定期借家契約 | 賃貸生活の語り場

２年契約で定期借家契約を結んだ場合は、２年間で「当然に」契約は終了になります。
また、借主は、その契約期間中は、入居できる権利がありますが、逆に言うと
契約期間中は入居しなくてはならないという義務もあります。つまり、途中で退去
したとしても、残りの契約期間までの家賃を払う必要があるのです。（例外として、
やむをえない事情がある場合は契約解除できます。）

それでも、定期借家契約には他にも短所があります。
２年間で契約した場合に、貸主から「再契約」しましょうということでしたら、
引き続き入居することができますが、その場合には、再度、仲介手数料を支払う
必要があります。
本来は、定期借家契約の場合は、礼金を受領することは好ましくないということに
なってはいますが、礼金を再契約の場合にも再度請求するところもあるようです。

そのような定期借家契約ですと、他の物件を探す、という人が多いです。
なので、うちの場合は、定期借家契約だからという理由で家賃を通常よりも安く
することはしない代わりに、契約期間中でも普通通り１ヵ月前予告すれば、契約
解除ができるという規定にしました。また、再契約手数料は１０，５００円として、
全ての人ではありませんが、ほとんどが、貸主に支払ってもらうようにしたため、
入居者は金銭面で言えば、普通契約における自動更新と同じような条件で入居できる
ようにしました。（書面を再度用意していただくという手間はありますが・・・）
このようにした結果、「定期借家契約」であることを理由に、申し込みをしない
という人が減りました。
うちのように、独自の「定期借家契約」を設定しているところはありますので、
物件を探す人も、定期借家契約の物件を紹介された場合は、その内容を確認する
必要があります。（その点については、業者側から説明がありますが、特に金銭面
の条件は確認された方が良いでしょう。）
特に、借主有利な規定に変更することは有効ですので。

愛さんが、貸主借主どちらの立場かはわかりませんが、契約期間内は双方を拘束し、
契約期間終了後は、借主は退去しなければならない。しかし、例外として、大家さん
や業者や物件によっては、違う条件の場合もある。というのが答えです。

クックさんありがとうございました。　とても参考になりました。でも借り主側の　［やむおえない理由］とは例えてゆうとどんな理由があるんですか？　　　どんな理由だったら退去できませか？　　　　　　　他にいい物件に引っ越したいなどの理由は無理ですか？

やむを得ない理由とは、転勤・本人の病気や家族が病気のために介護するからという
理由による退去が一応、あげられています。
具体的には、確定されていませんが、単身者用のアパートに定期借家契約で入居して
結婚するから退去、というような場合も、やむを得ない理由に該当するでしょう。
（結婚をやめさせるような判断は、まず、されないでしょうから）

自己都合による中途解約は、認められないでしょう。例えば、ただ、部屋が狭いとか、
建物が古いからとか、があります。（部屋の広さや古さは、契約する前にわかって
いたことですから）

ただ、実際には、断言できないような事情が多いでしょう。
自己退社により勤務先が変更したが、会社の寮に住まなくてはならない場合とか、
入居してみたら、アレルギーがでたり・変質者に追い回されたとか、貸主にも
借主にも責任を追及するのは酷な場合は、交渉次第ということになります。
それは、その事情により、どのような負担をするべきかは違ってきますし、大家さん
によっても違ってくるでしょう。

定期借家契約にする理由のひとつに、空室による家賃収入の減少を解消する、という
場合があります。２年間、必ず入居してくれれば家賃をこれだけ下げましょう、など
と設定すれば、２年間は確実に収入があります。
そのような理由があれば、中途解約した場合は、やむを得ない理由がなければ、ある
程度の負担をするのは仕方がないと思います。

ただ、うちのように、再契約を前提とした定期借家契約の場合もあります。
うちの場合は、近所迷惑や家賃滞納などの理由による契約終了のために、定期借家
契約にするところが多いです。家賃滞納であれば裁判すれば勝てますが、それでも
期間を区切ってあれば、遅れ気味な借主を途中で退去させることはできます。
近所迷惑の場合は、特に効果があります。駐車場にやたらと友達を呼んで、改造した
バイクや車を止めて、他の入居者に迷惑をかけた人を、定期借家契約の期間が満了
するため退去してもらった例がありました。
再契約を拒否する場合には、特に理由を説明する必要はないのです。大家さんが
この入居者は性格的に嫌いだから退去してほしい、と内心思っていた場合でも、
契約期間が終了すれば、適法に退去してもらえます。極端な例ですが・・・。

その大家さんや業者によって、定期借家契約を利用する理由は違うかもしれませんが、
うちのような理由により利用しているところもあると思います。
ちなみに、普通契約から定期借家契約に変更することは、今の時点ではすることは
できません。が、実際には、行っているところもあります。うちもやりました。
定期借家契約については、他の業者さんと比較してみたいですね。
かなり、横にそれましたが、参考にして下さい。

あと定期借家契約している物件（貸家）は大家さんは物件とは離れた遠くに住んでる事が多いいとは本当の情報でしょうか？

誰が言ったのかはわかりませんが、そうとは限らないです。

おそらく、定期借家契約の利用に適したケースの例として、「家を持っている人が急に
数年間だけ異動になるから、その時期だけ貸したい」という場合などを例え話として
あげることが多いので、それで、そのような情報に変わってしまったものと思います。
実際に、このようなケースでは、一度貸してしまうと戻すのに大変な金額を請求
されることがあるので、貸したくないという人が多かったのは事実です。
地元に帰ってきても、持ち家があるのに、賃貸アパートに入居しなくてはならない、
という現象が起こってしまうわけです。

再契約を前提としながら定期借家契約を利用する場合には、大家さんが近くに住んで
いても、全くおかしいことではありません。
また、何も自分が戻ってくるからということでなくても、いずれ自分の子供が
住むために定期借家にするというケースもあります。

場合によっては、入居者が職探し中だったり、保証人がいないような時には、
６ヵ月の期間で定期借家契約で様子を見る、という方法もうちでは利用します。
つまり、大家さんの希望で定期借家契約にするものもあれば、入居者の状況に
よって、定期借家契約にする場合もあり、同じマンションでも全ての部屋の
入居者が定期借家で契約しているわけではないのです。

実はある一戸建の貸家を見つけて担当の不動産屋に電話して大家さんが近くに住んでいるか問い合わせしたら、その不動産屋の管理会社はそうゆうことは　答えられないと　言われたそうです。でもその不動産屋は定期借家だから、たぶん近くには住んでいないと　私に言ってきました。　なんとか大家さんが近くに住んでるか住んでないか知る方法ないでしょうか？　　　でもなぜ教えてくれないんですかね？　　私は大家さんが近くに住んでいると、監視されてるような気がすて。だから大家さんの近くには住みたくないのです。もし住んでいないなら　契約してもいいとさえおもってるので。

書き忘れたんですが、その物件の定期借家の契約期間は3年です。

なぜ、その不動産屋さんが「定期借家だから、近くにいない」と言ったのかが
わかりませんが、「電話で」大家さんが近くに住んでいるかを確認したのでしたら、
なぜ、はっきりしたことを答えなかったのはわかります。おそらく、個人情報保護の
ためと、愛さんを他の不動産業者関係の人かもしれない、と疑ってしまったことが
考えられます。どこでもあることなのですが、業者による大家さん（物件）の
取り合いはよくあることです。大家さんの所在がわかれば、「入居希望者がいる」と
言いながら、自分の管理物件にしてしまうという営業を行うのです。

登記内容を調べれば、大家さんの住所氏名はわかりますが、現実的ではないです。
愛さんの場合は、大家さんが近くに住んでいるかどうかを知りたいだけですので、
正直に「以前、入居していた大家さんがすごく干渉する人で嫌な思いをしたから」
という理由で、近くに住んでいるかを確認することが一番良いと思います。
もちろん、電話では教えてくれないでしょうから、直接、不動産業者の事務所に
行ってから聞くようにして下さい。
（実際には、契約前に「重要事項説明」というものがなされるので、大家さんの
氏名や住所はその時点で知ることができます。その後に、契約が嫌であれば、
申し込みをしないでおけば良いだけですが、知りたい理由から考えると、やはり、
正直に聞いてしまった方が同業者としては良いかと思います。）
どちらにしても、契約する場合は、そのことだけでなく、他にも質問等はすべき
かと思います。大家さんが近くに住んでいなかったことが判明したから、即、
契約、というのではなく、さまざまな点を考慮しながら決定して下さい。
（以前、指摘した、再契約時の費用や中途解約の場合などは確認して下さい）

契約期間は特に問題ありません。

ありがとうございました。よく解りました！　　　　あと定期借家の契約で期間終了前に貸し主が退去を求めることってよくあるんですか？　　最後にこれだけ回答ください。

原則として、定期借家契約では期間満了で契約は終了ですから、退去を要求する
という言い方は適していません。再契約を前提とした場合に「再契約を拒否する」
ことがあるのか？という質問に置き換えて回答いたします。

例えば、単身者用のマンションを大家さんの指摘により、定期借家にしている場合、
大家さんがそこに入居するから再契約拒否、という可能性はほとんどありません。
そういった物件では再契約を前提とした定期借家契約が多いと思います。
そのような物件では、特に入居者が問題なく入居していれば、再契約をすることが
多いと思います。以前、言ったように、家賃が未納だったり、近所迷惑行為をする
という事情がなければ、そのように考えても良いと思います。
しかし、借主にそういった問題がなくても、突然、再契約拒否の通知があることは
考えられます。例えば、もっと良い条件で借りたい人がいて、今の入居者の契約期間
満了まで待てるような人がいるとか、自分の家族や知人がそこに入居したいという
ことになったとか、何が理由になるかはわかりません。

うちの場合では、先日言ったように、駐車場で迷惑行為をしたから退去させたこと、
家賃が未納の人、借家を壊してマンションを建てるから、という理由で再契約を拒否
したことがあります。
先ほど、単身者用のマンションの場合では、再契約を拒否する可能性はないような
ことを言いましたが、それだから、「再契約は絶対に可能です」とか「未納や近所
迷惑がなければ、再契約します」というようなことは言わないようにしています。
将来、何があるかわからないからです。

質問された内容が、「再契約を拒否することがあるか？」ということではなく、
「３年で契約したのに、１年で退去を要求されることがあるか？」というような
意味でしていることも考えられるので、一応、答えておきます。

答えは、時々あります。
これは、例えば、古いアパートや数件並んでいる借家を壊してマンションを建てる
場合などは、全ての入居者が同じ時期に契約して、同じ期間が残っているわけでは
ありません。期間満了寸前の人もいれば、契約したばかりの人もいます。
建物が古ければ、定期借家契約でなく普通契約で契約している人もいます。
ほとんどの人が期間満了のために退去させることができたのに、一部の人が契約を
したばかりだという事情があっても、その人のためだけに工事が進まないという
ことであれば、お金で解決した方が実質損害は少ないでしょう。
最近、うちで壊した借家でも、そのような状況でした。ほとんどの方が普通契約
でしたが、期間満了前の定期借家契約の入居者もいて、残りの期間のことを考慮して
立退料を支払うようにしました。
また、なんらかの理由で、どうしても、急にその建物が必要になった場合などは、
迷惑料を支払って退去してもらう、ということも現実にあります。（それに応じるか
どうかは、条件次第でしょう。）

今、愛さんが契約を考えているところは、一戸建てとのことですから、単身者用の
マンションと比較すると、再契約を拒否される可能性は高くなります。
３年契約なら３年は大丈夫ですが、その後はどうなるかはわかりません。
最悪の場合は、３年でまた引越し先を検討することになるかもしれないことを
覚えておいて下さい。（また、逆に、３年以内で退去する場合があったら、という
ことも確認しておいて下さい）

もし、気になることがありましたら、その不動産業者の方に聞いてみて下さい。
その回答によって、その会社や担当者の性格が何となくわかると思います。
それでも、疑問が残ったり、不信感があるような場合には、また、書き込み下さい。