法人契約から個人契約への切り替えをことわられて | 賃貸生活の語り場

私は不動産が専門ではありませんが、コメントが付かないので
少しでもお役にたてればと書かせて頂きます。

居住物件の販売価格については、不動産のデータベースや、
調査会社（東洋経済等）で、物件住所から実績の検索が
可能です。　私が利用したものは1件　2千円くらいで、
ＷＥＢで調査が出来ました。
知り合いに不動産関係者がいれば、調査を頼むことも出来ると
思います。

契約の原則論のみ言えば、
契約の切り替えは、実態がどうあれ、契約元の会社が切り替えに
動いてくれないと難しいと思います。
契約元の会社から、ご自身の個人契約への切り替えをプッシュして
貰うしかないように思います。

訝しいのは、オーナが知らないうちに代わったという点です。
それならば、契約書の貸主も変わっているはずで、
新たに契約を結びなおしているはずです。
　法人契約で、知らない間に変わったということでしょうか？
そのような事実があると、余計に契約の主体者ではないように
言われても抗弁が難しいように思います。
”契約だけ”で考えると非常に厳しい状況と思います。

不動産関連の借主や居住者の保護という観点で、
識者の方のアドバイスがあると嬉しいのですが。

返信ありがとうございます。私も外資系社員でして、
法人契約の内容も以前のオーナーとの契約書のコピーはもらっていましたが
現在の不動産会社のオーナーとの契約内容についてはまったく知らされておりませんでした。
法人契約の途中でオーナーチェンジ、契約内容の変更があれば
勤務先の管理不動産会社は私に告げてくれるべきと認識していますが
その必要はないのでしょうか？

ただ、名義変更依頼書を勤務先の管理不動産会社へ出したあと、2週間以上たって
個人契約は結ばない旨を直接私にオーナーが連絡を入れてきて
困った私が相談するまで勤務先の管理不動産会社はまったく事情を知らなかったというのも現在の管理会社の解約処理の粗さ
、また現在のオーナーの水面下でことを進められているようで非常に不信感を持っております。
切り替え日以降のアクションも何もオーナーからはいま求められていないので不安です。

こういう場合どうするのか
何かご存知であれば見識者の方お知らせいただければうれしいです。

総務担当者の不手際もあるように思えますが、
基本的には会社との退職後の社宅の利用条件を
明確にするしかないのでは？
会社との法人契約の継続を、オーナや仲介が拒否している話では
無いのですよね？

ご自身が家賃全額負担とのお話ですが、実際には
会社に対して社宅家賃として払い、契約先には会社が
払っていたのが事実ないでしょうか？
そうなった経緯を総務の人間が知らなければ、契約先が
変わっても不要と思って、何も教えてくれなかもしれません。

今回の件は　まず会社とgyo1さんとの
契約、社宅使用に関する覚書や社内規定に照らして、
処理するべきと思います。　\"契約だけ”から考えれば、
現在のオーナは善意の第３者としてシランプリを決めることも
可能です。彼らの責任は”会社との契約”だからです。

会社がgyo1さんに対して、何を約束したかを明確にして
み下さい。現在の社宅に”住み続けられる”約束をしたので
しょうか？　それとも、単に”可能ならば個人契約への
切り替えに了承”したのでしょうか？
前者ならば、それをたてに会社に対して退職後の居住も
保証してもらう等を要求するしかありません。
後者ならば、総務の担当は自分の仕事と思わないし、
ましてや管理会社もオーナーも、居住を継続することを
第３者として拒否できるように思います。
（もちろん、不動産固有の居住者の保護という特例に
　ついては私は知りませんので、この点は識者の補足を
　待ちたいと思います。）

退職前に、現在の契約期間については自己負担で
居住継続の許諾をしてもらうとか、
最悪、居住し続けられないとしても、その場合の敷金の
処理や、退去時費用、引越し費用については、会社との間で
条件闘争が出来るのではないでしょうか？

gyo1> 質問は　退職、転職にあたり、賃貸を法人契約をしていたオーナーの都合で個人契約を拒否できるのか？
gyo1> ということです。

できます。
あくまで賃借人は法人ですから、切り替えには、
?賃借権の譲渡
?法人契約解約→個人で新規契約
のいずれかの手続きをとらなければなりません。?のケースが多いですね。
?はもちろん、賃貸人の合意がなければなりません。合意無しの無断譲渡は、賃貸人から強制解約しうる、重大な契約違反にあたります（ちなみに裁判しても賃貸人が勝ちます）。
?の場合、通常の賃貸物件を申し込んだときと同様に、賃貸人の審査があります。今回は審査を通らなかった、ということです。
転職活動中、とのことですが、厳しく言えば無職。無職の人間が審査を通るのは正直難しいです。

gyo1> 会社のほうの管理不動産会社によれば退職時にはほぼ100%個人契約への切り替えを
gyo1> 認められるということで、

管理会社の経験不足です。
認められないケースは珍しくありません。認めるほうが「特例」だと思ってください。
一般的に法人の方が信用がありますので、法人→個人の切り替えは歓迎されません。
きびしい言い方で恐縮ですが、あなたはこの賃貸契約に対して直接の権利義務はありません。
お勤め先の会社が契約を解約すれば、出て行かざるを得ない状況です。

gyo1> 個人契約はしていない、もし次の会社での法人契約ができない場合、購入もしくは退去を求められました

法人であれば名義切り替えOKとの意思表示ですから、むしろ譲歩案の提示です。
繰り返しになりますが、通常、名義切り替えはできないものです。当事者が代わってしまうんですから。

gyo1>法人契約の途中でオーナーチェンジ、契約内容の変更があれば
gyo1>勤務先の管理不動産会社は私に告げてくれるべきと認識していますが
gyo1>その必要はないのでしょうか？

オーナーチェンジは賃借人には通知する必要があります。入居者に通知するのは、管理会社ではなく、賃借人たる法人の仕事になります。
また、お困りの件で管理会社との交渉にあたるのは、賃借人法人の社宅担当者がするのが筋です。
入居者が交渉することも確かにありますが、その場合、賃借人法人とのすり合わせは、入居者自身が責任をもって行なわなければなりません。
契約に対して直接の権利義務をもっているのは法人なのですから。

経験上、社員に100％賃料を負担させるような法人は、あまりロクな会社であったことがありません。

すでにレスがついていますが、現在の賃借名義人（法人）と、退去に必要な期間まで契約を継続するよう交渉するのが現実的であると思います。
こうなってはなにが幸いかわかりませんが、契約がのびても法人のハラは痛みません。むしろ節税になりますので、これぐらいなら説得できそうな気がします。




gyo1> はじめまして。皆さんの質問を拝見してこの問題についての情報がなかったので質問させていただきます。
gyo1> 質問は　退職、転職にあたり、賃貸を法人契約をしていたオーナーの都合で個人契約を拒否できるのか？
gyo1> ということです。
gyo1>
gyo1> 都内に現在会社での法人契約によって約5年賃貸で住居を借りております。
gyo1> 法人契約といっても名義が勤務先であり
gyo1> 私の給与からの天引きで100%私が支払っております。（節税のため）
gyo1> 今回退職にあたり一ヶ月以上前に会社の管理不動産経由で持ち主である不動産会社へ
gyo1> 契約名義の変更を私は告げ依頼したところ、音沙汰がなく3週間ほど過ぎました。
gyo1> ところが退職日の約２週間前になってとつぜんそのオーナー不動産会社が
gyo1> 個人契約はしていない、もし次の会社での法人契約ができない場合、購入もしくは退去を求められました。
gyo1>
gyo1> 当初契約を開始したときは個人のオーナーで
gyo1> 法人契約より個人契約を望んだくらいのかただったのですが、法人契約でお願いしていました。
gyo1>
gyo1> 5年間の途中でその前オーナーが破産し、昨年秋現在の不動産会社が
gyo1> 破産管財人より直接話を持ちかけられてオーナーになったチェンジがあったということを
gyo1> 今回初めて知りました。
gyo1> 破産処理現金化対策として現在のオーナーは安価での購入をしたと思われますが（調べる方法はあるのでしょうか）
gyo1> 1ヶ月前くらいの同じマンションの上層階販売額以上の金額提示に対しお断りをしましたら
gyo1> 退去について問い合わせられました。
gyo1>
gyo1> 会社のほうの管理不動産会社によれば退職時にはほぼ100%個人契約への切り替えを
gyo1> 認められるということで、このような事態、また2週間前の告知におどろいております。
gyo1>
gyo1> どうも不動産会社が法人契約を私の給与からの天引きではなく、借り上げ社宅的に
gyo1> なっているもの（＝退職したら出て行く）と考えて購入していたようで、私が100%払っているということを
gyo1> 申しましたら驚いたようすでした。
gyo1>
gyo1> 破産人からの委譲時点で現在私の在籍している会社に法人契約のみ有効の旨告げていただくか
gyo1> していただいていれば、以前からほかの物件を探せていましたがいま
gyo1> 突然転職活動中での引越しというのも難しくどうすればいいか現在の勤務先の不動産管理会社
gyo1> にきいていますが退去かもしくは貸主による強制退去ということで猶予期間をもらえるのでしょうか？
gyo1>
gyo1> こんな事例に遭遇された方からヒントでもアドバイスでも
gyo1> 教えていただければありがたいです。長くなりましたがどうぞ宜しくお願い申し上げます。

ありがとうございます。
＞会社との法人契約の継続を、オーナや仲介が拒否している話では
無いのですよね？

たしかに。法人契約なら問題がなくあと、1年半以上更新まであるので
最悪の場合勤務先に自己負担での居住延長を交渉してみます。

社宅の契約に関しては退職に関して法人契約は切れる旨かかれており、
退職の契約でもそれにはサインしていますが、
個人契約への解約かつ名義変更手続きのフォームを提出するよう
勤務先人事、また勤務先不動産管理会社から退職契約時にいわれ提出しています。

ご自身が家賃全額負担とのお話ですが、実際には
会社に対して社宅家賃として払い、契約先には会社が
払っていたのが事実ないでしょうか？

この点、ほとんどの日系企業ではなさっていないとおもいますが
給与から事前に家賃分を差し引かれて”給与の項目”に載ってくる形をとっており、
家主には会社が払っています。

いま現在のオーナー不動産が出してくる条件をまっておりますが
最悪、居住を拒否された場合、外資社員さんの提案を考慮して

１　退職前に、現在の契約期間については自己負担で
居住継続の許諾をしてもらうとか、
２　最悪、居住し続けられないとしても、その場合の敷金の
処理や、退去時費用、引越し費用については、会社との間で
条件闘争

をしてみたいとおもいます。
ありがとうございました。

?の方法があるのははじめて知りました。
ありがとうございました。
?については確かに渡し個人としての地位を確立させることを先決に現在専念しています。

当初オーナーからのコンタクト（書面）では名義を変更しお使いいただける旨
確認しました。法人か個人か決まっていないようですがお話させていただきたい
といわれ電話ではわたしが１００％払っている法人契約について
お知らせし個人契約への切り替えをお願いしたところ拒否はされませんでした。
（録音しておくべきでした）
購入をすすめられましたが金額もはっきり言わず、試算もなかったのでどういうつもりなのか
すべてがあいまいで非常に不信感がつのりました。

勤務先のほうで現オーナーの意向について確認していたのかどうか、
問い合わせたところ私がこういう事態になっていることを告げるまでまったく
知らなかったというわけです。
居住者が退職にあたって退去になるかもしれない可能性をしらされずいるということは
非常識だとおもうのですが
その点、法人もしくは管理会社の解約契約についての確認の不備ということはいえるのでしょうか？

現在オーナーからの意向を待っている状態ですが
最悪のシナリオでは会社に契約の続行を求める形をとりたいと思っています。

法律相談のほうにもちかける気構えでいますが、また進展があり次第
この掲示板で相談させていただくかも知れません。
色々ありがとうございました。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

＞社宅の契約に関しては退職に関して法人契約は切れる旨
＞かかれており、退職の契約でもそれにはサインしていますが、
＞個人契約への解約かつ名義変更手続きのフォームを提出する
＞よう勤務先人事、また勤務先不動産管理会社から退職契約時に
＞いわれ提出しています。
可能ならば、上記は無効にして貰って、
少なくとも現在の契約期間は住めるような話が
出来ると良いですが....

法人契約では、”居住者が従業員”ということは当たり前なので
書きませんが、契約に制限がなければ退職者でも問題がありません。
会社とは１００％家賃を払う、可能ならば会社を経由しなくて
直接ご自身が払うことで了承してもらい、
現在の敷金分が会社のものなら、その額も払って退去時は
会社の負担が無いという話なら、検討可能な範囲と思えます。
もちろん、総務の担当が住み続けられるような約束をして
いないなら、御願いということになってしまいます。


何とか事態が好転できることをお祈りします。

gyo1> お知らせし個人契約への切り替えをお願いしたところ拒否はされませんでした。
gyo1> （録音しておくべきでした）

OKと取れる返事がはっきりあったなら録音しとけばよかったですね。
でも「拒否されなかった（回答保留）」なら録音してても大して意味はないです。

gyo1> 居住者が退職にあたって退去になるかもしれない可能性をしらされずいるということは
gyo1> 非常識だとおもうのですが
gyo1> その点、法人もしくは管理会社の解約契約についての確認の不備ということはいえるのでしょうか？

いや……、どちらかというと、法人契約が解約されれば入居者は立ち退くのは常識だと……。だって（賃借人＝法人が）使わなくなるから解約するんですし。
多くの社宅利用規定は法人が退去を従業員に命じた場合は、1ヶ月ほどの猶予期間で立ち退くようになっているものが多いと思います。
もちろんあなたの勤務先の規定がどうなっているかは、ここではわかりませんので、社内規定をご確認いただいたほうがいいと思います。
「社宅利用許可書」とかありませんか？　そういうのにくっついてることが多いんですが。
ですから賃貸借契約についての解約の不備というよりも、従業員に対する社内規定の説明の不備でしょう。
賃貸借契約のどこを読んでも、切替可能などとは書いていない、むしろ賃借権の譲渡を禁止する規定があるだけだと思います。