仲介業者が納めた家賃を使い込んだ場合 | 賃貸生活の語り場

＞大家さんからは未納分の入金が入らなければ１２月からは直接家賃を
＞納めて欲しいと言ってきていますが、不動産会社との契約を守らなければ
＞退室しなければならなくなります。
大家が言うのだから直接払えばいいのではないですか？
なぜ管理会社を通さなければ退去になるのですか？
もし本当にそうであれば大家と管理会社の問題でありそちらで話しをつけてもらい
家賃を納付すれば良いのではないですか？

まず、
なぜ管理会社を通さなければ退去になるかを教えてください

既にコメントが付いておりますが、まず仲介業者が解決するべきと
思います。あなた自身が家賃を払っていれば、問題ありませんので
安心できると思います。

まずやるべきは、
仲介業者との支払い記録、証拠となるものを確認して下さい。
業者側が不正を見て認めているなら、あまり問題にはなりませんが。

賃貸契約書の支払い方法の記述を確認して下さい。
大家さんの気持ちは判りますが、冷静さを欠いた行動です。
貴方は契約を守ることが大事です。
ですから、契約書に問題の不動産会社への支払いが記載されている
限り、それを変えることは出来ないと言って構わないと思います。
大家さんが変更を希望するならば、契約書の変更か、
不動産業者から変更の連絡を書面で欲しいと言えば、多少は
道理をわきまえてくれると思います。
家主と言えども、契約書に拘束されますので、それに反したこと
（直接の家賃振込み）を求めて、それに応じないことを理由に
退去させることは出来ませんので、ご安心を。
その不動産屋と仲介契約をしたのは、大家さんであって、
貴方ではないのですから、二者間の問題を貴方に持ち込むのは
迷惑な話ですね。

不動産業者が使い込みの問題を認めないと、大家との紛争が
飛び火してくる危険があります。
その場合には、家賃供託が出来るのか、良い方法があるのか
識者のコメントを頂けると嬉しいです。

賃貸契約の当事者は、あなたと家主ですから、家主が口頭で振込先の変更を伝え、あなたが応じればそれで本来はＯＫです。
ただ、直接振り込みを求めてきた方が、本当に家主ならいいのですが、この世の中ですからね。
現実に「振込先変更詐欺」も発生してますので、外資社員さんの言われるとおり、振込先の変更について文書にしておくのがいいと思います。

いつも訂正＆補足を有難うございます。

家主は契約当事者ですから、当人同士の合意があれば
問題ありませんね。
書面も重要ですが、
本人確認さえ出来れば、払い込みの切り替えは可能でしたし、
供託など不要でした。

昨日、無事入金があったと大家さんから連絡がありました。
どうもありがとうございます。

１２月からの家賃を直接入れて欲しいと言ってこられましたので、
契約書のこと、書面で解決して欲しいと言いました。

大家さんは今回の件で、この不動産会社を不信しているようです。
来年４月が契約更新なので、居住したまま、大家さんは不動産会社を換える
ことはできるものなのですか？

できます。

カキコで「仲介業者」と表現されているのは「管理会社」です。
管理会社は大家から業務委託されているだけで、借主との直接の契約関係はありません。
大家の意向次第でいつでも変更できます。

どのような過程を踏まえるのでしょうか？
私の方からその方法を提示しないかぎり、大家さんがおばあさんだし、
なにかと馬鹿にされるから、あまり大きな行動に出たくないという
ことを言われるんです。

滞納分の支払いが管理会社からあったので、今まで通り管理会社に家賃の振込をするつもりで
いたのですが、「直接もらいに行くから」と主張され、困ってしまいました。
そのうえ、管理会社に過失があるから、黙って大家さんに家賃を支払っても、なにも言えないはずと
言っていて、どうしたものかと思っています。

契約書の記載には、管理会社の口座に振り込むこと、１ヶ月以上滞納したら退室になるとあります。

大家からこういう要求があるが、どういうことか、管理会社に知らない振りを
して聞いてみたらどうかとも思います。

なにかいい案があったらお教え下さいませんでしょうか？

　家賃の支払い方法だけの問題だと思います。
　債権者（賃料の受領権者）はあくまでも賃貸人であり、管理会社は関係ありません。
支払い方法を振り込みから大家が取り立てに来るというやり方に変えただけですので
債権者不確知ということで供託ということにもならないのではないでしょうか。
　素直に大家さんに支払えばそれでいいだけのことのように思いますが、いかがでしょう。

仲介業者から請求が来るのではないかと不安があるのです。
２重払いにならないか心配です

　請求があっても支払う必要はありません。債権者である。あるいは
債権者の代理人である。という外観を装うなどという行為を相手がしない限り
支払う必要などないのです。
　もし、これからはうちに支払えと管理会社が請求し、大家に確認したらそうではない
うちに支払えとなれば、難しいところですが、あなたの側でどちらに支払ってよいかわからない
となると、債権者不確知ということで、最寄りの供託所（法務局）で供託できることに
なろうかと思いますが、この場合は、債権者がわからないということについてあなたに過失がないことが
要件となります。ちょっと心配しすぎのような気もしますが、カキコを読む限りにおいて
大家さんの言うとおりにしておけばよいように思いますが、管理会社があたかも自分が真の債権者であるかの
ように振る舞ってくれば（このあたりはよくわかりませんが）、それらの事情をふまえて最寄りの
法務局で相談することをお勧めします。

なるほど、私の心配のし過ぎの様ですね、何か心細くなってしまって。
どうもありがとうございます。

私の立場から、管理会社を変更することって、できるものなのでしょうか？
この件を理由にしてですが。

来春が契約更新で、更新料の２万円を仲介業者に払うことになるので、
この際どうにかしたいと思っています。大家さんも変えたがっているし、
私も不安なのです。

これは、転貸借契約（サブリース）になっているのですか？
そのような形式になっていると仮定して回答します。・・違っていたらすみません。
転貸借とは、大家さんと管理会社が賃貸借契約を結び、借主である管理会社が
他の人に貸す（いわゆる又貸し）契約です。
そうすると、大家さんがその管理会社との契約を解除しなければ、なおとんさんの
直接の貸主である管理会社に支払うことが原則となると思います。

この場合、大家さんはその管理会社との契約を解除し、なおとんさんと直接
賃貸借契約を結ぶことが良いでしょう。または、今の契約書に、転貸借契約の
原契約（大家さんと管理会社の契約）が解除された場合は、賃貸人が転貸人の
権利義務を引き継ぐ旨の特約があれば、それがそのまま有効になります。

実際、管理会社が大家さんにいくら払っているのかわかりませんが、通常、
なおとんさんの家賃の８割から９割くらいにして払っていると思います。
直接大家さんに支払うのであれば、管理会社が毎月支払っている金額を払う
ことになります。

管理会社変更は、大家さんに決定権がありますので何とも言えませんが、このような
ことがあっては、本来なら管理会社の方から辞退をするべきことでしょう。
また、このような契約形式であれば、大家さんと管理会社との契約によりますので、
どのような規定があるのかによって違います。サブリース契約の内容について
私は、ほとんど知らないので、そのあたりは大家さんに確認することになると
思います。契約解除に関する規定に、今回のケースのことが該当するものがあるか、
がポイントになります。
普通の人（貸主）であれば、そのような不祥事があれば、変更することを希望する
でしょう。大家さんと相談されてみてはいかがでしょうか？

債権者不確知で供託できれば良いのですが、供託所の方に相談してみた方が良い
のかもしれませんね。
ちなみに、滞納したところで強制的に退去させることはできません。ただ、何も
しないことはよくないので、供託ができないなどの事情があれば、専門家の方に
相談することが良いと思います。

　管理会社をどこにするかは、賃貸人と管理会社との業務委託契約ですから賃借人である
あなたは関係ありません。あくまでも賃貸人の判断となります。
　仲介会社に更新手数料を支払うことだと思いますが、これも契約どおりです。仲介業者を
大家が解任あるいは、仲介契約を解除するならそれなりの通知があなたにいくはずですから、
それまでは法律的には、あなたは仲介業者に更新手数料を支払う必要があるでしょう。あくまでも
契約書にうたわれた明白な契約であるとしてでの話です。
　とにかく事後対策については、大家さんときっちり詰めておくことです。大家さんと仲介業者との
信頼関係が崩壊しているのですから、何らかの話は大家さんからあると思います。

今の契約書に、転貸借契約の
原契約（大家さんと管理会社の契約）が解除された場合は、賃貸人が転貸人の
権利義務を引き継ぐ旨の特約があれば、それがそのまま有効になります。
　
　↑契約書には「賃貸借契約」となっています。
　　また、この契約書には管理会社に落度があった場合のことについては述べられていません。
　　

解除に関する規定に、今回のケースのことが該当するものがあるか、
がポイントになります。

　↑規定には載っていませんが、協議事項という項目に、契約外事項、条項に解釈疑義を生ずる
　　事項があったときは都度、両者協議の上処理解決するものとすると
　　なっています。これを条件に、今回の件、両者の同意の下で不動産
　　との契約を解除できるのではないかと思いますがいかがなものでしょうか？

債権者不確知で供託できれば良いのですが、供託所の方に相談してみた方が良い
のかもしれませんね。
　
　↑賃貸借用の重要事項説明書のなかに、供託所は法務局ではなく、
　　社団法人全国宅地建物取引業保証協会となっていて、ここに連絡をとるといい
　　ということですかね？
　
　　なんか、あれこれ質問してしまいまして、すみません。

最近契約したものであれば、重要事項説明事項の中に、建物の所有者が記載されて
いると思いますが、そうでなければ、登記簿を見なければ所有者がわかりません。
契約書は、仮に転貸借契約であったとしても、管理会社と入居者との間の契約書は
「賃貸借契約書」になっているようです。（以前、うちでサブリースのアパートの契約
をしたときの契約書も確認しましたが、やはり賃貸借契約書でした）
比較的、大きな業者であれば、サブリース物件である可能性が高いと言えますが、
このあたりは確証がありません。

大家さんがその管理会社とどのような契約をしたのかがわかれば、はっきりします。
それが、「賃貸借契約」であれば、なおとんさんは、転借人ということになります。
「管理委託契約」であれば、管理だけでなく入金業務もしているということでしょう。
そして、私の言う、解除に関する規定というのは、大家さんと管理会社との間の
契約書を見ないとわかりません。その中に、大家さんがどのようなケースの場合に、
契約解除できるかということです。その規定に、大家さんから契約解除の通知が
あれば、即時、解除されるのか、○ヵ月後にされるのか、義務違反があれば無条件で
契約解除できるのか、などです。大家さんも、管理会社に不信があるとのことなので、
大家さんの協力が得れれば、今後は直接大家さんに支払うことで問題ないと思います。

供託については、重要事項説明に記載されているのは関係ありません。
今回の場合は、供託される側（大家さんか管理会社）の住所地にある供託所に供託
することになると思います。

私の考えでは、管理委託の場合は、問題なく大家さんに支払えば良い。転貸借契約の
場合も、大家さんが拒否しなければ、そのまま大家さんに支払えば良いと思います。
もちろん、その大家さんが真の所有者なのかは確認した方が良いでしょう。家賃変更
の詐欺もありますので。あとは、どちらに支払うにしても、領収書はもらうこと。
できれば、銀行振込にした方が相手方の通帳に残るので良いと思います。

供託所は、大家さん（又は管理会社）の管轄する法務局等になります。そこで相談
するということになります。一般の方には、詳しく丁寧に教えてくれるそうです
ので、このようなケースで供託ができるか相談してみても良いと思います。何か
条件が揃わないと供託できないのであれば、それも聞いてみても良いと思います。

それにしても、その管理会社から謝罪等はなかったのですか？　今後の対処法とか。

問題は、直接大家さんに支払って、管理会社が強行な行動にでてきた場合です。
考えられるのは、鍵を開けて入室できないようにすることですが・・・、大家さんの
許可を得て、鍵交換をしてしまうことも考えた方が良いかもしれませんね。
相手も、プロですから、そこまでしないと思いますが。
他の入居者の方はどうなのでしょうか？　すでに専門家に相談していたり、供託の
手続きをしていたりする人もいるのかもしれません。

あとは、今後のためのことを考えると、家賃入金業務まではいかなくとも、管理して
くれる業者を大家さんが見つけてくれれば良いのですが・・・。なぜなら、今まで
管理委託されていたとしたら、その理由としては、大家さんが高齢で何もわからない
とか、忙しくてそれどころではない、ということだと思います。今までは、管理会社
に言えば対処してくれたものでも、大家さん一人では少し不安があります。
余裕があれば、そこまで考えて、大家さんと相談した方が良いと思います。

めったにないことでしょうから、すごく大変なことと思います。頑張って下さい。
また、状況や結果等教えて下さい。

今、宅建協会に相談行って帰りました。

相談員の方は、今結んでいる契約書を丁寧に読んでくださり、
契約内容を変更するという以下の内容で書類を作成し、
?大家さんの指定する振込先への変更、
?管理会社の指定する口座に振り込むという項目については
　これを前文削除するという内容
両者が署名・捺印のうえ、契約書と一緒に保管したらいいということでした。

大家さんが消極的であることを伝えると、私ではなく、大家さんが
契約違反をすることで損害賠償を求められることが考えられるので、
書類を私が作成し、それに同意してもらう方法をすすめて下さいました。

それでも、大家さんが応じない場合は供託することをすすめられました。
また、管理会社から家賃の請求があった場合は、変更書類を提出したら
いいということでした。

管理会社の、このような滞納のケースは多いとお話になりました。

お世話になっております。
先日、賃貸人と管理会社との間で話がつき、
直接賃貸人の指定する口座に家賃を納付することになりました。

賃貸人からも管理会社からも迷惑を掛けたと謝罪があり、無事一件落着しました。

いろいろとご指導頂き、どうもありがとうございました。
大変心強かったです。
この度のことは、供託所（登記簿も見せてもらいました）や宅建協会にも相談に行ったりで、
私自身、大変勉強になりました。


また、何かあった時、相談にのって下さったらと思います。
本当にどうもありがとうございました。

無事解決されたようで良かったですね。
宅建協会で親身になって相談にのってくれたことは、良かったですね。
（一部、的確な回答をしない人もいるようですから）
できれば、このままこちらの掲示板を読み続けてほしいと思っております。
この掲示板には様々な相談内容があり、今後、それがなおとんさんの身に起こる
可能性もあります。その時に、同じ相談内容があれば、うまく対処することも
できます。
それと、なおとんさん自身が回答者としての書き込みも期待しております。
今回、なおとんさんが体験されたことは、回答者である方々も経験をしていない
ことと思います。同じような相談があった場合に、同じ借主でしかも体験者から
回答があれば、そんなに心強いことはありません。宅建協会や法務局へ相談に
行っただけでも、どんな様子だったのかを教えるだけでも随分違います。
同じ借主の立場で、回答や意見を答えてくれる方が一人でも多ければ、相談者に
とっても安心すると思いますので、どんどん書き込みもしていって欲しいです。

本当ですね、ご指導ありがとうございます。
関心を持って、アクセスすることにします。
相談にのって下さる心温かい方がいらっしゃる
このサイトの存在は本当にありがたいです。

また、私のこの度の貴重な体験が、同じ状況に遭ってしまった
という方がいらっしゃった際には、同じ気持ちを味わった者と
して、お役に立てたらと思います。