25年前の賃貸契約 | 賃貸生活の語り場

　２５年も住めばそれなりの汚れや傷みは生じるでしょう。それはあなたのせいではありません。物件を返還する際に、賃借人は原状回復します。この原状は住み始めたときの状況などではなく、経年劣化、自然損耗はそのままでよいということです。あなたのご母堂の故意過失のみ回復する必要があります。
　その故意過失の回復義務として２５０万円というのであれば、それはしたがう必要がありますが、尋常な数字ではありません。
　そもそもきちんと両者立ち会いの下、回復箇所を確認し、折り合いを付けるべきなのですが、一方的に断っておきながら、勝手な請求を寄こして、支払え！というのでは、まともな業者とはいえませんね。

　何が故意か過失かでもめれば、司法の場では挙証責任は賃貸人側に課せられます。礼金４０万というのも信じがたい数字ですが、敷金が０円なら請求してくるのは大家サイドです。あなたのご母堂が任意に支払わなければ向こうが諦めるか、司法上の手続きに入るかです。
　あなたのようなケースでも法定更新が繰り返されると解されますので、消費者契約法が適用されます。出るとこでればあなたに有利でしょう。訴額が大きいので地裁での裁判になりますが、向こうも弁護士を立ててくるならば、受けて立つ必要もあります。その時には必ず応じてください。
　少額訴訟等の判例では、よほどのことのない限り、大家の無茶な請求は切り捨てられています。地裁とて同じこと、あなたのカキコを読む限りにおいて、泣く泣く支払わなければならないようなお金とは思えません。参考にしてください。

おおすじ戦う借主さんの考えでよいと思いますが、このような古い契約での注意点は、

「賃料が相場から外れているケースが多い」

ことです。この部分をどう評価するかはホントにケースバイケースですし、特約の有効性もケースバイケースです。
また、費者契約法等の適用はありませんので、まず契約書の確認が先決と思います。
万一、係争になった場合は、確実に和解勧告されると思います。
相手の言い分そのままにはならないでしょうが、こちらの主張そのままにもならないでしょう。
どっちよりになるかはわかりません。



消今回、敷金がありませんので、契約書と部屋の状況を確認の上、ご自分が妥当と思う額をお支払になればいいと思います。
泣き落としと褒め殺しで値切り倒すのも手でしょう。

　当初から２５年の賃貸借契約である。２５年間の賃貸借期間の満了をもって終了するという明白な規定をおいていないかぎり、１年ごとに法定更新が繰り返されると解されます。
　消費者契約法は適用されると思いますよ。直近の更新時には、消費者契約法は施行されてますからね。消費者契約法の保護の射程に入らないとする「とおりすがりの家主」さん説の根拠があれば、教えていただけませんか？消費者契約法が使えるか否かは、司法上の争いとなった場合、重要なファクターとなります。

原契約については適用なし、ということは同意いただけると思います。
更新については書いてなかったので、法定更新になっていると解して書き込みました。
法定更新になっていれば、期間の定めがなくなりますので、適用なしになります。（法定更新への切替わり時期が消費者契約法施行後であれば別ですが）
更新手続きをしていたのであれば、消費者契約法が適用になる可能性もあると思います。

　ご返信ありがとうございました。貴見のとおりだと思います。
　近隣の同種同等の物件よりも著しく賃料の安い状況、例えば２５年前から全く値上げなどしていないとなれば、確かに賃貸人側の主張にも一理あるかなぁと思いますが、それにしてもあまりにも・・・と言うのは私見としてありますね。

戦う借主様、通りすがりの家主様
お返事ありがとうございました。
また、返信が遅くなってしまい申し訳ありませんでした。

契約書が送れてこられ契約内容の確認ができました。
まず更新のほうですが
2ヵ年更新とし協議の上、更新をするものとすると
記載されておりました。となれば消費者法は
適用されるような気がします。ただ最初に交わした
契約書のみで更新をしたという契約書が存在はしていないのが
気になりますがちゃんと2年更新と記載はしてあるので
大丈夫かなと考えております。

また特約に借主は家屋構造体以外の設備につき使用に
依り消費損耗を生じた場合使用者が負担修復するものとする
という記載がありました。
気になる所ではありますが恐らく原状回復の事を
指し示しているのではないかと思います。
なのでこちらも現裁判所の通例判断が適応されるのではないかと
考えております。

最後に賃料に関してですが家は3件長屋の借家でした。
聞いた話では隣の家に住んでいる人は家賃5000円とか・・・
いやらしいので直接聞いたわけではないですが。

私の考えで思い違いしている所等ありましたら
お手すきの際でもご指摘いただけると幸いです。

宜しくお願いいたします。

当初２年間で以降も同様にとなっていても
実際に更新の手続きを行っていなければ
通りすがりの家主様のおっしゃるとおり
法定更新で期限の定めの無い契約と
なっているというのが正しいと思います。


あまりに長期ですから「経年劣化」とばかり
言えない様な汚損破損もあるのかもしれません。
こればっかりは私を含め現場を確認できない
者たちが推測でどうのこうのいっても
仕方がないでしょう。
まずは当事者間でとことん話しあうしかありません。
話し合いがつかなければ、取り立てるのは相手側ですから
相手側が動いてきてから考えればよいことです。
但し、司法判断になったからといって必ず勝てる
ものではないと思います。

オシム様

ご回答ございます。
ご意見ご参考にさせていただきます。

一つ教えていただきたいのですが
法廷更新という事は
25年前の契約の状態が維持されているという事で
消費者法や現在の裁判の判例は
適応外と考えたほうがよいと言う事でしょうか？

わからない点として賃料の値上げが
一度行われていて母に確認したのですが
その時期を全く覚えておらず契約書も
何も交わしておらずただ口頭で言われただけとの事でした。
これが消費者法の施行以降の話だとすれば
適応になるのではないかなと考えてはいるのですが・・・

私観ですが
時期を覚えていないほどの前ならば
施行前ではないでしょうか？

『2ヵ年更新とし協議の上、更新をするものとすると
記載されておりました。となれば消費者法は
適用されるような気がします。』

　２年ごとに契約更新されます。双方特段の意思表示がされない限り、２年ごとに自動的に更新ということですね。明々白々に消費者契約法で争えますよ。

『また特約に借主は家屋構造体以外の設備につき使用に
依り消費損耗を生じた場合使用者が負担修復するものとする
という記載がありました。』

　民法、借地借家法の規定に基づく、原状回復の義務を逸脱する条項です。大家さんから、どこかの段階で「本条項は、法的には厳しい条項になりますが、ウチの物件はこのやり方で契約してもらってます。それでもいいですか。」等の照会があり、ご母堂が「イイですよ。」と言うことを伝えていない限り、消費者契約法で無効を主張できる内容ですね。
　どのみち、敷金を返せとご母堂が要求されるのではなく、大家サイドが○○万円支払え！と動かざるを得ないわけですから、相手が動きを見せたときの対応で構いません。納得できないまま、ご母堂として支払わねばならないと言う類のカネなどではありませんよ。

オシム様

ご回答ございます。
ご意見ご参考にさせていただきます。

一つ教えていただきたいのですが
法廷更新という事は
25年前の契約の状態が維持されているという事で
消費者法や現在の裁判の判例は
適応外と考えたほうがよいと言う事でしょうか？

わからない点として賃料の値上げが
一度行われていて母に確認したのですが
その時期を全く覚えておらず契約書も
何も交わしておらずただ口頭で言われただけとの事でした。
これが消費者法の施行以降の話だとすれば
適応になるのではないかなと考えてはいるのですが・・・

戦う借り主> 『2ヵ年更新とし協議の上、更新をするものとすると
戦う借り主> 記載されておりました。となれば消費者法は
戦う借り主> 適用されるような気がします。』
戦う借り主>
戦う借り主> 　２年ごとに契約更新されます。双方特段の意思表示がされない限り、２年ごとに自動的に更新ということですね。明々白々に消費者契約法で争えますよ。


「協議の上」ですから、意思表示がなければ法定更新とも考えうることができます。
「自動更新」だと微妙（借主負担部分も当初合意が確認できれば、それも含めて「自動」なので）。ただ、和解勧告はされるでしょう。
更新手続き書類により明らかに「合意更新」であることが確認できれば、借主負担部分については、下級審でご指摘の判例が出ていますね。


戦う借り主> 『また特約に借主は家屋構造体以外の設備につき使用に
戦う借り主> 依り消費損耗を生じた場合使用者が負担修復するものとする
戦う借り主> という記載がありました。』
戦う借り主>
戦う借り主> 　民法、借地借家法の規定に基づく、原状回復の義務を逸脱する条項です。


ひっかかるのが、お隣の賃料5000円です。
お母様の賃料がいくらか記載がありませんが、賃料数千円であれば相場どおりの賃料とは思えません。
相場よりもかなり安い賃料であれば、前述のとおり、非常に厳しい借主負担も認められる傾向があります。


別に向うのいうまま支払う必要もないと思いますが、必ずこっちの勝ちになる、というほどの「勝てるケンカ」でもないと思います。
お話あいでなんとか合意にたどりつくのがいいと思います。


なお、これは蛇足ですが、20年余の古い契約、特に戸建や長屋などの場合は非常によく無断造作を借主が行うケースがあります。
その辺りもよくご確認ください。

　仮に本訴で争われるようになっても、判事に和解を勧められるような案件ですね。そのあたりも貴見のとおりだと考えます。

『ひっかかるのが、お隣の賃料5000円です。
お母様の賃料がいくらか記載がありませんが、賃料数千円であれば相場どおりの賃料とは思えません。
相場よりもかなり安い賃料であれば、前述のとおり、非常に厳しい借主負担も認められる傾向があります』

　私の見解はあくまでも賃貸借契約であるとのスタートに立ってます。
　貴見に補足すれば、使用貸借と解される程度の安価な借料ということでしょうか。近時の裁判所の判断は「固定資産税の税額」程度となるようです。この程度ならば賃料収入を得るという性質の契約とはなりませんので、いわゆる使用貸借（厚意貸借）契約と解されますから、賃貸借契約のような保護の要請はありませんね。
　実態はどうなのでしょうか。気になるところではありますが、請求額があまりにも・・・というのは間違いなくありますから、大家サイドが本契約は使用貸借ないし準使用貸借契約であることを主張し、通常損耗を賃借人に負担させるとの主張を仮にするにせよ。その主張はかなり困難ですね。相談者の方は相手の出方をよくみて、状況に応じて弁護士、司法書士に相談した方がよいかもしれませんね。

古い契約にはこのような例がよくありますが、使用貸借と通常の（相場どおりの）賃貸借の間にいろいろな部分があります。
戦う借主さん自身が「周辺相場に比べて明らかに安い賃料でない限り」と過去レスでお書きになっている部分です。

使用貸借の場合、もしくは相場どおり賃貸借契約の場合は、外部の人間でもある程度結果の予想がつきますが、そうでない場合は、当事者または裁判所の個別判断によるほかないと思います。

戦う借主様、通りすがりの家主様

度重なるご返事まことにありがとうございます。
まず賃料の件ですが契約時40000円で借りており
その後1度賃料の値上げがあり(時期は覚えていないそうです)
現在は45000円を支払っています。
なので通常の賃貸契約だと私は考えております。

今、預かっている書類を再度見直していたら
家屋に係る評価額の証明書というものが出てきました...
所属年度、昭和61年度評価額354440円
これは家屋の価値が上記金額という解釈でいいのでしょうか？
だとすればやはり250万という数字は余りにも...

　使用貸借（タダもしくは、タダ同然に借りること）ではないですね。
　私やとおりすがりの家主さんのカキコを参考に交渉してイイと思いますよ。
　唯々諾々と黙ってその金額を支払う必要はないと思いますし、仮に大家サイドが司法上の争いにもっていっても、判決、和解でいくらか支払わねばならなくなったにせよ。請求額が満額認められるようなことは、私の経験則上、絶対にありません。参考にして下さい。

yoyo> 家屋に係る評価額の証明書というものが出てきました...
yoyo> 所属年度、昭和61年度評価額354440円

これは固定資産税評価額です。課税基準となる数字です。


yoyo> これは家屋の価値が上記金額という解釈でいいのでしょうか？


通常は家屋価値と一致しません。
土地売買時に「古家付」で無価値或いは壊し代がいるような物件でも、その程度の額はつきますし、逆にリフォームをかっちりし、建物価値数百万で売買できるような物件でも、固定資産性評価額は似たような金額になります。

とりあえず相手の様子を見て動くかどうか決めたいと思います。
恐らく裁判になりそうな気はしますが・・・
色々とありがとうございました。