延滞利息の件 | 賃貸生活の語り場

私も、この点のことは本当のところを知りたいです。
実務上では、契約書に遅延損害金をとることを規定してあっても、とらないことが
多いと思います。理由としては、面倒だから・・・です。あとは、制裁としての
規定をつけておけば、「本当は遅延損害金があるんだけど、今回は免除するね」と
警告することによって、滞納を防止するためとも言えます。
実際、うちでは延滞利息を請求した例は２件しかありません。原状回復でもめたため
大家さんから延滞利息分も請求してくれと頼まれた人と、延滞を繰り返している人に
請求したことがあります。が、かなり面倒で、頭の悪い私には計算が終わるまで、
すごく時間がかかりました。そのうちの１件は、損害金の利率を定めていなかった
ので、５％で計算しましたが、これだけ？というほどで大家さんも少し不満でした。
（これがきっかけで、損害金のことを調べたのですが）

私の周りでは、１４，６％を超える場合は、超える部分については無効という、
私と同じ意見の人が多いです。
消費者契約法第９条に規定されていることを根拠にしています。
比較的、年輩の方（と言っても二人だけですが）は損害金は任意で決定できるため
何％でも大丈夫という意見ですが、個人的には問題だと思っております。

遅延損害金を取ると規定しておきながら、利率が定められていない場合は、外資社員
さんの言われるように、原則（５％か６％）になります。
この点については、以前、戦う借り主さんが言われていた、商行為により６％という
ことで良いのですが、おそらく、ほとんどの契約書に「本契約書に定めのない事項に
ついては民法その他の法令により円満に解決する」などと記載されていると思います
ので、利率は５％ということになります。（この場合は、借主に有利ですから、異議
はでないでしょう）
実質、年５％だと、余程の延滞日数がない限り、そんなに高額にはならず、計算が
面倒なのに・・・という状況になります。

その他、遅延損害金の定めがない場合は、本当に年５％か６％もとれないのか？
ということも意見がわかれています。
私としては、最高利率については１４，６％までであるべきと考えますが、損害金を
受領するという規定を設けなかった場合でも、滞納を繰り返す人に対する制裁の意味
で、年５％か年６％の損害金は請求できるとするべきだと考えます。

それでも、前回の相談内容による利率は異常だと思います。

このように、あることについての話題を問題提起することは良いことだと思います。
何か他に話題がありましたら、書き込んで下さい。
今、私は、競売のことについてまとめようかと思っていますが、年末で忙しくて
なかなかできません。
その時は、またご意見お願いいたします。

クックさん
ご多忙の中、お付き合いを有難うございます。
仰る通り延滞利息は、消費契約法から考えてみる必要があるようですね。
これを整理してみると、お判りとは思いますが、
次の２点が重要なように思われます。

＞上限規定
＞消費者が金銭を支払うべきであるのに未払いであった場合において、支払い遅延に
＞対する「損害賠償等」が未払金に年利14.6%を乗じた額を超える場合、
＞その超える部分については無効である
ということで、１４．６％なら大丈夫ではなくて、これを越えてはいけないということに
なります。　色々な延滞利率を調べてみると、１４．５％という記述も多いので　安全を
みて、１４．５％という設定も多いようです。
また、延滞した金額そのものを、延滞利息合計が超えることも禁じているようです。

＞“平均的な損害の額”以上を支払う必要はない
＞本法でいう「平均的な損害の額」とは、当該消費者契約と同種消費者契約を解除する
＞場合において、解除の事由や時期等の区分に応じた当該事業者に生ずべき
＞平均的な損害の額のことをいう。
ということで、実費での損害での請求ではなく、過去の実績から考えて合理的と思われる
損害の額（必ずしも利率での規定ともいえない）となります。
　つまり、賃貸物件における相場は無くて、大家さんの状態や、物件の状態により
決める必要があると思われます。　また、その利率や金額についても、上限に近いなら
大家さんが主張できる根拠を持っていないと、逆に突っ込まれる危険があるように
思います。（なにせ低金利の世の中ですから）
平均的ということなので、たまたま資金繰りが悪い時に延滞により借り入れた利息を
転嫁というのも駄目で、定常的な状況での延滞による損害を請求することになります。
その意味では、先にクックさんの５％でも駄目というのは、大家さんに
損害が無ければ、または平均的損害の額を説明できないなら取れないということで、
前の全ての事例が正解と思えてきました。

前回　家主さんの要求によりクックさんが５％という利率を
適用したのも適切な判断と思います。　
それすらも、“制裁”という目的を言っては問題で、“平均的な損害として、
定めの無い場合の利率５％を、平均的な損害として請求“と説明する必要があると
思いますが如何でしょうか。

今回の問いに関して、会社間との契約との差異や、クックさんのご意見を伺い
非常に勉強になった気がします。
いつもながら、誠実な貴兄のコメントに感謝いたします。

そうですね。説明することは必要になってきます。「平均的な損害」として請求する
という理由であれば、納得してくれる人も多いと思います。
それと同じく、何日か入金が遅れても、遅延損害金なしで家賃を請求する場合も、
今回は免除するから、という説明が必要になってきます。
なぜなら、「遅延損害金をとる」ということで契約した場合に、家賃を何回も滞納
しておきながら、一度も遅延損害金を請求しなかった、となると、その定め自体が
なくなってしまうという考えもあるからです。
それが本当ならば、過去に延滞料を請求した二つの例は、両方ともとれないことに
なってしまうのですが・・・。

ただ、法人同士の場合などになると、そのような上限がなくなったり、個人の場合
よりも制限が高いということになりますね。

私も、外資社員さんの「なるほど」と思える意見等を聞けて大変勉強になります。
不動産業者ではない人の考え方として、とても参考になります。

＞何日か入金が遅れても、遅延損害金なしで家賃を請求する場合も、
＞今回は免除するから、という説明が必要になってきます。
公共料金等での規定では、”１０日を越えた場合、支払い日に遡って
延滞利息が発生します”などという書き方をしているようです。
このように書いてあれば、取らないいう実績にならないかもしれません。
　注意が必要なのは、”今までは勘弁したが今度は許せない”などと
本音を言うと\"平均的負担ではなく、懲罰の意味ではないか？”と
突っ込まれる危険があるかもしれません。　あくまで”平均的負担”で
通す必要がありますね。

利息で規定するから難しいので、延滞手数料という形で、
仲介さんや家主の手間賃程度を請求という方法はあります。

法定金利が、今のように低くなければ、悩まなかったのですが（笑）

＞不動産業者ではない人の考え方として、とても参考になります。
いえいえ、こちらこそ　いつも参考にさせて頂いております。
不動産関連は、消費契約法に注意が必要なので、大変だと思います。
それに比べれば、企業間契約は商法を中心に考えれば良いのですから。

外資社員> 利息で規定するから難しいので、延滞手数料という形で、
外資社員> 仲介さんや家主の手間賃程度を請求という方法はあります。


これはいいですね！
利息だとまず、計算が面倒で……。
期日を設定してもどうせ守られませんし、書きようによっては単利計算か複利計算かという分かれ道まで出てきて頭がワヤです。
新規の滞納も積み重なりますしね……。