敷金返金と下水道工事負担について | 賃貸生活の語り場

台風で壊れたというのですから、建物の壁や屋根などの根幹を修繕すると
いうことですね。大修繕と解されますので、賃借人であるあなたで負担する必要は
なかったものです。契約書の内容にもよりましょうが、本来はそうあるべきです。
　どのように請求されたのかはわかりませんが、工務店等の領収書があればそれをもとに
交渉することは可能だと思います。
　また、賃借人が物件の価値を客観的に高めるための費用を捻出したときは、有益費として
退去時に償還することができます。けれどもこれは強行的な規程ではないので、契約書の
中でそのような有益費償還請求権を包括的に放棄する旨の特約があれば難しいです。
　けれども私は民民の賃貸借契約での敷金返還少額訴訟をよく傍聴しますが、このような特約が
あっても賃借人が争ってきた場合、一定の成果は得られるようです。
　契約書に書きました。理解してもらっていると思いました。では、賃貸人の抗弁としては弱いと
いうことです。賃貸人はよほどの覚悟と自覚を持って契約時の説明をすべきということです。
　しかしながら、あなたのご両親の場合は、ご商売でかりているとのこと、そうなれば
消費者保護というわけにはいきません。ご自身も商人ならそれなりの責任があるということです。
　とまれ、有益費償還請求権については、民民の契約と同一の保護を賃借人に与えてもあながち不合理
だと私は思えません。もちろん、判断されるのはあなたです。参考にしてください。
　ご両親が仮に退去しても、それらの付帯設備は相対的に大家の財産となりますので、考え方はそれで
良いと私は思いますよ。がんばってください。

家賃を上げたい、一軒家の方はすぐに出て行けということですか？
それとも、両方出て行けということですか？

物件が別々ということであれば、一方を解約するからと言って値上げすることは
権利の乱用です。貸主が感情的になってしまった結果だと思います。拒否しても
良いでしょう。しかし、もし、その店舗の家賃が相場よりも安いとか、２つの
物件を借りるからという条件でその家賃を設定したということであれば、多少
値上げされてもやむを得ないことと思います。契約時の状況はいかがでしたか？
うちも時々ありますが、例えば、会社で従業員を３人入居させたいから、３部屋
借りるから少し家賃下げてと相談されることがありますが、３部屋借りている間は
この家賃でいいですが、２部屋になった場合は・・、１部屋になった場合は通常の
家賃に戻しますとか設定します。

すぐに退去せよ、というのは継続して借りたいと思っている店舗については拒否
できます。解約予定である一軒家については、退去予告義務がどのくらい前に
なっていますか？　普通の住宅であれば、退去する場合は１ヵ月前予告が多いの
ですが、事務所も兼ねているようですので、２ヵ月とか３ヵ月になっていることも
考えられます。例えば、１ヵ月前予告でしたら、「１１月１５日に退去します」と
いうことを１０月１５日までに貸主側に通知すれば、その義務を果たしたことに
なります。この場合は、１１月１５日まではその物件を使用する権利があります。
契約書に退去予告については記載されていると思いますので、確認して下さい。
また、ついでに、退去した月の家賃（日割り計算が可能か）も確認された方が良い
かと思います。上記の例で、１１月１５日に退去したとしても、退去した月を日割
計算しない旨の規定があれば、１１月分はまるまるとられてしまいます。退去する
月の日割り計算ができないようでしたら、退去日を月末に設定された方が良い
でしょう。
それでも、すぐに出て行けと言われれば、準備が終わり次第退去しますが、退去
した日までの家賃で良いですか？と交渉してみるのも良いかと思います。
敷金についても、契約書により違ってきますので、まずは確認してみて下さい。

ご自分で修繕等されたとのことですが、それが建物にとって重要な部分の補修
であれば、「必要費」として貸主に請求できます。ただ、その台風により壊れた
ということを貸主に報告し、補修するよう要求しましたでしょうか？
この報告・補修の要求をしていないと少し厳しいかもしれません。
あと、いつごろの台風による補修でしたか？
また、建物の重要な部分の補修でなければ、「有益費」と言いますが、これは
ちょっと違ってきます。どの部分を補修したのかを教えていただければ、
必要費か有益費が判断できると思います。

下水道工事については、大家さんの気持ちもすごくわかりますが、借主に負担
させてはダメでしょう。（金額が結構高いですよね？）
下水道工事代金の金額によっては、家賃値上げとなっても仕方がないという
ことも考えられます。（この点は、大家さんの立場もわかるので辛いです）

わかりにくい点がありましたら、またご質問して下さい。

結局、住居兼事務所は今月で退去することになりました。
日割り計算の要求当然できましたね。もう遅いかな？
事務所を店舗の中に移動して、店舗はそのまま営業できそうです。

相談地域（福岡県）
18年前、大家さんと母との直接契約で、
当時既に古く傷んだ家で、剥げた壁紙など修繕は要求せず自ら行いました。
当時のご主人は亡くなり、あとは奥さんが管理されていました。
契約書の名義変更はされず、そのままに放置された状態だったようです。

それが先月突然呼ばれ出向くと、奥さんとその娘婿（税理士）と
これから依頼する事になったという不動産業者が揃っていて、
勝手に壁紙変えた（事務所の方）とか、台風で壊れた雨よけのひさしを
勝手に工事した（店舗の方）と言われ、父は一人孤軍奮闘、
ずいぶん憤慨して帰ったようです。
その様子から退去する事務所の敷金は返金されないのではと心配した次第です。
「必要費・有益費」というのがあるんですね。
自己修繕部分に関して詳しく今わからないので、来週帰省した時確認します。

店舗の水道工事の方は、こちらの負担が当然ではないのですね。
それでも請求されたら、まず見積もりをだしてもらい、
どこまでが双方の義務なのか、妥協点を図ろうと思います。
修繕費用の割合によっては、ある程度家賃値上げに応じざる得ないと
私自身は思います・・・値上り率が心配ですが。
ただ一方的な全額工事代と家賃値上げを両方要求された場合は、
有益費償還請求を念頭に交渉したいと思います。

その修繕をして費用を支払った時から、１０年経過しても消滅してしまいます。
なので、１０年以上前のものについては、償還請求が原則としてできません。
その点を考慮して、時効により消滅しそうなもので高額なものについては、
あらかじめ、内容証明等で請求しておいた方が、良いかと思います。
（ただ、それだけだと不十分ですので、訴訟や支払督促等で有効に対処しておく
ことが必要です）
有益費については、退去時に改良した修繕等の価値が残っている部分につき、
その残存価値の費用を請求することができます。（実際に借主が負担した額でも
良いのですが、それを決める選択権は貸主にありますので、残存価値分の費用
になることがほとんどでしょう）有益費は、退去後に請求することになります。

問題は、戦う借り主さんの言われる、「必要費や有益費の償還請求ができない」
という特約があるかどうかです。一応、そのような特約は有効と考えられますので、
注意が必要です。
相手方は、「勝手にやった」ということを主張しているようですが、その点も
確認してみて下さい。

場合によっては、必要費有益費という主張が厳しいことになるかもしれません。
不当な家賃値上げをされた場合の対処のためにも、契約書の再確認と、相場の
家賃を調べておいた方が良いかもしれませんね。
お父さんには、相手がたくさん出てきて大変ですが、即決だけは避けるように
注意しておいて下さい。相手方は、まず、（貸主側にとって）主張しにくい水道工事
代金についての交渉からして、その後に、（貸主側に有利になる可能性がある）建物
の方で取れるだけ取るという作戦をとるかもしれません。
なので、水道工事代金は、貸主負担であることを前提として話しをして下さい。
普通は貸主負担なのですから、少しでも払う意思を見せてしまうと、そのように
合意させられてしまいます。そのあたりは、注意するようにして下さい。

店舗の下水道工事の見積もりがきました。
なんと130万円！内、水洗トイレの15万だけが大家負担、
残りの120万が借主の支払いということで業者に進めているようです。
かなり大家ペース！
今後どのように話をしていけばいいのか、思案中です。

１５万を「借主」にということではないのですよね・・・。

まゆさんのご両親は下水道にすることについては、どのようにお考えなのですか？
店舗ということですので、浄化槽ということで臭いがでて営業に影響が出るという
ことであれば、工事代金の一部を負担してでも下水道に、ということもあります。
しかし、今までどおりで結構です、ということであれば、無理に工事をする必要
もないとは思います。（その点については、選択できないのですか？）

貸主がどうしても下水道にする・・・・それであれば、貸主が全額負担。
借主も少しは下水道にした方が良いと考える・・・・一部負担。
全額（大部分）借主負担であれば、しなくても良いということを主張してみては
いかがでしょうか？
その工事業者にも、こういった場合、貸主が負担することが普通ではないのかを
確認してみて下さい。普通は、全額貸主負担です。
また、一部でも負担するのでしたら、複数の工事会社に見積もりをとってもらう
方が良いかと思います。中には、ぼったくる業者もいますし、貸主が費用を
上乗せしている可能性もあります。

浄化槽の維持管理費がかかるから、貸主は下水道への変更を希望しているのかも
しれません。下水道になることによって、工事後は貸主には費用が発生する
ことはありませんが、借主は下水道料金を毎回支払うことになります。（下水道
料金は結構大きいですよ）そのことも考慮して、良い対策方法を見つけて下さい。

下水道にする必要がないとご両親が考えている場合、私としては、（仮に）１５万円
も払う必要はないと考えます。もし、これだけ負担して、と頼まれれば、「それでは、
家賃の値上げも○年間なしにして」という交渉も良いかと思います。
下水道工事を貸主負担でした場合は、家賃が上がることは仕方がないことと思います
ので・・・。どれだけの金額を負担するかは、あと何年間その物件を借りようと
しているかを考えた上で、計算すればいかがでしょうか？