契約更新時の立ち退き要求 | 賃貸生活の語り場

『契約書を読むと、契約期間満了の前月末日までに通知を
すると、契約更新をせず契約を終了できると記載があり
ます。』

　これはあくまでも賃借人からの更新拒否の場合の話だと思いますよ。
賃貸人からの更新拒絶については、あくまでも正当事由の存在、６月間の
猶予期間が不可欠です。仮に契約書でそう決めていても、無効を主張できます。
　転勤で戻ってきた。自分が住みたいということでしょうが、正当事由としては
極めて弱いと思います。退去時もそんなに早くされるいわれはないでしょう。
ただ、相手は相手でそれであなたが納得してでていってくれれば儲けモノくらいに
考えているのかもしれません。賃貸業者として不誠実な姿勢です。
　素人なのかもしれませんが、賃貸して利潤を得れば業者と認定されます。ただ遊休
物件を賃貸しているだけなどという抗弁は通用しません。そんな姿勢であれば誠実な
賃借人にとっては迷惑この上ない話ですね。
　唯々諾々と従う必要はありません。自分もそこに住む必要があることを堂々と主張して
ください。その上で大家の話を聞き、でていくならそれなりの退去料慰謝料は請求できます。
正当事由の弱さを補完する意味でも、大家は誠実に応じる義務があるでしょう。
基本はあなたの考え方であっていると思います。後はお話し合いで落としどころを見つける
のが大人のやり方でしょう。納得できないまま、応じる必要はありません。
参考にして頑張ってください。

一般賃貸では無く、定期借款契約なのでは？
その場合には、貸し手は契約更新の義務はありません。

その代わりに、契約時の重要事項説明の場合には、その点の説明を
行うはずです。　その点は如何でしょうか？

定期借家でも１年以上の契約の場合は、半年前に通知が必要です(-_-;)

定期借家制度が出来る前は、転勤時に家を貸す場合は、一生懸命退去時に関する一筆をとってましたが……。
今はどうなんでしょう。

とおりすがりの家主さま

仰る通りで、定期借款でも６ヶ月前の通知は必須ですが、
実態では入居時の重要事項説明で実施していれば
通知済みとなっているようです。
　私の見た例では、重要事項の説明資料に　それらの旨が
書いてあり、その下に”上記を理解し契約致します”とあり
借り手／貸し手の捺印というように出来ておりました。


質問者の場合で考えられるのは　定期借款で説明済みだが
説明が不十分で理解されていないか、
貸し手の勘違い故の無体な要求か　の可能性が高いようですね。

なるほど。
ご教示ありがとうございます。

外資社員> 実態では入居時の重要事項説明で実施していれば
外資社員> 通知済みとなっているようです。

入居時にももちろん定められた様式での説明が、重説とは別に必要です。
これとは別に契約終了６ヶ月前通知が義務付けられてますが……。
業者が義務付けられている重説とは異なり、何れも貸主が義務付けられています。（実務上、業者が代理人になることがほとんどと思います）
実務では省略が多いんですか。

……怖わぁ！
うちは小心者なので、通知してます。確かに面倒ではありますが……。

皆さん、いろいろなご意見ありがとうございます。
戦う借り主さんが最初に
「これはあくまでも賃借人からの更新拒否の場合の
話だと思いますよ。」
とありますが、契約書には「甲及び乙は」と明記され
ているので、契約上は貸主も前月末日までに契約を
終了させることができる特約のようです。

月初日の契約だと、実質前日に契約を終了させることが
できる規定なんですね。仲介業者は大きなFC店なので、
安心していたのですが、正直びっくりしました。

ちなみに重要事項説明書と契約書を読み返して見たのですが、
定期借家に関する項目はありませんでした。
それ以外に説明を受けた記憶も書類も残っていません。
そもそも、契約書自体に更新の規定がある時点で、
定期借家契約ではなくなるのではないでしょうか？

仮に通常の借家契約だとすると、今回の場合は契約更新は
行われている状態で、貸主から解約の申し出があったと
理解すればよろしいのでしょうか？

　賃貸人からの更新拒否について、１月前などという契約条項は
借地借家法、消費者契約法の視点からも無効を主張できます。
　大家の言い分に道理や法的正当性は皆無です。あなたは退去するなら
それなりの猶予期間と当たり前の立ち退き料は当然に請求できましょう。
　ただ、定期借款というわけでなく、大家がいつ帰ってくるかわからない。
そうなれば、立ち退いて下さいと言うことで、通常の賃貸料よりも著しく
安価な家賃を設定しているとか、原状回復等で著しく賃借人に取って有利な
条項を与えてもらっているというばあいであれば、それはそれで仕方ない側面も
あるかもしれませんが、それこそホントにレアケースでしょう。
　通常の賃貸借契約なら、私が最初にカキコしたとおりです。堂々と交渉して下さい。
何もないまま、退去する必要なんて皆無ですよ。

通りすがりの家主さま

以前に社内で、海外赴任中の家を定期借款で貸した人の話です。
帰国が決まったので、不動産屋経由で契約更新しない旨を連絡して
欲しいとの話があり、代わりに不動産屋に話しに言った時に
言われた話です。

不動産屋の説明は、入居時に契約更新は双方の合意がない限り
行われないとの説明をしているから大丈夫との事でした。
居住者が納得していたのか、特にトラブルも無く契約終了したので
すが、仰る通り６ヶ月前に念押しをするのが転ばぬ先の杖と
思います。

一応、質問とは違う内容ですが、定期借家契約を結ぶ場合様式は下記の通りです。
重要事項説明時に「定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」を貸主がす
る必要があります。一般的には、仲介業者が「代理」でおこないます。
ちなみにこれをしていないと、契約の更新がある従来型の賃貸借契約と解されます。

お話の件は
家主は借家人に対し、期間満了時の1年前から6ケ月前までに、契約終了の通知を行う
義務があります。通知が遅れた場合には、その通知をした日から6か月後が解約時とな
ります。（当然、住み続ける場合は賃料を払う必要があります。）
なお、契約期間が１年に満たない場合は、通知の必要はありません。

がちがちの法的な話をすれば、こんな感じです。
実際は「なあなあ」でやっているようです。というのも、始めに互いに定期借家の
約束をしていますので、もめることは少ないようです。

先ほど確認してみたら、１年契約の定期借款でしたので、
契約時に通知済みという言い方が可能だったようです。
　二年契約でしたら、６ヶ月前に通知が必要なのですね。
ご指摘と補足を、いつも有難うございます。

都心では、転勤などに伴う定期借款の物件が結構あります。
二年が通常ですが、１年のものもあるようです。
相場より２０−３０％くらい家賃が安い、礼金なしという
ケースもあります。（敷金は２−４ヶ月）
住まいは変わるものと、割り切っていれば、安いし、
多くは持ち家なので設備も良く（駐車場付きも多数あり）
それなりに需要があるようです。

皆さん、貴重なご意見ありがとうございました。

おかげさまで、私のおかれている状態をほぼ理解する
ことができ、安心しました。
ちなみに、家賃や敷金も相場並で特に有利な契約条項
もありませんので、堂々と交渉してみます。

ところで、立退料について質問させてください。
色々と調べてケースバイケースですがこの程度、という
感覚は分かりました。
家族と色々相談したのですが、主人の両親が高齢なので
、これを機に主人の実家に引っ越して一緒に住もうか、
という話が出ています。

このような場合には、立退料はどのように考えたら
よいのでしょうか？
次に住む物件が賃貸ではいので、新たな賃貸契約に
かかる費用は請求できないと思うのですが、引っ越し
費用や敷金の一部返還をどの程度請求していいものか
よく分かりません。
次に住むところがあるんだったら、立退料なんていらない
でしょ？と切り返されると、返答に詰まってしまいます。

引越し代を請求することは当然に可能ですよ。「退去せよ」という相手の希望に
よる引越しですから。また、敷金については、立退きだろうと通常の退去だろうが、
契約書の規定通りに精算されるべきでしょう。（ただ、大家さんが自分で住むという
ことで、過剰な補修をさせられることも考えられますので、注意が必要です）

移転先が賃貸であれば、普通は移転先の物件の契約金も立退き料として請求できる
ことがほとんどです。あすなさんの場合は、移転先が賃貸でないので、そのような
費用は請求できません。（複数の貸家を立ち退きさせる場合に、一人だけ移転先が
賃貸でないということであれば、その人だけ立退き料が少なくなるのは不公平なので
その入居している貸家の家賃を基準にして５ヵ月分を支払う、ということはあるかも
しれませんが、比較する人もいないので、それもできないでしょう）

しかし、今回の場合は、相手からの急な申出によるものです。その点を主張されては
いかがでしょうか？　あすなさんも理解しているように、本来なら立ち退いてほしい
場合は、半年前に通知しなければなりません。これに反する規定は無効と言えます。
もちろん、正当事由も必要です。「大家さんが住むから」という理由は、正当事由と
しては強くありません。
本来なら通知されてから半年間は入居する権利があるわけですので、移転先が実家
ということで決定したのであれば、１ヵ月以内に退去するから○○・・という条件を
つけてもらえればいかがでしょうか？
例えば、敷金は全額返金すること。（この場合は、交渉が成立する前に、部屋の中を
確認してもらった方が良いでしょう）とか、通知されてから半年後までの家賃分を
立退き料としてもらう（例えば、立退きの通知が１１月１日にされたとすると、
普通なら４月末までに退去、ということになりますが、１２月末までに退去すれば、
１月から４月までの家賃分をもらうということです。）部屋をきれいに使用していた
という自信があれば、後者の案の方が良いでしょう。
問題としては、あまり強く主張すると、「それでは、半年間入居していただいて結構」
と言われることも考えられるので、引越し代・敷金全額返金の条件くらいで合意
してしまった方が良いかもしれません。もちろん、半年間今の所で入居しても良いの
でしたら、それで納得して、退去の時に引越し代のみ請求（敷金も通常精算）、と
いう形でも結構です。そのあたりは交渉次第です。
私は、このくらいの主張をできる権利はあると思います。敷金等、全ての事項に
納得してから最終的な合意して下さい。また、必ず、書面により証拠を残しましょう。

ありがとうございました。
意見を参考にして交渉してみたいと思います。