなく、
当初の契約日になると思います。

そうなんです、それが知りたかったです。
何度もすみません・・。

でもこれも１００％ではないんですよね？
う〜ん本当に契約内容（というのでしょうか？）
って決まってないで、それぞれなんですね。

> 継続して居住している以上は会社契約の期間だけの
敷金清算はできません。

↑そうなんです、そこなんですよ。
当然継続して住んでる限り、じゃあ一度出てきれいにします。
とか、出来ないですよね。
（というより、そうなるともう引越しになるような・・）

> ですから最終的な退去のときに精算するしかなく・・

↑それは納得できます、現実問題としてそれがどう考えても
常識的な判断だと言う事は・・。

＞会社と個人でどう負担するのかについては、貸主側は関知・・

↑そうなのですか！！？
契約してるのは会社と不動産なので、まずそちらで話してから、
次にこちらだと思ったてたのですが・・。
なんだか名義変更時に、不動産から会社と個人で敷金を話し合って
という項目らんが書類で送られて来たので、
これは個人（私）が、最初の敷金を会社側に払ってると
思われてるのかな？と思い、
なにもチェックしないで、そのままにしたんですが・・

・・難しすぎます・・本当に。

> 管理会社に疑問点はどんどん聞くべきです。

そうなんです、一度聞いたんです、名義変更の際に敷金の事で。
そうしたら会社側に聞いてくれ、これ以上は契約内容は
会社としてるから、話せない・・といわれたんです。
個人（私）は契約者ではないので、との事でした。
もちろんその後契約書類が送られて来て、原状回復が〜という
内容を見たので？？？と思い今に至ったんです。

その後、このサイトを頼ってみました。

まったくのど素人と場末を踏んでる不動産とでは本当に力量？
が違うので、せめて公平な立場でいていただきたいと思います。

今回の件で、不動産屋にとっては大家さんのみが、
あくまでもお客様、という図式が垣間見れました。

これから自分で借りていく身分ですので、
ほんとに勉強になりました。

ご丁寧に本当にありがとございます。

多分また聞きに来てしまうかとおもいますので、見かけた時には
お手すきで相手してやってください（笑）

ご回答ありがとうございます。

何度もすみません。

>永年住めば、本来必要な原状回復費を減免し・・
>あなたがあなた名義で契約した段階からスタートと
考えるのが妥当かと思いま・・

↑そうなんですか！！？それはちょっと・・もう意を決して
不動産に聞くしかないですね。


>会社が契約者であった期間についての原状回復については、あなたと会社とで話を付けろということでしょうか。無責任な対応かと思いますが、会社はどのように言っているのでしょう。本来敷金の精算は、賃貸人と賃借人で話を付ける問題です。前賃借人と新賃借人で話を付けろというのであれば、賃借人の地位を承継したことを賃貸人が認めているという解釈も出来ますので、新たに敷金を入れろだの手数料を支払えなどという要求はいいとこ取りとなりますね。
>後顧の憂いをのぞくためにも、一度きちんと大家と会社とあなたの三者できちんと話しておく必要があるかも知れません。あなたから提案されてはいかがでしょう。

>賃借人の原状回復義務は、あなたの故意過失部分・・
>ただし、契約内容について殊更きちんと説明をして・・

書類のみのやりとりなので、
これは説明を受けたことになるのでしょうか？

今回の件でとても勉強になりました。
又、お世話になることもあるかと思いますが、
お手すきの際にでもお相手いただければと助かります。

今回は本当にありがとうございました。

まるる> > このような場合の基準となるのは名義変更した日ではなく、
まるる> 当初の契約日になると思います。
まるる> でもこれも１００％ではないんですよね？

まるる> > 継続して居住している以上は法人契約の期間だけの
まるる> 敷金清算はできません。
まるる>
まるる> ↑そうなんです、そこなんですよ。
まるる> 当然継続して住んでる限り、じゃあ一度出てきれいにします。
まるる> とか、出来ないですよね。
まるる> （というより、そうなるともう引越しになるような・・）


特に要望のない限りはオシムさんのカキコの処理を、うちの場合もします。
でも、法人側の指示により、入居者に一度出てもらい、法人との間で清算を行った後、再度入居してもらったこともあります。
互いに協議の上、決定することですが、退去清算と現契約の敷金の取扱についての協議は貸主―借主間で行うものです。入居者は希望や意見を言うことはできますが、直接の権限は一切ありません。


名義変更方法が、解約→新規契約ならば理屈上新規契約については、新規契約内容についての交渉はできます。
純粋な名義変更であれば、有無なく法人契約時の条項が引き継がれます。
後述する敷金の会計処理の都合上、一旦解約手続をする法人が多いですが、実務上は、法人契約時の条項をそのまま引き継ぐことを、入居申込を受ける条件にすることが多いと思います。
いずれにしても特約条項として、法人契約期間中の原状回復・損害賠償義務も負っていただくのが普通です（前述のとおり稀に一度ホントに清算してしまうこともあるので、絶対というわけではありません）。


まるる> ＞法人と個人でどう負担するのかについては、貸主側は関知・・
まるる>
まるる> ↑そうなのですか！！？
まるる> 契約してるのは法人と不動産なので、まずそちらで話してから、
まるる> 次にこちらだと思ったてたのですが・・。


貸主との間の協議は、原則として借主との間でしか行いません。
入居者は使用貸借状態ですので、賃貸借契約に関する権限は一切ないのです。
例えば仮に、入居者が襖を壊したとしても、その賠償費用は借主である法人が貸主に支払います。
法人がその襖代を入居者に請求するか否かは、法人の判断であって、貸主の関知するところではありません。
退去清算であっても基本的な考え方は同じです。そのことから来た発言だと思います。



まるる> なんだか名義変更時に、不動産から法人と個人で敷金を話し合って
まるる> という項目らんが書類で送られて来たので、
まるる> これは個人（私）が、最初の敷金を法人側に払ってると
まるる> 思われてるのかな？と思い、


敷金は法人の資産です。
解約→新規契約ならば一旦返金、入居者（新借主）があらたに敷金差入。
賃借権譲渡ならば、形式上は敷金を法人から入居者へ譲渡する形になります。
本来ならば、こうした聞き合わせは貸主（管理）から法人担当者へすべきものですが、入居者へも確認のためにそうした連絡をすることは多いです。
当事者三者が足並みをそろえて行う必要のある事務手続きですので。


まるる> まったくのど素人と場末を踏んでる不動産とでは本当に力量？
まるる> が違うので、せめて公平な立場でいていただきたいと思います。


まるるさんには「契約申込者」以上の権限はありません。それも解約手続を踏む、と決まってからです。
手続き上のことについて、うるさく聞く相手は、管理もそうですが、法人の社宅担当者に対してもだと思います。
社宅担当者がまるるさんご本人を交渉窓口として指定すれば別ですが、そうでなければ貸主側としては、法人の意向があなたにきちんと伝わっているか否かの確認はしますが、交渉相手としては扱いません。
現在の賃貸契約上、借主としての権利者は法人ですから。



まるる> 今回の件で、不動産屋にとっては大家さんのみが、
まるる> あくまでもお客様、という図式が垣間見れました。


不動産屋、と一口にいってもいろいろです。
仲介業者にとっては両方がお客様です。（貸主の立場からは、入居希望者のカタばかり持って！　と思うこともよくあります）
管理業者は貸主の業務を代行する立場ですから、貸主の立場としてものを言うのは当然です（それが仕事です。借主の意見を貸主に伝える業務もしていますが、あくまで「伝える」のが基本です。「管理業者としての意見やアドバイス」は貸主にいいますが、決定権はありませんし、借主の代理人でもなければ仲介人でもありません）
今、話をしている「不動産屋」に「仲介」を依頼したならば、仲介者としての役割は期待できますが（仲介手数料はもちろんお支払いただいて）、それとて相手の説得に力を入れてくれる程度のもので（仲介とはそういうものです）、あなたの要望を必ずとおしてくれるというものでもありません。


通常は法人→個人への契約切替は歓迎されません。
支払の信用が全く違います。そういう意味でお断りすることも多々あることを申し添えます。