特約の削除を求めるには？ | 賃貸生活の語り場

　入居時退去時の立ち会いを拒むというのはどういうことでしょう。
トラブルを未然に解決しようという姿勢が感じられませんね。
　「貸主又は貸主の指定する清掃業者が行なう室内クリーニング費用」
は、基本的には大家の義務です。借り主に負担させるためには大家側からの
説明が必要ですが、それすらないのですね。
　当たり前に説明を求めるべきだというのが筋なのですが、ほっといていいでしょう。
とにかく、事前の説明はなかったということをきちんと記録にとどめておいて下さい。
また、立ち会いを求めたけど拒まれたということもです。
　賃借人は、善良な管理者の注意を持って住む義務がありますが、故意や過失で
汚したり壊したりしたものであることは、大家側で立証しないといけないのです。
誠実な業者ではないと思われるなら、退去時にこの修繕箇所でトラブルのは目に見えて
ます。そこで契約しないといけない事情があるなら、丁寧に住むことを心がけて
退去時に少額訴訟でも何でもして頑張りましょう。
　賃貸人側は契約書にあるだろう、と言う主張をしてくると思いますが、
これだけでは借り主側がビビる必要はありません。民法の規定よりも過重な負担を
賃借人に強いるためには、説明責任がクリアされる必要があるのです。
　もちろん司法判断まで行けばの話です。現実の交渉で納得できればそれでよし。
納得できなければ、ご自身で頑張ることは何ら責められるものではありませんよ。
　きちんと家賃を納め、丁寧に使い、権利は権利として堂々と主張しましょう。

戦う借り主さんの、おっしゃる通りだと思います。
他のサイトで見かけたものですが、下記の判例がとても参考になります。
特約の記載にある通常のクリーニング代も、借主の支払い義務なしになっています。
http://courtdomino2.courts.go.jp/Kshanrei.nsf/webview/AF41B35618D72D1149256FC100244F92/?OpenDocument

どっちが現在入居している物件でのトラブルで、どっちが今回入居予定の物件の出来事なのかわかりにくいのですが(^^ゞ

しろいえ> ちなみに入居前・退去時の「貸主立会いの物件状況確認」を
しろいえ> お願いしましたが不動産屋に断られました。

これは今回入居予定の物件の話ですか？
退去時の立会いを断るのは互いに危険です。このまま契約するなら自衛策をこうじておきましょう。
ただ、今回は新築なので入居前の立会いはさして気にしなくて大丈夫と思います。
でも万一入居時に初期不良があれば、即座に報告してください。

しろいえ> 今回、審査・申込み後に施工会社の都合で一方的に完成時期が
しろいえ> 一ヶ月伸びてしまい

これは新築ではある程度仕方のないことです。
だから募集も「予定」で募集しますし、本契約も後になってます。
「予定」は「決定」じゃないので、新築物件の申込には必ずこういったリスクが伴います。
損をしたのは借主だけではなく、貸主側もなんですよ……。

しろいえ> 室内クリーニング費用」は借主の負担であるという特約があるので
しろいえ> 契約に際しこれを何とか削除できないものでしょうか。
しろいえ> 不動産屋を通じて３月分の日割家賃だけは免除して貰いましたが
しろいえ> それを理由に削除を断られる事はありますか？

交渉次第です。
でも「それを理由に」はないです。理屈上は。気持ちの上でない、とは言えませんけど。
室内クリーニング費用は、戦う借主さんのいうとおり、原則は貸主負担ですが、借主に負担させるのも地域によっては非常に一般的です。
「原則」と「一般的」との意味の違いはわかっていただけますね。
「一般的」に特約が付いている地域ですと、削除させるのは難しいでしょう。
「削除するなら契約しない」と、貸主が言ってくる可能性もありますね。（シーズン過ぎるので貸主が弱気になってれば削除するかもしれませんが）

また、内容を把握して契約すれば、その特約は有効です。
原則は貸主の説明には関わりありません。裁判になれば「借主が内容を把握していた」ことを証明するために「貸主側（業者）の説明」の有無が問われるのです。
この証明責任が貸主側にありますので、争いになれば善意の借主はもちろん、悪意の借主でも多くは勝てます。
知っているのに知らないふりをするのではなく、堂々と説明を求めてほしいと私は思います。
そういう方が増え、入居時の淘汰が働いてこそ、貸主の意識の改革も早まるでしょうから。（これが退去時に後出し的に言われると、単なる相互不信が生まれるように思います）

東京なら条例で業者による説明が義務付けられていますね。
おそらく契約時に説明があると思います。
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-4-jyuutaku.htm
もみてみてください。

皆様、丁重かつ的確なご意見本当に有難うございました！

「ガイドライン」冊子や契約書を読んで考えていた以上に、
この特約には問題があったのだと改めて実感しました。
（質問内容は、基本的にすべて新居物件についての記述です。
　分りづらく申し訳ありませんでした）

群馬県民さん、判例のほう熟読し、非常に参考になりました。心強いです。
戦う借り主さん、通りすがりの家主さん、ご助言に感謝します。

補足なのですが、数週間前、入居日遅延の問題で余りにも不動産屋
の対応が無責任に思われ、直接説明を求め出向いた事があります。
その時今回の特約についても気になったので少し訊ねたのですが、
同席していた宅地建物取引業者が通り一遍の説明をし（新築なので
綺麗に使う義務がある、建物自体は家主の持ち物でありこの特約は
違法ではない等）、その時はそれで引き下がったのですが、
これって「説明を受けた」ことになるのでしょうか？

ぞんざいな説明であっても、一応説明があれば争いの場では
当方が不利、ということになるのでしょうか？
本契約の時に、もう一度きちんと説明を受けなければいけないと
思うのですが・・・


あと初歩的な質問で恐縮ですが、
借主に負担させる場合の「貸主側からの説明」の有無ですが、
これは、管理する不動産業者からの説明でも、同様の効力
（＝説明責任をクリアした）とみなされるのでしょうか。
今までも、交渉は全て不動産屋任せで大家は全く表に出てこず、
家主側の態度・姿勢が分りません。
当方は気持ちよく住みたいだけなのに、こんな事態になってしまい
住む前から正直くたくたです。

いずれにせよ借り主側に過剰な負担を強いる特約であるということを
盾に頑張ります、また報告します。

しろいえ> 「ガイドライン」冊子や契約書を読んで考えていた以上に、
しろいえ> この特約には問題があったのだと改めて実感しました。

あ、それがまず誤解ですよ(-_-;)
特約自体には問題ないんですってば。
ガイドラインも条例も、「合意があればOK」と言っているように。
そうすると定期借家制度なんて、今回の特約以上に貸主がはるかに有利なんですよ。金銭負担どころか、借主の居住権を制限してるんですから。
契約内容を把握させないまま、契約させるのが問題なんです。
（保険なんかでも問題になってますね）

賃料も特約も単なる契約条項ですから、合意できなければ流れます。
貸主が削除がどうしてもいやなら断ってくるでしょうね。

しろいえ> これって「説明を受けた」ことになるのでしょうか？

あなたが内容を理解できたのなら、「説明した」ことになるでしょう
「納得する」ことと「内容を理解する」こととは、意味は重なりますが同じではありませんね。
納得できなくても、内容を理解して行った契約は有効です。不満はあっても、契約内容を理解した上で、「契約する」意思表示をしたんですから。
ですから納得できなければ契約しないで下さい。


しろいえ> （新築なので綺麗に使う義務がある、建物自体は家主の持ち物でありこの特約は違法ではない等）

おかしなことは言ってないと思います。
新築でなくても綺麗につかわなければなりません。＝善管注意義務（自然損耗させるなという意味ではありませんよ）
特約は、当事者が内容を理解して押印すれば有効。押印とは「合意」の意思表示を証拠として残すためにするものですからね。


しろいえ> これは、管理する不動産業者からの説明でも、同様の効力
しろいえ> （＝説明責任をクリアした）とみなされるのでしょうか。
しろいえ> 今までも、交渉は全て不動産屋任せで大家は全く表に出てこず、
しろいえ> 家主側の態度・姿勢が分りません。

そのとおりです。
「貸主側の」と表現してきましたが、それはその借主不利の条件を提示しているのが貸主であるからにすぎません。
現実にはあまりないとは思いますが、仮に「借主が借主不利の条件を提示した」場合も同様の説明を借主にせねばなりません。（この場合だと「借主側の説明」ですね）
ただし、これは義務付けられているものではなく、あくまでも任意です。
トラブルのリスクを回避するためにするほうが望ましい、というだけのものです。
都条例でも義務付けられているのは「業者の説明」のみです。「貸主の説明」は義務付けられていません。違反の場合も罰則を受けるのは業者であり、賃貸契約自体には直接の影響はありません。（ただしトラブルになった場合は、契約条項の有効性の問題は出てきます。）
また貸主があなたの前に出てこないのは、互いに「業者に仲介を依頼」しているからです。
仲介を入れた以上、話がまとまるまでは仲介者を通すのがマナーと思いますよ。
また当然仲介者（業者）は互いの希望（契約条件）を出来る限りすり合わせていくのが仕事です。

しろいえ> いずれにせよ借り主側に過剰な負担を強いる特約であるということを
しろいえ> 盾に頑張ります、

「過剰な負担」かどうかは一概にいえません。
前の投稿で「原則」と「一般的」は違う、というお話をいたしました。
「原則」というのは法律上の原則です。
「一般的」というのはその地域で習慣的に行われている一般的な契約内容です。
今回のような特約がないのが一般的な地域であれば、あなたのおっしゃるように「借り主側に過剰な負担」だと言えるでしょう。
しかし、特約があるのが一般的な地域であれば、賃料相場もその特約の存在が前提となっています。「特約がある」＝「過剰な負担」とはいえません。賃料据え置きで特約が削除されれば「割安な物件」、「特約削除ならその分賃料を上げます」で等価ですね。

と、いうわけで一番の目的である特約削除に一番有効な方法は、「賃料UPを提案する」です。
これが一番効果がありますよ。

ご丁寧な返答本当にありがとうございます。
自分の思い込みばかりじゃなく冷静かつ客観的なご意見が
必要だなーと有難く存じます。。。
ご意見を参考に色々資料等準備し、不動産業者と２時間以上この件を
話し合い、交渉してみましたが
「他の居住者の手前、一人だけ特別扱い出来ない」ということで、
残念ながら特約削除はかないませんでした。

賃料ＵＰも提示してみましたが、
結論が出るまでに時間がかかると言われ、
今回は当方がこれ以上入居を伸ばせない事情もあるので・・・。

退去時の立会いは不動産屋が行うこと、
その際見積もりを出す点については確約しました。
（１Ｋで３５０００円〜くらいということです）
標準的数字より大きく上回ったり不審な点があれば対応するとのこと。

特約を削除できなかったのは残念ですが、
こちらから求めた説明については一応返答があり、
必ずしも100％納得はしていませんが、時間的制約もあり、
物件自体は気に入っているので、契約することになると思います。

ここで様々なご意見を伺って
複合的に考えられるようになっただけでも
随分心理的に楽になったと思います。
気持ちよく退去の日を迎えられるよう頑張ろうと思います
（って、まだ入居前…）。有難うございました。