貸主は全て事業者か？ | 賃貸生活の語り場

とおりすがりの家主> ?　商法第502条　「左ニ掲ゲタル行為ハ営業トシテ之ヲ為ストキハ之ヲ商行為トス　但専ラ賃金ヲ得ル目的ヲ以テ物ヲ製造シ又ハ労務ニ服スル者ノ行為ハ此限ニ在ラス
とおりすがりの家主> 1．賃貸スル意思ヲ以テスル動産若クハ不動産ノ有償取得若クハ賃借又ハ其取得若クハ賃借シタルモノノ賃貸ヲ目的トスル行為

商法にはうといのですが、この502条だけ見ると
「賃貸を目的とする行為」は商行為とはっきり書いてありますが、「賃貸」そのものも「商行為」と解釈していいんでしょうか？
他の法律（消契法とか）をまぜずにあくまで狭義の商法ベースで。

興味ある話題を出して頂き、つい食いついてしまいました。
詳しいことは、もう少し調べてコメントさせて頂くとして、
私も同じ疑問：商人か事業者かという疑問を
持っています。

なぜその話が出るかというと、瑕疵担保の扱いが事業者と
商人では変わるからです。
宅建業者は専門家なので、商法５２６条にある瑕疵担保
責任適用ありと思います。
　但し、宅建業者以外の場合には商人となると
瑕疵担保責任が微妙になるのではと危惧しています。

ウルオボエですが、判例で商人同士の場合には
瑕疵担保を認めなかった場合があったような...
スミマセン、もう少し調べてみます。

その昔に勉強した商法のテキストでは、
”営業的商行為”該当として
”投機賃借とその実行行為”、具体例として
賃借用の取得と、その実行行為の例として
不動産賃貸が出ておりました。

ですから、消契法とは別に　不動産賃貸も
商法５０２条から商行為だと思います。

ありがとうございます。

外資社員> 賃借用の取得と、その実行行為の例として
外資社員> 不動産賃貸が出ておりました。

賃貸目的で建物を取得して、だとそのとおりだとおもうのですが、
転勤中に自宅を賃貸に出す、
持ち家を持っている単身者同士が結婚して、片方を賃貸に出す、
親の家を相続したが、自分はすでに家を持ってるので、片方を賃貸に出す
こういった場合はどーなるんだ？　というのが今回の疑問の大本です。

「投機」と「資産運用」と「営業」って、どこまでどう重なり合うんだろう、と。
いわゆる「不動産投資」を「営業」「事業」とみなすなら、株や投信での資産運用は「営業」「事業」にならないのか、とか。
両端が違うのはわかるんですが、重なり具合がよくわかりません。

『事業者』とは、法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約
の当事者となる場合における個人と定義されています。
といっても「個人事業者」の明確な定義はなきに等しいです。
おそらく、判例的にケースバイケースで判断していくのでしょう。

例えば、ネットオークションで、繰り返しものを売っている人は、「事業
者」とみなされます。

単純に家主は「事業者」とみなされています。
そして、分譲や戸建などの貸主も「継続的に更新されうるので」「事業者」
とみなされると思います。
定借で明らかに反復性がない場合は、適応から外れる可能性があるかも・・

この法律は借地借家法よりも問題のある法律で、特に不動産の現場ではやや
こしいことになります。

消費者契約法でいう説明義務は、実際は仲介会社がしています。貸主からす
れば、納得したから（契約の自由の原則に基づいて）署名捺印したのではな
いのかとなります。

この法律の矛盾は、まじめな事業者からすれば、納得したかしないかの判断
は署名捺印したかどうかに委ねられるのに、署名捺印した後に、納得してな
かったと異議申し立てができてしまうというところにあります。
消費者契約法は、悪意ある人間がいることを前提にしていません。

あくまで商法からみるなら、商行為をするのは
商人で、賃貸は　いわゆる５０２条の１号該当だと思います。
商法では、経緯、収益性は問題にせず、
規模・形態や目的が問題なのかと．．．．私も商法は
専門ではないと逃げたりして（苦笑）

ご提示の話（家持同士結婚して空いた家を貸す）の場合でも、
契約書は作成され、持ち主の名前で契約が行われますよね。
　商行為で無いといえるのは、”空き屋にすると痛むから、
税金分等の経費を払えば、後は無料、その代わり必要な時には
出て行って下さい”というような場合でしょうか。
そんなことが出来るのは実際は、肉親か親友くらいだから、
商行為にはならないと思うのですが。

他にも、想定できるような気がしますが。

確かにそうですね。
　借り手＝弱いものという絶対条件が成り立たない場合には、
不合理な結果になりますね。
　地上げ屋とか、クレーマなどは言うに及ばず、
重要事項の説明の時は\"面倒くさい”と聞いていないで
後から文句を言われたら辛いですよね。

それだけに、重要事項説明のスキルというのも大事だと思います。
私も仲介業者さんを見る時は、ここでしっかりした会社か
良く判るなぁと思います。
ただ、良い仲介さんに良い物件があるとは限らないので、
借りる側としては辛い所です。（苦笑）

＞株や投信での資産運用は「営業」「事業」にならないのか
板趣旨と異なりますが、私見をば．．．

商行為の判断は、”業とするか”にあり、一貫した営利意思を
もって反復的に行うことかと思います。

ですから、不動産の投資でも、これで儲けるという意思を
持ち反復的に行うならば商行為でしょう。　
但し不動産の場合には金額が大きいので、借り入れをしない限りは
小規模業者では反復的に行えない、
結果として　”儲けるぞ”という意思は
あれども、実態は業とは認められない：笑

大阪のある不動産屋> 単純に家主は「事業者」とみなされています。
大阪のある不動産屋> そして、分譲や戸建などの貸主も「継続的に更新されうるので」「事業者」
大阪のある不動産屋> とみなされると思います。

「更新」を反復継続と見るかどうかですね。「継続」であることには間違いありませんが「反復」かどうか。
法定更新になると、少なくともそれ以降の「更新」はなくなりますし。
いわゆるアパマンオーナーは「事業者」で問題ないと思うのですが。
正直なところ、「事業」「営業」と「個人」との線引きがわからないんです。多分「線」じゃなくて「境目のぼんやりした帯」なのかも。
「事業」の定義もよく考えてみると？？？だし。

大阪のある不動産屋> 定借で明らかに反復性がない場合は、適応から外れる可能性があるかも・・

これは確かにそうだと思います。

大阪のある不動産屋> 消費者契約法でいう説明義務は、実際は仲介会社がしています。

たぶん業法的な言い回しをすると、消費者契約法でいう「説明」も貸主側業者と借主側業者が共同で「重説」として行うことになるんでしょうね。

大阪のある不動産屋> この法律の矛盾は、まじめな事業者からすれば、納得したかしないかの判断
大阪のある不動産屋> は署名捺印したかどうかに委ねられるのに、署名捺印した後に、納得してな
大阪のある不動産屋> かったと異議申し立てができてしまうというところにあります。
大阪のある不動産屋> 消費者契約法は、悪意ある人間がいることを前提にしていません。

この場合の「悪意」は法律用語の「悪意」でもOKですね（苦笑）

なるほど〜。勉強になります。

の、割りに民法の賃借規定はともかく、旧借地法・旧借家法・借地借家法ともそういう視点がないんですよね……。
宅建業法も売買については「B」と「C」を区別してますが、貸借は想定してないのか、重要でないと判断したのか規定がないし。

外資社員> 　商行為で無いといえるのは、”空き屋にすると痛むから、
外資社員> 税金分等の経費を払えば、後は無料、その代わり必要な時には
外資社員> 出て行って下さい”というような場合でしょうか。

今はさすがにありませんが、過去に他人に対しての実行例は多くありますよ。
旧法借地等は似たような経緯でのスタート例も多いです。
ええ、出て行ってもらえませんでしたとも（苦笑）。

やはり、私も大阪のある不動産屋さんと同じ意見でしょうか。
確かに判例でケースごとに判断されるということになってしまうのでしょうが、
そのあたりは、ある程度は明確な規定をしてほしいと思っております。
この点については、弁護士や司法書士の方でも曖昧で、確かに正解はないでしょうね。

参考その２について
・・・うちでは、後者ですね。うちではほとんど売買をやらないので、詳しくない
のですが、１年くらい前の売買がそのように対処しました。

外資社員さんの言われるように、「瑕疵担保」の問題があるので、どうにかしてほしい
というのが本音でしょうか・・。

外資社員> 持ち反復的に行うならば商行為でしょう。　

これは本題とずれたヨタ話の部類に入りますが（笑）、
地主層（特に地方）のアパマンオーナーは「儲ける」という意思を持っている人は少ないと思います。
相続対策のため（それも納税資金を稼ぐためではなく、土地の評価減と借入金の作成による「土地所有の維持」が目標）に建てるので。
うちもそうす。「いかん。きちんと「事業」にせんと潰れる」と思ったのは最近です。
それも相続対策でアパマン建てて、返済できずに潰れたら意味ないじゃないか、と。それやったらまじめに稼いで相続税で家屋敷取られるほうがまだマシかも、と（苦笑）。


今でもハウスメーカーは「投資」ではなく「相続対策」で建設を勧めにやってきます。
面白いことに「投資」や「所得税対策」「儲け」を掲げるメーカー（デベ）は、「建設」ではなく「分譲」の営業にやってきます。
おなじ「富裕層」がターゲットでも、
☆前者は土地があってもキャッシュのない地主層（でも土地を手放すのは嫌）
☆後者は高額所得者でキャッシュの運用先を探している人
と微妙に違います。前者はたぶん「儲けよう」という意思はなく、「先祖代々の土地の維持」が目標ですから「事業をしている」という意識は希薄だと思います。

クック> ある程度は明確な規定をしてほしいと思っております。

そうなんですよ。
いっそ届出制にして、届出した貸主は明確に「B」。届出しない貸主は「C」でいいけど、自己管理は認めないとか。
で、保険業界みたいな約款製にしてしまう（笑・↑かなり乱暴）

正直、事業扱いしてもらえなくて不自由することも多いんです。
保証会社の導入も、カード払いの導入も、不動産検索サイトも、自己管理じゃ門前払い。
管理に他社をかませるか、自分で宅建免許とるかしないとできません。そのためだけに免許とると、今度は免許更新時に実績がないって宅建課に怒られるし（更新はさせてくれるけど）。
この辺りはもう、実績つんで認められるようにせな、という、考えてみれば当たり前の努力をするほかないんですが。


クック> 外資社員さんの言われるように、「瑕疵担保」の問題があるので、どうにかしてほしい
クック> というのが本音でしょうか・・。

私も売買は経験が少ないので意識してませんでしたが、瑕疵担保の件は確かにはっきりしてもらわないと困りますね。

この条件で検索したら、アパ−ト設置用に自動販売機を
買った場合、家主のクーリングオフを
認めた事例がありました。（笑）

確かに、それなら家主でも消費契約法の適用を受けるのですが、
２台目だと多分　駄目でしょうね。