定員オーバだから出て行ってという退去勧告について | 賃貸生活の語り場

　賃貸人側からの更新拒絶ですが、６月間の猶予期間はもたれているようですが、
正当事由というのが弱いような気がしますね。
　更新時の定員の記載ですが、ことさらの説明がありましたか。ただ、かきました。
ハンコをもらいましたではありません。「今回の更新はこのような条件を付加しました。
お守り頂けない場合は、退去願いも考えます。」というくらいの積極的説明です。
　賃借人の義務を加重し、権利を縮小するような条項を追加するわけですから、このような
積極的説明と明白な賃借人からの同意という事実のない限り、正当事由としては弱いと
判断されるでしょう。
　唯々諾々と従う必要はありません。あなたが居座れば、相手も困るのです。６月間の猶予期間
だけで退去させることができるなどと、まっとうな業者なら思ってません。
とりあえず、納得してもらえれば儲けモノくらいに考えていると思っていいでしょう。
キリキリやられれば、向こうも居座られたら困る。立ち退き料を支払わないといけない。とは
考えているはず。あなたが利用する必要があるですから、むこうの言いなりになる必要は皆無です。
　更新する。出ていくつもりがない。出ていかないといけない事由は何か。正当事由が必要のはずだ。
くらいに強気に出ても構いません。素人だからというので向こうはなめていると思います。
交渉事ですから、向こうが自分に有利に交渉するのは当然、だからあなたも自分に有利に交渉するのも
これまた当然です。頑張って下さい。言いなりになる必要など何度も言いますが、皆無です。

＞正当事由というのが弱いような気がしますね。

部屋の広さはどれくらいなんでしょうね。それもわからずに一方的な言い分から推測する業者の態度だけで判断するのは、いかがでしょう。
たとえば、１Kで親子5人は、異常な状態でしょうしね。

皆無って言うのは軽率だと思います。
このような場（ネット上）では双方の状況もはっきりわからないの
ですからあくまでも提案やこのようにしたらいいのでは？
との助言は出来ても「皆無」や「絶対」などの発言は控えた方が
いいと思います。もっと良識のある発言期待いたします。

どのくらいの広さに６人で入居されているのでしょうか？
広さによっては、やはり大家さんの気持ちも理解できます。
再婚され子供が３人増えた時は、大家さんに報告されたのでしょうか？
その時の、大家さんの反応によっても違ってくると思います。

確かに、契約書に定員を定めたことを説明しなかったため、それを理由に退去させる
ことができませんし、正当事由としては弱いものですから、その請求を受けてでは
退去させることは不可能です。
しかし、その物件が６人が入居できるようなものでない環境と考えられる場合は、
やはり、それに従うべきだと思います。
最初の入居の時は、２人であることを理由に契約しました。再婚して子が産まれる
ことは予想されることとも思いますが、増加する人数が多すぎると予想外のことで
あり、考えは違ってくると思います。また、他の入居者の方も、どのように感じて
いるのかも貸主は考える必要があります。
もし、６人の家族が入居する、と最初からわかっていた場合は、大家さんは契約を
しなかった可能性もあります。
再婚されて子供が増えたことを大家さんに報告し、承諾を得た（又は何も言って
こなかった）場合でも、敷金や家賃を増額されたり、設備の負担も大きくなるため
原状回復についての規定を一部変更させてもらうなどの対応はしてもらうことも
ありだと思います。
もちろん、他の入居者の迷惑にならないように配慮することは当然のことです。

なので、物件の広さが６人もの人数の入居者を想定されていないものと考えられる
場合は、やはり、退去してほしいとの通知があった日から半年後までに退去する
ことが必要となるかと思います。
一般人から見ても、６人でも大丈夫だろうと思われる物件の場合は、家賃や敷金の
増額は認められても、退去させること自体が無理な要求となりますので、その場合
は、拒否されるか、立退き料をもらうか、期限を猶予してもらうかは交渉されても
良いかと思います。
どちらにしても、入居期間中は、特に音に関することについては注意して住むこと
が前提となります。これが守られない場合は、６ヵ月の猶予さえありません。
その点については、注意するよう心がけて下さい。

再婚のみ、または再婚して子供が一人増えた、ということであれば、貸主の主張は
権利の乱用になるかと思います。が、相談の内容では、大きな変更がありすぎて
必ずしも有利とは言えない状況にあると思います。
また、駐車場についても来月まで、とのことですから、他の駐車場を探しておく
方が良いでしょう。
交渉については、８月末に退去するつもりでいるが、駐車場も退去するまでに
してほしい、とか、８月はどうしても忙しくて動けないから１０月にしてほしい、
その場合は、１０月までに退去したら更新料を免除してほしい（それを過ぎたら
更新料は払う）と要求することが限界なのではないかと思います。
つまり、その物件が６人住むのに適した部屋ではないとした場合、ぱせりさんの
提示する内容は、少し行き過ぎた要求だと考えられます。

色々とアドバイスを頂きとても助かります。
現在のお部屋は、２ＤＫ（６，６，６）で平米は５０平米で、
千代田区に住まいがあります。駐車場込みで２０万の家賃です。
夫婦と２歳,３歳,４歳の子供達で一部屋を使用し、
中３の男の子で１部屋を利用しています。
下の子供達は朝早くから、夜８時までは保育園に通っていますし、
夫婦ともサラリーマンで普段は家には夜遅くかえるような
生活をしています。
あまり家にいない状況ではあります。

こちらもあまり揉め事をしたいわけではないのですが、夫婦とも
サラリーマンで子供が保育園に通えなくなることが一番の問題で、
住所が隣の区になっても保育園が一杯でだめですし、もともと
住居の少ない地域のため、半年でさがせといわれても非常に難しい
のが現状です。
それでも、年内には出て行きますと申し出て、その際に更新料は
勘弁して欲しいとお願いをしているのですが、主人は立退き料を
請求できるのではないかなどとも言います。

広さなどから考えても、不当な人数でしょうか？
常識的におかしいでしょうか？
子供達はまだ下は小さくて、大人が６人という状況でもないですし、
こんな理由で？？というのがどうしても納得できません。

２ＤＫに６人はちょっと考えられないかな・・・。
大人とか子供とかの問題でなく通常２ＤＫに６人住みますって
部屋探ししても断られると思います。
今後引っ越すつもりは無いのですか？どう考えても２ＤＫに６人は
異様だと思います。たとえば部屋が見つかるまでは住んで見つかったら
出ますと大家さんに言ってみては？借りる方にも権利はあると思いますが
貸す側も一人に定員６人ＯＫをだせば他の方が同じ条件を出したとき
断れないしそれを認めていると大変なことになります。
１Ｋには１人、２ＤＫには３人程度と常識の範囲というものがあります。
２ＤＫに引っ越すお客さんが隣や上に６人住んでると聞いて快諾するとも思えません。
それを考えると大家側の意見もあながち・・。と思います。
かといってすぐ出て行く必要はないと思いますのでそこはうまく交渉してみては？

お気持ちはわかりますが、最終的にそれを判断するのは大家さんですので、何とも
言えません。私から見れば、２ＤＫで６人というのは多すぎると思います。
年齢的にみて２歳から４歳の子が３人いらっしゃるので、住めないことはないと
思いますが。
他の部屋の方は、どのくらいの人数で入居されているのでしょうか？
私が、ぱせりさんの入居しているマンションの貸主であれば、退去させることは
しませんが、それでも家賃値上げと敷金増額を要求し、一番大事なものとして、
夜間や早朝などの音についての誓約書は書いてもらうようにすると思います。
あまり、家にはいないと言っても、休日や夜間はいるでしょうから、他の入居者も
部屋にいる確率が多くなりますから、それは理由にはなりません。
そして、もし、他の入居者からの苦情があれば、退去するなどの約束をすることに
なるかと思います。約束が守られない場合や他の入居者からの苦情が数件あった
場合は、即刻、無条件で退去してもらうような誓約書を作ります。
それは、ある意味、６ヵ月前予告による退去要求よりも厳しいものであるでしょう。
（かと言って、８月の期間満了までは、音に気遣いなく入居しても良いということ
ではありません。迷惑をかけたのなら、即、退去させられても仕方がありません）

また、再婚されて人数が増えたことは報告されましたか？
状況変更になるため、その際には報告すべきものです。
これを怠ると、貸主との信頼関係に悪い影響を与えることは確かです。
特に、生活環境が変化するわけですから、再婚相手の勤務先や収入等は報告する
べきですし、場合によっては、連帯保証人をもう一人追加する、ということも
考えられます。
（例えば、今の保証人さんとしては、もし滞納があった場合に、生活環境の変化に
より出費が多くなったため滞納になる確率が上がる。それを認めてしまった貸主
が悪いから保証はできない。と言われることも考えられます。もちろん、二人の
収入を合算できるから、その方が安全だという主張もありだと思いますが）

少し話がずれましたが、ぱせりさん側の主張だけを認めるわけにはいかないのです。
貸主だけでなく、他の入居者・現在の保証人などのことも考慮することが必要だと
言えます。
まずは、大家さんがどのような不安を持っているのか。その点を確認するために
話し合って下さい。音のことや滞納のことが不安であれば、そのような誓約書を
書くことを提案したり、設備等の損傷や原状回復に不安があれば、敷金や家賃の
増額や原状回復義務の特約を認め、保証人がもう一人必要ならつけるなど・・・
を交渉してみて下さい。
個人的には、「こんな理由で・・・」というようなものではないと思いますので、
あくまで「お願い」という形で交渉された方が良いかと思います。

全国平均からは密度が高いかもしれませんが、
千代田区や港区辺りでは有り得るとも思います。

更新や人数が増えていった経緯など検討がいりますが、
都度　報告していたら、出産や扶養家族の変更など
生活上の理由で人数が増えることだけで拒否するのは、
法的な判断は厳しいと思います。

家主の気持ちは判りますが、
法務関係者としては、随時報告があり生活を営む上で
人数を増えた点での拒否は弱いと思います。
　もちろん別の理由、騒音、マナーや、報告が無かった等の
別の理由なら、拒否の根拠はもっと強いと思います。
ただ、家主の感情が嵩じても、望ましくないので
何らかの譲歩を示すのも方法ではないでしょうか。

お子さんが少いあいだという期限を明確にしての更新か、
周辺相場に比べて安いということなら家賃に色をつけるとか
いう交渉をされてみたら如何でしょうか？

本来の相談とは離れますが、都心部は人口減少対策として
区民住宅という割安、補助付き物件があります。
１年以上区民ならば応募できるはずですし、応募は４-５月と
思います。　そのようなものも、一考される価値は
あるかもしれません。

入居している人数によって固定費が変わる。
　例えば、水道料金などについて、一人あたりいくらと定めていような特殊な事案である等の
事情のない限り、例えば１ＤＫに１００人で住もうが勝手でしょう。
　これから契約しましょうではなく、契約の更新ですから、賃貸借契約上の条件違反（賃料未払い）
等でない限り、契約違反で問うことは不可能でしょう。
　新たに契約条項の変更を求めるわけであり、その契約条項の変更は賃貸人有利、賃借人不利なのですから、
ことさら特段の説明のない限り、明々白々に否定されるでしょうね。
　きちんと説明を行い、やっぱり尋常な状態ではないですから、この条件を付加します。付いては納得できなければ
退去するなり、ご自身の主張を行って下さい。くらいにきちんと説明をすべきでしょうね。
　自分に有利な条項を付加するならそれなりの責任も必要でしょう。そんな基本すら理解していないバカな要求に
何の弱みがあって賃借人が譲歩しないといけないのか意味がわかりません。
　明白な説明、基本契約である賃貸借契約に違反した事情のない限り、極めて稚拙な大家の要求だと思います。
　唯々諾々と従う必要など、全く持って皆無でしょうね。

再婚して同居者が増えるときには
ちゃんと事前に申し入れて承諾を
得ましたか？

正当事由は必要でしょう。
　６月間の猶予だけで構わないなどとどこのどのような法律でうたっているのか
お目にかかりたいものです。
　常識か非常識かで判断すれば、自ずと答えは見えますが、それは賃貸借契約上の
善管注意義務の履行の範囲の問題。契約条件の変更とは全く異なるレトリックですね。
はっきり言って、相談者のカキコを読む限り、稚拙な要求としか言いようがありません。

言いなりになる必要は皆無です。
　利害が対立すれば、それなりの交渉は必要でしょう。
何をもって皆無と主張することが、行き過ぎなのか意味がわかりません。
戦わなければ、言いなりになるということでしょうか。
　どっかの国の外交姿勢のようですね。
　義務を果たせば当然に主張できる権利はあるはず。
　賃借人の義務とは、善管注意義務を果たし、賃料を納めること。
　善管注意義務の欠如であるなら、それなりの根拠のある説明を賃貸人としてはすべき、
その説明すらなく、更新の際にだまし討ちのように契約条項を付加し、なんの説明主張をしないのであれば、
言いなりになる必要はまったくもって皆無でしょう。

　他者のハンドルネームをあざけるようなハンドルネーム名乗ることこそ、ひかえるべきだと思いますね。

>例えば１ＤＫに１００人で住もうが勝手でしょう。
自論を非難されたとたん、常識外れた反論ですか。ほんとにオリジナルの戦う借主さん？偽者では？
法も大事でしょうが、それ以前に信頼関係も大切でしょう。

＞契約違反で問うことは不可能でしょう。
法廷に持ち込めば、そうなる可能性もあるかもね。だからといって、何をしてもいい。借主は弱いからって、か？　
あなたのいう「義務を果たせ」は、たとえグレーゾーンであっても、クロでない限りは何やってもいいってことね。

＞この条件を付加します
後出しじゃんけん。

＞それなりの責任も必要でしょう。
だったら、今回は借主がそれを果たしたのでしょうか？

『>例えば１ＤＫに１００人で住もうが勝手でしょう。
自論を非難されたとたん、常識外れた反論ですか。ほんとにオリジナルの戦う借主さん？偽者では？
法も大事でしょうが、それ以前に信頼関係も大切でしょう。』

　信頼関係を崩壊させているのはどちらでしょう。
　良識的な使用方法でないのであれば、その旨を伝え、退去要請もあり得るということを説明すべき、
あくまでも賃貸借契約上の用法用途違反を問うのであれば、私も何ももうしません。大家の言うとおりだと思います。
本件では、更新時の契約条件の明白な変更、しかも賃借人に不利益な変更ですね。
それはそれで説明責任はありますよ。それは果たしてないと述べました。更新契約書に書きました。ハンコをもらました
では、何度も言いますが弱いです。賃貸人としてあまりにも稚拙ですね。

『＞契約違反で問うことは不可能でしょう。
法廷に持ち込めば、そうなる可能性もあるかもね。だからといって、何をしてもいい。借主は弱いからって、か？　
あなたのいう「義務を果たせ」は、たとえグレーゾーンであっても、クロでない限りは何やってもいいってことね。』

　違います。用法用途違反を問うべきです。契約条件の変更であれば、説明責任を果たせと言うことです。

『＞この条件を付加します
後出しじゃんけん。』

　何をおっしゃっているのでしょう。意味がわかりません。

『＞それなりの責任も必要でしょう。
だったら、今回は借主がそれを果たしたのでしょうか？』

　善管注意義務を果たしていない、用法用途違反であるならばその旨をきちんと説明すべき、何度も言いますが大家は
あくまでも契約条項の変更を持ち出しています。
　それこそ理論のすり替えですね。
　良識ある使用方法ではないと指摘を受けました。付いては立ち退きを求められています。どうすればいいでしょう。
という相談を受けたならば、私の回答は異なっています。私の数あるカキコを読んで頂ければ私のスタンスはご理解して
いただけると思います。本件の大家は、交渉術が稚拙過ぎます。そうとしか言いようがありません。
　何度も言いますが、私はあくまでも義務を果たして権利を主張しましょうと言ってますよ。

確かに交渉の下手な貸主ですね。

基本的には、他のみなさんも言っていますが、2ＤＫに6人は常識
の範疇を超えています。

いえることは、誠実な交渉というのは、相手の立場にも立っても
のを考えるということです。
ぱせりさんの事情もわかりますが、貸主の事情（不安）も理解す
べきではないでしょうか？
2ＤＫに6人も住んでいる状態を他の人がみれば、そのマンション
は、異常に見えます。何か異常な状態のマンションには誰も住み
たがりません。他の住民が出て行ってしまうかもしれません。
6人も住んでいたら、部屋もぼろぼろになるのでは不安を抱えてい
るかもしれません。
それに今から年内といえば、10ヶ月もあります。例えば、同じエリ
アでも本気で探せば、3ヶ月ぐらいで探せるのではないでしょうか？
（地域的なことはわかりませんが）
貸主からすれば、「譲歩」なっていないと思われても仕方がない
と思います。
ましてや、更新料を免除してくれたら退去しますというのは、免除
しなかったら、居座りますと捉えることもできます。
たぶん、貸主の神経を逆なでしたのだと思います。

もめごとを起こしたくないのなら、誓約書を書きますので、年内で勘
弁してください。年内に必ず出るので、更新料はまけてくださいとい
えばいいのではないでしょうか？

貸主に不動産会社を紹介してもらうのもひとつの手です。つまり、退
去する意思を示せますし、貸主もその不動産会社から様子を聞けます
し・・・

>信頼関係を崩壊させているのはどちらでしょう。
まずは、常識の想定外の使用をおこなっている借主でしょう。
方法論や表現法、通達法はともかく、それさえなければ大家はそのような要求は、そもそもいたしますまい。

>良識的な使用方法でないのであれば、その旨を伝え、退去要請も
若干の表現、ニュアンスの相違はあっても、それを行っているのが今回の退去要求の大筋では？
じゃあ、大家が相談すれば、家族の数を削減していただけるんで？

>契約条件の変更であれば、説明責任を果たせ
何度も言いますが、伝え方の問題です。それが穴があったばかりに、揚げ足を取られている印象があります。
今回の貴殿の言い分をそのまま履行した場合、借主側から見たら、盗人猛々しいというか、ごねてる、常識のない不良借主との印象を、さらに強く持つことでしょう。
大阪のある不動産屋さんのご意見のほうが、現実的な線だと思います。ちょっと机上のなんとやらっぽいです。
と言うことです。

>良識ある使用方法ではないと指摘を受けました。付いては
それこそ、言葉のあやでは？
後付で「5人定員」を加えた大家（管理会社？）の不手際は、揚げ足取られるには十分な材料ですが、逆に言えば「6人居住」は想定外の話ですし、あえて最初から条件をつけるべきものとの判断もされなかったからでしょう。
法であれば、施行をさかのぼっての罰則適用が出来ないのは当然ですが、今回は好意的に見れば、罰則適用ではなく、交渉では？
両者の言い分はともかく、今回の問題は、２ＤＫに6人居住することは常識的にはいかがか、たとえそれを一時は大家が黙認していたにしろ、他の借主等と鑑み、本来あるべき姿への回復したいとする行動と理解すべきでしょう。

　相談者のカキコのみをもって、回答する私たちは判断してます。
そして回答する者の立場も異なります。
　私はあくまでも借り手の立場でカキコしてます。
　定員オーバーとのことですが、その定員を明示した契約が本件の更改時に
提示されていますね。それ以前に常識の判断でしょうと言われればそのとおりです。
大勢で住めばそれなりに汚れたり、傷みますね。しかし、契約し、入居させている以上
賃貸人の姿勢としては、あくまでも用法用途違反を問い、それに反したことによって
生じた物件の損耗を原状回復として元に戻せと要求すべき、それこそ賃借人の明々白々な
善管注意義務違反ですね。賃借人の姿勢うんぬんよりも、まずは本件賃貸人は、非常に
まずい契約更新、退去要求をしていますね。駐車場の件は、本当に契約期間満了をもって
解除しているのでしょうか。相談者のカキコからは、嫌がらせで解除しているようにもとれます。
　非常に情けなく拙い交渉術としか思えません。それこそ賃貸のプロのくせにです。
　おっしゃることごもっともと思いますが、賃借人の立場で、賃借人のカキコを信じてカキコ
しております。そうご理解して抱ければ、私の言うこともあながち間違いではないことは
これまたご理解いただけると思っています。

＞＞１ＤＫに１００人で住もうが勝手でしょ？
すごいこと言いましたね・・・。
もう少し頭のいい人かと思っていましたががっかりです・・・。

戦う借主さんの大好きな小額訴訟とやらをやってみては？
２ＤＫに６人、６ヶ月前の退去予告でも１００％借主が
勝てるってことですよね?（皆無ですもんね？）
スレ主さんがんばって下さい、戦う借主さんがついてますよ！

『＞＞１ＤＫに１００人で住もうが勝手でしょ？
すごいこと言いましたね・・・。
もう少し頭のいい人かと思っていましたががっかりです・・・。』

　白髪三千丈ですね。わかりやすく例えたつもりなのですが、そんなに噛みつかないで
くださいな。

『戦う借主さんの大好きな小額訴訟とやらをやってみては？
２ＤＫに６人、６ヶ月前の退去予告でも１００％借主が
勝てるってことですよね?（皆無ですもんね？）』

　不思議なことをおっしゃいますね。
　よく読んで下さい。大家からの要請はあくまでも交渉事です。交渉事である以上、
相手の言いなりになる必要は皆無ということです。あなたも不動産屋さんなら、
相手の言い値で物件を売ったり貸したりしないでしょう。そういう意味では、
そのような義務は皆無だと思います。違いますか？
　少額訴訟はいろんな場面でお勧めしますが、本件では退去要請について従うか否かの
相談ですね。金銭上の債権債務ではありませんので、誤解のないようにお願いします。
　そして、私は少額訴訟のカキコの中で、１００％勝てるなどと言ったことは一度も
ありませんよ。ただ、やらなければよかった事例は私の知る範囲では１００％ありませんでした。
　

千代田区の住宅課にいってみては？
助成金や補助などあったと思います。

戦う借り主さん、言っていることは間違っておりません。
貸主からの入居者数の定員の定めは、おっしゃるとおり、借主不利な変更ですので、
それを説明しなかった貸主側に落ち度があり、そのことによる退去勧告は不可能です。
また、立退きから考えても、「正当事由」をつけての要求ではないため、立退きには
応じる必要もないし、どうしても、というのなら借主の納得できる立退き料を貰って
退去するように交渉はすべきです。
また、貸主のやり方は、私から見ても、あまり出来は良いとは言えません。

それらの点から考慮すると、戦う借り主さんの回答でほぼ間違いないと言えます。
私も、それは認めます。回答内容は違いますが、基本的な考えは同じはずです。
しかし、私の言いたい点は、これらの事由は根拠としておりません。

もし、ぱせりさんが、再婚されて一人増えた・子供が一人産まれた、ということで
あったり、間取りが３ＬＤＫくらいでしたら、私も、退去させる要求は行き過ぎと
判断します。
しかし、相談のケースでは、かなりの変更があるということが問題なのです。
私が貸主であったとしたら、前回カキコしたように、どうしても音に関すること・
家賃を滞納しないか・他の入居者に影響があるか・保証人はどうか、などは
どうしても思い浮かべてしまいます。
また、再婚相手はどんな人か、子供は、なども考えるでしょう。
こういったことは実務上でもあることなのですが、特に音に関するトラブルや
家賃が遅れ気味になることは、少なくありません。下手をすると、他の入居者が
退去してしまうこともあります。
（音についてのトラブルが多いことはご存知だと思います）
そうなってくると、貸主としては、やはり「もう少し広いところに引越しされた
方が良いのではないですか？」となるわけです。
もちろん、そのような義務違反があれば、戦う借り主さんも、それはいけないこと
と回答されるはずです。
では、トラブルがない間はいいのでは、という意見もあると思います。
なので、私がその貸主の立場であれば、すぐには退去させないですが、そのような
義務違反を回避するために、そのような事例を入居者に話しをして自分から引越しを
するように促すか、そのまま入居することになった場合でも、それらの予防のために
誓約書を書いてもらうという行動をとるかと思います。また、家賃の値上げや敷金
の増加も要求することになります。
（一応、子供が一人増えたら、家賃の１ヵ月分を支払うという特約は有効となって
おります。今回の場合は、そのような特約はないでしょうが、３人の子が急に
増えることは予想外のことと言えるため、ある程度は負担すべきと思います）

貸主のやり方は確かにひどいです。しかし、もし、貸主が管理会社にこの件のこと
を相談し、管理会社が動き出すようになったら、そのあたりの交渉はしてくると
思います。
駐車場についても、嫌がらせとしか思えないような行動ですが、貸主からの解約通知
期間が守られていれば解約は有効であり、ぱせりさんは他の駐車場を探すしかない
のです。
大阪のある不動産屋さんも言われるように、ぱせりさんの更新料についての相談は
逆効果だったとも思います。

私が思うには、再婚されてお子さんが増えた時から結構期間が経っていること
を考えると、すでに、何らかの問題が起きているのではないでしょうか？
そのために、今になってきて退去してほしいということを、伝えられたという感じが
します。
もちろん、そのようなトラブルが発生しているのなら、そのことを理由に要求
するべきとは思いますが。
お子さんが大きくなって動き回るようになり、他の入居者から苦情があった、という
ことは考えられませんか？

私の回答は相談に対しては論点がずれていると思います。
相談に対しては、戦う借り主さんの回答どおりで良いことです。
しかし、そのように主張すれば、貸主の次のとる行動は、管理会社に依頼すること
になると思います。
つまり、「必ず勝てる」ものから「必ずしも勝てるわけではない」に変わってしまう
危険性があることを言いたいのです。
そして、そのためには、今の段階で強く主張し過ぎることは、後のことを考えると
得策ではないことを相談者の方にはわかってもらいたいのです。

今のところは、騒音や滞納のことで問題ないとしても、「予想外の人数が入居して
いて建物の損傷の問題がある」という点だけを主張しても、「必ずしても勝てる
わけではない」ものになるだけの要素はあると、私は思います。

【禁止又は制限される行為】
　「甲の書面による承諾無く同居人の人数を増員し
　あるいは同居人を変更してはならない。」
最近の契約書にはこのような項目があると思います。
ぱせりさんは大家さんに変更を伝えたのでしょうか？
契約書になくても伝えるべきだと思いますが。

【禁止又は制限される行為】
　「甲の書面による承諾無く同居人の人数を増員し
　あるいは同居人を変更してはならない。」

　単身者専用とか女性専用とかを明白にうたった物件でない限り、
よほどの説明責任は果たすべき特約ですね。最近の契約書にはと言われますが、
非常に前近代的な契約のように私は感じます。
　子作りにも承諾が必要なのか。結婚、再婚も大家の許可がいるの？
などと争われたら、大家の勝ち目は、まずありません。
　子供が生まれれば退去特約みたいなものです。これは明白に否定されているはずですね。

　冷静な説明ありがとうございました。
　お説ごもっともと思います。

最初から結婚していて（あるいは婚約中で
結婚予定）で入居して子供が生まれるのと、
入居後に結婚（初婚でも再婚でも）して
いきなり同居者が増えるのでは、
扱いが全く違います。

一般的には前者には寛容に扱います。
（それでも契約上は届出が必要ですが）
後者については「事前の申し入れ・貸主の承諾」
が必要です。
結婚だからといって入居者が増加することが
無条件に認められるわけではありません。

なぜ転貸の禁止や入居者の増員の禁止が契約条項に
あるかといえば、暴力団や旧オウムのような
連中に対する防止が一番の理由ですが
だからといって一般人だから何でもかんでも
認められるわけではないのです。

そのような条項のない契約書もあるかも
しれませんが、自分が今まで拝見した
契約書では必ずありました。

通常、借主には同居者を無断で増やせる権利など
ありません。

貸主側からの退室の通告は、騒音の苦情などが
あり出て行ってほしいことを、やんわりと
告げたのではないかという気がします。
それを借主の権利うんぬんともめるより
よく話合って、なぜ出て行くように言われたかを
解明することが必要だと思います。
自分の見解としては、借主の権利などと主張すると
事態は悪化すると思います。

　防犯等の事情もあるでしょうから、賃貸人が賃借人の家族構成を
把握するのは当然必要でしょう。変更があれば報告する必要もあります。
ただ、承諾が必要か。承諾がなければ住めない。無理に住めば契約違反で
契約解除を求めるという構図でしょうが、司法で争われれば、否定されましょう。
明白に単身者専用とか女性専用ということをうたった物件でない限りです。

　転貸禁止特約は当然のことだと私は思いますが、入居者の増加（結婚、出産）
について報告を求めても、承諾まで求めてしまうとこれはいきすぎだと思います。
　入居者が増えて、騒音等の苦情があるというのであれば、それはその方向で主張すべき
しかし、生活騒音については法的に規制を加えることができません。
　ぶっちゃけて言えば、それは賃貸営業をする以上、リスクの問題。
子供が生まれてもらって困ると思えば、夫婦者の入居希望者はお断りすべきでしょう。
理由を言ったらダメですよ。そのあたりは上手にお断りすべきでしょう。
　報告は必要でしょうが、承諾はいきすぎだと私は思います。
　契約違反だから出て行けといっても、その契約条項を理由にすれば、賃借人が争ってくれば
弱いでしょう。あくまでも用法用途違反で争った方がいいでしょうね。
　賃貸人のために申し上げますが、承諾特約は削った方がいいのではないでようか。それが変に
自分の首を絞めるようなことになりかねませんね。間尺に合わないとお思いでしょうが、
居住用物件の賃貸借契約は、プロ野球と高校野球の試合のようなものです。審判員がどちらびいきに
なるかはおわかりでしょう。
　騒音の苦情があり、困っているというのであれば、はっきりその旨でお話しすべきこと。
正攻法でいかないと、変に争われたら苦しくなりますよ。
　以上、老婆心ながら・・・

＞転貸禁止特約は当然のことだと私は思いますが、
＞入居者の増加（結婚、出産）について報告を
＞求めても、承諾まで求めてしまうとこれは
＞いきすぎだと思います。

うちも出産は事後承諾とか更新時に発覚しても
あんまり目くじら立てないけど、結婚だろうが
親族だろうが入居者の追加はナーバスに対応するよ。
その追加入居者が右翼とか暴力団関係者だったら
エラいことになるんだからちっとも行き過ぎじゃ
ないよ。
入居者の特定・限定は常識で考えて必要な
条項であり、増員は事前に届出して承諾は
当たり前に必要なこと。とりたて借主に不利な
内容とは思わない。
その条項を削れとか主張する借主がいたら
怪しくて貸せない。

借主寄りでも何でも結構ですが程ほどにしたら。

『借主寄りでも何でも結構ですが程ほどにしたら』

　まず、よけいなお世話と申し上げます。
　入居者が結婚したり、子供をもうけたりすると部屋が傷みやすくなったり、
騒音で近隣から苦情が出るなど、家主としてはおもしろくないこともあるでしょう。
このような事態では民法４００条や用法用途違反を問うことによって家主が主張する
しかありません。生活騒音がどうしようもないということはこのサイトでも定説ですね。
はっきり言いますが、家主が家賃を取ってそれなりの収益を得ている以上、」
賃借人が通常の私生活を送ることは甘受すべきでしょう。それこそリスク管理です。
はっきり言って、結婚するな。子供を作るな。といってるのと同じですから、極めて
非人間的な特約、私生活にかんする不当な干渉ですから、公序良俗に反し無効ですね。
　仮に純粋に同居人が増えた場合ですが、明らかに主たる使用者として新同居人というのであれば
これは転貸特約に反しますから、これは確かに有効でしょう。
けれどもそれは事前にきちんと話し合うべき、いきなり退去は認められません。あくまでも
お願いし、それでもダメ、近隣の苦情もある。合理的期間は与えている。それでも収まらない。
主たる使用者は新同居人であるということになれば、信頼関係崩壊ということになり、契約解除にも
正当性が生まれます。世間的にダーティなお仕事の方であっても、具体的な被害。
深夜に騒音を出す。お話し合いには恐喝強要で対応されるというのであれば、それは民暴のレベルで
解決すべき問題。
　何度も言いますが、よほど契約時の説明を尽くさないといけないということです。
　説明のないまま、同居するには、増えるなら承諾がいるなどというのは、極めて非人間的特約ですね。
養子縁組ならどうなるのか。範囲は極めて広がります。
　結婚出産は誰にでも生じる可能性のあるもの、そのような事由を契約の終了条件とすることは、借地借家法
３０条にも違反します。
　現場の御苦労お察ししますが、それだけ難しい対応が必要と言うことです。

すごく確定的に発言されていますが、判例があるのですか？

　明々白々な契約違反である転貸禁止特約ですら、最高裁でいきなりの
解除は認めない判決があります。
　いわゆる信頼関係崩壊理論ですね（最判昭和２８年９月２５日）
　転貸、賃借権の譲渡は家主の承諾が必要（民６１２条１項）反すれば２項により
解除事由となります。明白に法律に定められていることすら、信頼関係が崩壊する
くらいまでいかないと認められないのですから、公序良俗に反する特約などなにをか言わんや
ですね。何度もはっきり言いますが、結婚には大家の承諾がいる。子作りも大家の承諾が必要
何をバカなことをと思います。拒否したら承諾がないものとみなして契約解除ですか？
　そのような判例があるのならどうかお示し下さい。