更新手数料が半月分って | 賃貸生活の語り場

地域的に、慣習として更新料はとっているところはまだ多く、その更新事務手数料
を不動産業者が請求するところも多いようです。
この費用の基準は、１ヵ月の賃料であり、１ヵ月分の額が更新料であれば、納得も
いく数字ですが、これが３ヵ月分とか別途更新事務手数料などとなると、納得の
いかない場合もありますね。

ただ、今回の場合は、名義人変更も追加されていますので、全くの免除ということは
できないでしょう。
確かに５万円は高いと思います。私は、更新料や更新事務手数料は請求するべきでは
ないと考えているのですが、慣習になってしまうとやむを得ないかもしれません。

他のＤＦさんの住んでいる地域の不動産業者に電話で、更新事務手数料はどの位
かかるものなのか？ということを聞いて、その地域の相場を調べてみるのも良いかも
しれません。

うちでは、借主側の都合による契約書書換えは１万円で対応しています（ただし、
借主死亡の場合による名義人変更は無料）が、５万円も貰ってしまうと逆に申し訳
ない気がしますが・・・。

最近、契約したものであれば「消費者契約法により無効」ということも主張できる
かもしれませんが、少し自信がありません。
本来なら、更新事務手数料などは貸主が払うべき費用になると考えますが。

ただ、火災保険については、親御さんが加入しているものと、しっかり比較して
保険金額や内容に漏れがないようにして下さい。また、あらかじめ、その旨は
伝えておいた方がよいかと思います。

　更新手数料について、契約書に記載もない。実体的に説明もないのであれば、
契約でも約束でもありません。したがって支払う必要も義務もないと言えましょう。
そんなもの常識だとか、当たり前のことだから記載するまでもないなどといってくるかも
しれませんが、そんなモノは業界の常識でも、世間の非常識だと突っぱねましょう。
　口頭でも約束や契約は成立しますが、口頭ですら説明がない。ましてやペーパーにも
なっていないのであれば、何の義務があるというのでしょう。
　金額の多寡などで悩む必要はありません。一円も支払う必要などないと考えていいと思いますよ。

更新手数料は重要事項説明書に
記載されているのでは？

更新料１／２ヶ月
更新手数料１／２ヶ月（＋消費税）
というのは決して高くないですね。
普通の金額ですよ。

同居者の入れ替えも「権利」ではなく
お願いですから。
勘違いしないように。
もちろんしっかりした内容で問題が
無ければ断られるものではないですが。

更新手数料は地域により慣習も相場も違いますので、高い安いの判断は避けます。

それよりも火災保険ですが、親御さんも同居されてるのですか？
親御さんの保険の目的物がきちんとあなたのお住まいの借家（の家財と借家人賠償特約）になってますか？

カキコを読む限り、本当に適用されるのかちょっと心配です。

更新手数料の更新の内容が問題でしょう。

いわゆる賃貸借契約の更新でしたら、戦う借主さんの言うとおり、約束していな
いことに対して、支払う必要はないでしょう。

しかし、契約内容（名義変更）の更新というのでしたら、名義変更をするための
契約条件＝更新手数料ということですので、従うか交渉するかです。
それこそ、業界内の常識もしくは地域の慣習に従うべきだと思います。
中堅営業兼管理マンさんが言うとおり、入れ替えは権利ではなくお願いですので、
それに対して条件＝義務を提示してきたと考えるべきです。

とりあえず、何に対する手数料なのか探りをいれましょう。

>本来なら、更新事務手数料などは貸主が払うべき費用になると考えますが。
むしろ、両方から貰うべきでしょう（笑）

大阪のある不動産屋> むしろ、両方から貰うべきでしょう（笑）

はい。私も払ってます（笑）。
ただ、管理会社は貸主の管理業務代行なので一義的には貸主負担かな、と。
でもまっとうな管理会社は管理業務代行とはいえ、借主さんの要望や交渉も貸主に交渉して仲介的な役割も果たすので、借主負担があるのもおかしくないと思います。

なるほど。借主にとっても、管理会社に貸主と交渉等をすることを依頼することも
ありますので、そのように考えると納得できる考え方になりますね。
中には、賃貸業についてあまり理解していない大家さんもいますから、管理会社は
プロとして中立的な立場で物事を判断しなければなりませんからね。

それでも、私は、更新料や更新事務手数料反対派です。
更新料は、借主が合意していれば、それは約束ですから、後になって払いたくない
などということは許されないでしょう。
しかし、更新手数料については仮に借主の合意を得ていても、抵抗はあります。
通常、賃貸借契約は更新を前提としているものであり、本来なら法定更新として
扱うべきと考えます。そして、多くの場合は、借主が更新事務手数料を払うことに
なっていると思いますが、これに異議があります。法定更新は嫌だという貸主の
主張を認め、更新契約書の作成と手続き等を不動産業者が行うことは結構ですが、
それは、貸主が依頼していることであって、借主には関係ないと言えます。
ほとんどの場合、貸主が不動産業者を通さないと更新しないと主張して、管理会社が
更新事務をすることになっているでしょう。
それであれば、貸主は?もし借主が自分で契約書を作成し必要書類も用意すれば、
業者を通さずに更新契約をするようにするか?どうしても業者を通したいので
あれば、業者に支払う更新手続き費用は貸主負担でやるべきだと考えます。

もちろん、借主側からの都合（契約者や保証人変更）により契約書の書換え等を
行う場合は、業者もタダ働きは嫌でしょうから、依頼した借主が手数料を払う必要
があることには異議はありません。

だからと言って、更新手続きの全てが悪いとは思えません。
２年ごとに入居者の状況を確認したり、保証人にも再確認をすることができ、その
点では定期的に連絡をとることによって安心はできますので。
自動更新にしていると、いつのまにか、保証人が亡くなっていたというケースが
時々あります。
（２年ごとに火災保険の更新手続きがありますので、全く疎遠になるというわけ
ではないのですが・・・）

ところで、自信がないのですが、更新料は１万円（税抜き）を超えてはいけない
という規定はなかったでしょうか？
もしかすると、うちの県の宅建協会からの指示だったのかもしれませんが・・・。

>ところで、自信がないのですが、更新料は１万円（税抜き）を超えてはいけない
>という規定はなかったでしょうか？
>もしかすると、うちの県の宅建協会からの指示だったのかもしれませんが・・・。
なかったと思いますよ。
京都では、更新料1ヶ月とか1.5ヶ月という慣習があるくらいですから・・・

更新事務手数料に関しては、宅建業法外のことなので特に規定はないと思います。

ちなみに、大阪では更新料をとるところはあまりないです。家賃も解約引きも相場と
比べて安くもないのに更新料をとる業者は、嫌われています。
（私は仲介（紹介）しません）

クック> 通常、賃貸借契約は更新を前提としているものであり、本来なら法定更新として
クック> 扱うべきと考えます。

いやもう、中途半端な「期間の定め」関係の規定は定借を除いていっそなくした方がすっきりするんじゃないかと私も思います。
貸したものは返って来ないもの(借りた人が不要にならない限りは）。

もちろん更新事務手数料は、更新事務を依頼した側が払うものであって、借主負担にあえて法律的な理屈をつけるならば、更新時には「借主が更新事務を依頼することをあらかじめ約定した（契約書に更新事務手数料の記載があることが前提）」ということになるんでしょうね。実態とは離れていると思いますが。

クック> ほとんどの場合、貸主が不動産業者を通さないと更新しないと主張して、管理会社が
クック> 更新事務をすることになっているでしょう。

うーーーーん。貸主が積極的に主張しているというよりも、不動産業者さんとの管理契約書（業者作成）にデフォルトで入っていますねぇ。

クック> それであれば、貸主は?もし借主が自分で契約書を作成し必要書類も用意すれば、
クック> 業者を通さずに更新契約をするようにするか

それは管理契約を結んでいる業者さんがなかなかやらせてくれません。あらかじめ業者さんと約定しておけば別ですが、すごーーく嫌な顔をされるでしょう。
変な更新手続きをやられたら困る（特に賃料保証してたりなんかすると）、という言い分はわかります。

こんなことがありました。管理契約と専任媒介は大概セットになってますが、専任である以上自己発見取引は本来ＯＫです。
家主商売を長くやってますと、たまにご近所さんから直接申し込みがあったりします。
契約書を自作して、管理業者には入居後の管理のみ依頼しましたが……。エラク怒られた上、その入居者から仲介手数料取ろうとしましたね。
それはやめさせましたが、しっかりその月の送金分からうちの広告料が引かれてました。
こんな業者ばかりだとはいいませんが、全体的な傾向として「取りやすいところから取る」というのはあると思います。
業者はプロ、家主ははっきり言って素人（この場合けなし言葉）、借主も当然素人ですから……。

こう書くと業者がひどく悪者に見えてしまいますが、商売というものは如何に気持ちよくお金を支払っていただけるかなので、「取りやすいところから取る」こと自体が悪いとはまったく思ってません。
ただ、お金を取る過程で、気持ちよく納得して支払っていただける、win-winの関係になるようにする（少なくとも目標にする）のがプロだと思います。

クック> ところで、自信がないのですが、更新料は１万円（税抜き）を超えてはいけない
クック> という規定はなかったでしょうか？
クック> もしかすると、うちの県の宅建協会からの指示だったのかもしれませんが・・・。

京都ついでに。更新料＝2ヶ月もありますね……。

大阪のある不動産屋さん、とおりすがりの家主さん、ありがとうございます。
そうですか。ないのですね・・・。
多分、うちの県の指示か要請だったのでしょう。
私が、入社した時から、契約書の書換えは１万円でやっていたし、他の業者さんの
物件を書換えしてもらった時も同じでしたから、それが当たり前と思ってました。
この掲示板を見て、１ヵ月分も貰っているんだ、とか、いいなぁと思ってしまった
ものでした。

大阪ではないのに、京都ではあるのですか？
同じ地域なのに、「なし」と「１・２ヵ月」とでは、かなり違いますね。
比較的、関西の方がうちで契約される時は、更新料の有無を聞いてくるのですが、
そういったことが原因なのでしょうかね。
（私が物件をその地域で探すと、関東地域では「更新料とるのかよ」、関西地域では
「敷引きが多すぎない？」などと思ってしまうのでしょう。しかし、それが地域
特有のものであれば、どこで探しても同じなので仕方がないのでしょうね）

確かに商売ですから、「取れるところから取る」で結構だと思います。
それなりの報酬を得るような仕事をしたり、それなりの利益があれば、ですが。
しかし、現実は違うようですね。
管理料をもらっておきながら、何もしない・してくれないと愚痴を言われる貸主は
結構多いようですし。

ずいぶん遅いレスになってごめんなさい。

クック> 大阪ではないのに、京都ではあるのですか？
クック> 同じ地域なのに、「なし」と「１・２ヵ月」とでは、かなり違いますね。

京滋と阪神ではまったく文化が違うんです。それこそ江戸時代から。
一緒にすると地の人から（特に京都人に）怒られます（笑）。
他地方の方から見ると同じ地域に見えるようですが……。

敷き引きは関西から中国地方・九州にかけて広く分布してますが、京滋はぽっかり敷礼、しかも更新料やの高さや、借主負担特約の大きさは他の敷礼圏に比べて群を抜きます。
（ただし、近年は更新料・特約ともに影がうすれつつあり、代わりに敷き引きの導入が見られます）
ちょっと天王山を越えるとぱっと変わるのが面白いです。

>天王山を越えるとぱっと変わる
旧国名で言うと、山城と攝津の境ですね。

天領とそれ以外（稲葉、桜井などの藩領）だった
関係でしょうか。
本筋と関係無い話で失礼しました。