敷金について | 賃貸生活の語り場

結構厳しい契約ですね。
でも、契約は契約ですので、あなたが納得出来ればすれば
いいですし、嫌なら止めるもよし。

そうですね。かなり厳しいですね。
私も、cookieさん（私とちょっと名前が似てますね）と同じく、それを納得した上で
契約をするか、変更を要求するかだと思います。

問題は、それが、今入居を申し込みするかどうか、という状況ではなく、すでに
入居をしている契約書だったら？　ということですが、どうなんでしょうか？

もし、現在すでに入居している物件、ということでしたら、無効と考えても良い
かと思います。先日（８月４日）に、「契約期間中に借主の一方的な理由により
契約解除する場合は、契約期間満了までの家賃を損害金として支払え」という
特約のついた契約についての相談がありました。
ＲＹＵさんのその契約書の特約もそうですが、両方とも、借主に一方的な不利な
特約で無効、という判断でよろしいかと思います。

これを認めさせるためには、それなりの合理的な理由が必要です。
例えば、家賃が相場よりもかなり安いとか、エアコンやシャワートイレなどの
設備を取り付けたり、借主の希望によって通常よりも修繕等をおこなったため、
費用がかなりかかっているので、すぐに退去されては困る、などがあります。
それでも、そのような理由があるのなら、「このようにしたから、契約期間中に
退去した場合は、このような負担がありますよ」と説明し、合意してもらうことが
必要となります。
（家賃が相場よりもすごく安い、のでしたら、説明がなくても多少は許してね。
と思ってしまいますが）

あとは、敷金の額によっても判断が違ってきます。
敷金が１ヵ月分、であれば、実際に、契約期間中の解約の場合は、１ヵ月分の違約金
を支払うこと、という違約金の定めはよく見かけるので、妥当と言えます。
また、地域の特性によって仕方がない場合も考えられます。
例えば、北海道などの雪の多い地域では、冬の期間に退去する時は、そのような規定
があるようです。（つまり、中途半端な時期に退去されることを避けてもらいたい）

余計なことを書いてしまったのかもしれませんが、個人的にも気になったこと
でしたので、私なりの意見を書き込ませていただきました。

皆様
ご返信ありがとうございます。
まだ契約はしていない状況です。
詳細は、敷２、礼１でペット可物件で雪国です。
ペットがいない場合は、敷１で他契約条件は同じです。
畳表変えに関しては、契約期間や状態にかかわらず
無条件で借主負担とのことです。クロスに関しても
喫煙者（喫煙者です。）の場合は畳と同じ条件です。
相場に関しては、１万円程度安いのですが、入居率が
２割程度なので、安くしてでも入ってもらったほうが
よいとの判断で安くしますとの説明でした。
私としてはペットがいますので物件の選択肢が非常に少なく
２年以上いるかもわからない状態ですので
よい落としどころを模索しています。
２年以内の退去でも、畳、クロスの修繕費用も含め
敷金から補填するというのはどうでしょうか

まだ、これから契約ということですね。
相場よりも家賃が安め、雪国、ペットがいるということであれば、そのような条件で
あることは納得できる気がします。
畳交換やハウスクリーニング代については、特約であらかじめ決めておけば、入居者
負担にすることは有効とされています。クロスも喫煙者であれば、そのような規定は
やむを得ないと思います。

２年以上いるかわからない、とのことですが、その期間を１年にしてもらったり、
２年の場合でも、ある期間の間に退去することになったら（雪が多すぎて、引越し
のシーズンではないと思われる期間とか）、というような条件にしてもらえないか
を交渉してみてはいかがでしょうか？

また、まだ前の入居者が退去してからリフォーム等をやっていなくて、比較的綺麗な
状態であれば、そのままで結構ですから、畳交換とクロス交換の条件を削除して
もらうなどの交渉も良いと思います。
（家賃や間取りによって違いますので断言はできませんが、喫煙者でクロス交換
ということになると、敷金では不足するかもしれません）

いつ転勤になるかわからないなどの理由で、２年いるかどうかわからないことを
話して、削除してもらっても結構だと思います。

「入居率」が２割ですか？　「未入居率」ではなくて？
それでも、未入居率が２割であったとしても、空室が２割の状態が続けば、経済的
には辛いかと思います。２年以内の退去の場合でも、敷金から畳代等を差し引いて
もらうように交渉されても良いと思います。
（ただ、ペット可の物件はそんなに多くないでしょうから、あまり強気でいって
しまうと、断られることもありますので、上手に交渉して下さい）

クック様
ご返信ありがとうござます。
20数室中5世帯程度の入居でした。
まとまった法人契約が今年なくなったようです。
せめて2年の縛り位はなくしてもらえるように交渉
したいと思います。
有難う御座いました。