アパート取壊しの為、賃貸借契約から定期借家契約へ？ | 賃貸生活の語り場

不動産の事例に詳しくはないのですが、
契約から見た点では、二年間の猶予期間があり、
かつ　建物が老朽化している（正当事由と認めやすい）ので
お話の範囲では合理的な契約条件と思います。

家主の取り壊しという事情を考えますと、
不具合があっても、修繕に制限があるのかは
確認しておいた方が良いですね。
　もうすぐ壊すものにお金をかけるよりは、
多少の不便を金品で耐え忍び、お互いが納得ならば
それも良いと思いますので。

肝心の立ち退き料の件を忘れておりました。

この掲示板でも、”立ち退き料に相場無し”という名言が
定着しています。　話し合って納得できる条件があれば、
それも良いと思いますが、必ず取れるか・いくら取れるかは
不明です。相手のフトコロ具合や、出て行って欲しい必然も
あります。　今回は二年は覚悟ですから、わざわざ立ち退き
料を払うよりは、待とうという考えかもしれません。
もちろん、交渉は可能です。

現在はまだ、普通契約から定期借家契約には変更できません。
（近いうちに、できるようになると思いますが）
ただ、実務上では、特別の事情がある場合には、借主の承諾を得て定期借家契約に
変更することはあるかもしれません。（うちでも、連帯保証人が死亡して、代わりの
保証人がいなくなったため、借主の「定期借家契約への変更合意書」という書面を
作成して署名捺印してもらい変更しました。実際に、これで無効だと言われたら
無効なのでしょうが、一度、退去させてまた同じ部屋に入居させるという段取りを
するよりは、書面１枚で変更できる方が双方のためと思いそのように対処しました）

法律上では、ダメなことですが、合意の上であれば良いかと思います。
契約は自由ですから。
例えば、通常、定期借家契約の場合ですと、立退きしてもらいたい場合に立退き料
を支払わなくても良いという利点がありますので、普通契約よりも家賃が安く設定
できます。なので、家賃を少し安くしてもらえれば、納得してしまうのも良いかと
思います。

普通契約の場合は、確かに立退き料を支払わなくてはならないケースが多いのですが、
築４０年の建物ですと、「建物が古く維持費が大変」という理由により退去させること
が「正当事由」として扱われ、場合によっては立退き料が請求できないケースもある
と思います。

もし、定期借家契約に変更する場合、契約期間満了により契約解除となり、退去を
しなければなりませんが、「貸主は、今のアパートを壊す場合のみに再契約拒否が
できる」という再契約拒否の理由の限定をしてもらえないかを交渉してみては
いかがですか？　
それでないと、原状回復費用を普通に請求されることも考えられます
また、今のアパートを契約時に支払った敷金は当然に返金されるのか、２年後に
再契約することになった場合は、再契約手数料はいくらかかるのか？などといった
話しはつめていった方が良いかもしれません。

築年数がもう少し新しければ、明らかに定期借家契約に変更することは拒否された
方が良いかと思いますが、そのままの普通契約の状態で当然に立退き料がとれる
という保証はないので、上記のような条件次第では、合意してしまうのも良いの
かもしれません。

ところで、管理会社は「現在では不可能なことですが・・・」ということを前提に
お願いしていますか？　

返信ありがとうございます。
やはり正当事由と認めやすいですよね・・・
修繕に制限があるかどうかは確認をします。
アドバイスありがとうございます。

定期借家契約についてわかりやすくアドバイスいただきありがとうございます。
すみません、私の間違いかもしれませんが、
先に郵送にて管理会社より、賃貸借契約を定期借家契約に変更させていただきます。という書面がとどきました。
その後、管理会社の人が尋ねてきて「契約書を読んでいただいて、説明したことにさせていただきますので、
よく読んでこちらに印を押してください」と契約書をおいていきました。
ただその契約書の名前は「定期建物賃貸借契約書」となっております。
定期借家とは違う契約になるのでしょうか・・・
契約書と一緒に「定期賃貸住宅契約についての説明」という紙も入っており、
「借地借家法第３８条第２項に基づく説明を受けました」とかかれておりまして、そこに署名するようになっています。
借地借家法を調べてみましたが、ようは「説明をしなければならない」という事ですよね。
クックさんのいうような「現在では不可能なこと」という説明は受けていません。
契約書を読み返してみましたが、そのようなことも書かれていませんでした。
現在は普通契約から定期借家契約に変更できないということは、この契約に同意しなくてもいいということでしょうか？
ただ、契約書の名前が違うのが気になりますが・・・

敷金の全額返金の件等、まだ何も話し合っていない状態です。
クックさんのアドバイスのように交渉していければと思っておりますが・・・
本日は管理会社さん定休日のようなので、明日以降話してみます。
ありがとうございました。

賃貸関連の法規や習慣では、このような切り替えを
一般的に禁じているのですね。

ということは、契約としては”本来は出来ないことだが
老朽化という理由で”ということを説明して、
双方が合意できれば可能ということですね。
なるほど勉強になりました。

個人的には、原状の契約更新しても、老朽化による取り壊しという
問題がいつか出てくるので、お互いに期日を明確にするのが
望ましいと思います。　二年が妥当かということは、
建物の状態も含め、まだ検討の余地があるかもしれませんね。

すみません。定期借家契約というのは業界用語でして、「定期建物賃貸借契約書」と
なって、借地借家法３８条・・・とか記載があれば、定期借家契約です。

「契約書を読んで説明したことにさせていただく・・・」は、いけないことです。
私も普通契約から定期借家契約に変更したことがありますので、人のことは言えない
のですが、さすがに、これは最初から定期借家契約で契約する人よりも、丁寧に
説明をし、納得してもらうためにも、省略することはできないものでしょう。

結論から言うと、この変更には同意する・しないの決定権はまおさんにあります。
（というより、変更自体が無効になるのですが・・・）
ただ、前回もお話ししたように、築４０年ですと、いつ立ち退き要求がでてくるか
わかりませんし、「正当事由」としては、かなり貸主に有効であり、立退き料を
請求できないことも考えられます。（敷金は返金されますが）

双方が納得できる合意をして、変更してしまうのも良いかもしれません。

現段階では、「可能」だとは言えないのですが、双方が合意すれば「契約自由の原則」
から考えて・・・ということです。
実際に、定期借家制度で改正した方が良いと言われているものの中には、この普通
契約から定期借家契約への変更についてが最も挙げられています。
あとは、契約期間満了の通知を不要とすべき（１年未満の場合は現在も不要）
点とかもあります。
現在のところ、普通契約から定期借家契約にするためには、今入居している部屋を
解約して、同じアパートの他の部屋に移動する、などといった、貸主だけでなく
借主にとっても負担が大きい方法によるしかありません。（その前に、空室が
あるかという問題もありますが。）
契約解約して同じ部屋を定期借家契約でするという方法では、認められない可能性が
高いです。

普通に考えれば、普通契約から定期借家契約に変更することは、貸主有利になる
ことになり、借主は拒否された方が良いです。
しかし、今回の相談のケースでは、必ずしも拒否した方が良いとは言えず、条件
次第では変更してしまった方が良いと思います。
そのようなことから、原契約（普通契約）と定期借家契約と比較して、借主に
有利な方の規定をそのまま残して、独自の契約規定を作成することが望ましいと
思います。（実際には、定期借家契約で借主有利な点といえば、家賃が少し安い
ということくらいですが、その他に、期間中は貸主をも拘束するということが
あります。）

クックさん早速の返信ありがとうございます。
色んな言い方がありますが、借地借家法３８条なら同じなんですね。
クックさんのアドバイスから、契約の変更の同意はする方向にしたいと思いますが、
それでも納得のいかないこと沢山ありますので、その辺りを交渉していきたいと思います。
明日、管理会社の方と話をしてみて、また何かありましたら相談させてください。
頼りにしてしまって申し訳ないのですが、ここで相談させていただき、とても安心ができました。
本当にありがとうございました。

＞同じ部屋を定期借家契約でするという方法では、認められない
これは、消費者保護の立場に立った考え方なのですね。

契約更新では、内容変更も可能なのですから、
賃借人の私でも、もう少し柔軟性があっても良いと感じます。
　米国では、年金番号から個人の経済的信用度が確認出来るので、
資産能力が低下すると敷金追加請求され、応じないと
追い出されるという賃貸契約もあります。
（その代わり、信用度が高いと敷金は安いとか、利子が貰える
　などメリットあれこれ）

これが良いかは別としても、老朽化などの正当事由があり
将来の期限を明示する為に切り替えたいような場合には、
障害になりますね。

管理会社さんとお話させていただき、やはり立退き料の類は老朽化による取壊しの為難しいとのことでした。
そこでクックさんのアドバイスの通り、家賃を安くしていただけないかという交渉をしたのですが、
オーナーさんには話してみますが、無理だと思ってくださいといわれました。
定期賃貸借契約ですと、賃貸借契約に比べてどのくらい家賃を安く設定できるのでしょうか？
相場等あるのでしょうか・・・

それと、私は今借りているアパートの契約者ではなく同居人です。
契約者多忙の為、私が交渉をしようと思ったのですが、「同居人に話しても意味がない」と言われました。
同居人では交渉は不可能ですか？

契約者でないと駄目だと思います、
委任状を作成して管理会社に持ってて下さい
印鑑証明を添えればなお良いと思います。

家賃の差額については、その物件の家賃や築年数などの状況・地域などによって
違ってきますので、回答は困難です。
普通、貸主から立退きを要求された場合、立退き料として請求できる金銭の内訳は、
現在住んでいるのと同じような部屋を契約する時にかかる費用と引越し代です。
（今住んでいる部屋の敷金は返却されます。それは別のものと考えて下さい）
つまり、移転先の部屋の敷金・礼金・仲介手数料と、場合によっては、半年間位の
家賃の差額等です。同じような条件の物件がなければ、今住んでいる部屋の金額を
基準に考えていただいて結構です。
まおさんの住まれている地域がわからないので、最初にかかる契約金がわからない
のですが、例えば、その地域が、敷金礼金合わせて３ヵ月、という地域であれば、
今の１ヵ月の家賃×４＋引越し代（＋今入居している物件を契約した時に支払った
敷金）の合計が、立退き料として相当になります。
ただ、築年数が古く、その全額は難しいと思いますので、あと何年間くらい住める
のかを予想して計算するという方法があります。
例えば、家賃が５万円で敷金礼金が合計３ヵ月が相場である地域であれば、
５万円×４＋引っ越し代（仮に８万円とする）と合計２８万円になります。
あと、４年間（４８ヵ月）くらいは住めそうであれば、２８万÷４８で約６０００
ということになります。つまり、今の家賃から６０００円差し引いた金額が相当
と言える家賃になります。
しかし、築年数等の問題がありますので、半分の３，０００円にするなど譲歩した
方が良いとも考えられます。その点については、交渉の段階でつめていくことに
なります。
また、今入居しているところが、他と比較して家賃が安ければ、その点についても
考慮する必要があるでしょう。

定期借家契約は貸主有利な契約タイプですので、家賃減額ができなければ、何の
メリットもないので、拒否された方が良いでしょう。
立退き料を請求できる権利を放棄するわけですから、家賃の減額は認めても良いこと
になります。
築年数が古くても、全く立退き料が取れないということはあまりないと思いますので。
今、住んでいて、いろいろ故障や修繕が必要になったりしますか？
毎月のように修繕費がかかってしまい貸主の賃貸経営が困難になる、というような
状態であれば、「正当事由」として有効になり立退き料を請求できない可能性はあり
ますが、そういったことが特に多くなければ、それなりの立退き料は請求できると
思います。

定期借家契約にする場合に注意する点は、２年間契約なら原則として２年間必ず
入居しなければならず、途中で退去しても期間中は家賃を払い続ける必要がある。
また、再契約をする場合は、再び仲介手数料を支払うことになる。
今の契約と比較して、借主不利になる規定は削除訂正してもらうことも条件に
しましょう。あとは、先日回答したように、再契約拒否の理由を限定すること。
これは、定期借家契約での再契約拒否する場合は、特に理由を言わなくても良い
ことになっております。「個人的に嫌いだから」とか「あいさつしないから」等
大家さんの個人的感情によって拒否されることもありえます。

同居人でも、契約者本人から委任されていれば大丈夫です。
最終的に契約者本人が、まおさんの意見に賛成なら問題ありません。
信用しないのであれば、本人が一度不動産業者へ「この件については、まおさんに
委任しました」と電話するか、委任状を提出すれば良いでしょう。

クックさんいつもありがとうございます。
とてもわかりやすいアドバイス助かっております。

委任行為があれば、私（同居人）でも交渉可能ということで、契約者さんに委任してもらおうと思っています。

家賃減額の件は相場も含めて交渉していきたいと思います。
（ちなみに、私は東京都大田区の1kに住んでいるので、相場は5〜6万円でしょうか）
ただ、減額が見込めそうにないので、クックさんの言うように拒否したほうがいいのかと思えてきています。

他の方の部屋はわからないのですが、私の部屋では故障や修繕の必要性はありません。
「ここにはもう住めない」と思ったことは一度もないので、「これ以上の修繕不可能で取壊し」と言われても、
どこを修繕してきたのだろうという感じです。
（確か1年くらい前に、アパートの周りの柵の交換と、壁塗りはしていました）
他の方の部屋での故障や修繕が多い場合は、私の部屋も同じとみなされるのでしょうか。
その場合は「正当事由」になってしまいますよね・・・

返信ありがとうございます。
委任状を持っていき、交渉頑張りたいと思います。
アドバイスありがとうございました。

そうですね。一つの部屋は大丈夫でも、他の部屋が修繕ばかりだと、結果的には
「正当事由」としては有効な部類に入ると思います。
ただ、それでも、まるっきり立退き料がゼロということはないでしょう。

交渉方法としては、「こちらは、本来なら更新を前提としている契約を貸主の一方的
な通知により解約となる定期借家契約にする上、貰えるはずの立退き料を放棄する
のですから、その代償である条件を約束してくれないと応じられない」などと
言えばいかがでしょうか？
一番効率が良いのは家賃減額ですが、他には、駐車場を使用できる（東京なので
メリットはないでしょうか）・２年間は必ず入居継続という条件でエアコン付ける
など、代わりのもので納得できれば、それも良いでしょう。
代償がなければ、応じる必要は全くありません。（私も当然、拒否します）
もちろん、合意したら条件や決定事項は、書面にしておくようにしましょう。

少し気になったのですが、１Ｋということは単身者用ではないのでしょうか？
同居することは許可を得ていますでしょうか？
もし、単身者用の部屋に二人以上で無断で入居していると、その点をつかれて、
後々厄介になってしまうかもしれません。

１Ｋと狭いのですが、部屋探しの段階から２人入居ＯＫの部屋を探し、
契約書にも私の名前をいれておりますので、許可は得ております。

そうですか・・・
他の部屋での修繕等が多いため取壊しに至ったのかもしれないのですね・・・。
家賃減額に応じてもらえれば、その減額分を貯金し引越し資金に当てられるのでとても助かります。
それでも、今までクックさんにアドバイスいただいた「再契約拒否理由の限定」等、
定期賃貸借契約の中身を詰めていかないといけないと思います。
せっかく家賃減額してもらっても、「嫌いだから出て行って」なんて言われたら終わりですもんね・・・
クックさんのアドバイス、何度も何度も読み返してます。
本当にありがとうございます。