契約書について | 賃貸生活の語り場

契約というのは、双方が納得して行うことですから、
契約前に不明点をはっきりさせるのは大変良いことと思います。
今回の内容は、貸し手の立場から内容を決めておりますので、貴方の側で
不利と思われる点は、交渉してみてください。
判る範囲でご説明しますが、基本的には、仲介さんとしっかり話してください。

（１）貸主が振込みの確認
あなたとしては、振込みを期限までに行っても、銀行のトラブルで家主が確認できない場合の責任も負うことになります。　ですから、ペナリティはそのままにしても
“但し賃借人の責によらない場合は除く”という文言は必要でしょう。
遅延のペナルティは家主希望ですが、借り手には不利な条件である点を
理解し、それで良いか判断してください。

（２）解約の効力の規定が一般的か？
契約は、1件1件違うものです、ですから一般的か考えても無意味と思います。
解約の可能性があるのか、それが無いならあまり問題ないですよね。
ご自身として納得できるかで判断してみたらどうでしょうか。

（３）“頭書”
契約書の始めに書いてあることや、表題をさします。
現物をみないので、この場合何かは不明です

（４）「報酬額」の欄があるのですが、これは何の費用でしょうか。
通常は、仲介に対する報酬ですが、更新にあたり書類を作る。その他
諸作業に関するものと思います。　仲介さんに、何に対する対価か確認しましょう。
また、そのサービスに対して適切な金額かは判断してみてください。

（５）重要事項説明書に署名・捺印した後に、貸主から何らかの理由で入居を断られた場合には、諸費用は返金されないということでしょうか。

その場合は、貸主の違約ですから、諸費用返金は当然です。
加えて、ペナルティを貸手が要求できますので、そのような事項を盛り込むことを
要求する権利はあると思います。


（６）賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書中の特約欄に、「退去時における壁・床等の仕上げ材および、畳、ふすまの交換の費用が、経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等を復旧した場合は、月額賃料の1ヶ月相当額を上限として貸借人が負担するものとする。」

文字通りなら、旧に戻すことになります。
借手は、経年損傷（古くなった分）は元に戻す義務は無いので、“経年変化分を見込んで　復旧ですね“と確認してみましょう。

（７）連帯保証人引受承諾書中に、「契約者に賃貸不払い等（たとえ1日遅れた場合でも）が発生した場合」とあります。こういう記載は普通でしょうか。

その後の文言が問題でしょう。　これだけでは、何ともいえません。



（８）連帯保証人引受承諾書中に、「連帯保証人は“契約者に先に連絡しその支払いを受けて下さい。”という検索の抗弁権を有しないことを確認いたします。」とあります。検索の抗弁権というのはなんでしょうか。

“まず借りた人間に文句を言ってくれ“ということです。
万一、借手が失踪、行方不明になった時に困るので、このように書いてあります。
これも、仲介さんが説明するべきですね。

（９）割り印
要、不要は、お互い話し合って決めることなので、ここで言っても仕方がないと思います。
必要とする場合もありますので、私は応じたこともあります。


＞「神経質な感じの大家さんなのかな」という感じがする
私は、そう思いません。　不測の事態に備えて、様々な条件を事前に決めるのが契約です。
問題が起こってから、争いのなるよりも、事前に取り決めをした方が益があると思います。
相手が、色々と規定できるように、貴方にも条件をつけ修正を求める権利がありますので、
不明点はどんどん質問して、納得の行く契約をして下さい。
判らない点は、こちらでも　引き続きご遠慮なく。

割り印の件は、保証人もメクラ判ではなく、
内容をみてハンコを押して欲しいということでしょう。
それは、契約に対して誠実な考えだと思います。

保証人に対する検索抗弁の拒絶といい、過去に行方不明になられて
困ったことがある家主さんなのかもしれません。
繰り返しになりますが、経験や想定に基づき　リスク回避をする、
問題があった時の約束ごとを決めるのが契約のあるべき姿ですので
契約の姿勢は悪いものではないと思います。

とは言え、貴方に対して　わかるように説明するのが、
仲介の役目ですので、遠慮せずに納得行くまで聞いてみましょう。

遅延損害金については、行き過ぎた規定に思います。私の個人的な意見ですが、
遅延損害金は、年１４，５％（１日につき約０，０４％）を超える部分については
無効を主張できると思います。１日につき１％などというのは、かなり厳しいでしょう。
損害金については、双方で任意の率を定めることができるという考えもあるみたい
ですが多すぎます。また、請求書１通につき・・・というのも、問題があるように
思います。（１）の事項については、利率を１４，５％に変更し、請求書１通につき
１０００円という規定を削除するべきと思われます。

地域によっては、ある期間中に退去する場合は、違約金を支払うような特約がある
ようです（北海道での冬の間に解約する場合など）が、都内とのことですので、
正当な理由があるとは思えません。感じからすると、夏休みや年末年始の休みに
重なるため、原状回復ができないなどの理由によるかと思います。確かに、休み
の前後は、リフォーム業者も混んでいて早くリフォームが完了できないという
ことになりますが、そのような理由によるものであれば、正当な理由とは言えない
と思います。どのような理由からなのかを確認してみましょう。

（５）外資社員さんのとおりです。逆に、貸主が一度承諾をしていながら、
キャンセルをされた場合は、貸主の方が、損害賠償をしなければなりません。

（７）たとえ、１日しか遅れていなくても、貸主は連帯保証人へいきなり催告する
ことができます。という意味だと思いますが、これ自体には特に問題ありません。

（９）それが、その大家さんか管理会社のやり方なのでしょう。そのようなこと
をすることによって、逆に、連帯保証人さんを保護するという解釈もできます。

外資社員さんの言われるように、わからないことは質問して納得した上で、契約を
するようにして下さい。
全体的には、過去に何かあったのか、少し厳しい規定が多いように思います。
特に（１）と（２）については、個人的に言えば、かなり無理がある規定であり、
無効（一部無効）だと考えられます。消費者契約法により無効とも判断されると
思いますが、その点を交渉して訂正してくれないようでしたら、宅建協会や
消費者センターなどに相談された方が良いかと思います。

あとは、（５）（６）の規定が微妙といったところでしょうか。
手付金等の金銭を支払う時は十分に注意して下さい。その規定を理由に、にゃんさん
が、キャンセルした場合には返却しないと考えられます。適法な方法により、手付
などの金銭を受領した場合は、キャンセルされても返金されません。
その点は、注意が必要です。

外資社員> 保証人に対する検索抗弁の拒絶

賃貸契約の場合、通常「保証人」ではなく「連帯保証人」ですので条文がなくても検索の抗弁はできません。
書いてないことの方が多いので、その意味では親切かもしれません。

いつも有難うございます。

仰る通りで、連帯保証人なので、検索の抗弁が出来ないのは
当然の要求と思います。

結構真面目な契約書だと思いますが、借り手に疑問が多いのは
仲介さんが上手く説明できないのでしょうか。

クックさん

１）の延滞金は、通常の会社間契約ですと、当然の要求なので
気づきませんでした。

２）の扱いも、会社間の契約ですと　お盆、年末年始にかかるので
結構ありがちな規定です。
事前に明確にしてあるだけまともだと思っていました。

消費者保護の観点ですと、結構厳しいのですね。

親切な回答ありがとうございました。非常に参考になりました。

現在の仲介の不動産屋さんの名誉のために言いますと、この書類は不動産屋さんを介さずに、管理会社から私へ「契約時にこのような書類に署名してもらいます」ということで直接郵送されてきた契約書の写しですので、仲介の不動産屋さんは内容を知らないものと思います。

保証人の方も少し心配に思ったようで、知り合いの不動産屋さんに契約書の内容を確認してくれました。その不動産屋さんによれば「基本事項は問題ないと思うが、（１）（２）（６）の点は気になる」との事でした。いずれにせよ、管理会社のほうに出向いて説明を受けようと思います。

（２）について、クックさんは「リフォーム等の都合であれば正当な理由とはいえない」ということでしたが、明らかに法律や都のガイドライン等の明文化されたようなものがあればそれを元に交渉しやすいのかなと思いますが、素人なので上手く交渉できる自信がありません。仮に１２月２２日に退去する場合、１月６日までの家賃を払うのみで更新料までは取られない事を確認することにしようかなと思います。（約２週間分の家賃は大きいと思いますが。）

契約書等について変更をお願いするのは初めてなので、ちょっと緊張していますが、上手くいくと良いなと思います。

私自身、この回答に１００％の自信があるのではありません。そのように思っている
だけですので、違う意見の人も多いと思います。

損害金の利率は、具体的に確定しているわけではありません。
私も、以前、何％までが有効なのかを知りたかったため、インターネットや本屋で
調べてみましたが、結局は、判明できませんでした。
例えば、契約で１４，６％を超える利率を定めた場合、
?１４，５％の範囲で有効
?原則である、年５％か年６％はとれる。
?損害金を請求すること自体が無効（つまり、年５％も６％もとれない）
?１４，５％を超えても、損害金については任意に利率を定めることができる
などの意見がありました。

その中でも、私は個人的に?だと考えているだけです。
??だと、遅延損害金を受領することを定めておきながら、制限よりも少なく、
または全く損害金が取れなくなることは、貸主にとっては酷だろうし、?の場合は、
いくら契約は自由だと言っても、当事者同士で納得すれば良いのですが、だいだいは、
貸主の言いなりになってしまうことから制限されるべきだと思うのです。


（２）については、同じ業者としては気持ちはわかります。
ただ、どうしても、というときでも、１２月１５日からは早すぎると思います。
（実際は、１５日に退去しても、原状回復が完了するのは年明けになることは
多いのですが・・・）
それでも、退去による立会い日時は、その管理会社の営業期間にすることは請求
できると思います。１２月３１日や１月１日に立会いしたいと言われても、さすがに
元日は業者も嫌でしょうから・・・。

それでも、これらの約定も、外資社員さんの言われる会社同士であれば、有効なの
かもしれませんね。

ある期間内に解約するという特約は、地域的にみて北海道などでは有効だと
言われております。（もちろん、金額的にみて高額でなければですが）
それは、その地域の慣習により認められているものとなります。
雪の降らない（少ない）地域については、そのような特約をしても無効と主張
できるでしょう。

残念ながら、明文化はされていないでしょうが、私の予想通り、原状回復のために
とか、年末年始などの休みには引越しする人なんていないから、というような
理由であれば、認めるべきではないと考えます。
許されてもいいだろうという範囲では、せめて、１２月３１日に退去した場合でも
１月５日までの日割り家賃まで、という感じでしょうか。その場合でも、双方が
納得しなければならないでしょう。

更新料については、原則としては、１日延びただけでもかかることになります。
にゃんさんの場合は、年末に近い時期での契約によるものですから、このあたりの
規定は、しっかり説明を受けて下さい。