契約前の一方的な家賃の引き上げ | 賃貸生活の語り場

契約前ならば、相互に条件を出し交渉する自由はあります。
条件が折り合わなければそれで終わりです。

一方的な値上げと仰っていますが、駐車場の改造とセット
ですから、それが不要というか値上げに応じるか、
他の条件を出すかしかありません。

お気の毒ですが、
車の買い替えや引越し準備はご自身の判断であり、
相手には責任が無いと思います。
　不動産というのは”原状にて”が基本ですので、
そこから条件交渉を行うならば、契約できないリスクや
相手にも条件提示の自由が有る点は受忍するしかないでしょう。

　契約して居住期間中の賃料値上げなら、供託して対抗することもできますが、
契約前なら供託と言うわけにもいきませんね。
　あなたの一方的都合による解除というわけでもないというところを突っ込んで、
手付けなら返還でしょうし、相手の言い分に無理があるというところを突っ込むことができれば
倍返しということを求めることは可能かと思います。
　少なくとも賃貸借契約は、貸します。借りますというお互いの意思の合致が必要。
今の段階では、借ります。貸しません。ですから、後はあなたの交渉力次第かと思います。
意思の合致がありませんから、賃貸借契約は成立しません。契約に向けての行動をあなたが着手している
わけですから、それがかなわなかった時の賠償をどのようにもとめるかがあなたの交渉力ということに
なると私は考えます。

戦う借主さま

理解が足らない部分がありましたらご容赦を

＞壁を開てもいいから賃料を１万円引き上げると条件を
＞提示されました。
＞それでは少し高すぎると思いそれならば現状のままでOKです。
この時点で、契約は始めに戻ったと考えるべきでしょうか。
その時点でお互いの認識には、次のような違いがある。

家主の考え：
借り手は始めの条件に応じずに条件交渉に入ったのだから、
合理は成立していない。　新たな条件の中で話し合っている。

借り手：
始めの条件に戻せば、双方合意と言えるのでは？

質問を拝読した範囲での、私の理解では合意は成立していないと思います。
条件交渉をする場合の合意意思の扱いは難しいし注意が必要と
思います。　
　お互いの話合いの中で、大筋は合意したが一部（家賃とか
駐車場の改造等）は話し合おうという、合意点と審議点を
明確にしている場合には話しは変わってきます。

突っ込むとしたら、”相手が駐車場の工事をしているのは
合意の意思があるから”という主張は可能でしょうが、
１万円の値上げとセットと言われればそれに合意するしか
ありません。家主は、その点では合意の可能性を提示しています。

質問者が車や引越しの賠償請求が出来るなら、
家主も工事発注や準備に関しても請求可能になってしまいます。
　唯一、始めの条件では合意していたという点が
可能な論点ではないかと思っていますが、
条件交渉の前段階で、その点を抑えていなかったなら
難しいでしょう。

　そのようなお考えもありかと思います。
　要は、現段階での両者の意思の合致がないのですから、このまま、今のままでは
契約は成立していないと解するべきではないでしょうか。
　合意がないまま、動き始めた大家については、あまり感心しませんね。
　なんだかんだと損害賠償だといわれてくれば、それは拒否できましょう。
相談者の方が望む方向に進めるためには、それなりの交渉力は必要かと思います。

あれれ？　借主側のお立場としておっしゃることはもっともですが、ロジックがこんがらがってませんか？

戦う借り主> 意思の合致がありませんから、賃貸借契約は成立しません。

ゆえに手付返還は当然ですが、倍返しはありえません。

戦う借り主> 契約に向けての行動をあなたが着手している

倍返し、または損害賠償が認められるのは、「契約成立後、履行に着手」したときでは。通常、履行の着手とは相手方に対して行う行動であって、車を買い替えたの、引越し手配をしたの、駐車場の工事手配をしたのは「履行の着手」とは言えないと思いますよ。
それに「契約に向けての行動」だとまだ契約前ですから。
同様に、家主が工事をもって「こっちは履行に着手してる」ってのもこの場合ナシでしょう。

『倍返し、または損害賠償が認められるのは、「契約成立後、履行に着手」したときでは。通常、履行の着手とは相手方に対して行う行動であって、車を買い替えたの、引越し手配をしたの、駐車場の工事手配をしたのは「履行の着手」とは言えないと思いますよ。
それに「契約に向けての行動」だとまだ契約前ですから。』
　
　甲説、乙説あるでしょうね。ロジックとしてぶれてはいないと私は考えてます。
何をもって履行の着手とみるか。当然に利害は対立しますし、賃貸人側が甲説をとれば賃借人は乙説をとるでしょう。
何とかの法律相談所でも４人の弁護士が異なる見解を述べます。
　後は交渉力の範疇であり、そこまでいかないだろうと考えますが、訴訟戦術の範疇ですね。

いや、諸説あるのはもっともなのですが、貴方の前の回答は結局「契約前」だと言いたいのですか？　それとも「契約後」？
カキコを読んで両方の表現が混ざってあるように読めましたので。

「契約後」であるならこうこうで、予備的にたとえ「契約前」であるにしても、とロジックを整理してほしかったんです。そのあたりが混線して読めました。
契約前か契約後かで主張の仕方が異なりますから、まぜこぜにするのはどうかな、と。

それを指摘した上で、整理をしようと思ったのですが、私もつい自分の意見の方へ軸足が……(^^ゞ

うーん、うまく説明できません。
　ご勘弁を・・・

たくさんのご意見ありがとうございます。
昨日から皆様のレスを何度も読み返しながら、自分なりにいろいろ考えています。

詳しい知識をお持ちの皆様方の間でも、多少なりとも意見が分かれる問題だということがわかりました。

またなんらかの進展がありましたら相談させていただきたいと思います。

基本的には、外資社員さんととおりすがりの家主さんと同意見です。

ただ、履行の着手という点だけでみれば、
貸主は工事を発注した＝履行の着手をしたと主張し、タカノさんも着手
したと主張しています。裁判所的な考えで言えば、自ら認めていること
は、審議しませんので、互いに履行の着手をしていると主張しているの
であれば、その前提である契約の（基本的）合意はなされていると判断
するしかありません。となると、最終、取り消しになった場合、互いに
原状回復義務を持つということになります。もっとも、実際はそれぞれ
履行の着手とは言いがたいですが・・
いずれにせよ互いに手付解除はできません。
弱い論法ですが（笑）言えなくはない・・・戦う借主様フォローになり
ました？違う論法ですか？

それはさておき、
おそらくですが、家主はやんわりと断りたいのではないでしょうか？

厳しいことを言わしてもらえば、
>その建物内の駐車場に我が家の自家用車がサイズ的に入らないことが判
>明したため、やむなくその車を売却し、小型の車に買い換えました。
>その車はなんとかギリギリ入ったのですが、それでもギリギリなため、
ちゃんと「確認」して車を買い換えるべきじゃないの？と思いますが。
わざわざ買い換えて、ギリギリだから壁に穴を開けてくれ・・・むちゃ
くちゃです。

私が仲介会社でしたら、家主にはそんな交渉はしません。タカノさんに
対する不信感を煽るだけです。実際そうだと思います。

とりあえずは、最初の契約条件でお願いしますと普通に頼んでみたらいい
と思います。下手にでるのが得策です。

＞それはさておき、
＞おそらくですが、家主はやんわりと断りたいのでは
＞ないでしょうか？
この辺りは、経験に裏打ちされたご意見で、思わず
納得してしまいます。

＞私が仲介会社でしたら、家主にはそんな交渉はしません。
そうですね、このような事例を聞くと仲介さんの役割は
大きいですね。　もしかしたら、丸く収まったものを
相互の不信感を残して壊してしまう。
会社のスタッフ的な仕事をしている人間としては、
他人事とも思えない事例です。

契約前であれば、条件を交渉することは自由であり、そのために話しがなかった
ことになることもありえます。
契約が成立しているか否か・・・。これが今回の最大のポイントでしょう。
タカノさんは、契約は成立していないと思っているかと思いますが、実際、最初の
申込みに対して貸主の承諾はありましたか？
順番として言うと（貸主の承諾を得たと仮定した場合）、
?タカノさんが、その物件に決めたいと申し出る
?業者が、貸主に確認し承諾を得る（そのため、金銭を受領したと考える）
?タカノさんが、駐車場についての相談をする
?貸主は、１万円値上げなら良い言う
?タカノさんは、それなら最初の条件で、と答える
?貸主は、拒否。
となると思います。
（以下、私は、?の時点で承諾があったことを大前提としております。
承諾がなかったのであれば、契約は成立していないものとなります。）

私は、?の「貸主の承諾」があったとすれば、契約は成立したと考えます。
?の時点で、契約は一度成立し、その後の交渉により結局は最初の条件になったこと
により、?の時点までさかのぼって有効になるというのが、私の考えです。

この相談を見たとき、民法の契約についての条文が頭に浮かびました。
「第５２８条　承諾者が、申込みに条件を付し、その他変更を加えてこれを承諾
したときは、その申込みの拒絶とともに新たな申込みをしたものとみなす。」
相談内容とはパターンが違いますが・・・。
承諾者（貸主）が申込者（タカノさん）の申込み（条件は最初の条件）に対して、
「駐車場をつくるから１万円値上げ」という変更をして、・・・最初の条件の申込み
を拒絶して・・・新しい条件で申込みをした。
となると思います。
その案に、タカノさんが了解すれば、条文通りの結果になったと思うのですが、
今回は、結局、合意はされなかった。条文上では、「その申込みの拒絶」とある
ので、白紙の状態になってしまうかと思いますし、実際にこのようなやり取りが
あったのであれば、契約は成立していないでしょう。
しかし、「最初の条件の時に貸主が承諾をした」「結局、最初の条件に戻った」
という事情があれば、最初の申込み＋承諾により、契約が成立したと考えても良い
と考えます。
５２８条は、一度承諾者の承諾があったことは想定されていませんし、結局、元の
条件になった時はどうなるかはわかりませんので、違う意見もあると思います。
むしろ、契約否定という考えの方が有力なのでしょう。
何か判例があればと思い調べてみましたが、私の持っている六法では契約についての
判例はほとんどありませんでした。
私が裁判するとしたら、「５２８条の変更前の条件で双方が合意していたときは、
その変更前の合意の時にさかのぼって契約は成立するものとする。ただし、承諾者
が変更しようとした点が、合理的な理由によるものであれば、承諾者の最初の承諾は
なかったものとみなすことができる。」といったところでしょうか。
但書は、相談の例で言うと、例えば、貸主が、確かにこの物件の駐車場は狭いため
物件にぶつけられる可能性がある。今後のことを考えて、その駐車スペースは軽の
自動車やバイク専用にして、庭に普通車でも駐車可能なスペースをつくろう。
その結果、車をもう１台止めれるようになるのと同じであるし、かなりの費用が
かかってしまうので、１万円値上げする。などという事情があれば。です。

このような考えにならないと、もし、貸主が承諾した後でも、もっと条件の良い
入居希望者があらわれた時に、貸主は、無茶な条件を突きつけて新たな申込みと
みなして、前の承諾をなかったことにすることが可能となってしまうのでは
ないでしょうか。（これは、逆に借主側からも契約したくなければ、主張する
ことができるようになってしまいます）

契約が成立した、となれば、貸主側からキャンセルがあったのであれば、タカノさん
が、手付金の倍額を貸主に請求できます。
しかし、これを立証するには、かなり難しいと思いますし、費用や手間を考えると
逆に損をしてしまうでしょう。

そちらの地域では、駐車場１台分はいくらくらいですか？
１万円値上げに正当な理由があれば、やむを得ないことと思います。
工事代が高い・・・ということであれば、家賃にその分を上乗せするのではなく、
工事代の一部をタカノさんが負担する、という方法ではダメなのでしょうか？

＞第５２８条　承諾者が、申込みに条件を付し、その他変更を加えて
＞これを承諾したときは、その申込みの拒絶とともに新たな
＞申込みをしたものとみなす。
詳しいご説明を有難うございました。

私も、上記のような判断になるとの考えで、条件を付けた時点で
オリジナルは白紙で、新たな契約の検討だと思います。
但し基本的な合意が行われ、細かい部分　例えば入居時期とか
不明点の確認などの場合には、契約は成立といえます。

ですから契約成立との状態で細かい詰めを行う場合には、
基本合意をしている点を確認した上で、確認・交渉点を
明確にするのが、望ましい交渉なのだと思います。
これらは賃貸契約に限らず、会社間の諸契約でも同じですね。

なるほど。外資社員さんは、原則は契約否定ですが、例外として・・・という
ことですね。

実際は、このような相談のようなものは出てこないものかと思います。
なぜなら、この場合、貸主は、庭に駐車場をつくるが１万円増額、それが嫌であれば
そのままの状態で最初の条件で契約、というパターンになることが多いと思います。
もっと良い条件で借りる、という人が出現しなかったら、この質問自体がなかった
ことでしょう。
それでも、やはり私は、前回の外資社員さんが書き込みされた、借り手の主張の
「はじめの条件であれば双方合意」で成立、という考えでおります。
もちろん、貸主借主双方が条件に一度は応じたことを前提としておりますが。
法的な理由を言えば、契約は承諾した時点で成立させることから、到達主義を
とっているわけではなく、早く成立させるようになっている。そして、最初の条件で
合意した以上、結局変更しなかった場合にその承諾を取り消すことは信義則
（苦しい最後の手段・・・）によって許されるべきではない。ということです。
また、人情的な理由を言えば、貸主は最初の条件か新しい条件のどちらかを希望者に
選択させることが普通であり、その返事があるまでは保留するべきだ。また、普通の
人であれば、最初の条件で良いと言えば、最初の条件で納得してくれるものと
考えるでしょう。
私も、タカノさんの立場だったら、「最初の条件で良いです」と言えば、それで
納得してくれると考えるでしょうし、何故、そのように言ったのに、工事する方向で
動いているのかがわかりません。

契約成立については、トラブルが多いですが、まさかこのような内容の相談がでて
くるとは思いませんでした。
貸主は、なぜ、最初の条件で合意しないのか。
タカノさんも、車を替えるのなら、確実に承諾を得た後に、しかも、その駐車場に
入る車に替えるべきでした。
そのような事情もあって、話がややこしくなっていますね。

しかし、この相談の回答を考えると、私が考える「契約成立は書面に署名捺印を」
という書面によるべきだという意見も少し疑問がでてきます。
借主保護のためにそのように考えたのですが、逆に貸主も書面によることが必要に
なってしまうと、借主の方にも悪い結果になってしまうこともあるかもしれない。
やはり、現状の諾成の方が良いのでしょうかね・・・。
何だか、私も矛盾していることを言っていることになってしまいますね・・・。