退去時のリフォーム・敷金返還（土地整備事業による立ち退き予定の地域） | 賃貸生活の語り場

　土地区画整理事業の指定地域における賃貸借契約の可否については、
宅建業者の識者の見解に委ねます。

『とりあえず
畳などのリフォームをするので敷金からそれらを充当すると言われ
府に落ちない気持ちです。』

　経年劣化、自然損耗ならあなたの負担とされるいわれはありません。
契約書の内容、その説明の有無とあなたの納得の有無等ありますが、基本は
これです。焼けこげをつけたとか、過失で傷めた等の事情のない限り
突っぱねて構いません。

『この物件を借りたのは、3年ほど前なのですが、その際にはとても
人が住めるような状態ではなく、大家の了承を得た上で、自分たち
で壁を塗り替えたり、フローリングを敷いたりしました。』

　物件の当たり前のメンテは賃貸人の責務です。人が住めるような状態でないにしても
それとわかって契約していますから、今さらどうこういえないかもしれませんね。
ただ、有り体にいえば、人が住めないような状態で貸し出されたのなら、人が住めないような
状態で返せばいいのです。入居したときよりもきれいにする義務などありませんよ。

土地区画整理事業区域内で賃貸借契約に制限があるという話は聞いたことがありません。
（事業の進捗により、説明する義務はあると思いますが）
http://www.machidukuri.city.edogawa.tokyo.jp/03_qa/kukaku/index.html

他の点については、戦う借主さんのとおりです。
原則は契約に従うこと。

「もう一度貸すから畳代を差し引く」という、大家の理屈はむちゃくちゃです。

とま子> このような物件をまた人に貸すこと自体、納得がいきません。

賃貸契約は、貸す人借りる人双方がいて初めて成り立ちます。
とま子さんのお気持ちはもっともと思いますが、納得のいくいかないは次の契約の当事者が判断することです。
「このような物件」でも、状態を承知の上で借りる人がいれば問題はありません。
（安全の確保上は疑問を感じないでもありませんが、実情はわからないので一般論にとどめます。イナカでは築100年近い借家も健在だったりするので……）

>戦う借り主さん
>とおりすがりの家主さん

早速の返信とアドバイスありがとうございました！

土地整備事業区域内で賃貸契約を結んではいけないという、法的な
根拠は存在しないのですね。初めて知りました。
ありがとうございます。

私たちとしては、ボロ屋を改装しても良いという条件で借りて、
自己負担にてリフォーム等をした（入居時に比べれば、現在の方が
断然キレイになったはず！）のに、そのうえ敷金まで使われてしま
うと思うと、つい感情的に納得が出来なかったのです。

でもよく確認すると、
「畳替え、クロスの張替え、ハウスクリーニング代は入居者の
負担になります」
という一文が契約書に載っていました。

畳に関しては、緑色だったものが肌色っぽく日に焼けてしまって
変色してますが、タバコのこげ等は一切ありません。
でも入居時に上記のような契約を交わしていることで、今更どう
こう言えるものではないですよね。

入居時には、内装の古さには気付いたのですが、まさか窓が開か
ないとか、床が傾斜になっているとか、その他もろもろの点で
見落としがあり、確認するのが甘かったなーと思いました。

こんな失敗を踏まえて、次からは気をつけようと思っていますが・・・。

>「畳替え、クロスの張替え、ハウスクリーニング代は入居者の
>負担になります」
>という一文が契約書に載っていました
既に識者のお二人がコメントをつけているのですが、
少しだけ気になった点です。

契約を守ろうというのは良いことなのですが、特に説明が無いなら
上記の分は、その消耗分を引いた費用というのが一般です。
もちろん、契約の時の　上記文言の解釈として、原状が
ボロで貴方がリフォームで綺麗にしても、原状回復を
新品に換えるための費用負担がありますという説明が
あれば、それは有効ではあります。
そのような借り手が不利な条文については、契約時に十分な
説明が無ければ、無効であるという解釈が一般的だと思います。

私も、区画整理内での「賃貸借契約」に制限がある、ということは知らないです。
あまり詳しくないので断言できませんが、建物という財産を空き家にしておきなさい、
という不合理な規定はないと思います。もちろん、貸す場合は、制限のある建物で
あることを説明しなくてはなりませんが。
何か、特別な規定があるのでしょうかね。その知り合いの不動産屋さんに聞いてみて
はいかがでしょうか？

精算については、みなさんのおっしゃるとおりです。
また、契約書に記載されていたから、と言って、引き下がることもないでしょう。
さらに、契約前にその旨を説明されたとしても、とま子さんは、その家を改良して
いるわけですので、そのことを主張されても良いのではと思います。
この場合に、問題になるのが、契約書に有益費（とま子さんがしたリフォーム費用
など）の償還請求権を放棄する旨の規定があるかどうかです。なければ良いですが、
この規定をつけている契約書がほとんどです。
しかし、これはあくまで契約書の規定であって、そこまでのことをしてくれたなら
敷金全額お返ししましょうね、と人情的になっても良いケースだと思います。

なので、そのような規定があった場合は、「私がしたリフォームは次の方にとっても
利益になるし、入居決定率を上げる要素にもなり大家さんにとっても利益として
考えられるので、何とかお願いできませんか？」などとお願いしてはいかがですか？
万が一、そのような規定がなければ、その費用（又は現存する利益としての費用）
を請求できますので、その代わりに敷金返して、と言えば良いかと思います。

あとは、本当にそのような対応をすることは現実的でないのですが、原状に戻して
返せばよいわけですから、「だったら、リフォームする前に戻せばよいのですよね」
と言ってみてはいかがでしょうか？