強制退去 | 賃貸生活の語り場

区画整理の問題は、脇において契約という観点のみ
からの意見です。

>条件として区画整理が実施されるまで住み続け、
>その退去の交渉を自分で
>区画整理事務所と行い受け取った金額を退去費用
>とするとの事でした。(口頭での約束)
上記の前提条件が変わってしまったのですよね。
それならば、あなたが退去せず住み続けることは
出来ないのでしょうか？
　契約の観点のみから言えば、あなたと家主間で
解決するべきものです。前の約束は反故なら、
家主はそれに変わる納得できる条件を提示するべきでしょう。
自分が住むことは、あなたを退去させる十分な理由には
なりません。　家主は、今まで住んでいる家があるのですよね。
退去条件について、もっと話し合えないのでしょうか？

＞区画整理が退去理由にならないので今の時点では
＞賃借人の退去保障もできないとの
だからこそ、家主から　それに代わるものを受け取れるよう
交渉が必要と思います。

外資社員さん、早速のご回答ありがとうございます。
これは解約の正当事由がないと判断してよろしいのでしょうか。
そうであれば、住み続けれられように交渉しようと思います。
それでも拒否された場合は、最低限の保障を請求できますか？

正当事由の判断は、なかなか難しいのですが、
自身が住まいに困っているのではなく、
交渉当事者になりたいということなら
認められないでしょう。

通常は、退去にあたっては正当事由に加えて、
６ヶ月の猶予期間と適切な補償が必要です。
今回はいづれもありませんよね。
　区画整理という背景があるにせよ、
家主はそれに応じていませんよね。

交渉にあたり、あなたが引越しに必要な金額
（引越し代や、近隣の礼金など）を調べて
提示した方が良いと思います。
　区画整理事務所が出してくれるはずの金額も
参考になると思います。　

外資社員様
様々なご意見ありがとうございました。
この件に関してご意見を参考に大家と交渉し、
なるべく良い結果が得られるよう努力してみます。
また何かありましたら、ご教授頂けますよう
お願いいたします。ありがとうございました。

外資社員さんの言われるとおりで結構だと思いますが、ひとつだけ気になります。

６ヵ月前の予告は、一応、３月になされていると思うのですが、そのことを
聞いてから、今までの間、何も対応はされなかったのでしょうか？
特に、不可能だということではないのですが、３月初めにその通知があってから
すぐに大家さんと相談するようにすれば、立退き料等の交渉がうまくいったかも
しれません。
大家さんとしては、今まで何も言ってこなかったので納得してくれたものと判断
していたかもしれません。
何か、交渉できなかった・しなかった理由とかはないのでしょうか？

「退去費用は一切払わない」と言われたのは、その３月の時でしょうか？

クックさん
ご指摘をありがとうございます。
６ヶ月の通知期間は、３月末で済んでいるとの考え方が
できますね。
約束通り実施、または退去に必要な補償があれば、
６ヶ月事前通知は有効だと思います。

ただ、その時にあった補償が無くなったとのことです。
　補償が無いなら、退去に必要な条件は満たされていないと
考えて、居住の継続は可能だと考えました。

とは言え、不動産固有の事由や、慣習など例によって疎いので
補足頂けると幸いです。

ごめんなさい、あまり詳しくはないのですが

たぬ> 契約は期間を定めず、条件として区画整理が実施
たぬ> されるまで住み続け、その退去の交渉を自分で
たぬ> 区画整理事務所と行い受け取った金額を退去費用
たぬ> とするとの事でした。(口頭での約束)

上記部分、終止条件付契約って口答でも契約アリだった記憶があるのですが・・・
何にしても文書でキチンと残しておかなかったのがまずいですね。

たぬ> ところが今年の３月初めに大家より、電話連絡があり

またこの部分ですが・・・
契約した当時の契約書ってありますか？
大抵解約の申し入れは「書面により通知する事」になってるかと
思いますので、電話のみでの契約解約の申し入れは無効になるかと
思います・・・。

所有権は大家さんにありますが
賃借権はたぬさんにありますので
壁が壊されようが、建物がなくなろうが
現在の部屋を賃借する権利はたぬさんにありますので
強制に退去って言うのはありえないはずですが・・・。

私も勉強したのが少し前なので法改正で変わっているかもしれません

契約書を持って、専門の場所
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/madoguchi16.7.14.htm
↑こちらに窓口かいてあります

に一度相談に行くのが一番だと思いますよ。
頑張って下さいね！

その退去予告通知以外のことについては、外資社員さんと同じ意見です。
区画整理が相談内容に出てきますが、それは関係ないことと判断するべきことは
私も賛成です。それであれば、立退き要求の問題と同じように考えても良いでしょう。

あえて言うなれば、外資社員さんの言われる
「正当事由に加えて、６ヶ月の猶予期間と適切な補償が必要です。」
というところが誤解されてしまうおそれがあります。外資社員さんは十分理解されて
いるでしょうが、他の方は違う解釈をしてしまうかもしれません。
正当事由として十分な理由であれば、補償は不要です。
補償（いわゆる立退き料）は、貸主側の正当事由が弱い場合にそれを補充するための
ものです。
なので、もし、「家族が住むから」という理由により立退きを要求するとしても、
自分の息子夫婦が住むから、という理由であれば、正当事由としてはかなり弱いもの
になりますが、自分の親を介護するために必要になった、という理由であれば、
正当事由として認められる可能性が高くなります。後者の場合に十分な正当事由で
ないと判断されたとしても、立退き料の金額は少なくなることは確実です。
また、６ヵ月前の猶予期間も法的には必要なことですが、実務上では、６ヵ月に
満たない場合もあり、その場合も、同じように金銭で解決することがあります。

つまり、「６ヵ月の猶予期間と貸主側の正当事由が必要」「それらの条件が不十分で
ある時は、金銭で解決」というのが、正解になりそうです。細かいですが・・・。

今回の相談については、たぬさんの唯一の欠点としては、言われた後に
すぐに交渉をしなかったことです。
やはり、言われてから最低でも１ヵ月以内には、交渉した方が良かったと思います。
その方が、交渉しやすいし、今の段階で言われても、大家さんとしては納得
してくれていたと思い込んでいた可能性が高く、それを改めて交渉となると
気分的に嫌だと思われます。

それでも、立退き料は請求できるでしょうし、支払われるべきであることは
変わりません。
貸主側の「費用は一切払わない」という主張も、一方的すぎて権利の乱用とも
受け取られます。問題は、この主張に対して、たぬさんが了解してしまったか
どうかですが・・・。

にゃんちゅうさん。ご意見ありがとうございます。
新しい方が書き込みされると、何かうれしいですね。

実務上では、にゃんちゅうさんの言われるように、契約書には「貸主側からの
解約の場合は書面で」、と規定されていることが多いので、その規定があるのに
口頭でされたのであれば無効でしょうね。
私としましては、「３月に通知した」ことを貸主側が立証することができるか否かが
気になるところです。
また、３月の時点で聞いていたのに、具体的に交渉をしなかったことも不安です。

普通は、立退きを要求する場合は、必ず書面によってします。
それは、後で、借主側からそんなこと聞いていないよ、と言われることを防止する
ためにします。借主のその通知を受け取ったという署名付の書面か、それが無理で
あれば、内容証明郵便によって通知します。
そこまでしなかった貸主側の方が、重大な落ち度がありますが・・・。