原状回復とルームクリーニング | 賃貸生活の語り場

退去時のクリーニング特約に関する問題ですね。
まず一般論として。

このような特約は借主側が契約時にきちんと理解していれば、支払い義務が生じます。
また、法廷に持ち込まれた場合、「借主の理解」を証明するのは貸主側になりますので、そこまでいけば借主側に有利な結果になるケースが大半です。

そして、ハウスクリーニング特約の意味ですが。
貸主事情のクリーニングのような費用は、法原則は賃料に乗せることになっていますが、特約のある場合は別立てになっていると理解してください。
「通常の清掃（自己所有以上に丁寧に）」は借主の「善良なる管理人の注意義務」ですが、実際には非常に個人差が大きいものです。
ハウスクリーニング料金は入居期間によって変わるものではありません。10年住もうが、1年住もうが、料金相場が変わらない限り同じです。
つまり、この特約があった場合の借主にとっての意味は

メリット：善管注意義務としての清掃義務が軽減される。退去時の大掃除は不要で、軽く掃除機をかける程度でＯＫ。
　　　　　長期居住（目安としては一般的な契約期間である2年以上）した場合、賃料に費用が含まれている場合よりもお得。

デメリット：短期間の居住では、賃料に含まれている方が得。
　　　　　　とても丁寧に居住し、業者クリーニング並みの清掃をしてても適用されてしまう。

といったあたりかと思います。
（ちなみに貸主にとっては、通常清掃のバラツキを平均化し、費用負担を少なくする意味があります。またその分賃料を安く設定でき、客付けに貢献します）


あと、費用算定の根拠が疑問、とのことですが。
たぶん、まめさんのような方でしたら、どこそこの清掃に○○円、でご自分の部屋の清掃箇所の要・不要を判定し、作業箇所を積算していくと納得していただきやすいのだと思います。
しかし、このやり方は清掃業者にとっては効率が悪く、その分単価を高く設定せざるを得ません。
具体的にはダスキン等のやっている消費者向けハウスクリーニングの単価をごらんになればいいかと思います。
仮にこの方式で行きますと、ものすごくきれいに使った方は安くなる反面、多くの方は部分清掃だけでも今回の見積もりより高価になると思います。



賃貸管理業者向けのハウスクリーニングは、
清掃箇所の特定作業をせず、全体クリーニングを行い、大量発注・大量受注が基本です。
清掃業者はつどごとの見積もり手間もいりません。
そのため、安価な価格設定が可能です。
設定の根拠は、部屋の間取りに対して、何人の職人が何日かかるか、という人工で計算されます。
そして現場職人の賃金と清掃業者（下請）の経費・利益、中間業者（元請）の経費・利益（流通マージン）によって決まります。
もちろん汚れ具合によっては清掃業者に足が出ることもありますが、そこはきれいな部屋も同一料金ですから、その部分の利益で穴埋めになります。
（↑この部分の理屈は、清掃箇所ごとに定価のある消費者向けクリーニングでも同じです）


いずれにしても「相場」があるわけですが、相場に対する考え方としては
少し前の別質問のレスとして
http://www.chintaihakase.com/bbs/bbs01.cgi?log=&v=21478&e=res&lp=21478&st=0
がありますので参照してください。


このようなわけですから、契約時にクリーニング代の「目安」をお伝えすることは可能ですが、クリーニング費用ズバリをお伝えすることは不可能です。


消費者の立場ならば、価格設定の積算根拠をつつくよりも、相場と乖離しているかどうかがチェックポイントだと思います。
ちなみに今回先方の請求額は、私の印象としては「高めだけどはずれてない」ぐらいです。もちろん地域によっても相場は少しずつ違います。


ハウスクリーニング特約そのもののが有効でない、とお考えでしたら、戦う借主さんの過去レスに適切なアドバイスがありますので、参照なさってください。
また、このカキコで疑問が解消されましたら、契約どおりお支払いいただけましたら幸いに思います。
管理会社の対応は貸主の私からみても、もうちょっとなんとかならないか、と思う部分もあります。
が、上にまめさんの主張を報告する、との現場担当者が言うことは立場上もっともだと思います。

なお、
まめ> ?鍵は交換不要の物件であるので、それ以外の原状回復はこちらでやるものだと理解したのですが、違うのでしょうか。

通常の原状回復に加え、畳表替・襖張替・クリーニング・鍵交換の費用負担を、退去時に借主に義務付ける趣旨でもともとは書かれたと思います。
（鍵交換は特約で排除済。畳・襖は現場判断で除いているものの、契約書改定まではいたってないのでしょう）
もっとも、分かりやすい書き方ともいえませんので、法的係争になればそこをつくことはできるでしょう。

まめ> ?またそもそも原状回復とはどこまでの状態にすることを指すのでしょうか。故意による過失がなく、通常使用範囲、通常清掃をしていればいいという考えが違うのでしょうか。

原状回復の考え方はあっています。しかし、特約があった場合（有効に成立している場合）は、通常の原状回復よりも特約が優先します。

『事由の如何を問わず本契約が終了したときは、乙は、本物件を原状回復して（畳の表替え、襖の張り替え、ルームクリーニング、鍵の交換、その他損傷箇所の復旧を含む。）、甲に明け渡さなければなりません。
・前項の原状回復工事は甲が行い、その費用は乙の負担とします。以下省略。』

　原状回復の原状とは、住み始めたときの状況ではなく、住んでいる期間中当たり前に汚れたり壊れたりするものはそのままで良いと言うことです。
　新築で入居のことですが、新築時の状況に戻す法的な義務など微塵もありません。
　その上で、この特約条項ですが、ハウスクリーニングのみならず、畳やふすまも交換すると言ってます。これは入居時の状況に戻すことであり、法律の本旨の原状回復義務からはあなたの義務を加重しています。
　契約時にただ単にハンコをついて返して下さい程度の説明であれば、堂々と拒否できます。明白なあなたの理解がなかったということです。
　法律の本旨（プロたる賃貸業者なら当然に知っていること）から突っ込んだ特約を課すのですから、「法律よりも突っ込んだ特約だが、うちのやり方はこうだ。これでも良ければハンコをください。」という明々白々な説明ですね。これがなければ、はっきり言って司法上の手続きになれば十分に突っぱねることが出来ます。
　後はあなたの判断です。あなたが契約時に業者からの積極的説明のないという事実があったのなら、十分に争えますよ。
　
　とにかく、カネを払うのはあなたの方なのですから、仮に、支払うことになってもなぜ、その費用なのか。どの部分をどのように回復するのか説明するのは当たり前です。当たり前のことが出来ない業者など稚拙を通り越して愚か者ですね。
　泣きたくなければ争うしかありません。あなたのカキコを信じる限り、極めてレベルの低い相手方のようですから、少額訴訟でも何でも起こせば、やらなければよかったなどという結果にはならないと思慮します。

　来たときよりも美しくというのは、観光地を訪れる観光客のモラルですが、賃貸物件については、道義的にというのはあっても、義務的にきれいにして返す必要などありません。相手がかかる費用を道義的に説明しないのですから、あなたが道義的に何とかして上げようなどと考える必要も皆無です。道義的に必要ないモノですから、法的にも全く必要のないことです。

書き込みありがとうございます。

契約時にクリーニング代を示すことについてですが、担当者が「はじめから間取りによって金額が決まっていて、その金額で清掃部に委託する」とはっきり言っていました。
なので、契約時に提示することができるのでは？と言ったわけです。

今回のこの件に限らないのですが、客側が圧倒的に「下側」になってしまわざるを得ないことに、理不尽さを感じます。
選択肢等を示さず、こちらに選択する権利を持たせてもらえないことが残念です。
つまり今回の件では、ルームクリーニング代として必ず払う金額が決まっているなら、それを提示してくれることで、契約をするかどうかを考えることができたのでは、ということです。
管理会社はプロなのですから、素人に対してきちんとした説明をすることが必要なのではないのか、と思うわけです。

管理会社の担当者とのやりとりは、本当に埒が明かなくて、こちらが明細や原状回復について問いただしても「と言いますと？」をくり返し、何度も何度も同じ説明を繰り返させられました。
本当に話をきちんと聞く気があるのか、何回も同じ説明をさせていらいらさせて、最後にはあきらめさせて判を押させようとしたのか、腹立たしい立会いでした。

書き込みありがとうございます。

管理会社の担当者に「原状回復とはどこまでを指すのか」ということを明確に示してほしいといっても、「このままで次の人は住めないでしょ」と言うだけで、どの程度までこちらがやらないといけないか説明してもらえません。
そして「業者によるルームクリーニングを必ず行う」ということも聞いていませんし、ましてやその金額も聞いていません。

この特約は「入居時と同じ状態に戻せ」という意味なのですか？
私はてっきり鍵以外の原状回復を行ったら終わりだと思っていました。
それから契約の条文からは工事を行ったらその費用を払え、という意味で、ルームクリーニング＝掃除は工事だと思っていませんでした。

ちなみにすべて洋室の部屋なので、畳ふすまはありません。
ですから、フローリングの床や壁の張替えがない限り、工事代はかからず、私たちは掃除だけすればよいと思っていました。

まめ> 契約時にクリーニング代を示すことについてですが、担当者が「はじめから間取りによって金額が決まっていて、その金額で清掃部に委託する」とはっきり言っていました。
まめ> なので、契約時に提示することができるのでは？と言ったわけです。

契約時に提示できるのは、実際にかかる額ではなく、「その時点での定価」です。担当者のいった「決まった金額」というのもその意味です。
事実、ここ10年ぐらいの間はデフレで値下がりしましたし、インフレだったこともあります。
短期間で退去する人ばかりではありませんので。
20年住んでたら、20年前の金額で、というのは合理的でないでしょう。
（20年は珍しいですが、10年程度は珍しくありません）
ですから、退去時の費用を契約時に「確定」することはできないのです。


まめ> 今回のこの件に限らないのですが、客側が圧倒的に「下側」になってしまわざるを得ないことに、理不尽さを感じます。
まめ> 選択肢等を示さず、こちらに選択する権利を持たせてもらえないことが残念です。


それは立場が違えば、逆に感じますよ（苦笑）。
この辺りは立場が違うのですから、仕方ありません。

「選択肢」という需要があるのはわかりますが、選択肢を示すのもけっこう難しいんです。やったことがありますが、そうすかんをくらいました。
特約なしだと賃料はこう、ありだとこう、とやったことはありますが、業者さんには「ややこしくて紹介しにくい」といわれるし、借主さんは賃料の安い方ばかり取らはるし。
敷金から引くので、特約があっても手元のお金は変わらないせいか（返金額はかわるのですが）、目先の賃料が安い方が借主さんの支持を得ました。


時代が変われば、また変わるかもしれませんが、現状では「選択肢」を示すことは契約現場では支持されていません。
貸し手としても支持されないシステムを提示するのは営業にひびきますので……。
もっとも、こうした特約類も以前ほど支持されなくなっているのも確かです。（特約内容によっても濃淡があります。借主に求められて特約をつけることもあります）
このようなシステムは一気に変わるものではなく、徐々に変わるものですから、やはり原点に返って契約内容を互いに確かめてから、というのが一番でしょう。

まめ> この特約は「入居時と同じ状態に戻せ」という意味なのですか？

そのような意味ではありません。この点については、相手方も理解しています。
「入居時と同じ状態に戻せ」という場合は、通常壁紙代も請求されます。


まめ> 私たちは掃除だけすればよいと思っていました。

それで正解です。ただし、契約条文上の「ルームクリーニング」は、条文どおり

「前項の原状回復工事は甲が行い、その費用は乙の負担とします。」

に従って行うわけです。
条文にある「ルームクリーニング」は善管注意義務の「掃除」とは別個ですね。



その条文が有効か否かは、経緯からご自分で判断して、この後の判断をしてください。
貸し手は一般に、仲介・契約現場での具体的な説明状況を知りませんから、自分の依頼どおり適切に説明されている前提で初動します。
ゆえに「契約現場でどうだったから、条文を知らなかった、十分理解していなっかた」ということは、借り手から貸し手に伝える必要があります。
そこから交渉ですね。
埒が明かない場合で、折れるのがお嫌でしたら、戦う借主さんのアドバイスに従われればいいと思います。

　とおりすがりの家主さんのカキコのおかげで、あなたも貸し手のお立場としての貴重な意見、考え方はよくご理解していただいたと思います。
　その上で、借り手としての主張、争い方は私の愚見を参考にしていただければと思います。
　借り手としての積極的責任（自分のものよりも大切につかってきた。家賃は決められた額を決められた日までに決められた方法で支払ってきた）を果たしてきたのなら、当たり前の経年劣化、自然損耗は貸し手の責任でしょ。そこまで私に負わせるという意味で特約を説明して頂いた覚えはありません。ということでイイと思いますよ。頑張って下さい。