予約のキャンセルか、契約の解除になるのか、いかがでしょうか。 | 賃貸生活の語り場

本来ならば、敷金以外の返金が無くても
仕方が無いくらいのケースです。

手付けが１０％とかは売買の場合でしょう。
賃貸ならば賃料１か月分の場合が多いですよ。
（手付金・預かり金等の名目や法的な意味は別として）

契約書に捺印していないから無効みたいな
主張もすべきではないと思います。
同情すべき事情があっても自分の都合なのですから
あまり自分の都合のよい解釈ばかりを相手に
要求するのはいかがかと思います。

口約束・捺印・・・どの時点で契約成立と
するかには諸説あり断定は避けますが
契約金の全額に相当する金額を振り込んだのなら
契約の成立の上での解約と扱うことは
普通のことだと思います。
いくら返金してもらえるかは交渉しだい
ですが法的に争うのは恩をアダで返すような
行為に思えます。

今、提示されていること以上を望むのは
自由ですがそれが正しいとは思えません。

業界人さんの言われるように、実務上は決済（契約金の支払い）をすると契約締結扱いですね。
群馬県民さんのお支払いになったのは「決済金」であって「申込金」ではありません。
ご自分でも「手付け放棄が相当」とおっしゃってますよね。手付け放棄は契約前のキャンセルじゃなくて契約解除ですよ。
また契約金を支払うことは「契約の履行」に当たりますから、この点でも「契約前」ではありません。
となれば、契約は成立していますから、仲介手数料も支払う必要があります。
さらに借主に厳しく請求すれば、通常「解除は1ヶ月前の予告」ですから正式な通告日（今回の場合11/16）から1か月分の賃料を請求することもできます。日割りなしの契約なら12月いっぱいの賃料がかかります。
賃貸契約で手付金を受領することは少ないですが、貰う場合は1ヶ月分私もいただきます。
10％ではありません。
と、いうことを相手の立場に立てば主張できますね。
宅建業法を確認しておられるようですが、そこまでしておられるなら、民法も確認されてはいかがですか？

先方は群馬県民さんの事情を汲んで譲歩しております。
このあたりで手をうつことをオススメします。

なお、口約束での契約成立ですが。
本当のことです。
古い借家では契約書なしの契約もありました。
契約書は契約内容を確認するものにすぎないんです。
うちに11/1から入居の人がいますが、契約書に署名押印が終わったのは昨日ですよ。それまでは決済金を貰っただけの「口約束」です。きちんと宅建業者を通した契約ですよ。


うちの県のパンフには契約成立のプロセスを
物件説明→借主の申込が貸主に着く→貸主が承諾を発信する→借主に貸主の承諾が伝わる→契約書署名押印
とし、このうち「貸主が承諾を発信する」まですすめば契約成立としてました。

10月10日申込み

この間に契約書受取り・契約金振込み請求（契約内容も把握でき期日がはっきりしている。）

11月10日振込み（この日までに入居するかどうか決めて下さいという意味だと思います。
大家さんが入居の許可をしている以上契約金振込みは借主側自ら契約履行をしたことに
なるのでは。それで契約成立。口約束より行動で契約成立を証明しているようなものだと思います。）

11月14日(締切日)に契約の締結保留・新築マンション入居の予定（契約書に関しては
遅れても良いという意味で判断できます。上記で契約が成立したと判断したら。）

11月16日キャンセル
家賃の半額5万9000円で請求。40,000円で交渉。
（契約の解除と思います。その場合、返金できない。譲歩して通常解約手付けとして
1ヶ月分家賃。半額として5万9000円。[契約成立していると思いますが、譲歩して手付け
を預かったら1ヶ月分と同等にしましょうと意味]）

＞「民法では、大家との間では口約束で契約は成立するから」との返事でした。
＞賃貸借契約の成立前に支払われた金銭は、名目を問わず「預かり金」
＞とみなされるはずです。
賃貸の場合は、申し込みして契約前に手付金の話をされず全額又は一部納めた場合
は預かり金となるはずです。（大家さんからの承諾がない状態。後から承諾をもらって
全額納めていれば契約成立したと思われ、一部であれば全額納めるか捺印するまで
は契約成立しないと思われます。

私は上記のように思いますが、法律的なもの・契約成立時がどの時点かは
業界人さんと同じで諸説がありますので参考までに。色々知識があるようで
すのでご自身で調べたり法律に携わる方に直接伺った方が自分自身納得
されるのではないでしょうか？
また、あなたは振込みした時点で契約が成立していれば全額支払しても
良いと思いますか？（貸主・業者が一部だけでも良いと言うのを除いても）
で、振込みで成立しないとなれば全額返還してもらえる権利もありますが、
これは最高裁まで判決でないと分からないと思います。弁護士でさえも。
（最高裁までの判決が正当で受け付けない場合を除き）また、探せば
判例もでてきそうですね。ただ、詳細条件が違うかもしれませんが。
個人的意見は40,000円の根拠の妥当性が感じられないので譲歩提示の
5万9000円で手を打つのが良いのかと。あくまでも個人的意見なので参考に。
で、相談者自らの判断で交渉してみて下さい。

業界人さん、通りすがりの家主さん、ホンホンさん、ご返答をありがとうございました。
今回のことは初めての経験で、色々と勉強になります。

「貸す側」、「借りる側」で意見や着眼点は違ってくると思います。
民法上、口約束で契約が成立することは、私も確認しました。ただその効力はどこまで及ぶのでしょう。例えば、口約束のみで契約が成立するなら、鍵は受け取れるはずです。しかし一般的には受け取れないでしょう。

今回のケースでは、契約が成立しているのか否かが、やはりポイントかと思います。
この点について私の場合、宅地建物取引の資格のある者から免許提示のもと、重要事項説明書の説明を全く受けていません(郵送されてきたのみ)。これを根拠に契約は成立していない、と考えております。契約が成立するまでは、預かり金は手付けとしての意味をもたないので、全額の返金を求められるはずです(http://mic.e-osaka.ne.jp/kanshokyo/jirei/t148.htm)。
今回支払ったお金は「決済金」になる旨、お返事にありました。私の勉強不足のためかその認識はありませんでしたので、その法的な根拠を教えてください。

ひと昔前の、契約が口約束で行われていたころに様々なトラブルが発生していたからこそ、「契約書」というものが存在するようになったのではないでしょうか？なので、貸す側に不利益な事態が生じたときに、「昔ははこうでした」と古い習慣を持ち出すのは、不自然な気がします。

群馬県民> 「貸す側」、「借りる側」で意見や着眼点は違ってくると思います。
そりゃそうだ。

群馬県民> 民法上、口約束で契約が成立することは、私も確認しました。ただその効力はどこまで及ぶのでしょう。例えば、口約束のみで契約が成立するなら、鍵は受け取れるはずです。しかし一般的には受け取れないでしょう。
一般的にはね。ただ、大家さんが良いと言えば・契約書記名押印・お金より先に鍵は
受け取ることは可能です。

群馬県民> 今回のケースでは、契約が成立しているのか否かが、やはりポイントかと思います。
なので諸説は色々あります。

群馬県民> この点について私の場合、宅地建物取引の資格のある者から免許提示のもと、重要事項説明書の説明を全く受けていません(郵送されてきたのみ)。これを根拠に契約は成立していない、と考えております。契約が成立するまでは、預かり金は手付けとしての意味をもたないので、全額の返金を求められるはずです(http://mic.e-osaka.ne.jp/kanshokyo/jirei/t148.htm)。
郵送にて重説の説明についても考えましたが、どちらの希望により
郵送になったか分からないので記載しませんでした。ただ、郵送で
来ただけなら業法違反で契約自体無効かどうかはまた別の話しかと。
その場合仲介料は下さいとは業者も言えないはずです。実際に
手数料も返せないとは言ってませんし。また、契約の成立と考えると
宅建業法ではなく民法では？
で、上記のアドレスでは預かり金を手付金としてのことを話しているのだと思います。
ただ、全額ならば他の人同様に契約の履行という形になると思います。
それに1ヶ月も物件を押さえて上で支払い・契約書の期日前に
延ばしたいと言うべきかと。又は、全額ではなく手付金として
通常預かる分を払っておくとか。

群馬県民> 今回支払ったお金は「決済金」になる旨、お返事にありました。私の勉強不足のためかその認識はありませんでしたので、その法的な根拠を教えてください。
契約の成立の時点については他の人の記述などでも分かるように
見解が分かれますので根拠を提示することはできません。参考にと
いう記述でしたでしょ。根拠が知りたければやはり法律に携わる
方に直接聞くのが良いでしょう。

群馬県民> ひと昔前の、契約が口約束で行われていたころに様々なトラブルが発生していたからこそ、「契約書」というものが存在するようになったのではないでしょうか？
そうだと思いますよ。ただ、賃貸の場合、口約束だけで契約書が作成されて
なければ対抗手段として法律に合致したものしか要求できないかと
思います。ただ、今回の場合は事前に契約書も郵送されているので
契約内容に承諾しました。だから、全額払いますと言っているような
ものだと思います。

群馬県民> なので、貸す側に不利益な事態が生じたときに、「昔ははこうでした」と古い習慣を持ち出すのは、不自然な気がします。
あなたの意見だと民法に反してか賃貸の場合のみ口頭の約束は
認められないというように感じます。

上記は個人的見解で詳細な点や見解の分かれるところでは根拠など
上げられません。あくまでも参考に。
何度も言うようですが、法に携わる方（弁護士とかに相談して）
に直接聞くのが良いと思います。但し、弁護士でも絶対という
ことはないと思いますが。

どうしても附に落ちないなら少額訴訟っていう手もありますよ。
前みたいに法律の細かいところまで書込みしてくれる方がいれば
良いのですが。
正直これ以上の回答はヘルプです。

商法も関係するのかな？商売柄の話なのでこの辺も調べてみては
どうでしょう？

重要事項の説明を受けていないから契約無効というのは、非常に無理がありますね。それは、業者が指導を受ける内容で、この契約とは関係ありませんよ。ご自分の都合の良い様に法的解釈をしているとしか思えません。法律法律というのなら、大家さんも、あなたに対して損害賠償責任を負わせることが出来る内容だと思いますよ。ご自身のことばかりではなく、それに対して迷惑をこうむった方の事も考えるべきではないでしょうか？書き込みを見ていてもあなたの発言は、あまりに自己中心的で気分の良いものではないです。

＞昔の契約
いや、今月契約書交わす前に鍵渡して入居されたんですよ。
決済金はもらってました。
流石に契約書なし、ということはいまどきほとんどありませんが、決済が先行することは多いですし、今月のケースのように鍵渡しが先行することもたまにはあります。

＞決済金
全額払うことを「一般的には」決済する、といいますもので。
申込金の場合は、「一般的には」一部しか払わないですね。せいぜい家賃1か月分ですね。
今回のケースでまだ請求するおつもりなら、やはり専門家でしょう。
おっしゃるとおり、契約の成否がポイントでしょうね。

ちなみに売買の場合は全額どころか、中間金を払うと履行の着手ですね。

賃貸の預かり金・手付金については、ググってみましたら大阪府のものがひっかかりました。
ご参考にどうぞ
http://www.pref.osaka.jp/kensin/sido/chotto_chintai.html#5b

あと、重説がなくても契約はもちろん有効だと思いますよ。
ただ、重説がなかったことによる損害があれば損害賠償請求できるでしょうけど。

私はまぁ、立場が立場ですから、「契約成立してる」に1票ですが、所詮素人の言うことですから、正確なところはやはり識者にお願いです。

あ、後学のためにお教えいただきたいんですが、「重説がなかったことが契約前の根拠」であることの根拠をお教えいただけませんでしょうか？
浅学の身としては「錯誤無効」なら理解できるのですが、「成立前の根拠」であることが理解できません


あと、便乗質問お許しください。
経験上、「手付金」は家主に届きますが、「申込金」は届いたことがないんですが、そういうものなのでしょうか？
業界の方、お教えいただければ幸いです。

とおりすがりの家主＞経験上、「手付金」は家主に届きますが、「申込金」は届いたことがないんですが、そういうものなのでしょうか？
どうなんでしょ。私、預るなら諸説明して手付金として預るように
話しているので申込金預ったことないです。また、キャンセル時
返さないといけないので大家さんに収めたものを返してもらって
更に申込者に返さないといけないし、すぐに返さないといけない
ので業者で預っておくのではないでしょうか？また、ＨＰだと
成立したら契約金の一部とされる場合が多いとのことですが、
申込金を返すので契約金全額持ってきてくださいというもの
現実的ではないので契約金の一部になるのではないでしょうか？

おぉ、もう１つ手付金として預っても大家さんに連絡が取れて
いない場合は契約も成立していないので手付金として預った
お金は返してます。

とおりすがりの家主> あと、重説がなくても契約はもちろん有効だと思いますよ。
とおりすがりの家主> あ、後学のためにお教えいただきたいんですが、「重説がなかったことが契約前の根拠」であることの根拠をお教えいただけませんでしょうか？
とおりすがりの家主> 浅学の身としては「錯誤無効」なら理解できるのですが、「成立前の根拠」であることが理解できません


根拠は、宅地建物取引業法第35条です。
あと、以下も参照してみて下さい。http://tokagekyo.7777.net/coolecho/gy-35-ans1.html


ただご質問の「重説がなかったことが契約前の根拠」の意味が
分かりにくいので、ご質問の主旨とちがったことを私が
答えてましたら、また表現を変えてお願いします。

管理会社勤務> 重要事項の説明を受けていないから
契約無効というのは、非常に無理がありますね。ご自分の
都合の良い様に法的解釈をしているとしか思えません。

宅地建物取引業法35条を是非御覧ください。

法律法律というのなら、大家さんも、あなたに対して損害賠償
責任を負わせることが出来る内容だと思いますよ。

私もそれは当然だと思いますよ。
ただ、今回の不動産屋さんは、その辺りをきいても「大家さんは
人情味のある人だから、少しは払ってください」のような、
いま一つ雲をつかむような返事しか今の所ないため、客観的な基準で
判断せざるを得ないと思い至ったわけです。

書き込みを見ていてもあなたの発言は
、あまりに自己中心的で気分の良いものではないです。

失礼ですがあなたの個人的な感情をここで言っても仕方ないと思いますよ。
あなたは私がいくら払うべきとお考えですか？
また、あなたが私の立場ならどうしますか？

ホンホンさん、ご意見ありがとうございました。
おっしゃるとうり、専門家の力が必要かもしれません。

重説がなくても契約は成立します。
重説がなかったことで業者が指導や処罰を
受けることはありますが、契約の
未成立とは別のことです。

私も正直、ちょっと自己中心的に
感じられました。

参考意見はいろいろ聞けたでしょうから
あとはご自分の判断で行ってください。

今回の業者・大家さんともやさしいと
思いますけどね・・・私は。

　いやいや、厳しい意見が多いですね。でも、私もそうかなと思います。
そもそも同情されるような事情があるにせよ。解除はあなたの事情なのでしょう。
それならば、一定の譲歩はすべきと思いますが、書き込みを読ませていただく
限り、相手方の譲歩が勝っているような感じがします。
　ホンホンさんも書かれてましたが、正直現場の交渉では、あなたは十分その
成果を達していると思えるのですが、それでも納得できないのなら、
少額訴訟なり支払督促なり、法的手続きに進むしかないような気がします。以前は
司法書士の卵さんが詳しく説明してくれていました。ここであれこれ聞いても
正直、すごいなあ。よくそこまで譲歩してもらえるように交渉しましたね。と賞賛
されるようなことがあっても、同意してくれる人は少ないような感じを私も受けました。

愛媛県人さん、お返事ありがとうございました。
質問があるのですが、愛媛県人さんは、普段不動産屋さんなり
大家さんな、賃貸を貸す側の立場の方でしょうか？

　いえいえ、だだのこのサイトのファンです。
　いろいろとたくさんの方の書き込みを読んできた限りでの感想です。
門前の小僧なんとかで、いろいろと勉強になるものですから・・・
　現場での交渉事の範囲の出来事とすれば、群馬県民さんは十分にその成果を
達せられていると思いますよ。司法の場でなんとかもっと追求していきたいと
言われるのであれば、もう群馬県民さんの期待を満たすような回答にはたどりつか
ないような気がしています。不動産業者関係の方の厳しい意見ばっかりじゃないか
と思いますね。ソフトに書き込んでくれる司法書士の卵さんがおられましたが、
新しい書き込みは期待できないようですよ。

そうですね。今回やりとりした方達は
お互いのこと知らないじゃないですか(少なくとも私との関係では)。なのである意味なんの
駆け引きもなく本音で話し合えることを期待して、書き込みしました。なので
私に都合の良い意見を期待している訳ではありません。
最初に述べましたように、私にも払うべき金額は存在すると
思います。ただ、それが何(もくは誰によって)によって、どう
決められるのか知りたかった、というのが今回書き込みをした
きっかけです。

まず、私の見解としての結論は、
「どうあるべきか？」
⇒支払い済みの86万円中、手付に相当する分以外の返金を受ける。
「どうすべきか？」
⇒家賃の半額5.9万円の支払いで合意する。

解釈については、各回答者とほとんど同じ解釈を持っています。
既に説明もされておりますが、群馬県民さんが得心されていない
部分がおありのようなので投稿させて戴きたいと思います。

?契約の成立の是非について
契約について定めた法律は民法で、「互いに対立する２個以上の
意思表示の合致（合意）によって」成立するものとされます。
ですから今回の現象がこれに該当するか否かを検討してみるだけで
よいと考えます。
まず、群馬県民さんは申込書を提出し、86万円の請求に対し振込を
していますね？これは立派に“意思表示”があったと解釈されるでしょう。
先方もあなたの申込書提出を受けて、書類一式を郵送し86万円の請求を
しました。これも立派に意思表示があった事になります。
そして、期日までに決められた金額が入金された事により、合意が
あったと解釈できるでしょう。互いに誤解なく、平穏無事に事が進んで
います。契約は成立です。

?その後、あなたの都合で“引っ越す意味がなくなり”ました。
でもチャンスを残したいので契約締結期日の延長を申し込みましたが
結局それは断念することとなりました。

?ここで、あなたとしては“契約書を締結していない”事が契約成立前で
ある根拠と思っておられると思いますが、先方からすれば形式としての
体裁を整える儀式程度（法的には）であり、どーでもいい事だからこそ
締結期日の延長を承諾したのでしょう。

ここから先は契約当事者の一方的な都合による解約であって、よって
「仲介手数料と家賃1ヶ月の23万円は返還せず。」の主張はしごく当然の
事となります。他の回答者のおっしゃるように、極端な話、解約予告
賃料まで“法的”には請求できてしまいます。

?法的根拠について
群馬県民さんが判断の拠り所として求められる“法的根拠”ですが、
上記?の段落、民法にある“契約”に関するものがその全てです。
あなたが提示されておられる宅建業法35条は、「業者は、契約の前には
重説しときなさいよ」という“業者に対して”の業務上の定めであって、
「重説がないと“あなたと大家との間の”賃貸借契約は成立しないよ」
と定めているものではないのです。「契約書」がなくても「口約束」でも
契約が成立しているのと同じです。

?不動産屋がはっきりと根拠を示さず、そのためあなたが得心できない。
（だから法的根拠がほしいと思ったと考えますが）
もうここから先は法律の世界ではないのです。だから答えられないのです。
では、不動産屋が法的根拠なしの、法外な要求を突き付けて来たのかと
言うとそうではなく、あなたの事情を考慮して、譲歩を示して交渉して
来たのです。あなたが引っ越せなくなった事情に先方が同情してくれた
事は、入金済み分の返還の“法的根拠”には全くなりません。
法的にはあなたの事情は先方に被害を及ぼしてはならないのです。

でも先方はあなたの事情を、義務もないのに考慮して、自分の動いた
費用（仲介手数料）もいらないと。但し大家は自分とは別人格だし、
「いらないです」とは勝手に言えないし、14日入居のはずがキャンセルが
16日と過ぎてしまっているから、「まけますから払って（返還しない）
下さい。」という話なのです。そこに“法的根拠”はないですよ。
どうしても法律を持ち出すと?の後段のように不利です。

?群馬県民さんのスタンスについて
あなたにとっては心外だったと思いますが、“自己中心的”と他の回答者
から心象を持たれたようですね。
また、あなたからある回答者に対して「あなたは賃借人の立場ですか、
それとも賃貸人の立場ですか。」という主旨の質問がありましたね。
そして「自分は質問をしているだけで、自分に有利な回答を求めている
ワケではない。」と。

あなたの質問は“法的根拠”についてだったはずですから回答する方の
立場は段落?については関係ないかと思いますよ。あるとすれば?以降
ですかね。
回答者がどっち側の人間なんだ、と気になってみたり、不動産屋に対する
不満は詳細に書かれていますがご自分の“同情されるべき”事情については
言及はないですし、またそれを先方が同情してくれたんだと記入するあたり、
読んでいても質問しているというより、「なんとか負担なくできる方法は
ないか」と求めているように見受けられましたよ。
“法的根拠”へのこだわりも「説明し切れないなら主張は聞き入れない」
って言ってるように感じてしまいます。

別にこれはいけない事ではないので、「こういう事があった。返還額を
より多く受けられる方法について、アドバイスくれ」という相談で
良かったのではないでしょうか？
契約成立の是非や宅建業法へののめり込みが深過ぎて、手段だったはず
法的根拠探しが目的化してしまったように見受けられましたよ。

この案件はもう交渉ごとの世界なので法的根拠を持ち出すより、互いの
譲歩により早く決着を見出した方が得策かと思います。
先方の提案は魅力的でこちらが態度を硬化させてもこれ以上の条件は
引き出せないところまで行きついたと思います。
（これは経験上の判断であって、法的根拠はありません。）
交渉としてはもう既にあなたの勝ちでしょう。
それでも納得行かなければ訴訟して“法的”に決着させることですが、
あまりおススメはできません。
ご自分の納得できる結論を向かえられるといいですね。
頑張ってみて下さい。

ホンホンさん、ありがとうございます。
よくわかりました。

レスありがとうございました。

宅建業法35条は私もよく知ってますが、これが根拠になるとは私にはやはり思えない。
だって、相手が違いますから。

契約の相手方は貸主、それを規定するのは民法と借地借家法。
宅建業法は業者に対する法律ですから、貸主には直接関係ないですもの。

まぁ、このあたりはたぶん群馬県民さんとは意見の異なるところでしょうね。
とりあえずお礼まで。