修繕費の取り立てと契約更新 | 賃貸生活の語り場

定期賃貸借契約であるには、次の２つの条件が必要と思います。

１）公正証書等による書面によって契約する。

２）賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、賃貸借契約の更新がなく、
　　期間の満了により契約は終了することを、その旨を記載した書面を
　　交付して説明する。

ですから、重要事項説明で定期である旨の説明を受け納得し、
かつ契約書に明記がされていない限り定期賃貸契約とは言えないと
思います。

お話から伺うと、定期とは言えないようなので、”更新しないでくれ”
という話に頷く必要は無いと思います。
仲介さんも、契約について理解が無い家主さんとの間に挟まって
苦労しているかもしれませんが、居住者は契約を守り住んでいる以上
居住を継続する権利を堂々と主張できると思います。

修理に関して家主側負担は、正統な要求と思います。
最悪　少額訴訟とか、　居住継続について家賃拒否をする場合は
預託などを考える必要があるかもしれませんが、
仲介さんが何とかまとめてくれると良いのですが。

不動産業者にはこの修繕費について相談されていますか？　
今の状況をお話しして、何とか大家さんに納得してもらえれば
良いと思うのですが。トイレは設備であり貸主負担です。
うちでは、ほとんどの大家さんはそのあたりは理解してくれているし、
理解してくれなくても、納得いくまでお話しします。
普通の業者であれば、これで解決すると思います。
（修繕費については更新・更新拒絶などとは全く関係ないので、
その業者に相談すれば良いと思います）

業者がいない・あてにならない場合は、入居者側から対策をしましょう。
必要費ということで借主が負担した場合は、その費用の請求ができます。
まずは、普通郵便で請求書を出してみて下さい。民法で規定されて
いるものなので、「民法６０８条第１項により・・・」とか書くと
説得力があります。支払日（手紙が到着するだろう日から５日も
あれば十分でしょう）を決めておいて、その日までに支払われない
場合は、家賃と相殺することにします。と記入してみては
いかがでしょうか？　それでも、貸主側から何もない場合は、
同じ内容の手紙を内容証明郵便でだしてみて下さい。（配達証明付）
この場合は、到着日は把握できるので、「この通知が到着してから
５日以内に支払って下さい。支払われない場合は修繕費分の金額を
○月分の家賃と相殺します」と書いておけば良いと思います。
（ただ、内容証明だと１０００円近くかかります）

修繕費等は借主負担でという特約は、契約書にあったとしても、
借主に不利な特約として無効になります。よほど、家賃が相場
よりも安いということがない限りは心配する必要はないと思います。

問題は、貸主側から何もない場合に、家賃と相殺できるかという
ことですが、個人的に言えば可能だと思いますが、確証はありません。
雨漏りによる屋根の修繕や風呂が壊れたという理由での修繕に
ついては、問題なく可能ですが、生活に支障のない程度（雨漏り
でも生活空間とは関係のないところへの雨漏り等）の修繕費に
ついての相殺については、自信がありません。「できる」という
ことで良いと思いますが、ここまでいった前例がないので・・・。

定期借家契約の場合は、契約時に定期借家である旨を説明される
はずです。説明は受けられましたか？　契約書に定期借家契約
という言葉がないのであれば、問題なく普通契約でしょう。
普通契約のときの更新拒絶の場合は、６ヵ月前までに通知をし、
かつ「正当事由」が必要です。その点については、過去に相談例
がたくさんあるので、参照してみて下さい。

おっしゃるとおり、この修理は原則として貸主負担です。
ただ、気になりますのは

２児のパパ> 賃貸人が言うには“契約時点で家の事一切は賃借人側で”という特約が
２児のパパ> あるといわれるのですが、賃貸借契約書にはそのような特約条項の記載
２児のパパ> はありません。

比較的一般的な特約（小修繕の賃借人負担）だと思います。
「特約条項」の欄ではなく、「第○条　（修理）」の項に記されてあることが多いですので、確認してみてください。
「一切のこと」という書き方はしていないと思いますが、賃借人負担の修繕範囲が記載されているはずです。（この項目がないと電球1個勝手に変えてもＮＧとなります

その上で賃借人負担が相当であれば、賃料との相殺でなく（自力救済は認められていません）、支払い督促や少額訴訟あたりが適当と思います。

２児のパパ> 契約の経緯

入居してるんですから当然に成立・有効です。
家主があなたを断りたければ、手付け流しすればよかったのです。

２児のパパ> また、次回更新までに１年弱ありますが、媒介業者は“絶対に契約更新
２児のパパ> しないでくれ”と言っています

更新がある以上、普通賃貸借です。出て行く必要はもちろんありません。

支払督促なり少額訴訟をして取り返すことが無難でしょう。最寄りの簡易裁判所で
相談してみてください。
　このような大家の責任で修繕すべき内容の債務を履行しない場合、その修繕を反対給付の
内容として（その義務を果たさない限り、家賃を受け取らせない）供託をすることができるという
供託の先例がありますが、供託所（法務局）の現場の実務では消極に解する担当官が多いようです。
　修繕すべき事項をあらかじめきちんと伝えているならば、賃借人としての責任は果たしてます。
その故障があなたの故意過失でないなら、大家の責めで行うべきでしょう。
　あらかじめ小修繕を包括的に賃借人の負担とするという特約も有効でしょうが、それでも
司法の場で争えば、本件の内容は小修繕とは言えないようです。
　参考にして頑張ってください。

がとうございました。特約について多少補足します。

確かに修繕の3項には“借主は貸主の承諾を得ることなく下記に掲げる
補修を自らの負担において行う事ができる。”とあり、“畳表の取替
え・裏返し、、、、給水栓の取替え、、、その他費用が軽微な修繕”と
記述されています。これは、とても義務とは思えないのですが、、賃貸
人もこの項の適用を主張されたのですが、一応この項の解釈は“賃借人
の生活の便宜を図るためいちいち賃貸人に断らずに小修繕を行う事がで
きるようにした条項である。賃借人の小修繕権利の記載であり義務を記
載したものではない。”と賃貸人にて対し主張してあり、今のところこ
れに対する反論は無いようです。

２児のパパ> 賃貸人が言うには“契約時点で家の事一切は賃借人側で”という特約が
２児のパパ> あるといわれるのですが、賃貸借契約書にはそのような特約条項の記載
２児のパパ> はありません。

賃貸人が言うところの“契約時点で家の事一切は賃借人側で”という特
約は、当初の媒介業者と３者立会い契約合意の過程で口頭で賃貸人が提
示した条件です。
契約書にも記載が無く、特約は無いと解釈し、私もそのように主張して
います。その主張に対しても今のところ反論はありません。

そうですね。

２児のパパ>請求書を修理業者より賃貸人へ直送してもらったところ、“修理の依頼
２児のパパ>はしていない”事を理由として返却されてきたそうです。

本件の修理の2ヶ月ほど前に“修繕義務を守ってもらえず、やむを得ず
こちらで修繕した場合その費用は賃料との相殺としてもらう”旨の連絡
を私(賃借人)から賃貸人にしており、上記応対“請求書の返却”は、“
賃料との相殺の状況を作り出し、賃料不払いを主張し、立ち退き要求を
迫る”賃貸人の“わな”のような気がしてきました。

早々のご相談の回答ありがとうございます。
外資社員さん、クックさん、通りすがりの家主さん、戦う借主さんのお
かげで当面の危機（本件修繕費の取り立て、更新問題）は予断を許さな
いものの回避できそうな気がしてきました。相談して良かったです。こ
んなに早く回答があるとは思いませんでした。心強く励まされました。
ありがとうございました。

外資社員さん、クックさんに指摘いただいた媒介業者への相談ですが、
、実はこちら(媒介業者の応対)のほうが長期的に見ると深刻な悩みであ
ります。

実は “修繕義務に応じない”事を宅件業協会に家内が相談し、同じよ
うに媒介業者に間に入ってもらうようアドバイスを受けていましたので
、本件も修理の直前に媒介業者に相談しました。
社長が電話対応してくれ“請求書は賃貸人直送。賃貸人には社長自ら話
をつける。”と快く応じてくれたまでは良かったのですが、、、翌日留
守電に“(修理代の目安として当初伝えた金額)までは賃借人が負担する
。それ以上交渉したいのであれば直接解決もしくは調停として欲しい。
”と媒介業者社長から伝言が入っていました。修繕義務の問題を負担金
額交渉の問題に変えてしまった上、自分(社長、業者)は以後本件では関
係無いと主張し始めてしまいました。（修繕義務の説明だけで良かった
のに、、、この仲裁結果を賃貸人が持ち出すと話がややこしくなってし
まうのですが、、）

以後、本件ではこの業者を介在させて問題解決を図る事はあきらめてい
ますし、下手な口を聞いて欲しくないと言うのが本音ですが、、、。
問題は“ここまで関与しておいて、途中で間に入らない宣言については
私（賃借人）は了解していない。”と食いついた際に、(脈絡とはまった
く関係が無い話でしたが、)唐突に契約更新の話が先方から出ました。

“当初からお宅とは契約したくなかった。絶対に契約更新しないでくだ
さいね。法律上も２年で…（聞き取れず“義務？”）ありませんから”

契約したくなければ契約しなければ良かったとおもいますが、、、
(仲介業者はそうはいかないのでしょうか)
媒介業者が更新の継続・解除についてこちをはさむ権利は無いはずです。
問い詰めれば引っ込める内容と思いますが、毎回こんなごたごたが起こ
るようではこちらが疲れてしまいます。
この業者なんとか黙らせる方法は無いものでしょうか？
（行政処分とか、、、）

早々のご相談の回答ありがとうございます。参考になります。
一部クックさんへの回答への回答と重なりますのでそちらに記載します。

修繕費については、業者に言えば解決だと思っていたのですが、
そうはいかないみたいですね。

　その業者にも困ったものですね。　業者としては、２児のパパさん
から連絡があった時に、まずは大家さんの確認を得てから回答するか、
万が一、大家さんが払うのを拒否した場合でも、その業者で責任を持って
支払うべきでしょう。
最初に、「大家さんに直接話して」と言われた訳でもないですし。
なので、そのように考えれば、大家さんだけでなく、業者に請求
しても良いです。

　貸主側は、２児のパパさんが修繕費を家賃と相殺させて、賃料不払い・
明渡しというのは、そこまで考えていないと思いますよ。あったとしても、
業者からの入れ知恵でしょうが、そんなことで明渡しできる権利が発生
するはずがありません。

　家賃と相殺の話題については、私が新しく書き込みしたので、
そちらも参考にして下さい。
結論から言うと、支払督促という方法が最も適しています。貸主の住所が
遠い場合は注意して下さい。異議を申し立てられて通常訴訟になると、
その裁判所まで行かなくてはなりません。場合によっては、少額訴訟の方
が良いこともあります。
　（しつこいですが、私としては、相殺できると思っておりますし、
裁判になっても勝てると思います。が、試しに裁判やってみてと
気楽に言えるものでもないですしね。）

修繕についての特約については、確かにそのような文章だと賃借人の義務
ではないと読めるでしょうね。「できる」ではなく、「しなければならない」
でしたら、少し危なかったですが、これなら大丈夫ですね。

契約時の口頭での提示については、あまり突っ込んだ話はしない方が良い
かもしれません。契約書に記載されていないと言っても、その話をしたこと
を覚えていて合意したのであれば、特に書面でなくてもいいのです。
この時、「一切の修繕について」というのは無効になりますが、それでは、
「通常の修繕について」という意味での合意をしたとみなされてしまうこと
も考えられます。
今回の修繕が、具体的にどのような内容で、費用がどのくらいかが
わかりませんが、「通常の修繕」に当てはまってしまう可能性もあります。

“当初からお宅とは契約したくなかった。絶対に契約更新しないでくだ
さいね。法律上も２年で…（聞き取れず“義務？”）ありませんから”

　業者からの言葉とは思えませんが、全く気にすることないです。
２児のパパさんが唯一、契約更新できずに立退料なしで、退去しな
ければならないのは、定期借家契約だけです。
（でも、「更新」という言葉がでてくるのであれば、定期借家では
ないと思いますよ）
あと、考えられるのは、期間満了の６ヵ月前までに正当事由をあげて
更新を拒絶するとしか考えられませんが、その時は、相場の立退料を
払ってくれると思いますので、納得して退去するのも良いかもしれません。

　そのような業者はあまり気にすることないですよ。
社長自ら責任の持てないような人のようですしね。
しかし、今後、貸主と業者がどのようなことをしてくるかは注意して下さい。
何かの書面を請求してきた場合は、よく読んで納得した上で署名するなど
して下さい。
今のところ、契約期間満了の６ヵ月前までに更新拒絶の通知がくることが
可能性が高いですので、その時期になったら注意して下さい。

励まされて居たところへ賃貸人からのアクションがありました。
＞現在は修理業者への振込み用紙を修繕の経緯の説明と共に私(賃借人)よ
＞り送付・請求している状態です。
私に対してではなく、“賃貸人宛ての振込用紙”を用意した修理業者宛て
に下記のような手紙と共に請求書を返送されて来ました。

依頼者 賃借人(私)より請求書が来ましたが、依頼していないのになぜ請
求されるのか大手メーカの貴社より工事の連絡も無く請求ばかりが来るの
は理不尽ではないでしょうか契約者が支払うべきだと思います。賃借人の
個人情報の乱用ではないでしょうか。返却しますので処理してください。
以上

思わぬ反撃でしたので、ちょっと驚きましたがアドバイス通り支払催促を
検討したいと思います。
（修理業者は“申し訳無いが賃借人(私)に一旦支払を”と言い始めている。）

“弁護士相談した結果である”(本当にしている)とまで、請求の手紙に記
載したにもかかわらず、この対応でしたので、反撃は十分に考えられ、自
分なりに注意深く調べたいと思います。

気になるのは、少額であること。このために裁判に移行した場合に不利に
働くのではないかと言う事。
元々、修繕義務を履行してもらいたいがために少額であってもこだわって
あれこれ行った経緯だったので、この件だけ勝ち取っても私にとっては余
り意味が無いものになってしまいます。
毎回こんなやり取りをしなくてはならないようでは、自分で修繕したほうが
楽だし、、

ごね得を許したく無い気持ちはありますが、、やはりごね得なのですかね、、

支払督促を検討しているとのことで、準備しておいても
良いと思いますよ。
（結局、確定するまでは受理されてから１ヵ月くらいかかるので、
長期戦になります。それでも、通常訴訟よりは簡単ですが）

手続費用も通常訴訟（少額訴訟）に比べて、半分ですむと思いますが、
切手代とかは別にかかります。
これらの費用は、請求額に含めて下さい。

詳しいことについては、簡易裁判所の方に確認して下さい。
ＦＡＸで用紙を取り寄せて、それを作成すればいかがでしょうか？
記入してみて、またＦＡＸして記載方法があっているのか確認して
もらえると思います。
（ただ、法的な質問をすると、「弁護士か司法書士に相談して」と
冷たく言われることもあります）
支払督促の場合は、一度も裁判所に行かなくてもできるものですが、
申立書は直接届けて、確認をしてもらった方が良いかもしれません。

通常訴訟に移行したとしても、特に不利になるということはないと
思いますが、和解をすすめられることは確実でしょう。そうすると、
訴訟費用等については半額づつ負担しましょう、と言われることも
あり、無駄になってしまうおそれもあります。
あと、契約書には第一審の裁判所についての規定はありませんか？
うちで使用している契約書にある規定では、第一審の裁判所は
○○（うちの市町村）地方裁判所となっています。
このような規定があると、簡易裁判所で提起しても、相手方は
地方裁判所でという請求ができます。
今回のケースでは大丈夫だと思いますが、地方裁判所では簡易よりも
貸主側の立場で判決を出すことが時々あります。
（それなりの理由があれば、ですが）

弁護士に相談されているとのことですが、同じような回答ですか？

私も、戦う借り主さんが言っていたように、支払督促をやれば、
白旗あげてくると思います。
しかし、万が一ということも考えて、訴訟手続きになることも
覚悟しておいて下さい。
私のような者で良かったら、わかる範囲でお答えします。

弁護士相談には行きましたが、“支払催促”なんて言葉はまったく出ず
、このサイトで初めて知りました。
聞きたかった相殺についてもこのサイトでのやり取りのように踏みこん
だ内容ではなく、“相殺は気をつけてくださいね。”ぐらいしか言われ
ませんでした。何を気をつければ良いか聞きに行ったのに、、、
“弁護士相談に行きました。”と賃貸人への手紙に書けたことぐらいで
まるで、賃貸人、媒介業者の弁護人と話しているような対応で、“弁護
士って助けてくれないんだ”とずいぶん凹んでいました。

賃貸人、媒介業者、弁護士、、、敵。
修理業者、、どちらかと言えば味方。状況の中で皆さんの応対は精神的
な支えになりました。

今別件で取りこんでおりますので、ちょっと時間をおいてから今後の対
応になってしまいますが、また報告します。

今のところ(賃貸人、媒介業者)を連帯債務者として支払催促制度の利用
を検討しています。
申立人は私で考えていますが、一旦修理業者への支払をして領収書なり
もらわねば申立人となるのは難しいのでしょうか？

素朴な疑問ですが今回の場合、なんとかなる金額ですが、高額になれば
なるほど一時的にせよ賃借人が負担する事は理不尽に思えます。
たとえば私が修理業者の取立業務を代行し、代理人として支払催促を
行い、修理業者の口座へ振込決済請求するとか、、、(修理業者の了解
が必要かもしれませんが、、）何か良い方法あるのでしょうか。

修理業者から支払の催促・相談等が無い状態です。ひょっとして取立
不能と判断しているのかもしれません。

つまり、二児のパパさんが債権者として申立てするには、立替えて
おく必要があり、もし立替えができないということであれば、修理業者が
申立人として修理代金未払いを理由に請求することになると思います。
委任状を用意して代理人として請求できるかはわかりませんが、直接、
貸主から依頼されて修理したわけではないのですから、そのことで異議を
出されると結果が危うくなるかもしれません。私の個人的な意見としては、
二児のパパさんが貸主に修理依頼をしても対応してくれなかったので、
こちらの方で依頼してその代金を立替えた。その費用は本来貸主が負担すべき
「必要費」にあたり、その費用を償還請求する。というような形で請求
された方が、権利義務関係がはっきりしていてわかりやすいと思います。
債務者（相手方）については、貸主のみになります。不動産業者は無関係です。
修理会社や不動産業者を申立人や債務者にしてしまうと、会社の謄本とかも
必要になってくるので、貸主と二児のパパさんの個人同士でされた方が良い
と思います。
私なりの意見ですので、その点はご了承下さい。
ちなみに、支払督促（しはらいとくそく）です。

やはり修理業者より催促があり、一旦私の方で支払いをすると言う話
となりました。
賃貸人への説明責任を果たしていない範囲で媒介業者も債務者にと考
えましたが、ちょっとこの論理は無理そうですね。指摘通り権利義務
関係をシンプルにして訴えた方が理解してもらいやすく得策ですね。
賃借人側で修理を行う事を間接に媒介業者を通じてしか告げていない
ことが(どのような伝えられ方をしているか判らないので)多少気がか
りですが、、
なお、この家ではとても安心できないので新居を構える事を決意しま
した。住み続ける限り無用な争い事が必ずある家ですしね。新居を決
めているわけでもなく、“退去の予定は無い”と主張しながらの新居
探し（作り？）ですが、敷金問題もまず間違い無く出ると思いますの
で、トレーニングのつもりで支払督促（とくそくですね！）してみよ
うと思います。