物件契約について | 賃貸生活の語り場

遠慮なく電話してください。
大事なことですし。

でも、成約した物件が掲載されていることは珍しくありません。
末端までなかなか情報が伝わらないんです。

つなっこ> （契約金の振り込みが先で、契約は後々）

よくあります。でもそういう手順のときは、重要事項説明は先にしてもらうようにするといいです。（本来そうするものです。ただ、往々にしてあとにしがちです。）
普通、契約金を払うと「契約済」になります。
契約書の記名捺印は、厳密には「契約しました」という単なる確認の意味ですから。
そのときまで契約内容を知らなければトラブルの発生の元ですね。
逆に貸し借り双方がしっかり契約内容を把握していれば、極端には契約書なしでもＯＫです。

返信ありがとうございます。
昨日になっても届かないので、ファックスにて書面を送り、
「確認の上連絡御願いします」と確認事項を書きました。

> でも、成約した物件が掲載されていることは珍しくありません。
> 末端までなかなか情報が伝わらないんです。

なるほど、それを聞いて安心しました。

> よくあります。でもそういう手順のときは、重要事項説明は先にしてもらうようにするといいです。（本来そうするものです。ただ、往々にしてあとにしがちです。）

・ペット可の物件の為、敷金は三ヶ月分
・礼金は一ヶ月分
・更新時は新賃料の一ヶ月分を支払う
・仲介手数料は家賃の半月分
・賃料発生日
・カギの交換について
以上については説明がありましたが、
居住する上での禁止事項などの説明はありませんでした。
また、今回の物件は保証会社への加入が必須だと言うことも、
私が「審査とはどのようなことをするんですか？」と質問してから
初めて、詳しく説明してもらいました。
（申込書に記入して返信し、審査に入ってからです）

> 普通、契約金を払うと「契約済」になります。
> 契約書の記名捺印は、厳密には「契約しました」という単なる確認の意味ですから。
> そのときまで契約内容を知らなければトラブルの発生の元ですね。
> 逆に貸し借り双方がしっかり契約内容を把握していれば、極端には契約書なしでもＯＫです。

これは知らなかったのでびっくりです。
契約金を支払っても、署名捺印していなければ「仮契約」の状態なんだと思っていました。
でも逆に、詳しい契約内容を聞かされていないので「仮契約」の状態だ、ともいえるんでしょうか？

ちなみに、ファックスへの返信は
「お客様応対により管理会社に問い合わせができない」という内容だったんですが、
これはこの不動産以外にも間に入っている会社があるということなんでしょうか？？

今日も何も届かず、夕方になっても電話さえかかってこないので、
そんな状況を見かねた父が電話で問い合わせると、
「今お客様の応対をしておりまして」と言われたので、
「こっちだってお客様だろう」と言ったそうです。
書類は、宛先に不備があったらしく返送されてしまっていたようです。
「これから送るので明日には到着すると思います」と言ったそうです。
夕方から発送して届くのかな？と思いましたが（＾＾；
（遠方とはいえ隣県なので、向こうに返送されていたとしても二回は送れる日数を過ぎています・・）

もうその住所で引っ越し業者も発注してあるし、
物件を気に入ってるので契約破棄することもできませんが、
別の不動産にすれば良かった、いっぺんに全額振り込むんじゃなかった・・と後悔してしまっています。
でも「契約までの流れ」や、「禁止事項の説明」等については、
向こうが段取り踏んでやってくれるだろうと安心しきって任せていた私のミスでもあるのですよね。
プロにお金を払って任せるんだから、とのんびり構えていてはいけないのだと勉強になりました。
後は段取り良く進められるようにがんばります。

つなっこ> 契約金を支払っても、署名捺印していなければ「仮契約」の状態なんだと思っていました。
つなっこ> でも逆に、詳しい契約内容を聞かされていないので「仮契約」の状態だ、ともいえるんでしょうか？

ご指摘のとおりです。
貸主から見れば、決済金が支払われれば、契約内容を把握して、契約の履行に着手した、いうことになります。
ところが、借主が契約内容を把握しないまま決済金を振り込むと話がややこしくなります。品物の内容を知らずに買い物するのと一緒です。不動産という品物は賃貸とはいえ、いろいろな契約内容がありますので、そのようなことにならないよう、宅建業者（仲介業者）には契約前の重要事項説明が義務付けられているわけです。
現実には、この重説が機能したりしなかったり……業者による当たり外れの大きい部分です。

重説がまだでしたら、借主の立場としては払ったお金は「申込金」だ、という主張もできます。あなたのいっしゃる「仮契約」「仮押さえ」の状態です。申込金はキャンセルの場合返って来ます。それが通るかどうかはケースによるでしょう。でも通らなければ、監督庁に訴えると宅建業者は叱られて処分を受けます。（貸主とは契約成立してても、業者は宅建業違反）
重要事項説明の内容は宅建業法で決められていますので、詳しくは検索してみてください。

ではがんばってくださいね。
どうも業者さん頼りなさそうですから……。

再度の返信、ありがとうございます。
重要事項説明の内容について調べてみました。
内容が素人にはわかりにくく、読むのに苦労しましたが、

7．契約の解除に関する事項
8．損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

これについては確実に説明がなかったと言えます。
他にも説明がなかった事項もあるかと思いますが、
住宅の設備や
6．代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的
については、
事前に間取り図や入居費用明細をもらっているので、
これが説明ということだったと言われたら仕方ありません。

と、ここまであれこれ勘ぐって書いてしまいましたが、
あとは「そんなの聞いてないよ」というようなことや、「聞いた話と違う」というような内容が契約書に記載されていたり、
署名・捺印に行った際の説明で出てこなければ、そのまま何事もなかったようにしようと思います。
腹は立ちましたができればやっぱり、穏便に契約を済ませ予定通り入居したいです・・。

先日ファックスで送付した確認事項に
「こちらは仮契約と認識しているがそれで間違いないか」
というような質問も書きました。
これについて、ファックス・電話で特に返答はありませんでした。
明日着予定の書類にそれについて「契約済みということになっている」とあって、
更に「聞いてない」という話があれば、反論したいと思います。

このような対応で間違いないでしょうか。
「禁止事項などの説明がないまま全額振り込んでしまったので、てっきり仮押さえの状態だと思ってて焦りました」
とか軽く言っておいたほうが良いのでしょうか・・？

もっとも単純な確認としては、
重説が済んでたら、「重要事項説明書」がお手元にあるはずです。
なければ「重説はまだ」と判断してかまいません。書き込みを読む限りではまだのようですね。
業法には「書面をもって説明する」と定められていますから。ただし読み上げまでは義務付けられていません。
ですからいい加減な業者さんの場合は、「はい、ここ（重説）に判押して」でおしまいです。
「重要事項説明書です。よくお読みになって契約上わからないところがなければハンコお願いします」あたりがもっとも多いんじゃないかと思います。
契約書渡される直前に重説というパターンの業者さんも多いです。そういうときは決済もそのときなことが多いですが、先に請求する業者さんもありますね、正直なところ。


多くの業者さんには定型の契約書がありますので、契約内容が心配でしたら、ＦＡＸで送ってもらうことをお勧めします。
契約内容はトンデモなことが書いてあることはほとんどありません。
今話題の退居清算については、いろいろ特約がついていることもありますが、そのような場合は、特約が付いているのがその地域では一般的であることが多いと思います。
「特約がついている」こと自体に目くじらをたてるよりも、「その特約がその地域で一般的かどうか」をむしろチェックしてください。
退居・敷金関係のみでなく、更新料なども同じです。
地域で当たり前の特約は、業者さんも直前まで伝え損ねることもままあります。「当たり前」と思っちゃうんでしょうね。


あと、「仮」の間は貸主からもキャンセルできます。
申込金はもちろん全額戻りますけどね。

土曜日、無事に書類が届きました。
領収証は入ってなかったけど（＾＾；
契約書やその他モロモロの、契約書類が入っていて、
不動産屋さんからの手紙には「付箋の箇所に署名・捺印の上返送願います」ということと、必要書類（住民票など）のことだけ書かれていました。

契約書には特にとんでもないことは書かれていませんでした。
不明な箇所は電話で質問をして、特に納得できないところもなかったのでこのまま契約しようと思います。

驚いたのは、私がその後保管する契約書と、向こう側が保管する契約書と２つあったのですが、
私がその後保管する契約書は署名・捺印をしたらそのままこちらで保管してくださいとあったことです。
署名・捺印を確認しなくて良いの？と不思議でした。
あとは大家さんに顔を合わせることなく、契約・入居するのは初めてなので、
こういう形での契約があるんだな・・・と　いろんなところで話には聞いていたけど妙な感じです。
入居前に大家さんにご挨拶を、と申し出たのですが、
大家さんが忙しい人らしく断られてしまいました。

> 業法には「書面をもって説明する」と定められていますから。ただし読み上げまでは義務付けられていません。

読み上げまでは義務付けられていないんですね。

> ですからいい加減な業者さんの場合は、「はい、ここ（重説）に判押して」でおしまいです。

まさにこれですね（＾＾；

退居精算については、「畳替え・襖替えは必須」となっていたのですが、
「キレイでも汚くても必須ですか？」と質問したところ、
ペットを飼うのでその後匂いが残ったり、後に入居する人がアレルギーなどがあると困るから・・・ということだったので、納得しました。

自分で「賃貸の契約時はこんなふうにするはず」という頭があったので、今回はあれこれ驚くことが多かったです。
実際は決め事通りいかない場合も多いんですね。
勉強になりました。
度々の返信、ありがとうございました。