敷金について | 賃貸生活の語り場

『貸主に本物件の明渡しがあったときは、
敷金を無利息で返還する。ただし、賃料等の滞納分、
原状回復費用の未払い及び損害賠償費用については
敷金から差引くことができる』

　当然のことですね。
　ただ、この場合の原状回復費というのは、入居したときの状況に戻すことではなく
住んでいる期間当たり前に汚れたり古くなったりしたものはそのままでよいということです。
あくまでも、あなたの故意過失で壊したり汚したりしたものを元に戻せということであり、
何が故意過失かでもめれば、その証明責任は大家側にあります。あなたが自分のせいでないことを
証明する必要はありません。大家側があなたの故意過失をあなたに納得できるよう説明しないといけないのです。
　大家があなたの故意過失であることを証明できなければ、そもそも故意も過失もなかったことになります。

『退去時の畳表替え及び室内清掃費は借主負担』
入居時にあなたがクリーニングをした。前居住者にも同じ契約内容で、室内清掃費をとっていたのであれば、
大家の不当利得ですね。出来の極めてよくない大家だと思います。
あなたが明白に説明を受け、納得した事実がないのであれば、突っぱねて構いません。
契約書に書きました。ハンコをもらいました。と言われるかも知れませんが、積極的な説明とあなたの納得という
事実のない限り、極めて借り手に不利益な特約ですから、少額訴訟の場では明白に否定されつつある特約です。
　前居住者が退去して１月でまたクリーニングというのですから、どんなクリーニングを求めるというのでしょう。
入居したときの状況にもどすのですから、そもそもあなたの負担でクリーニングして入居した以前の状況、すなわち
クリーニング前の状況で戻すので足りますね。入居時よりもきれいにしてもどす義務などさらさらありません。
　非常に程度の低い要求だと突っぱねましょう。

　ご自身の良心に従い、故意過失だと思われる点のみ、修繕に応じましょう。お互いの納得の上で、修繕したので構いません。
あなたが納得できないのであれば、納得できるよう説明を求めましょう。
　敷金の返還額に不満があれば、泣き寝入りする必要はありません。少額訴訟という極めて有効な制度があり、消費者契約法のある
今、黙って泣き寝入りするよりも良い結果が生まれると思います。最寄りの簡易裁判所で相談して下さい。
　カキコを読む限り、極めて稚拙な大家だと思います。他の入居者の方にも教えてあげて下さい。
誰も争わなければそれでいいのだと思っているわけですし、それは永い目で見れば、大家自身の不幸でもあると思います。
　泣き寝入りする必要は皆無であることは申し添えます。堂々と交渉して下さい。
あなたの未払い賃料はなかった。あなた自身はご自身の持ち物よりも丁寧に物件を使用してきたという前提でカキコしました。
　頑張って下さいね。泣く必要はありませんよ。

戦う借り主さんの言うとおりです。
あなが契約時に「理解」していない限りは。（「納得」ではなく「理解」）

戦う借り主> 『退去時の畳表替え及び室内清掃費は借主負担』

いわゆるハウスクリーニング特約と畳替え特約。いずれもよく見られる特約です。
もしお住まいの地域で一般的な特約であれば、相場もその前提で形成されていますから、「極めて不利益な」物件である、ということはありません。
（だからと言って、貸主がだましうち的に履行を求めてはなりません）
逆に一般的に特約が見られないのであれば、割高な物件という考えもできますが、家賃と別立てになっていると考えれば長期間住めば逆に割安ととも考えられます。
居住期間の長短に関わらず、ハウスクリーニングと畳替え費用はほぼ定額ですからね。

戦う借り主> 入居時にあなたがクリーニングをした。

「大家」がさせたものなら、ハウスクリーニング特約をつけるのは不当利得です。
ただし、入居時のクリーニングは「大家がする義務」はありません。あなたが「クリーニングしてほしい」と要求し、大家が「するならご自分の費用で」と答え、あなたがそれに応じた場合は、あなたの自主的なクリーニングとなり、大家の不当利得にはなりません。
不当利得となるのは大家があなたに入居時のクリーニングを強制的に科した場合のみです。
また、入居時のクリーニングは大家とは全く無関係に仲介業者が「システム」として借主に勧めることもありますが、大家がやらせているわけではないので誤解なきように願います。

返事ありがとうございます。
確かに入居時のクリーニングは不動産屋に進められたものです。
ずっと敷金は返ってくるものだと考えていました。
学生なので舐められてるのかと思ってましたが、
多少の金額は引かれてもしょうがないですね。
つまらない質問に丁寧に答えて下さってありがとうございました。

とおりすがりの家主様、ありがとうございました。
『いわゆるハウスクリーニング特約と畳替え特約。いずれもよく見られる特約です。
もしお住まいの地域で一般的な特約であれば、相場もその前提で形成されていますから、「極めて不利益な」物件である、ということはありません。』

　近時の少額訴訟の動向ですが、いわゆる地域の慣習については、否定的に解される動向が大きいようです。
例えば、関東圏から関西圏に異動してきた賃借人が、関西圏の賃貸借契約の慣習について了知して契約することはマレです。
それこそ、これでもかというくらいの賃貸人の説明のない限り、慣習であるからという賃貸人側の抗弁は通用しません。
慣習だという賃貸人側の主張を認めてもらうためには、慣習であることについての特別に強固な説明を行ったという立証をしない限り、
殊、少額訴訟などの場では、明白に否定されつつあるようです。
　判事も広域異動をする方が多いですし、ましてや消費者保護の時流は確かにあります。
　ハウスクリーニング特約、畳替え特約は、それほど難しいものとなっている現実があります。
地域の慣習であるからには、その旨の説明をすべきでしょうし、だからこそ一定賃料を低く抑えることができているので、永い目で見れば
賃借人にそんなに不利益なものではないですよ。といった説明を行い、その上でハンコをもらわなければ、賃貸人としては弱いでしょうね。
　何度も繰り返してきた私の主張ですが、賃借人は素人、賃貸人はプロ。司法の場では包括的にこのように考えられているということに多くの
賃貸人は心して、賃貸営業を行うべきだと思いますし、その労を厭うようなら、賃貸営業をする資格などないと私は考えております。
　誤解なきよう、決して貴殿のこととは申しておりません。ただ、その気概を持たない賃貸業者も多い現実を私は指摘したいと思います。

＞ただ、その気概を持たない賃貸業者も多い現実を
私は指摘したいと思います。

あんた何者だか知らないけどさ、あんたの言い分だと
まともな不動産業者のほうが少ないみたいだね。
書き込んでる内容には否定しないけど、見え隠れする
高飛車な態度や業者＆大家はバカばかりみたいな
スタンスがとてもいやです。
だから反感も買うんだよ。

　私の私見ですから、お気になさらないで下さい。私見に私見で反証されては泥沼ですね。
　あなたご自身がそうでないなら、自信を持って今後とも営業を続けて頂ければと思います。
感情的な反証は、無用にしていただけないでしょうか。
　私に反感を持たれる方は、理路整然と反証して頂いて結構です。
　良識的かつ理性的なご批判には真摯に耳を傾けたいと思いますが、稚拙な感情論には
応じるつもりもありません。
　

>高飛車な態度や業者＆大家はバカばかりみたいな
>スタンスがとてもいやです。

いやなら戦う借り主さんの書き込みを読まなければいいだけの話ではないでしょうか。
ハンドルネームもずっと変えないで書き込みされているわけだし。
また、どうしても我慢できない、書き込みの姿勢を変えてほしいというのであれば、それは貴方のいわば個人的な印象に過ぎません。よって丁重にお願いすべきだと思います。

戦う借り主> 　近時の少額訴訟の動向ですが、いわゆる地域の慣習については、否定的に解される動向が大きいようです。

私の書き込み内容は本来であれば、契約時に借主さんに説明がなされなければならない。
貸主の立場からすると、業者さんにしっかり説明を依頼するべきですし、業者さんにはしっかり説明をしてもらわないと困るわけですが（笑）、
ただ、同じ特約があっても、小額訴訟になる契約よりも、ならない契約の数の方が遥かに多いことを申し添えておきます。
訴訟案件のみを強調すると、互いにきちんとした当事者がいることを忘れそうになりますが、トンデモな人は貸し借り仲介ともに少数であると信じます。
「信じています」とまでは書けないあたりが我ながら悲しいですが……（苦笑）。

ついでに地方人のひがみ。

戦う借り主> 例えば、関東圏から関西圏に異動してきた賃借人が、関西圏の賃貸借契約の慣習について了知して契約することはマレです。
戦う借り主> それこそ、これでもかというくらいの賃貸人の説明のない限り、慣習であるからという賃貸人側の抗弁は通用しません。

これを関東関西逆にすると……。
借主の主張がとおる可能性は少しばかり減るでしょうなぁ……。

地域の慣習ですか・・・

私自身は、日本全国共通の賃貸慣習の存在は知りません。

いわゆる、関東方式、関西方式、京滋方式、東海方式、北九州方式、
四国瀬戸内方式・北海道方式などいろいろ聞きます。
個々に詳しい内容は知りませんが。

契約の内容を説明する義務があるのは事実です。

徹底的に説明しべきだというのは、観念的な話で、実務・現実的に
（契約前に）「わからないことがあれば、質問ください」と聞いて、
質問がなければ理解したと判断するしかないと思います。

5分で説明しようが、1時間かけようが、もしくは契約書を渡すだけ
だろうが結局のところは「納得したので署名捺印する」のが原則の
はずです。それこそが契約の根源です。

確かに、借主は素人ですが、その前に「成人」です。私が業界人だか
らというのではなく、一般常識として、自らの契約行為に対して自己
責任を持つべきだと思います。

私自身、少額訴訟を経験したことはないですが、風聞でのイメージは、
裁判の名を借りて裁判官が両者の仲裁をし無難な落しどころで協議和解
させる訴訟という感じです。
審議の進行の中では消費者契約法やらガイドラインやらを取り上げます
が、ただそれだけです。

【ご返信をして頂ける方へ】
不動産業界に関わっている方々・この業界の知識が多けている方々
法律業界に携わっている方々・その他様々な職務に携わっている方々
がいらっしゃると思いますが、業務以外の貴重なお時間を裂いて
ご返信して頂く事は本当に大変な事だと思います・・・
また大変嬉しく思います。
多分当サイト記事及び他の相談内容返信について、
考えの違いを感じる事もあると思いますが、
極力偏りのない中立の立場で、お答え頂けれると嬉しく思います。
お時間を裂いてのご返信誠に有難うございます。

サイト主が中立と言ってるのに戦う借主さん先日「ガチガチの借主側
の発言をします」って豪語してたなぁ・・・。
ココも呼んでてその発言はある意味すばらしいと思います。

貸し手側の良識ある識者の意見があることによって、サイトそのものは
中庸を得たものとなることを信じています。
　貸し手側、管理仲介業者側の意見に偏ってきた実態があったように感じてました。
司法書士の卵氏の参加までは・・・
　最近はお見かけしませんが、貸し手側ガチガチの意見もありましたね。
　くどいようですが何度も申し上げます。

　私は借り手側の立場でカキコしますが、決して借り手の味方でもなく、貸し手の敵でもありません。
味方とはどんなに間違っていても意を寄せるのが味方の意味だと思います。借り手が過った考え方にあれば、
それは指摘してきています。義務を果たした上で権利を主張すべきとも申しております。
　これまた何度も言いますが、読んだ方の感想ないしは批判を感情や感覚にまかせて述べられても
困りますし、失礼ですが情けなく思います。
　理路整然と建設的に反証を願います。

　サイトの管理者が私の立場、愚見を望ましくないと思われれば、それなりのご指摘もあるはずですが、
そのようなこともないようですので、私はこれまでのスタンスを変えるつもりは毛頭ありません。
　気に入らなければ読まないで下さい。ただ、それだけのことです。

『徹底的に説明しべきだというのは、観念的な話で、実務・現実的に
（契約前に）「わからないことがあれば、質問ください」と聞いて、
質問がなければ理解したと判断するしかないと思います。』

　個々の契約をとらえればそのようにならざるを得ない実態があるのだと思います。
お考えもよくわかります。しかしながら少なくとも、賃貸借契約における原状回復の
本旨は賃貸業者なら十分に理解しているはず。それならば原状回復の原状を入居時の原状の意味ではない
ということもご存じなら、少なくともそのように説明はすべきでしょう。内心で、入居時の状態に戻すことを
求めたり、ハウスクリーニングまで求めて、入居時よりも美しくすることを求めているならば、なおさら
ご自身の賃貸営業のスタンスは、説明する必要があると思います。
　わからなければ聞いてという消極的姿勢ではなく、わからないだろうから説明しようと言う積極的姿勢が
必要ではないでしょうか。退去時のトラブルのほとんどは、原状回復の範囲や故意過失の範囲の争いだと思います。
転ばぬ先の杖です。契約時にあれほど説明したでしょ。という賃貸人の主張のためには、決して入居時の
説明責任を厭うべきではないと私は考えております。

『5分で説明しようが、1時間かけようが、もしくは契約書を渡すだけ
だろうが結局のところは「納得したので署名捺印する」のが原則の
はずです。それこそが契約の根源です。
確かに、借主は素人ですが、その前に「成人」です。私が業界人だか
らというのではなく、一般常識として、自らの契約行為に対して自己
責任を持つべきだと思います。』

　確かに成人ですが、素人です。一般常識として契約の重要性を認識することは大切ですが、果たして一般素人に
民法債権法、借地借家法、宅建業法までもきちんと理解して、賃貸借契約を結ぶ方がどれだけおられるでしょう。
　少なくとも賃貸物件の返還における賃借人の義務である「原状回復」の「原状」とは入居時、契約時に戻すことではなく
入居期間中の経年劣化、自然損耗はそのままでよいというのが基本だと思います。その範囲を超えて負担を負わせる特約を
かざすなら、入居時の説明責任は、それこそ子供でもわかるくらいにきちんとすべきです。
　悪徳商法に対する消費者の保護が消費者契約法の本旨です。悪徳商法と道義同列に述べるつもりはありませんが、
賃貸借契約における賃借人が消費者として本法で保護されている現実を賃貸業者なら受忍すべきだと思います。
　それならば、子供でもわかるくらいに説明をすべきということは、翻って業者側の自己防衛でもあるのです。
契約の本旨、ハンコを付くことの意味は消費者たる賃借人も理解すべきと言う発言はごもっともです。
しかしながら、法律の範囲を超える特約をかざすならば、契約時の説明責任を果たして欲しいというのも、賃借人の立場の
者としてのお願いと受け止めて下さい。
　消費者（顧客、お客様）の要望と理解するか、単なる顧客のわがままと切って捨てるかは・・・
　それぞれのみなさんの判断だと思いますが・・・

　近年、敷金トラブル等が顕在化してきました。以前からあったのでしょうが、
それは賃借人が泣き寝入りしてきただけの話。
　裁判しても弁護士費用もかかる、数万円、数十万円で裁判してでもという方も
いなかったのでしょう。
　司法制度改革で裁判が身近なものとなり、本人訴訟である少額訴訟もできました。
司法の場で賃借人に有利に帰結する場面が多いのは、明らかに法的に無理のある契約内容
特約内容をかざしているという現実があるのだと思います。
　借りたら賃料を支払う。人様のものだから大切に使う。当たり前のルールですね。
借りたら返す。当たり前！　じゃあどこまでの状態にして返すのか？ここの状態についての
争いがあるわけです。この状態の認識について、その統一を図るのが入居時の説明でしょう。
　賃借人が賃貸借契約にハンコを付くのは一生に何度もあることではありません。翻って賃貸人側
宅建業者側は、それが日常茶飯事の業務ですね。わからなければ聞いてではなく、どこがわからないか。
それによってどのようなトラブルがあったのかは、経験則上ご存じのはず、それならばその経験、知識を
活かしてわかるように積極的に説明をすべきでしょう。それが仲介手数料の対価ではないでしょうか。
　それを怠って、退去時にもめて、契約書に書きました。ハンコももらいました。契約の意味は成人なら
理解すべきとの抗弁は、いささか弱いと感じます。
　私がプロとしての責任を果たして欲しいというのは、ひとえにこの一点に尽きます。

誤解なきように言っておきますが、プロとして説明責任があることを否定し
ているわけではありません。

私が言いたいことは、例えば、
私は戦う借主さんのいう理想の域に達しているかどうかわかりませんが、説
明はしているつもりです。
実務上、この人わかっているなと判断すれば、簡単にしますし、やばいなと
思えば、しつこく念押ししますが、説明なしということはありません。

私が悪意をもって訴えられたとします。
契約書を渡して「読んどいてくださいね」といっている悪徳業者と私は、戦
う借主さんのスタンスでは区別されないということです。

>退去時にもめて、契約書に書きました。ハンコももらいました。契約の意味
>は成人なら理解すべきとの抗弁は、いささか弱いと感じます。

では、何をもって説明責任を果たしたとみなされるのでしょうか？
私も悪徳業者も「説明は十分にした。その証拠に、重要事項説明にも契約書
にも署名捺印しているではないか？」と抗弁するでしょう。悪徳業者の方は、
事実に反しますが、結局　私とは区別されないということになります。

実際問題、理解したかどうかは本人にしかわかりません。それを証するため
に、署名捺印するのですから、素人だとか関係ありません。それこそ、民法
の大原則です。だから、消費者契約法のという法律は矛盾をはらんでいるの
です。もうすでに施行されているので、仕方ないですが、今度は悪徳消費者
から身を守る法律の制定がいるのかな（笑）


あと、ソースは忘れましたが、日本の40％は賃貸といわれています。
賃貸借契約の一般的内容（慣習も含めて）は、一般常識の範疇だと思います。
もっとも最近は、常識知らずの人が増えてきていますが・・・
ついでに悪しき慣習がなくなっていけば、業者も楽なのですが・・・

質問者の質問とは関係ない話でした。

脇から済みません。

私なりの感想です。
業者の責任は言うまでも無く、また戦う借主さんスタンスの
存在意義にも賛成です。
　一方で、法人で働く身としては、消費者の権利に対しては
一定の常識は義務だという大阪の不動産屋さんのお気持ちも
良くわかります。
　酷い業者により泣く消費者がいる一方で、一般常識の無い
消費者に泣く企業や法人がいる事実もあると思います。
素人だけで素直に学ぼうとされる方、自分を客観的に判断して
欲しいという方には、何かしたいと思います。
一方で、何でも権利主張とか、常識から言えば無体な要求を
平気でする人もおります。

そういった意味で、”賢い消費者”に対しては、
いづれの立場でも賛成であり歓迎である点は、はっきりと
していると感じました。

まとまりの無い意見で申し訳ありません。

楯突くつもりはないのですが、誤解させたならおわびします。
賃貸人のお立場でのお考えもっともだと思います。
私も不誠実な賃借人や義務を果たさない賃借人は許せません。
そうですね。仮にきちんとした説明の有無で争われた場合、説明をした
証明は大家サイドでしないといけません。そのところが司法に出たときに賃貸人としては
間尺にあわないところでしょう。
　賃借人に「私知らない。そんな説明特段に受けた覚えない」と言われれば、どうしようもなくなります。
そのあたりは、不誠実な賃借人である。ウソを言っているという心証を判事に与えるよう持って行く必要が
あります。そのあたりがテクニックの問題ですね。
　事実、まず間違いなく訴訟の場では、賃借人が弱者と扱われるでしょう。
　いっそのこと、賃料を値上げしてでも、グレーな特約は取っ払ってしまえばいいのにと
考えるのですが、これこそ現場を知らない素人意見ですね。
　ありがとうございました。

＞まず間違いなく訴訟の場では、賃借人が弱者と扱われるでしょう

要は、痴漢冤罪みたいなものか。

何それ
　どういう理屈だ？

＞痴漢冤罪事件

女性は弱い立場だから、痴漢をされたと申し出た場合は、まず周囲から信用される。
しかし、実際には冤罪事件や、なかにはまったくのでっちあげもあるようだ。

＞敷金返還訴訟

賃借人は弱い立場だから、説明を受けていないと言えば、まず周囲から信用される。
しかし、実際には説明されているのにわかってない場合や、なかには聞いていないと言い張って自分の有利に持ち込むケースもあるようだ。

ってこと。
男も、業者も、へんなのにひっかかんないように、気をつけなきゃね。

　賃貸希望者も変な業者にひっかからないようにしないとね。
　どちらがリスキーなのかな？
　まあ、それでメシくってんだから、リターンもあればリスクもありまんがな。
リターンばっかの商売なら、世の中うまくいくのにね。

痴漢冤罪と同種同列に扱われるとは思いませんが（笑）
はっきり言えるのは、挙証責任の問題です。
　痴漢の場合は、迷惑禁止条例や刑法犯でしょうが、基本は疑わしきは罰せずです。警察に何を言われようが
駅員から何を言われようが、やってないならトコトン拒否しないといけません。なまじ認めてしまうからややこしくなるのです。
トコトン拒否すれば「触った」ということは触られたという方が証明しないといけないのです。証明できなければ触ってないということ
になります。なまじ認めてしまうから変な方向に行くのではないですか。
　敷金返還も同じですが、これは民事上の問題。相手の故意過失により利益を得る側が、その故意過失を立証しないといけません。
立証できなければ、責任はないということになります。賃貸人側の人からは批判もあるでしょうが、裁判とはそういうものです。
そして法治国家である以上、誰も司法の判断には逆らえません。現場で百戦錬磨の賃貸人、管理業者に言い含められるぐらいなら
裁判してでも闘えと言うことはこれからも啓蒙します。
　ロクでもない賃借人なら、司法の場で論破すれば済むこと。論破できなければ負けです。それが賃貸業者としてのリスク管理です。

さすが、女性の言い分ですね。

＞警察に何を言われようが駅員から何を言われようが、やってないならトコトン拒否しないといけません。なまじ認めてしまうからややこしくなるのです。
トコトン拒否すれば「触った」ということは触られたという方が証明しないといけないのです。証明できなければ触ってないということ
になります。なまじ認めてしまうから変な方向に行くのではないですか。

多くの冤罪裁判で、言い尽くされている話ですね。
認めなくても、拘留されるケースもあります。親告罪ですから、申告者がいて、心象（つまり警官の胸先三寸）でそうなってしまう。
現行犯逮捕は、たまたま乗っていた警官の目前で展開されたか、何人かに指摘されてその場で認めたかでしょう。
否認しても、任意同行〜否認のまま起訴という事態もありえるのですよ。

これだけいろんなねたがネットで拾える便利な社会です。知識を得て、「こうすれば言い逃れが出来る」という知識武装をする輩も、いないとは限りませぬ。

女性だからというわけではありません。
否認されたまま拘留もあるでしょう（ホリエモンみたいに）。
ただ、取り調べの中で検察官がその嫌疑につき、公判維持できるかどうかを判断し、できないと判断すれば
起訴猶予、不起訴となります。少なくとも起訴して公判維持できると検事に判断されるくらい
あやふやな態度を取ってしまえば、負けでしょうね。やましくなければそう主張すべき、
少しでもやましいところがあるから、あやふやな受け答えで検事に悪印象を与えるのでしょう。
李下に冠を正さず。君子危うきに近寄らず。です。
『これだけいろんなねたがネットで拾える便利な社会です。知識を得て、「こうすれば言い逃れが出来る」という知識武装をする輩も、いないとは限りませぬ。』

　確かにそうでしょうね。そんなバカな輩につけいる隙をあたえるような賃貸営業を行い、それなりの理論武装を怠った過失は、
少なくとも賃貸営業を行う以上、リスク管理として瞑すべきことでしょう。
　そんなバカな輩の言い分は、論破すればよいだけの話。否応なく権利意識は高まっています。不誠実な賃借人に心を寄せるつもりは
毛頭ありませんが、そんな不誠実な賃借人を論破できない賃貸人には、アンタ情けないわねぇ。と思いますね。

＞起訴猶予、不起訴となります

そうなってないから、冤罪裁判が起きてるのでは？