契約書の文面　損害賠償・無条件明け渡しなど | 賃貸生活の語り場

自慢できたことではありませんが、一般的です。

＞「1ヶ月滞納で催告なしの即時明渡し」
絵に書いた餅の条項ですから、気にしなくてけっこうです。催告せずに解除はできません。
この手の条項は悪質な借主に対する脅し文句と解してください。居直る人もいますのでね……。
現実には、催告があるにも関わらず3-6ヶ月の滞納がないと解除できません。自主的に出て行く人はそもそも滞納なんてしませんので、裁判する必要もあります。
が、これをストレートに契約に書くわけには行きません。
滞納は重大な契約違反ですから、解除の要因になります。←個人的にはこのぐらいの記載で十分と思います。


＞風水害
「公正な判断」がミソですね（笑）。風水害による建物の毀損は貸主が原則的に修理します。しかし、借主からの報告が遅れれば、借主側の責任も発生します。
これが「公正な判断」です。万一貸主が勘違いしてたら粉砕してやってください。


＞危険建物とみなされ居住条件を満たさないと通告を受けた場合

「地球の安全」とは大きくでたものですが、この条項はおかしなものではありません。
すなわち、建物が使用に耐えなくなった場合は、当然に賃貸借契約は終了するからです。
現実には「もう使えない」「いや、まだ住める」との対立になるパターンが多いです(^^ゞ
通常は修理よりも新築の方が経済的となると、法的にも使用不能との判断になることが多いようです。
公的機関が危険と判断した場合で、貸主が退去を催告する。これだけでは貸主側に強制力はありません。しかし、それでも住み続けた場合は、なにか事故があっても借主の責任になるでしょうね。


＞借主が無断不在一ヶ月以上に及ぶ場合は、敷金・保証金の有無に関わらず本契約は当然解除され、借主は遺留品の処分に異議無きものとする。

遺留品の処分以外はごく一般的です。長期不在は届出が必要です。
水漏れ・火災などの事故があった場合に連絡が取れないと困ります。
また届けがなければ夜逃げとの区別もつきません。（賃料を払っていても夜逃げする人もいます）

　ほめられたものでないということは、やはり後ろめたいと
良識ある賃貸人は考えるような内容でしょう。
１　賃料を決められた期日までに決められた方法で支払うことは借り主の当たり前の義務です。という原則を踏まえた上で、これはいきすぎの内容ですね。
　そもそも賃料未払いで解除というのは、信頼関係崩壊理論といって、催告をしても支払わない、滞納が数ヶ月続いたなどの理由のない限り法的には認められません。一月未払いしたから契約解除を通告されて、あなたが拒否した場合、大家が法的手続きを踏んだとしたら認められないということです。
　とまれ、家賃はきちんと納めましょうね。

２　誤りです。借り主が負担すべきは借り主の故意過失のみです。しかも故意過失は大家で立証しなければなりません。公正なる判断といいますが、大家が証明できなければダメなのです。
　マンションなどで同様の被害が各戸に生じたときに、入居者がいる場合は入居者の負担。空き家は大家の負担とでもいうのでしょうか。おかしいですよね。
　風水害や盗難を借り主のせいといわれてはたまりませんよね。

３　風水害や地震等で建物の利用ができなければ、当然解除となりますが、これでも敷金は当然全額返還される必要がありますし、合理的な立ち退き期間は認められますよ。地球の安全確保なんて平気で契約書に書くなんて、おまえはウルトラマンかとツッコミいれたくなりますね。

４　長期間出張や入院するなどしたときは報告はしておくべきでしょうね。
　当然解除なんて認められないのは１で述べたとおりです。遺留分の処分も当然のことです。勝手に処分すれは不法侵入や窃盗罪にも問われかねないでしょう。何度も言いますが大家が自分の都合よく契約内容を決めるのはよくあることです。それが民法や消費者契約法に抵触するものであれば、きちんとした説明をすることが必要です。
　あまりタチのよろしくない大家のような気がします。過去によほどイヤなことがあったのでしょうか。そこじゃないとダメだという理由がないのであれば、契約なんてやめとくべきだと思いますよ。
　

戦う借り主> 　あまりタチのよろしくない大家のような気がします。過去によほどイヤなことがあったのでしょうか。そこじゃないとダメだという理由がないのであれば、契約なんてやめとくべきだと思いますよ。

……いや。その大家個人が積極的にその条項を入れたのではないでしょう。
おそらく業者さんのデフォルトの契約書がそうなってるんだと思います。
ほとんどの大家は、仲介業者さんの契約書をそのまま使いますから。
ですから、同じ物件にも関わらず、仲介業者別に契約書が異なるのは、一般媒介の物件ではよくある話です。

↑こういう点でも自慢できたことじゃないんですよね。

通りすがりの家主様、戦う借り主様、早速のお返事ありがとうございます。
お二人のコメントを読んで少し気持ちが落ち着きました。

私としてはやはり不安がありますので、解釈だけでなく、文面を
変えてもらえないかどうか相談してみようと思います。

　だとすれば、仲介業者の資質にクエスチョンですね。
　知人の入居しているマンションですが、大家さんは非常に良心的な方ですが、よくある地方の資産家で遊休地があるから
という理由で賃貸経営を進められたものの、現在の感覚では非常にきわどい契約書である種不当な負担を賃借人に負わせていました。すべて仲介業者の指導だったようです。ところが、この４月に退去した４世帯から集団で少額訴訟を起こされ（うち知人にアドバイスしたのは私で、知人が３世帯に声をかけました。）そのすべてで敗訴、敗訴に近い和解に終わりました。
　ある判事さんからは、「誠実な商売を抜きに一時的に利益を得ても、一過性に終わります。誠実な商売で適正な利益を得て、商人としての道徳を果たすことによって永続的な経営ができるというものですよ。」とまで諭されてました。
　噂を聞いた以前退去した方からも訴訟を起こされ、訴状をみて和解に応じて、取り下げてもらったようです。
　賃貸業の厳しさを身にしみてわかったようですが、うまい話ばかりを並べ立てて賃貸人の責任すら理解させずに安易に賃貸業を勧める輩も業界の中にはあるようですが、これすら商道徳のなんたるかを知らない不遜なやり方だと思います。国交省のガイドラインすら説明してなかったようなのです。
　一部とはいえ、まだまだ旧態依然とした体質が残っているとしかいいようがありません。賃貸業者、仲介業者、管理業者は肝に銘じておいて欲しいものだと切に思っております。

　いつも拝見させていただいています。
　相談者の方のような笑えるくらいひどい契約ないようではありませんでしたが、私もとんでもないくらいの契約で入居していたものです。退去時にすごい請求をされるものと覚悟し、戦う借り主さんのアドバイスをもとに交渉しました。
　驚くくらい思い通りに進みましたが、話の内容では国土交通省のガイドラインの存在すら知らず、ましてや少額訴訟などあることすら知らない大家さんでした。仲介に立っている業者もそのような説明を大家さんにしていないようでしたね。
　あまりにも無知だったため、おまけに大家さんが私の亡くなった母に似ていたものでしたから、もういいやという思いで譲歩しました。本当に争ったら完勝するくらいの自信はあったんですけどね。
　男の子はいくつになっても母親には弱いものです。
　借り手もそんなものかと諦めるから、貸し手もそれでいいのだと思ってしまうような現状があるのでしょう。商売にはまっとうなやり方があり、適正なやり方で適正な利益をえることが賃貸業にも当てはまるという戦う借り主さんの主張にはうなずけるとおもいます。

いつもコメントは拝見しております。

私が住んでいる東京区部では、”低金利時代、
貴方も大家さんで、高利回り”などという広告やちらしが
ずいぶんと見受けられます。
内容をみれば、予想家賃から税金を引き、物件価格で割ったものが、
運用予想とするものが殆どで、修繕費や物件値下がり分は
考慮外？、変動要因なので個別計算が必要などと書いてあれば
まだ良心的な方です。（笑）
大家の仕事は管理会社がやるので手間いらずというのも
ありますが、管理会社が高額だったり、すぐに代わったりで
結構トラブルが多いようです。

こちらの掲示板には、親身になって無償相談に協力される家主や
不動産屋関係者の方々がいる一方で、　
安易な利回りを期待させる無責任な投資・金融・不動産会社の
広告（特にワンルーム）は後をたたず、これらは”無責任大家”を
生む一助になっているのかとおもいます。

投資物件ならば、大家としての責任やリスクも明示するべきと
思いますが、単に不動産取引と言われればそれまでのようで。

”決まり文句の契約書”の場合、仲介業者が文言変更を嫌う
場合が多いです。
そのような場合は、原文を変えずとも、付記として
条文の解釈や補足を書いて貰うことも可能です。
別紙でも構いませんので、書面で説明を書いたものを
貰っておく方法も可能と思います。

変更は出来ないと言われた場合には、
このような要求をしてみる方法がありますので。

皆様のコメント、本当に参考になります。

さらに質問です。
同じ物件ですが、特約に次の一文があります。

入居中の襖、畳替えは借主の負担とし、退室時に損料（壁、ガラス
等の破損、クリーニング代等）を負担すること。

このクリーニング代ですが、使用程度によるのは当然とはいえ、
ある程度の目安を知りたいと思います。
物件は３７?の２ＤＫ、場所は埼玉県です。
一人で入居し、タバコは吸いません。

ここの不動産屋は４万程度といいますが、他の不動産屋で同じ位の
物件で2.5万とのことでした。

契約時にあらかじめ上限額を定めておくことは可能でしょうか。
あるいは「通常使用の範囲と認められる場合はいくら」など。

「等」とついているのでクリーニング代の他にどのようなものが
含まれるのかも心配です。「損料」の概念もよくわかりません。

礼金を2ヶ月払うのに他にも随分費用がかかるものですね。

　退室時の損料というのは、あなたの故意過失で損耗を与えた部分と解するのが合理的でしょう。何度も言いますが、故意か過失かで争ったときには、大家サイドであなたの過失を証明する必要があるものです。
　ハウスクリーニングはことさら説明のない限り、専門業者を入れて清掃するというのは、そこまでしないといけないくらいあなたの過失の度合いが強いときだと考えられます。
　当たり前の大掃除できれいになるならそれで構いません。プロの清掃を入れるのはきれいな部屋でないと次の借り手が付きにくいからという大家側の事情によるものです。そんなものまで借り手で負担するいわれはありません。
　きちんとした説明がなければ、法的にはいずれも効力が否定されるものです。
　来たときよりは美しくというのは観光地で当てはまるモラルですが、賃貸物件では入居時よりも美しくする必要はさらさらありませんし、２年住めば２年分の経年劣化や自然損耗はそのままでよいというのが、賃貸物件の原状回復の意味です。
　レンタカー会社がレンタカーの洗車費まで請求しますか？レンタカー代に含まれていると考えるのが合理的でしょう。
　きちんとした説明を求めるべきですし、その説明責任が大家にはあります。それを回避して、こちらの要求だけはのめ。というような姿勢の大家なら、退去時にいくらでも戦う術はありますが、君子危うきに近寄らずとも申しますし、契約しないで済むものならやめといた方がいいと私見として感じます。

コメントありがとうございます。

なるほど、そのような方法もあるのですね。
参考になります。

電話で問い合わせたところ、「実際には契約書の条文通りに敢行する
ことはない」とのことでした。しかし保証人も納得していませんし、
書面でその旨を著してもらうよう話してみます。

お返事ありがとうございます。

クリーニング代はそもそも「損料」の概念にあたらないということですね。
わかりました。

しかし、特約なので契約すれば払わなければなりませんよね。
今からまた他の物件を探すことを考えると悩みます。

とりあえず金額について先方に確かめることにします。