敷金トラブル | 賃貸生活の語り場

認識して欲しいのは、契約書は互いの了解の証であって、
納得していない点は譲らないことです。
取り交わしから日が浅いのなら、やはり納得できない点を
はっきりと申し立てた方が良いでしょう。
　その場合に、賃貸契約全てが反故になる訳ではないので、
特約のみが問題なら、そこに問題を絞って話し合うのが
良いでしょう。

＞うちは全てこの契約で通してるんでこれを呑んでもらわないと
＞不成立ですね
もし仲介が言ったとおりの言葉なら、これを突くことは
可能です。　つまり、全ての人への契約ならば、
始めから明示するべき約束です。
　全ての範囲が不明なのですが、その仲介が扱う全て
という意味ならば、本当なのか私には疑わしいです。

また特約を呑まなければ契約が不成立ならば、これも
始めから提示するべき条件で、”ペット不可”とか、
”審査あり”などと同様に、募集の時点で通知するべき
ことと思います。
　私は不動産の専門家ではないので、不動産固有のルールは
識者の補足があれば嬉しいのですが、借り手が不利な特約こそ
念入りに説明するべき事項だと思います。

ということで、納得できない点については、
契約後であっても、相手に対して伝えるべきと思います。
それによって、賃貸契約全体が無効になることは無いはずです。
　相手が了承しなくても、貴方が納得できない点を
伝えておけば、退去時にその記録が有利に働くことと思います。

現時点で、特約が無効か言うことは困難ですが、
異議を申し立てない限り了承と取られてしまうことは
ご理解下さい。

ありがとうございます。
こちらの管理会社は不動産のプロでもあるので賢いのです。
他にも何度か異議を申し立てたことはありますが
私や知人の「〜するべき」という意見は
全く通用しない事ばかりでしたので
専門家や詳しい方に「常識的」ではなく「法律的」な
見解を頂きたいのです。。
ハンコを押した時点で全て私が同意したと見なされることも
承知ですが、特約事項を聞いたのがハンコを押す
数分前だったのも事実です。
東京ルールは「都内の住居」に適用されることも知りませんでした。

外資社員さんのご指摘の通り、もちろん異議は申し立てます。
ただ、あの管理会社相手に法律的根拠無しの異議申し立ては
子どもの悪あがき同然のようなものなのです。
どっかのサイトで、その管理会社がランキング
ワースト10の中に入っていましたし。。

もう少し助言などお願いいたします。

あくまで書き込みの範囲で判断していますので、
法的措置は専門家に相談されることをお勧めした上の
コメントです。


意図的に、契約の最後の段階で出してきた特約ならば
非常に悪質だと思います。
　担当だけの問題ならば、上司に掛け合うという方法はあると
思います。
また、宅健協会、消費生活センター等に相談に乗ってもらう
ことは可能と思います。
　とは言え、会社ぐるみでやっているならば、
現時点では、特約に不同意である点を書面で伝え、
退去時や、契約無効で争うことでしょうか。

書き込みの内容の範囲ですが、退去時に少額訴訟等で
特約分に関して取り戻せないようなケースとは思えません。
その場合に大事なのは、”契約の最終段階で出された”という
ことをメモでも良いから記録しておく、相手の同意も（しないと
思いますが）あれば強力だと思います。
そして、不同意である点も相手には伝えてあるという点だと
思います。少なくとも消費契約法にてらせば、一方的に
不利な特約を押し付けたという判断がされる可能性は強いと
思います。訴訟に於いては、相手側は十分な説明をしたことを
説明する必要があります。

もう一つの方法は、契約自体を無効として一旦　白紙に
戻し、再契約を目指す方法。
この場合には、契約の無効を争いますので、一方的契約破棄や
退去にはなりませんが、最悪は　他の物件に入ることもある
ことも覚悟が必要です。
　”特約を呑まなければ入居できないと思った”のなら、
不法なやり方、錯誤による契約、脅迫による契約　などが、
契約無効の条件としてあげることは可能だと思います。

いづれにせよ、ある程度　専門家や、関連団体のアドバイスを
受けることをお勧めします。






　

＞ハンコを押した時点で全て私が同意したと
＞見なされることも承知ですが
実際、あなた自身がどうだったかが重要ですよ。
少なくとも、その時点で納得してハンコを押していたのなら、
特約は有効だと思います。

私のコメントは、”契約の最終段階で
特約を呑まなければ入居できない”という、正常な判断が
出来なかった状態との前提です。

それから、東京ルールも誤解が多いですが、
東京だからと言って無条件に有効な訳ではありません。
当事者同士が一旦納得しているなら、それに反した
特約でも有効です。

心変わりや、考えが変わったことが理由なら、
契約の無効を言う出来ませんし、
契約に対しては借り手も、仲介や家主と同様な責任を
負うべきと思っています。

>「重要事項説明書」というものをもらった覚えもありません。
これが本当であれば、笑いながら、「では仲介手数料は払いま
せん」もしくは「返せ」といってあげてください。

東京ルールうんぬんよりも、契約前に重要事項説明をしないの
は、明確な業法違反です。

不利な特約があればそこから崩せていけます。

ただその仲介会社の管理物件であればいいですが、単なる仲介
だけですと少しややこしい話になります。

>東京ルールうんぬんよりも、契約前に重要事項説明を
>しないのは、明確な業法違反です。
その通りでしたね。
やはり専門家には適いません、補足　有難うございます。

基本的に外資社員さんと大阪のある不動産屋さんのカキコのとおりと思います。
その上で、今後のご参考のために。

重要事項説明（書面によるもの）は契約日当日のところが多いと思います。契約書と同じく、最後の念押し的にやるところが実情多いですね。
是非はともかく、そういう現実だ、ということです。
筋違いとの批判を承知で書きますが、貸し手・借り手・業者、3者とも玉石混交、また同じ人でもよいところも悪いところもありますから、用心されるならば自分から数日前の重説や契約書のチェックを要求したほうがいいと思います。


ところで、特約についての考え方をご説明させてください。

みっちゃん> 退去時に畳の交換と、室内クリーニング費用は借主の負担とするもの。
みっちゃん> 畳の変色など経年劣化の域は貸主の負担ではないかと聞いたところ

最近こういった特約を目の仇にされる方が増えていますが、そんなに理不尽な特約でしょうか？
確かに、こういったものは「特記の無い限り」賃料に含まれている、というのがガイドラインですね。
つまり今回の契約は「特約」という形で特記され、賃料とは別立てになっています。
別立てというのは、決して借主に不利なものではありません。
含まれているならば、住み続ける限り、相当額を払い続けなければなりませんが、別立てであればそれきりです。
長く住めば住むほど、原則論よりも借主に有利なものとなります。（逆に短期では損です）
では、具体的にどの程度かといいますと、部屋の広さがわかりませんが、たとえば1Ｒなら室内クリーニングで2−4万円、畳交換で4000-6000円/畳。というところでしょう。
http://www.hchikaku.com/contents/charge.html
もご参照。
これを契約期間（24ヶ月）で割ってみてください。その額と、自分の住む予定期間とで計算して判断してください。
そして、対象の物件のある地域で、特約が一般的かどうかというのもポイントです。一般的ならば、特約前提の相場形成になっています。

よく、「賃料が相当に安い等の理由が無い限り」という議論がありますが、ハウスクリーニング程度では、相場よりも明らかに安い高いを判断できるほどの差になりません。相場の幅の中に納まってしまいます。

これも今後のご参考に。

みっちゃん> 前アパートの退去手続きや、説明を受けた契約日から入居日までが
みっちゃん> 一週間あまりでしたので、私にとって契約せざる負えない状況でした。

みっちゃんさんがどうなのかわかりませんが、二重家賃を避けたい、ということで物件に申込をすれば、退去手続きをしてしまう人がいます。
でも、今回のように、後から条件が出てくることもありますし、貸し借りともに思ってもみない物件の不具合が出ることもあります。
また、特に賃借人側から条件交渉がなくても、賃貸人側からお断りさせていただくこともあります。
最近はありませんが、昔は後から高い家賃で申し込んだ人に物件を取られたケースもあると聞きます。
ドタキャンは互いに起こりえますので、二重家賃を避けるようなスケジュールは、やめておいたほうがいいです。
条件をきっちり検討するゆとりを作るためにも……。


「契約せざるをえない状況」
の理由が「二重家賃の回避のために先に退去届けを出してしまった」ならば、それは借主さんの責任になってしまいます。






みっちゃん>
みっちゃん> 不動産屋の方とは内見時以外は電話とメールのやり取りで
みっちゃん> もらった書類といえば、物件広告と入居申込書くらいです。
みっちゃん> 「重要事項説明書」というものをもらった覚えもありません。
みっちゃん> 「契約前に条例を説明する義務」が「捺印する前に〜」
みっちゃん> という事でしたら、管理会社も義務は果たしているのかもしれませんが
みっちゃん> 金銭に関する敷引と同等の契約内容を、あとハンコを押すだけ
みっちゃん> という時に打ち明ける、これも正当なんでしょうか…?
みっちゃん> 入居申込書を送ってから契約日までは10日ほどあったので
みっちゃん> 説明する時間が無かったわけではありません。
みっちゃん> あと、調べていく内に分かったことなのですが
みっちゃん> 東京ルールの適用対象が「都内にある住居」という点です。
みっちゃん> 私のその住居は横浜なんです。
みっちゃん> 当初は都内の管理会社だから適用されるのかと思っていました…。
みっちゃん> 賃貸物件を扱う管理会社として知らないはずが無いと思います。
みっちゃん> どういう意図で横浜の物件に東京ルールを持ち出したのか…。
みっちゃん>
みっちゃん> ハンコを押したからには全て契約書通りになってしまうのでしょうか?
みっちゃん> 他の事でも言動にも疑問のある管理会社なので
みっちゃん> 日に日に騙された感が募っていくばかりです。。

一応貸主側として。
相手の反論の予測として（苦笑）、お読みください。



『みっちゃん> ハンコを押した時点で全て私が同意したと見なされることも
みっちゃん> 承知ですが、

「条件に同意できないならなかったことに」の答えとして押印したのですから、「納得しようがしまいが、条件を承知した」ことは確かです。

みっちゃん>特約事項を聞いたのがハンコを押す数分前だったのも事実です。

それで後から異議を言うなら、遠慮なく判を押さずにお帰りください。
重要事項説明として特約の説明をさせていただきましたし、押印をお願いした書類の中に重要事項説明書もあります。』


と、いったところでしょうか。
これでも法律的に間違ったところはありません。
あとは消費者保護という有利な流れがありますから、心証をどれだけ自分に引き寄せられるかだと思います。
民事の法律は白黒つくようなものばかりではありません。双方に理があるのはごく普通のことです。

で。
あなたはどうしたいのですか？

特約の削除を求めたい
→かなり難物の交渉になると思います。重説が適切になされてないなら、それを理由に特約はそのまま、特約相当分の損害賠償、あるいは仲介手数料を相応値引き、という論法もあるかと。
　仲介業者は貸主側とお考えのようですが、借主が依頼した仲介業者は借主側でもあるのですよ。
　業者＝貸主ではないので、お間違えなきよう（管理会社はまた別なんですよね？）。

退去時に払う必要がなくなればそれでいい
→退去時に今回の交渉経緯を、貸主側が証明できなければ、あなたに有利な結果となるでしょう。
　異議の記録を管理会社に残すのは、自分が特約内容を理解後押印した記録を相手に残すことにもなります。
　ただ、こういうやり方はご遠慮いただきたいですがね……。

皆さんのご意見とても感謝してます。
参考になりそうなご意見など他にもありましたら書き込みお願いします。

外資社員さん、書き込みありがとうございます。
特約の説明をしたのは、その管理会社の責任者の方だったと思います。
他のトラブルでのクレームの電話の時の対応も、最終的にいつもこの人でした。
近々休みを取って司法書士さんの無料相談会に行こうと考え中です。

とおりすがりの家主さん、参考になります。
ハンコを押したという事実は確かにおっしゃる通りです。
どうしたいかと言われれば、契約を白紙にしたいと言ったとこでしょうか。。
神奈川県内の住居で、東京ルールで契約だった意図も分かりませんし。
確かに「特約の考え方」も有りかと思います。
しかしほとんどの借主がそれに同意している世の中なら
「東京都賃貸住宅紛争防止条例」などは施行されなかったと思います。
(結局「特約」で私みたいなパターンになることが多いようですが…)
「特約事項は別立てだから、毎月上乗せされた家賃を払うより特」というのは
確かにそうですが、貸主に支払った家賃の区分がどうなっているかは
貸主それぞれでしょうし、私には図り知れません。。
確かにここら辺に関しては考え方次第ですね。
ただ私の「理不尽」と思う点はこの特約の説明方法(時期)です。

私の住居は横浜で、他の不動産屋さん(横浜市内)のお話では
「畳の交換とかは今の時代借主負担じゃないよ」と言ってました。
それを聞いた事もあって管理会社からこの特約を告げられた時は驚きました。

「重要事項説明」は契約時が多いんですか。。
最終段階の契約時に、金銭に関する新たな重要事項の説明がある事も普通なんですね。
入居申込→審査→審査合格→前アパートの退去申告→契約
この流れで、あの契約内容を突きつけられても
「契約せざるをえない状況」は私の責任になってしまうんですね。。
やはり借主の立場は弱いですね。。

皆さんのご意見から「突けるポイント」はありそうなので嬉しいです。
ありがとうございます。
消費者保護、これから勉強します。