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賃貸契約書について不明なことが多すぎです

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入居審査

NAO(東京都) さん () コメント:5件 作成日:2007年11月19日

新しく賃貸契約をしたいのですが、契約に関して困っています。


?紹介された不動産と別に管理会社(宅地建物取り扱い業者)と直接やりとりする結果になりました。その管理会社からの重要事項説明書に、その業者にも仲介料を支払う記述がありますが、紹介会社と二重に支払うことはありえるのでしょうか。
?管理会社の重要事項説明書に敷金は1ヶ月償却と書かれていますが大家との契約書には一切記載がありません。問題ないのでしょうか。
?管理会社からの賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書に、日常的な消耗には賃貸人が負担と記載されています。(壁紙、給湯器、キッチンその他付随設備)しかし、大家の契約書には日常的な上記のような消耗は賃借人が負担するとかかれています。どちらの効力が強いのでしょうか。
?特約として退去時に家賃1か月分支払うことが記載されています。急な解約等の条件など記載がない場合には必ず退去時に支払わなくてはならないのでしょうか。

賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書の但し書きで「特約として・・・」の説明がありますが、結局契約書自体がこの説明書に反しているのでどういう意味なのか理解できずにいます。
特約の項目には?だけが記載されていますが、そもそもこのような不利な条件はのまなければいけないのでしょうか。これとは別に、退去1ヶ月以内の解約は1か月分支払うことなどは記載されていますので、おそらく無条件で退去時に支払わなければならないという意味だと思うのですが。
今月26日に契約することを指定されており、今日契約書が届きましたが、特に説明を受けていないことばかりで困っています。
よろしくお願いいたします。

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この投稿への書き込み・コメント(5件)
No.1 by 黒べえ さん 2007年11月19日

まあ、知識武装として聞く分にはかまわないでしょうが、まず疑問があれば、先方当事者に聞くのが早いのでは?
ここでは、実践では役に立たないいい加減な回答を寄せる人も稀にいますから。

No.2 by ジャスティ さん 2007年11月19日

?どのような経過があって直接やりとりをすることになったかはわかりませんが、合計して1ヵ月分の家賃(税込み)の金額以上に請求されなければ問題ありません。おそらく、半分にわけると思いますので。
?契約書の「特約事項」の中には書かれていませんか? 質問の?と?は同じ意味だと思います。そのように約束をされて契約したのであれば、払う必要があります。
?聞いてみて下さい。貸主との契約内容が「特例として」優先されてしまうものと感じますが、内容によっても違うかもしれません。給湯器などの設備は家賃がすごく安いというものでなければ、貸主負担であるべきですが、修理するのにそんなに費用が高くかからないものは借主負担という特約は有効です。

NAOさんは、どのような条件であることを理解して申込みをしたのかがわかりません。例えば、敷金3ヵ月の物件だとすると、「敷金3ヵ月分」であることで申込みをしたのか、それとも、「敷金3ヵ月・そのうち1ヵ月分は無条件で差し引かれるもの」であることを理解して申込みをしたのかによって違ってきます。
そのような言い方は混乱されてしまうものと思いますが、実質、「敷金2ヵ月・礼金1ヵ月」と同じものと理解された方がいいです。

問題なのは、NAOさんが、そのような条件であることを理解していたかどうかです。
物件資料に「敷金3ヵ月」としか書いてなく、契約書を見て初めてそれに気付いたということであれば、それを理由にキャンセルすることは可能です。
重要事項説明は受けているものと思いますが、新たな疑問がでてくれば業者にどんどん質問して下さい。

内容的には特別不利な規定ではありませんので、その条件をのまなければ契約をすることができないものと思います。正式に契約した後に「これは聞いていない・知らなかった」としても遅すぎます。また、26日に聞いてみようと思っていても、その部屋は決まったものとして募集を止めてしまっているので迷惑をかけてしまうことになります。電話でも結構ですので、疑問点があれば今すぐにでも聞いておいた方がいいものと思います。

No.3 by 外資社員 さん 2007年11月19日

?仲介料
一般的には1ヶ月分ですね。 トータルがそれならば、
2箇所に払っても合理的だとは思います。
それとも、合計で2ヶ月なのでしょうか?

?償却
?とダブったことを言い換えているのでは?
それとも、退去で1ヶ月、償却も1ヶ月で合計2ヶ月との
ことでしょうか?

?負担範囲
入居前でしたら、交渉は可能だと思います。
一般的には、経年変化による消耗は貸し手負担が一般ですが、
特約や重要事項として説明した上で、貴方が不利な条件でも
合意するなら、有効です。

他の方も仰っていますが、ここで聞くより仲介さんに
確認するのが良いと思います。
いかに借り手に不利であろうと、納得した上で契約すれば有効、
契約前ならば不合理な条件は交渉するか、納得できなかれば
契約をしなければ良いのですから。

No.4 by コートの住人 さん 2007年11月19日

?について
 仲介手数料はあくまでも仲介に入った業者に支払うべき性質です。確認してみましょう。
?について
 ?と同じ意味です。敷金一月分当然控除特約ですが,近時の簡易裁判所での敷金返還請求事件ではよく争われる事案です。
 判例や和解の流れとしては,かなり借り手に有利な結果に帰着します。消費者契約法に照らして絶対的に無効という判断をされたこともありますし,一定の説明を履行したことにより認めた例もありますが,きちんと説明を受けたか。近隣の賃料と勘案して安価な場合は認める等の流れがあります。
 契約前ということですので,後刻の争いを避けるならば,きちんと説明を受けて,納得できなければ契約しない方がいいでしょう。
?について
 日常生活の汚損や経年劣化は,賃貸人が負担することが基本です。賃貸契約書は,まず賃貸人が作成します。賃貸人有利に記述されているのはある意味当然ですから,お話し合いの中で訂正を求めることも必要でしょう。
 原理原則の民法賃貸借がそうなのですから,少額訴訟の判例は間違いなくそうなってます。

 例えは悪いですが,後のケンカは先にしておくことが転ばぬ先の杖ともなります。
 賃貸人から提示される契約書は賃貸人有利になっていることは当然だと考えて,後はご自身でどのように交渉するかですね。快く応じてくれて,納得いくまできちんと説明してくれる業者さんだといいですね。

No.5 by NAO さん 2007年11月19日

お忙しいところ、皆さんご丁寧な回答ありがとうございました。
やはり一度もともとの紹介してくれた不動産と後から間に入った不動産に
相談してみます。
最初になんの説明もなかったのに、説明を求めず書類が届くまで
確認しなかった私に非もあるので。
自分の不安なところを直接訴えて、可能な限り文言をお互いが納得できる形に
かえていただこうと思います。

ありがとうございました。

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