入居後1年以内の解約は違約金有り。 | 賃貸生活の語り場

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入居後1年以内の解約は違約金有り。

カテゴリ:

/敷金

ちー子 さん () コメント:5件 作成日:2006年09月07日

気に入った物件を見つけたら、題名のような特約が付いていました。
『入居後1年以内の解約は、賃料1ヶ月分の違約金を支払う
ものとする』というような内容でした。普通は1ヶ月前に
申し出ればいつでも解除できると思っていたもので。
 すぐに出る予定は無いのですが、突発の事情で出ることだって
あり得ます。
入居者には不利に感じるのですが、このような特約はやはり
有効なのでしょうか?

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この投稿への書き込み・コメント(5件)
No.1 by 外資社員 さん 2006年09月07日

借り手に不利な契約でも、次の三点に合致していれば
有効です。

1)不利な点も含めて、適正に説明されている。
2)借り手の明確な合意を得ている
3)暴利でない

3)については、地域の習慣や 商習慣上で無理では
ないものと考えればよいと思います。
1年以内の退去に対して1ヶ月の違約金というのは、
商習慣としては存在し3)に反するとはいえないので、
1)、2)を満たしていれば有効な契約です。

ですから、その条件も含めて物件を借りるかの判断と
思います。 

注意が必要なのは、退去通知を1月前の約束として、
1ヶ月を切った通知では翌月分を追加し2ヶ月になるのか?、
違約金は保証金として預けるのか発生した時に追加払いになるのか?
なども確認した方が良いでしょう。

もちろん、他の条件も含めて交渉は出来ますので、
物件が気に入っているなら、頑張って交渉してみて下さい。

No.2 by 不動さん さん 2006年09月08日

ひょっとして敷金礼金(仲介料等も)ゼロとかの物件ではないでしょうか?
その分早目の解約の場合(大体1年未満が多いかな)
違約金が発生するって物件最近よく見かけますよ。

通常通り敷金礼金仲介料払って入居でしたら交渉も可能かと思いますが
上記のようなキャンペーン?(サービス)の場合は確かにペナルティも
必要だとは思います。(業者側としては)

ちー子さんの気に入ってるお部屋の条件が解らないのでなんともいえませんが
上記の理由の場合でしたら交渉しても恐らく無理だと思われます。

とりあえず交渉してみて無理でしたら諦めるかもしくは途中解約の場合の
違約金はしょうがないとみて契約するかのどちらをい選ぶかはご本人次第だと思います。

No.3 by クック さん 2006年09月08日

内容や手続き的には、外資社員さんの言われるとおりです。
この特約は、うちでもつけていますし、そのようなところが多いと思います。
今、その気に入った物件がどこまで話が進んでいるかはわかりませんが、
しっかりした説明とその理由を教えてもらうように要求してみて下さい。

理由としては、賃貸借契約とは普通、1年以上の期間を想定されております。
短期間で退去されてしまうと、再度、クリーニングなどのリフォームが必要で
募集のための広告費や仲介手数料(貸主が払っている場合)がかかる。
また、家賃収入から見ても、入金されない期間がでてしまうことになる。
そのため、大家さんとしては、なるべく長く入居してくれる人を探すという訳です。

借主側としても、急に転勤などで退去してしまうという事情はあるとは思いますが、
貸主側にも、そのような事情があるのです。

有効であるとはいえ、当然、金額は妥当な金額であることが必要です。
家賃の2ヵ月分以内であれば、何とか有効な範囲かと思います。

そのような違約金の定めがないところはあります。その特約がなければ、親切だと
いうわけではありません。全てではないのですが、礼金や敷引きなどで取っておく
ことで、損になるどころか、入れ替わりが激しいほど儲かるようになっていること
があるのも事実です。

それでも、転勤などで短期間に退去する可能性が少しでもあれば、その特約を削除
してもらうようにお願いしてみても良いかと思います。
その際は、3ヵ月とかだと契約を拒否される可能性が高いので、「1年はいると思う
けど、もしかすると10ヵ月くらいで・・・」と言われた方が良いです。
その気に入っている物件が、人気物件であれば拒否されることになるかもしれない
のですが・・・。

ちなみに、退去予告については「1ヵ月前予告」が多いことは事実です。
しかし、本当の原則は「3ヵ月前」なのです。
相談のような違約金などがある場合は、説明されることが必要です。しかし、
退去予告の期間については、説明がなくても契約書に「3ヵ月前」と記載されて
いたり、退去予告の期間についての規定が記載されていない場合は、原則である
「3ヵ月前」になることは理解していて下さい。

ちー子さんのように、契約前(ですよね?)に契約内容を確認することは非常に
良いことです。上記のようなことも含めて、気になる点があれば、どんどん、
その業者に質問してみて下さい。

No.4 by 戦う借り主 さん 2006年09月08日

 当たり前の感覚として、やはり1年間は住んでもらいたいという大家側の
お気持ちに無理はないかと思います。
 賃貸業も商売ですから、やはり売上なり利益を見込みましょう。1年間継続的に
賃料収入があるという期待は保護されるべきかと思います。
 あなたはあなたのご事情がおありでしょうから、契約前に任意の交渉でお話しすることは
何ら問題ありません。お仕事がら、どうしても1年間住むことのできる状況でなければ、
それははっきりおっしゃって結構です。
 じゃあ、いいですよ。となるか。ダメといわれれば、そこを止めるか、万一一年未満の
退去であれば1月分の賃料を支払うかです。

No.5 by 戦う借り主 さん 2006年09月08日

『ちなみに、退去予告については「1ヵ月前予告」が多いことは事実です。
しかし、本当の原則は「3ヵ月前」なのです。
相談のような違約金などがある場合は、説明されることが必要です。しかし、
退去予告の期間については、説明がなくても契約書に「3ヵ月前」と記載されて
いたり、退去予告の期間についての規定が記載されていない場合は、原則である
「3ヵ月前」になることは理解していて下さい。』

 借地借家法でしたっけ?
 おっしゃるとおりだと思います。けれども司法の場では既に空文化してますね。
転勤族等のサラリーマン等の場合、次の異動が3月前にわかることなど極めて稀でしょう。
判事さんも公務員ですから、3月前解除の契約について、賃借人が争ってきた場合、
賃借人の職業等にもよりますが、ほぼ、否定されています。
 転勤を繰り返すような賃借人にとっては、既に3月前解除という法律の本旨は、
消費者の権利を著しく侵害するものとして、争えます。
 賃貸営業を営む方におかれては、なにとぞ斟酌して頂きたいところだと思います。

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