大家としての連絡説明義務について | 賃貸生活の語り場

お気の毒なケースにまきこまれましたね。
おおもとの契約が転貸禁止で、あなたは　その事実を知らずに
契約したのですよね。
　それならば、法律的にいいます、あなたの立場は”善意の第３者”といわれ、
あなた自身が契約違反を問われることはありません。
むしろ、転貸が違反かもしれないことを知っていたら、
あなたの借り手としての権利は守られない可能性が大きいです。

弁護士か司法書士に確認が必要ですが、あなた自身の賃貸契約は
有効で権利は守られると思われます。

周りのテナントから冷たい視線？を浴びているとのことですが、
あなた自身は”善意の第３者”、つまり転貸禁止を知らずに借りた
一種　被害者でもあります。　少なくとも、ビクビクしたり
遠慮する必要はないと思います。
悪いのは、転貸禁止を破ったあなたへの貸し手です。

いずれにせよ、この問題を解決する義務を負っているのは、
あなたへの貸し手であり、本来の物件の貸し手への間で
本来の契約を結ぶ等の努力をする必要があります。

状況としては、多少　時間がかかるかもしれませんが、
気持ちとしては、自分も被害者なのだから、早い解決を望むと
思い、可能な範囲で　契約の正常化（この場合は転貸を解除し
元の借り手と契約を結ぶか、それなりのものを貰って出てゆく）に
協力するのが望ましいかと思います。
当然のことながら、家賃や　現在の契約はしっかりと守る必要が
あります。

現在の貸し手に対して、契約に重大な欠陥があったとのことで
立ち退き交渉を行うのも方法です。
　但し、立ち退き料等は相手のフトコロ次第ですので、
取れるあてが無いなら”無い袖は振れず”となります。
居座って、おおもとの契約者との契約も検討となりますでしょうか。
　支払い能力があるなら、契約の重欠陥がありますので、
移転費用　等、かなり有利に交渉は出来ると思います。
周りからの”精神的苦痛”については、客観的な事実認定が
難しいので、この請求は簡単ではないと思います。

いづれにせよ、専門家を頼むのが良いでしょう。

しまいます。そのままその物件を使用したい場合は、まずは、悩んでますさんと
直接賃貸借契約を結んだＡに、貸主の承諾を得るように請求してみて下さい。

いつごろから、本当の貸主がこの「転貸のこと」に気付いたのかわかりませんが、
その経緯や家賃の支払い状況、悩んでますさんの使用方法等に問題があれば、
それを理由に、Ａとの賃貸借契約を解除される可能性もないとは言えません。
（悩んでますさんが家賃を払っていても、Ａが貸主に家賃を払っていなければ、
貸主から見れば、契約解除をしたくなるでしょう）
Ａの借主としての地位がなくなれば、それに伴い転借人の地位も消滅します。
貸主が不法占有者として悩んでますさんに明渡しと損害賠償等を請求するケース
も考えられます。
もちろん、損害を被った分は、Ａに請求することができます。

逆に、貸主としては、家賃もしっかり入金されているし、使用方法にも問題が
ないと判断すれば、そのまま放っておくことも考えられます。その場合は、承諾が
あったものとみなしても良いだろうと考えます。また、違反や余程使い方が悪い
ということがなければ、契約解除できないとも言えます。
それでも、直接の相手はその転貸人であるＡですから、原則としては、Ａを相手に
交渉することになります。
そのまま契約を継続したい、それとも契約を解除したい、のうち、どちらかに
よって、今後の対応策も違ってきます。

いつもコメント拝見しております。
不動産関係の法については、あまり詳しくないので、
一般商法や民法の観点で、コメントしました。
ご教示頂けると幸いです。

>Ａの借主としての地位がなくなれば、それに伴い転借人の地位も
>消滅します。
>貸主が不法占有者として悩んでますさんに明渡しと損害賠償等を
>請求するケースも考えられます。
質問者の契約書の内容や事情にも寄りますが、質問者が転貸禁止を
知りえなかったから、\"善意の第三者”になるので、おおもとの貸し手は
質問者の賃貸権　無効を主張できないと思ったのですが。
ですから、不法占有者、損害賠償を請求される危険は殆どないと
思っています。
もちろん、現状は　宙ぶらりんな状態なので、まともな契約に修正するか
契約解消をし”悪意の貸し手”に保障を求めるのが良いと思いました。

一般に不動産の場合には、”即時取得権”（民法１２９条）は
認められませんが、それは登記簿等により真の所有者が
明確であるからです。
　今回のケースでは”転貸禁止”の問題で、質問者が転貸禁止を
知りえなかったら、”善意の第三者”となりませんでしょうか。
不動産固有の事例や、法には疎いので、その辺りをご教示頂けると
幸いです。

当然のこととして、
今回の件は、法的に微妙な内容なので、どこまで権利が守られるかは
質問者自身は専門家（弁護士や司法書士）に相談されることを
お勧め致します。

すみません。これは「企業Ａは所有者から転貸の許可を得ている」、という意味ですか？？
私にはそういうふうに読めたんですが……
そうだと前提が全く違いますので、補足願います。

受けていました。ただ、他の店舗は全て禁止での契約ですので私の
契約した内容は違反だといわれました。実際の所は承諾をうけているので
違法ではないのですが、契約時に他店舗は転貸し禁止ですが当社は
承諾を受けて転貸ししていると補足説明をするのは義務ではないのでしょうか？

＞企業Aは私共の大家である以上は転貸について
＞契約時に説明する義務はないのでしょうか？
申し訳ありません、私が状況を先走ったようでご質問の意図を
誤解していたようです。

上の質問についてですが、大家の説明義務とは
”あなたへの貸し手が他のテナント”に対する説明義務と
いうことでしょうか？　
それならば、ありません。

賃貸契約というのは、個別に独立していますので、
その内容を他の借り手に対して説明する義務はないのです。
普通は　募集広告がない限り、他の人の家賃もしりませんよね。

お困りの内容が、周りの人の誤解ということでしたら、
あなた自身で説明するか、契約は個別で他の人にとやかく言われる
ことでは無いと気にしないことをお勧めします。
とは言え、真の原因が”心無い隣人”の中傷ということなら、
ビル全体の管理会社や、あなたへの貸し手に改善の御願いを
した方が良いでしょう。　借り手が良好な状態で住めるように
するのは管理者や家主の義務ですので。

>補足説明をするのは義務ではないのでしょうか？

企業Aは、［悩んでます］さんに本来転貸禁止物件であることを説明する
「義務」はないと思います。
説明したところで、［悩んでます］さんが借りる借りないに際して重要な
判断基準になるとは思えません。

正直いいまして
>他のテナントは禁止の契約内容のため私共に対して大変冷たい態度をとら
>れ健康を害する状況になってしまいました。
>私共は企業との契約の際転貸の件については何も説明されていなかったの
>で精神的に辛い日々を半年にわたり過ごして参りました。
転貸借しているからといって、冷たい態度を取られているという関連性が
見えません。
普通に考えて、転貸してようが普通に賃借してようが他所のテナントには関
係ない話と思います。
家主がもし冷たい態度をとっているのなら、それこそお門違いだと思います。

なぜ、［悩んでます］さんはそこに原因があると思ったのでしょうか？