管理費の変更 | 賃貸生活の語り場

交渉：”大家さんの支払いも下がったのだから御願いできますか？”という感じですか？

この交渉に対しては反論しにくいです。特に賃料と管理費を分けている場合は特に反論の
しようがありません。ただし、いわゆる管理費込みとか管理費なしの場合、賃料はあくま
でも部屋を貸すことに対する対価であって、管理組合と所有者（貸主）の支払い関係は、
借主には関係ないと押し返すことは考えられます。

ケース２：管理内容（サービス）は低下
例として定期清掃の回数や、管理人の常駐時間が減る。
交渉：”サービスも低下したのだから、何とか下げて貰えません？”

これに対しては、管理費据え置きで、サービス自体向上したら家賃をあげてもいのかとい
うことにもなりかねませんのでお勧めしません。

管理費が下がった以上は、「最低でも」管理費分は下げてくださいというのが単純でいいと
思います。

またまたお世話になり、有難うございます。

該当の物件は、管理費は別枠で実態として区分所有者（大家）の支払い額と
同じです。
アドバイスに従って大家さんの負担が減ったのだから、減額を検討して
くれませんかと聞いてみます。
　東京区部の不動産値下がりはまだ続いており、大家さんは
減らしたくないと思いますが、管理費を明確に分けているので
アドバイスで御願いできる余地はありそうだと思いました。

借主だけの立場だけでは先方の気持ちは判らないので
アドバイス有難うございます。

結論は大阪のある不動産屋さんと同じなので、考え方について私見を述べたいと思います。
今後の参考になれば幸いです。

分譲ＭＳにおける“管理費”とは、本来、区分所有者が負担するもので、
全区分所有者の集合体とも言える管理組合への組合費と同義です。
よって、本来、大家（区分所有者）が賃借人に支払わせるものではありません。
管理費の支払いが「賃借人⇒管理組合」ではなく「賃借人⇒区分所有者⇒管理組合」となっているのはそのためです。
たとえ実質的に賃貸人に負担させたとしても実際の支払いはそうするのが筋だからです。

ですから、本来は「賃料+管理費」などどせず、「賃料」という名目の中に含めるべきなのです。
実際はそうすると借り手側には割高感を感じさせるのでこうしているのでしょう。
今回はそれが仇(？)となって値下げの強い根拠が発生してしまいました。
（普通、管理費が減額されることなどありえないので。）

で、本契約の趣旨は「賃料とは別に、大家が組合に負担している管理費を肩代わりする。」
ということであって「12000円を払う」ことではないのです。
よって管理費の額が12000⇒8000になろうと今まで通り“管理費”を負担する。
つまり8000円しか払わないということです。
当然の帰結と考えてよろしいでしょう。
だって、賃借人からは12000円をもらって、自分は8000円を支払っているのであれば、
そこに利益が発生し、それは“管理費負担”ではなく実質“賃料”になるではないですか。
そんなワケで、主張の正当性では圧倒的に有利です。
が、交渉とは常に正しい者の主張通りになるワケではないので言い方にはやはり注意です。
「こうだからこうですよね？」とつらっと申し込むのがよろしいかと存じます。
でもその辺はあなたには無用の心配かと思いますが。

蛇足ですが、ちょっと心配なことがあります。
交渉してみなければわかりませんが、もしかしたら管理費減額分を賃料増額し、
「内訳の変更なだけで、値上げではありませんよ」などど言ってくるかも知れませんが…

貸主の経済状況に左右されます。
今回、管理費がそのまま管理組合にスライド状態であれば、貸主は実質
損するわけではないので、簡単だと思います。

一般的な話として、謄本をあげて抵当権の設定時期・設定額をみて、現在の
ローンの残額を推測すると堅いです。
ローンが沢山残っているのに賃料の減額は難しいでしょうし、逆にローンの
返済がなければ、やりやすいです。

老婆心ながら、契約する際、もし「謄本」の提出を求めていなければ、やっ
ておいた方がいいと思います。慣れてくれば、いろいろな状況が推測されま
す。

＞本来は「賃料+管理費」などどせず、「賃料」という名目の中に含めるべきなのです。
＞実際はそうすると借り手側には割高感を感じさせるのでこうしているのでしょう。
そうだと思います。家賃の下桁が８万８千円なので、管理費を追加すると
10万円台の桁が上がって会社の家賃基準で許可できません。
とは言え、会社の規定は家賃金額なので、社員が基準内と選んできました。
（ちなみに、その社員がそのように仕組んだ訳ではありません：笑）

＞今回はそれが仇(？)となって値下げの強い根拠が発生してしまいました。
大家さんにはちょっとお気の毒ですが、余計なことを言わずに
シンプルに御願いしてみます。

＞普通、管理費が減額されることなどありえないので。
通常賃貸ですとそうですが、分譲物件を賃貸しているので、
居住者の管理組合なので、減額になったようです。

減額分総取りは、お気の毒なので、半々くらい如何だろうと
思っております。

参考になりました。有難うございます。

何度も有難うございます。
謄本の確認は、不動産購入の場合に限らないのですね！！
　仰るとおりで、賃貸物件でも、不動産屋さんの言うことや、
契約書のチェックだけでなく、謄本を見ておくことも
配慮としては良いですね。

そうすれば、どんな変遷があった物件か、家主さんの状況も
判断できます。

勉強になりました。
さっそく登記所で、閲覧してみます。

≫通常賃貸ですとそうですが、分譲物件を賃貸しているので、
≫居住者の管理組合なので、減額になったようです。

分譲ＭＳでも減額はなかなかないもんですよ。
小生は以前ＭＳの管理会社に勤めておりましたが“管理費”は組合の貯金ですから
不足することはあってもあまることはありませんでした。
管理する側からすれば、将来のことを考えると増額提案せざるを得ないところが多かったです。
今回は管理会社変更ということで、別な会社が「もっと安い管理費でやってみせます。」
と名乗りをあげたのではないかと想像します。そして管理が変わったと。
で、公約通り組合費(管理費）は下げられたと。
ちょっと不思議だったのは、なぜ区分所有者ではない外資社員さんが管理費の値下げを知ることができたのか？ということなんですが…

≫減額分総取りは、お気の毒なので、半々くらい如何だろうと
≫思っております。

私なら、4000円の減額分は丸々外資社員さんの負担減、というのが当たり前だと思うのですがね。
ま、半々（2000円ってことですよね？）くらいっていう余裕があるのがいいのかも知れませんね。
どっちにせよご自身の負担が増えることはないんですからね。

頑張ってみて下さい。

確かに管理費が下がるのは羨ましいです。
物件自体が築後２０年くらいで、敷地に余裕があり駐車場が
多く、収入が潤沢に溜まっているのも理由かもしれません。
　分譲住宅の賃借人は通常は理事会に出られないことが多いですが
近所づきあいや敷地内の掲示で情報は入ります。

ちなみに、内容が長くなるので私の背景を書きませんでしたが、
外資の総務系の仕事をしています。
小さな会社なので何でもやる必要があり、契約作成、
社員向けの住宅の法人契約で、審査、値下げ交渉、
退去、海外からの受け入れ、ビザ取得など、その他
もろもろやっています。
今回の物件は、社員のもので、管理費が下がっても
残念ながら私のメリットにはなりません。（笑）