手付金の返金について | 賃貸生活の語り場

こういう幼稚なやり方をする不動産屋は後を絶たないですね。

大家との契約成立前なので(審査がまだなので、そういうことになります)、手付金として支払ったお金は絶対に戻ってきます。

根拠は、宅建業法により契約成立前に支払ったお金は、どんな名目であっても
「申込金」とみなされ、借り主がキャンセルする場合に、返金を拒んではならないと、
定められているからです。

もし返金を拒むようなら、いろいろ策はありますので、また書き込んで下さい。

振込控えは、解決するまで大切に保管して下さい。

最初に『お金を納めれば物件を押える事ができますか?』と聞き
不動産屋が『お金は返金しませんよ』と言われても納得して入金したんですよね？
不動産屋もどうかと思いますが
お金を返して欲しいと言うあなたもどうかと思います。

群馬県民さんの仰る通り、審査前なら契約されていないので
手付金は返すべきでしょう。

まっとうな普通の不動産屋さんは、審査がある場合には
審査の手順、審査に通らなかった場合には返金する旨、
手付けの位置づけ、キャンセルに関する条件を説明して
くれるはずです。　
これに関する説明資料を出してくれる業者さんも沢山あります。

家賃が発生するというのは、審査に通ればという条件の
説明をしていないようにも思われます。
なぜ急ぐかという事も含めて、説明不足なのでしょうね。

相手の勘違いなのか、行き違いなのか、原因は不明ですが
キャンセルの条件を確認してみましょう。
場合により上司と話した方が良いかもしれません。

まず勘違いされてます。

「手付金を払う」というのは申込行為そのものです。
手付金の性質については、きちんと業者がそのときに説明しています。
ですから本来はにんにんさんの言われるとおり。
今回のケースでは家主はすでにＯＫの返事をしているはずです。
根拠は駐車場の条件が元に戻ったこと。
一旦この条件でお互い合意しているのですから、基本的には手付け流しするほかありません。
申込書を書くのは、単に書類を調えるためだけです。
台所格子の件は、申し込み前の条件交渉ではなく、契約成立後の「お願い」です。
↑もちろん家主がこの主張をするからには、申込書を見た結果、家主側から断る場合は手付金を倍返ししなくてはなりません。

と、家主側の反論を書いて見ました。
手付け金を払う、申込金を払う、というのは申込行為であるのは、本当です。
申込書を書かなくてもそうです。
ついでに言うと契約も「貸して下さい」「ＯＫです」で成立。契約書を作る前でもです。
間違えやすいところですから、気をつけて。

しかし「審査がまだである」と業者が言ったのは幸いでした。
ですから、あなたは相手のこの言葉を盾にとって、群馬県民さんや外資社員さんの言われるように返金を求めればいいです。
この言葉がなければ、最初に書いた家主の反論が通る可能性もあります。

群馬県民＞根拠は、宅建業法により契約成立前に支払ったお金は、どんな名目であっても
「申込金」とみなされ、借り主がキャンセルする場合に、返金を拒んではならないと、
定められているからです。

宅建業法にそのような条文はありません。東京都条例です、確か。
そのような「指導」をしているところは多いですが、実情として「貸主の承諾後（＝契約成立後）は手付金に充当」とし、その説明をきちんとするべし、というところが多いんじゃないかと思います。

実際、２ヶ月後から借りたい、という借主はいます。
そういう時にＯＫするとき、できうる限り決済をすぐにしてもらうし、入居までは前家賃分は「手付金」として扱わせていただくよう交渉します。
決済を待て、といわれたら手付けぐらいはうってもらわないと。

＞「手数料」に該当する金額 22,838円を手付金として支払いました。
なお、家賃は「43,500円」です。

さておき、家主の私もこの業者をあまり、「よい」とはいえません。とても。

手付金が正当な手順で支払われたとしましょう。（今回は灰色です）
借主都合のキャンセルになった場合、手付金は家主の収入になります（手付け放棄）。
そして、借主は手付金の放棄のほかに、仲介業者に仲介手数料を払う義務があります。
手付金が返らないだけでなく、仲介手数料も追加発生します。仲介手数料が発生するのは貸主にもいえることです。

省みて、この業者が「手付金」として要求したのは仲介手数料相当額。
貸主に渡す気＝0ですね。

ただし、このようなことをする業者がいるのは、安易に申込orＯＫして、あとから覆す。
そして手付け流しに該当するような場合でも、仲介手数料を払わない。
こういった貸主・借主がほとんどだからだ、という言い方もできます。
業者はきちんと手付けの意味を説明せんといけませんし、貸主も借主も安易なことはやらないべきです。

なお、わざわざ「43,500円」と「」をおつけになったのは、
「仲介手数料は賃料の半月分」だからじゃないのか？
という疑問だと思います。

仲介手数料は賃料の１ヶ月以内。借主に１ヶ月を請求するところでは、貸主の仲介手数料＝0です。そういう約束の仲介条件です。
（ただし貸主は別に「広告料」を払うケースが多い）

今回は仲介手数料＝半月分ですね。貸し借りあわせて１ヶ月以内が業法の規制ですから、それ以内であれば問題ありません。
気になさっている端数は消費税です。

いつも的確な補足を有難うございます。
　手付けの位置づけを業者さんがしっかりと説明していれば、
質問者の方も相手をもっと信頼できていたと思います。

今回の件で不思議だったのは、なぜ審査が必要であることを
始めから言わなかった点です。
借りる側から言えば、あとからあとから条件が出てきて
不安になるのも尤もと思います。

家主さんが後から審査を言い出したなら、
仲介の不動産屋さんも可哀想とは思いますけれど。

ほとんど、みなさんが的確な回答をしていらっしゃいますので、つけたし程度に。

重要事項の説明はありましたか？

あと、任意にその業者がそのお金を返還してくれればよいのですが、返金しない
場合は、maさんから仕掛けることになります。
金額的にみて、そこまで手間をかけてまでするか、そのくらいの金銭であれば、
法的な手続きなんかしないだろう、という業者側の意図もあるかもしれません。
（まあ、これは偶然で、私の考えすぎかもしれませんが）

おそらく、ほとんどの地域で、手付金は受領しないようにと指導されていると
思います。しかし、強制ではないので、重要事項説明をした後、当然に手付金を
請求する業者がまだ多くあります。今回の相談のケースでは、領収書を発行され
なくても、手付金が返金されない旨を伝えられているわけですから、業者の
抵抗は十分に考えられます。

通りすがりの家主＞主宅建業法にそのような条文はありません。東京都条例です、確か。
　
宅建業法47条の2、第3項です。
そして（本当はここから先を説明すべきでしたが）これに基ずく建設省令(平成8年4月1日施行)による禁止行為として、「宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預かり金を返還することを拒むこと。(宅建業法施行規則第16条の12　第2号)」とあります。
改めて確認ですが、今回支払ったお金が全額返金されるという点については
異論ないところだと思います。しかし私が前回書いた通りの文面は宅建業法の中にありません。ご指摘感謝します。

通りすがりの家主＞「手付金を払う」というのは申込行為そのものです。手付金の性質については、きちんと業者がそのときに説明しています。

私は違うと思います。まず最初のmaさんの意思表示は
ma＞「手付金みたいなものを払えば、この物件は押さえられますか？」
これは申し込み順位を確保したいという意思表示であることは明らかです(ここまでは考えは同じだと思います)。これに対して支払われる金員は「申込金(預かり金)」であり手付金ではありません。
さらに
業者＞「手付金を払えば押さえられる。ただし、その後キャンセルしても戻りませんよ」
maさんが「手付金みたいな」と表現することによって、自分の使用している言葉に自信がないことを推測させる言葉で述べているのに対して、業者はこの点になんら対応をとっていない。
また手付金は事前に取り決めがない場合は「解約手付け」と解釈されることは周知の通りです。しかし今回、なにか(手付け金が必要となる)契約が成立しているでしょうか？

通りすがりの家主＞今回のケースでは家主はすでにＯＫの返事をしているはずです。

法律行為に際して「〜のはず」という想像は厳禁にしたほうがいいと、私は考えております。今回の業者が言っているのは「審査があるので、まずは、申込書を書いていただきます。その後、審査を通れば契約書という順序です」。このように業者自身が示した手順によると、申込書を書いてないにも関わらず大家に連絡して返事までもらっている、というのはかなり不自然です。もちろん業者が自分で説明した段取りを自ら無視して、見切り発進してしまうことはあると思いますが、それによりトラブルが発生してもその責任はmaさんに帰せられるものではありません。

「手付金でないものを手付金という言葉にすり替えて、不当な利益を着服しようとしている。」
これが今回私が言いたい事です。

＞＞法律行為に際して「〜のはず」という想像は厳禁にしたほうがいいと、
＞＞私は考えております。

＞申込書を書いてないにも関わらず大家に連絡して返事までもらっている、
＞というのはかなり不自然です。

今回の件で大家に確認する為に申込書を書いて貰うとは一言も書いていません。
想像は厳禁にしたほうが良いのではないですか？
申込書は支払能力があるかどうかの判断の為に書かせたのかもしれません。
その場合停止条件付きの契約ではないですか？
私は法について無知です。

ただ、掲示板の書き込みの内容のみで回答を出すことは不可能ではないですか？
と思うのに、言い切りの文を使うあなたが信じられません。

建設省令でも、「手付金」は返さなくていいです。
前にさんざんやった議論と同じパターンですよ、今回は。
焦点は契約済か否かですから。
「お金を払う」ことが申し込み行為だと言う点では一致してますよね。

群馬県民> 法律行為に際して「〜のはず」という想像

じゃ、断定形に訂正します。
「家主は申込を承諾しています」
間違えて伝えた駐車料金が、「間違えたままでいい」という回答があったことはカキコから明らかです。
この時点で契約成立。

前の投稿で書いたように、相談者の方は業者の発言を盾にとって全額返金を求めたらいいです。
譲る必要もありません。

群馬県民> しかし今回、なにか(手付け金が必要となる)契約が成立しているでしょうか？

貸主側の立場で群馬県民さんなみの法律論を展開すると、契約済という主張をすることも十分可能だということです。
契約済であれば、今回のは「手付金」ですから。
業者の尻拭いを貸し借りで押し付けあってる図ですね。

それでは、手短に伺います。

totoさん

toto＞今回の件で大家に確認する為に申込書を書いて貰うとは一言も書いていません。
1. 業者は「審査があるので、まずは、申込書を書いていただきます。」と言っています。審査は「誰」が行い確認するものですか？
2.toto＞申込書は支払能力があるかどうかの判断の為に書かせたのかもしれません。
支払い能力の有無は「誰」が確認したいことですか？

一言で答えられるはずです。ずばりお答えください。当然ですがmaさんの文から判断して下さいね。

通りすがりの家主さん

1.通りすがりの家主＞建設省令でも、「手付金」は返さなくていいです。
手付金ならです。

2. 通りすがりの家主＞じゃ、断定形に訂正します。「家主は申込を承諾しています」
maさんの文で、どこにそんなことが書いてありますか？

3. 通りすがりの家主＞契約済という主張をすることも十分可能だということです。契約済であれば、今回のは「手付金」ですから。

以下のやりとり「のみ」で、「何」契約が成立しているとお考えか、一言でお答えください。（例：「手付け」契約。「賃貸借」契約というふうに）

客「手付金みたいなものを払えば、この物件は押さえられますか？」
業者「手付金を払えば押さえられる。ただし、その後キャンセルしても戻りませんよ」

更にこの客の依頼内容が「申し込み順位の確保」でないとお考えでしたら、その根拠もご呈示ください。

一応、お答えします。

1.信用調査会社
（名前があっているかは解りません。ブラックかどうかの審査）

2.そのマンションを管理をする者。
（大家または委託管理会社など）

上が私の解釈の仕方です。

では、逆に質問です。
私の１・２の回答が間違っているとした場合にそれが間違っている理由をお教えください。
但し、想像は厳禁でお願いします。
また、『今回の件で大家に確認する為に申込書を書いて貰う』と言い切る根拠となった
明確な部分を教えてください。こちらも想像は一切抜きでお願いします。

群馬県民> 1.通りすがりの家主＞建設省令でも、「手付金」は返さなくていいです。
群馬県民> 手付金ならです。

いや、だから私はあなたと同じことをいってるんですってば。
預かり金は返金しなきゃいけない。手付金に返金しなくていい。どちらかといえば、返金はありえない。
仲介業者の不手際がありますから、借主の立場では「預かり金」と主張することに問題はない、と初めから言ってるじゃありませんか。


群馬県民> 以下のやりとり「のみ」で、「何」契約が成立しているとお考えか、一言でお答えください。（例：「手付け」契約。「賃貸借」契約というふうに）

それは無理です。客と業者のやりとりのみで契約成立するわけないでしょう。
これが手付金になっている、というのは、そのあとのやりとりからの判断ですから。（何回も書いてるじゃないかぁ(;_:)
このやりとりのみで「手付金」だとは初めから言ってません。（そう誤解されたのなら、私の筆力の足りないせいです。ごめんなさい）
「手付金」という言葉が気に入らないなら、「申込金」でもなんでもいいです。私は初めから併記してます。
正確に言うなら、初めに払ったのは「申込金」、家主の承諾があった時点で「手付金」です。
業者はその点を説明していませんから、返金を求めることに問題はありません。これも繰り返し書いていることです。
私は「貸主側から見ると契約済」だ、といいたいだけです。
そして現実に家主自身がそう主張する可能性が少ないとはいえ、そういうだけの根拠はカキコの範囲で十分ある、と。


今回の件で、賃貸契約は成立済の根拠は、

＞「もともと案内した条件で大丈夫になりました」と連絡が来ました。

です。上司の判断でできることではありません。「家主の承諾」があるからできることです。

群馬県民> 依頼内容が「申し込み順位の確保」

であろうとなかろうと、申込があり、それに承諾があれば契約成立なのはご存知でしょう。
それとも「申込順位の確保」と「申込」は違うという認識ですか？
申し込んでないのに順位の確保ができる？　それだと順番がさかさまです。そんなことはできません。
はっきりと「申込」はあったのです。

業者は二重に不出来なのは、手付けというデリケートな問題に対して説明を怠ったこと。
そして貸主の承諾が出ているのに、申込書類を書いてもらうのに「審査のため」と言ったことです。
双方ともうかつとしかいいようがありません。二兎を追って一兎を得ずとはこのことです。
貸主にとっても迷惑千万ですね。


群馬県民> 客「手付金みたいなものを払えば、この物件は押さえられますか？」
群馬県民> 業者「手付金を払えば押さえられる。ただし、その後キャンセルしても戻りませんよ」

キャンセルすると手付金が戻らないことは十分認識できてますね。
ですから、今回の焦点は繰り返しになりますが、払ったのは手付金か、申込金か、ではありません。
契約済か否かです。
そして再三再四言うことですが、借主の立場なら、「契約はまだ」でよろしい。
しかし、貸主の立場では「そのとおりです」などとはとても言えるものではありません。


業者の不手際が契約の無効有効、契約成立時点に及ぼす影響については、前にあなたとディスカッションした繰り返しになりますからやめましょう。
[11592]で問題にしたパターンのバリエーションですから。

貸主視点
?　申込金受領と駐車料のミスを伝えられた
?　駐車料金をミスった額でＯＫした

借主視点
?　申込金を支払った。
?　駐車料が間違ってたことが発覚。
?　駐車料が「間違ってた料金」でＯＫとの返事が来た。
?　玄関格子が気になり、自費取付の許可を求めた。
?　業者から「申込書」を「審査のため」と渡された。

……私は当初から「貸主視点ではこう見える」と書いてます。
借主は借主の認識で交渉すればいい。９割がた勝てる札は揃ってます。（これも繰り返しだ）

けれど。
上の整理と貸主視点での認識は間違ってますかね？

クック> おそらく、ほとんどの地域で、手付金は受領しないようにと指導されていると
クック> 思います。

以前、うちの物件に１ヶ月先の入居で部屋押さえしたい、という申込がありました。
業者さんが「手付けを」と双方にアドバイスし、その方はうちに「直接」手付金を支払いました。
ちなみに半月分でした。

いろんな意味で「上手い」業者さんで、長い付き合いがあります。

たくさんのご回答まことにありがとうございます。
かなりの長文になってしまいますが、ご返信させていただきます。

最終的にどのような結論にして、どのように行動するかは、
この返信の一番最後に書かせていただきます。

この度は、誠にありがとうございました。



群馬県民 様 ------------------------------------------------
>
> 大家との契約成立前なので（審査がまだなので、そういうことに
> なります）、手付金として支払ったお金は絶対に戻ってきます。
>
> ----------------------------------------------------------

とりあえず、このご意見を一番最初に読んで、ホッとしました。こ
の文を読んでホッとした瞬間、冷静さが戻ったような気がします。
最初の書き込んだときは、営業担当の対応の嫌なことばかりが頭に
思い浮かび、少々冷静さを欠いていたような気がします。ありがと
うございます。



にんにん 様 ------------------------------------------------
>
> 不動産屋が『お金は返金しませんよ』と言われても納得して入金
> したんですよね？不動産屋もどうかと思いますがお金を返して欲
> しいと言うあなたもどうかと思います。
>
> ----------------------------------------------------------

ごもっともです。キャンセルをしようと思った時点で、返金は諦め
ていました。ただ、その話を友人にたまたましたところ『そういう
ケースの場合は戻ってくるらしいよ。それは不動産屋の営業が悪い
んだよ』とあまりにも予想外のことを聞いてしまったので、『え？
そうなの？？』という気になってしまい、質問させていただいた次
第です。



外資社員 様 ------------------------------------------------
>
> 審査に通らなかった場合には返金する旨、手付けの位置づけ、キ
> ャンセルに関する条件を説明してくれるはずです。これに関する
> 説明資料を出してくれる業者さんも沢山あります。
>
> ----------------------------------------------------------

説明資料についてはゼロです。全く何もいただいておりません。ま
た、口頭での説明もございませんでした。最初の書き込みで書いた
通り、「押さえられますか？」「可能です。でも戻りませんよ」の
１回のやり取りのみです。この辺りが、私が勉強不足だったと深く
反省する点です。請求するべきでした。



とおりすがりの家主 様 --------------------------------------
>
> 手付金の性質については、きちんと業者がそのときに説明してい
> ます。ですから本来はにんにんさんの言われるとおり。今回のケ
> ースでは家主はすでにＯＫの返事をしているはずです。根拠は駐
> 車場の条件が元に戻ったこと。
>
> ----------------------------------------------------------

最初の書き込みで説明不足の点がありました。すいません。アパー
トの家主さんは、まだＯＫの返事をされていません。駐車場の条件
変更の話も、「アパートの」家主さんは知らないと思われます。そ
の根拠は、下記２点です。

(1) 営業担当者曰く『申込書を書いていただかないと、大家さんに
　　話をしに行けないんです。それがないと話せないので、早く書
　　いてください。』という説明を受けました。何度も催促の電話
　　が来たのは、おそらく(予想ですが)、その日のうちに大家さん
　　のところに話しに行きたいという感じでした。よって、おそら
　　く私が申し込む意思があることを、家主さんは知らないと思い
　　ます。


駐車場の交渉があるので、私の存在、あるいは、私の意思表示が、
「アパートの」大家さんに伝わっているという話になっていると思
いますが、この部分は違います。説明不足でした。


(2) 大切なことを書き忘れていました。『駐車場の条件が元に戻っ
　　たことが根拠』という部分ですが、実は、この駐車場の家主は
　　賃貸アパートの家主さんとは、まったく別人物です。このアパ
　　ートは世帯数(部屋数)が多いのですが、その数だけの駐車場が
　　ありません。しかし、そのアパートの隣に広い空き地（月極駐
　　車場）があります。本来なら、アパート内の駐車場を借りる予
　　定でしたが営業担当者の勘違いで、すでに契約済みのアパート
　　駐車場を私は紹介されてしまいました。実は、既にアパート内
　　の駐車場は満車状態だったわけです。そこで、隣の月極駐車場
　　をアパートの家賃とセットにしたため、価格が 3,500円あがっ
　　たというカラクリです。ちなみに、駐車場もアパートも、両方
　　ともその不動産会社が管理しています。

というわけで、おそらく、営業担当者が交渉に行ったのは、アパー
トの家主さんではなく、駐車場の家主さんです。ちなみに、その駐
車場はかなり広いのですが、地面に駐車スペースの境界線が引かれ
ていない隅っこで、しかも軽自動車がやっと置ける程度の広さのス
ペースをあてがわれました。本来なら、そこは駐車スペースではな
いところだと思われます。ここなら 3,500円値下げしてもいいよと
なったわけです。ですから、アパート内の駐車場（屋根付き＆広い
＆車庫証あり）と、隣の月極駐車場（屋根なし＆狭い＆車庫証なし
）を比べると、料金は同じになったとはいえ、条件的には微妙な状
況です。

ちなみに、物件情報には、「駐車場代」がしっかり明記されている
ので、アパートの大家さんが勘違いしている（＝まだアパート内の
駐車場に空きがあると勘違いして物件情報を不動産屋に渡した）と
いう可能性も考えましたが、これも、おそらく違いそうです。とい
うのは、私が借りようと思った部屋の物件情報の紙はありません。
同じアパートの別の部屋の物件情報の紙を見せられました。『同じ
アパート内で同じ間取りなので、これを見ておいてください。条件
もすべて同じです。違うのは部屋番号だけです』と営業担当者に言
われたからです。その部屋が空いていた当時は、アパート内の駐車
場も空いていたのでしょう。営業担当者が、自ら『てっきり空いて
いると思っていました。私の勘違いでした。』と言っていたことと
『申込書がないので大家さんのところに言いに行けない』と言って
いたことから、アパートの大家さんはまだ何も知らないと推測する
次第です。

あと、私からの要望で『台所の窓に私負担で格子をつけてもよいか
大家さんに確認してください』とお願いしていましたが、これにつ
いては、まだ営業担当者から大家さんに聞いていないそうです。台
所の格子の件も知らないです。



とおりすがりの家主 様 --------------------------------------
>
> 手付け金を払う、申込金を払う、というのは申込行為であるのは
> 本当です。申込書を書かなくてもそうです。ついでに言うと契約
> も「貸して下さい」「ＯＫです」で成立。契約書を作る前でもで
> す。間違えやすいところですから、気をつけて。
>
> ----------------------------------------------------------

勉強になりました。ありがとうございます。確かにその点は、私が
勉強不足だったと思います。過去ログを色々読んでいると、確かに
そのようなご意見がいくつかありました。あくまでも書面のやり取
りで初めて成立だと勘違いしていました。物件を押さえる行為に対
して、配慮がなさすぎだったような気がします。



外資社員　様 -----------------------------------------------
>
> 今回の件で不思議だったのは、なぜ審査が必要であることを始め
> から言わなかった点です。家主さんが後から審査を言い出したな
> ら、仲介の不動産屋さんも可哀想とは思いますけれど。
>
> ----------------------------------------------------------

この面も記載不足でした。この「審査」というのは家主さんの審査
ではないです。営業担当者が「審査がある」と言っていたので、私
もこの単語を使ってしまいましたが、もっと別の単語が正解なのか
もしれません。

「信用調査」みたいなものでしょうか？　あるいは「与信」でしょ
うか？　おそらく、そのようなものだと思われます。審査するのは
家主さんでも不動産屋さんでもありません。名前は忘れましたが、
『○○信用保証会社』というような名前の会社だったと思います。
営業担当者から『審査は生年月日と氏名だけ教えていただければす
ぐに完了します』と説明を受けました。

アパートを探したのは私ですが、実際に賃貸契約するのは私の両親
なので、両親の生年月日と氏名があればすぐに済むわけです。しか
し、お恥ずかしながら、「生年」の部分がわからなかったので、そ
の場では審査できなかったというわけです。「月日」ならわかった
のですが、「月日」だけではダメですと言われました。

ただ、どちらにせよ、最終的には家主さんの審査という見かたも出
来なくはないと思います。要は、私の両親に、支払能力があるかど
うかを見極めようとしているわけでしょうから。



群馬県民 様 ------------------------------------------------
>
> まず最初のmaさんの意思表示は
> ma＞「手付金みたいなものを払えば、この物件は押さえられます
> ma＞か？」
> これは申し込み順位を確保したいという意思表示であることは明
> らかです。maさんが「手付金みたいな」と表現することによって
> 自分の使用している言葉に自信がないことを推測させる言葉で述
> べているのに対して、業者はこの点になんら対応をとっていない。
>
> ----------------------------------------------------------

ご指摘どおりです。正直なところ、手付金のちゃんとした定義を知
りませんでした。私の要望は『申し込み順位の確保』です。私が迷
っているときに、その営業担当者が『この物件は、おそらく今週末
には決まっちゃうと思いますよ』と言われたので、汗ったというの
が正直なところです。何と言えばいいのかわからなかったので、こ
の単語を使った次第です。



とおりすがりの家主 様 --------------------------------------
>
> じゃ、断定形に訂正します。「家主は申込を承諾しています」間
> 違えて伝えた駐車料金が、「間違えたままでいい」という回答が
> あったことはカキコから明らかです。この時点で契約成立。
>
> ----------------------------------------------------------

すいません。その一番大事な前提部分での説明が不足していたよう
です。今回のようなケースは稀かもしれませんが、前述した通りで
す。

「アパートの」家主さんからの回答はありません。まったく別の人
物（＝隣にある駐車場の家主さん）からの回答です。

正確には、「間違えたままでいい」という回答ではなく「 3,500円
値引きしてあげるよ」という回答です。



とおりすがりの家主 様 --------------------------------------
>
> 今回の件で、賃貸契約は成立済の根拠は、「もともと案内した条
> 件で大丈夫になりました」と連絡が来ました。です。上司の判断
> でできることではありません。「家主の承諾」があるからできる
> ことです。
>
> ----------------------------------------------------------

この部分についても前述した通りです。説明不足失礼いたしました。



とおりすがりの家主 様 --------------------------------------
>
> なお、わざわざ「43,500円」と「」をおつけになったのは、「仲
> 介手数料は賃料の半月分」だからじゃないのか？という疑問だと
> 思います。
>
> ----------------------------------------------------------

確かに、気になりました。なんで、こんなに中途半端な金額なんだ
ろう？と。営業担当者に聞いたのですが『このように決まっていま
すから』という回答だけでした。そこで、もっと突っ込めばよかっ
たのでしょうが、『ふぅ〜ん。そうなのか。』で済ませてしまいま
した。



クック 様 --------------------------------------------------
>
> 重要事項の説明はありましたか？
>
> あと、任意にその業者がそのお金を返還してくれればよいのです
> が、返金しない場合は、maさんから仕掛けることになります。
>
> ----------------------------------------------------------

重要事項の説明はありませんでした。でも、最終的には、返金交渉
の場に立つ必要がなくなりそうです。最終的な結論は下記のように
なりました。



今回のケースで、私は「返金交渉しない」し「キャンセルもしない
」という結論になりました。

そもそも、「物件は良い」「金額条件も妥当」にもかかわらず、キ
ャンセル希望にいたった最も大きな要因は『営業担当者の対応の悪
さ』が占める部分が大きいです。

今日、冷静になって考えると『他の営業担当者に替わってもらえば
いいのではないか？？』という考えにたどり着きました。

不動産屋さん内部での問題（客の取り合い？？）は発生するかもし
れませんが、いたしかたないので、正直に話してお願いしようと思
い、本日、電話しました。

すると、幸か不幸か、最初の営業担当者が休みで、別の営業担当が
対応してくれました。そのかたは、非常に対応も良く、かなり懇切
丁寧に説明してくれました。いろいろ引っかかっていた部分も、納
得いく説明をいただき、ほとんどがすっきり解決しました。

かなり熱くなって理性を失っていたようです。失礼いたしました。

この度は、丁寧な回答をありがとうございました。

通りすがりの家主さん

御丁寧に整理までしていただいてありがとうございました。大部分は一致していることが分かりました。

とおりすがりの家主＞これが手付金になっている、というのは、そのあとのやりとりからの判断ですから。

maさんはまず物件への申し込み順位の確保について意思表示をし、「契約の申し込み」をしました。その後のやりとり(駐車場や台所の窓枠のこと)で貸し主にその話が直接いった可能性は十分あると思います。しかし15134であなたが言っているように、ただちにそれを契約の承諾をしたとするのは早急ではないでしょうか？ちなみに業者は「駐車場のことを（貸し主ではなく）「上司に」相談します」と言ってますね。maさんの文を何度読み返しても、貸し主がはっきりと承諾をした形跡がないのです。
窓の格子については貸し主からまだ返事がないことなど鑑みて、私にはむしろその後のやりとりに関しては、貸し主は契約するかどうかまだ悩んでいる（契約すると決定していない）ように思えます。まあ、これは借主側の発想だといわれればそれまでですけど。でもどこを見ても、どうしても家主から承諾が出た形跡がない。
それとも貸し主からの承諾と言うものは、こういう雲をつかむようなものなのでしょうか？

やはりmaさんの文を忠実に読む時に、契約成立の有無を考える上でもっとも明確な判断材料になる要素は

業者は「申込書を書いたら審査をします。」と言い、maさんはまだ申込書を書いてない。

これ以外にあるでしょうか？だからなんの契約も明確に成立していないのです。これは貸主、借り主双方の視点でみても違いが出ようがないと思うのですが。

totoさん

1.2.とも答えは「大家」でしょうね。
信用会社が間に入ることはあります。しかし部屋を貸すか否か決められるのは、
大家(その物件を所有者)だからです。

また私が言った「想像」と言う言葉が大分気になってらっしゃるようですが、
もう一度、私がその言葉を使った部分を見て下さい。私はある事柄に限定して
「想像が厳禁」と言っただけす。

わかっていただいてどうもです。
今回は駐車場の貸主が違う、ということですので、私の書いた「貸主の承諾」は前提自体が違うことになります。
maさん、丁寧なご説明ありがとうございました。

賃料交渉の承諾は上司の判断でできることではありません。
貸主の承諾が必要です。

群馬県民> 契約成立の有無を考える上でもっとも明確な判断材料になる要素は
群馬県民>
群馬県民> 業者は「申込書を書いたら審査をします。」と言い、maさんはまだ申込書を書いてない。
群馬県民>
群馬県民> これ以外にあるでしょうか。だからなんの契約も明確に成立していないのです。これは貸主、借り主双方の視点でみても違いが出ようがないと思うのですが。

借主側はそれでけっこうです。
でもね、よくあるんですよ。交渉があって、ＯＫしたのに、後の連絡が一切ないこと。
交渉があるときには、私は相手の属性を聞きます。理由のない不自然な交渉は裏に事情のあることもあるのでね。
そのあたりわかってる業者さんはきちんと伝えてくれます。

もちろん「申込書見てから返事します」と回答することもありますけどね。

群馬県民> それとも貸し主からの承諾と言うものは、こういう雲をつかむようなものなのでしょうか？

貸主側からしてもそうですよ。
申し込んだあとで次々要求やお願いが出てきたりね。
申込書が来て、ＯＫしたのに１週間してキャンセルいわれたり。連帯保証人が無断で変わったり。
借主の申込ほどきまぐれなものはない。
「また返事します」と言った人で、返事をくれた人はほとんどないし（苦笑）。

この掲示板でも、入居前のキャンセル相談はよくあります。
結局、どの立場の人間も自分に有利な解釈をしているだけです。
それには全く問題ありません。借主は借主の判断で最大限有利な解釈をして交渉すればいいんです、堂々と。
ただ、相手の立場にたつとどう見えるか、ということは知っていていいことだと思いますよ。

相談者のmaさんより結論が出ましたので、レスの必要はなくなったと思いましたが、今後あなたに「あの時言ったはずなのに。」と思わせないよう、補足的にレスします。(過去にあなたと議論した内容もあるかもしれません。しかしそのやり取りを知らない方が、私があなたにレスしなかった事により、あなたに同意したと誤解を与えないよう、あえて述べている内容もあるかと思いますので、悪しからず)

群馬県民> それとも貸し主からの承諾と言うものは、こういう雲をつかむようなものなのでしょうか？
通りすがりの家主＞貸主側からしてもそうですよ。

とういことは、「貸し主からの承諾は雲をつかむようなものだ」という部分はお認めになるのですね？私が言いいたいのは、貸主は借主からの申込書をみて「もう少し具体的に書いて」と返答したり、貸すことを拒否する、など選べる機会が圧倒的に多い。しかし借り主に対しては、貸し主が「いつ」承諾したのか伝えられることがまずありませんので、そのような際にはキャンセルする時期を事実上選べないんですよ。だから貸し主の承諾が雲をつかむようなものであっては困るんです。

通りすがりの家主＞
申し込んだあとで次々要求やお願いが出てきたりね。
申込書が来て、ＯＫしたのに１週間してキャンセルいわれたり。連帯保証人が無断で変わったり。

ドライな言い方ですが、これは今回のmaさんのケースとは無関係ですよね。

通りすがりの家主＞借主の申込ほどきまぐれなものはない。

きまぐれなのではなく、借り主が申込をキャンセルして良い期間は法律上も保護されているのです(釈迦に説法ですが)。この掲示板の数々の相談内容からして、大部分の業者はキャンセルの仕方を適切に説明してこなかった。この状況に触れずして、あなたが一方的に「きまぐれ」と言い切る部分は残念ながら認められませんし、あなたの言う「相手の視点で」という発言も若干説得力が失せてしまいます。

通りすがりの家主＞
この掲示板でも、入居前のキャンセル相談はよくあります。
結局、どの立場の人間も自分に有利な解釈をしているだけです。
それには全く問題ありません。借主は借主の判断で最大限有利な解釈をして交渉すれば
いいんです、堂々と。ただ、相手の立場にたつとどう見えるか、ということは知ってい
ていいことだと思いますよ。

これは裏を返すと、通りすがりの家主さんは相手の立場で物事がみれている、更にはそうしてないであろうヒトを非難されているともとれます。しかし私は思うのですが、利害や意見が相反する状況(賃貸トラブルや、この掲示板での議論はまさにそうですよね)において、相手の立場になる事って本当にできるのでしょうか？またその結果何かがみえたとして、それが何か役に立つのでしょうか？自分に有利な解釈をしている相手が変な主張をしていると感じたら、論破すればいいだけの事ではないでしょうか。

群馬県民＞業者は「申込書を書いたら審査をします。」と言い、maさんはまだ申込書を書いてない。

あなたは駐車場の件には触れたものの、私が最も強調したこの部分に対して「いや。それでも契約がちゃんと成立している」との説明がなかったのは残念です。
先に「雲をつかむような」と言ったことと関係しますが、今回はあなたのような法律に詳しい人が、想像も加えて考えた結果ようやく「貸し主が承諾した」かもしれない可能性を導きだせたに過ぎません。しかも結局は前提が違う箇所もあった(これはあなたのみの責任ではありませんが)。

通りすがりの家主＞今回は駐車場の貸主が違う、ということですので、私の書いた「貸主の承諾」は前提自体が違うことになります。

私も物件と駐車場の貸し主が違うとまでは予測できませんでしたが、「〜のはず」という想像を混じえなかった結果、あなたがしたように「大家が承諾したはず」と断言までしないで済んだと思っています。

> とういことは、「貸し主からの承諾は雲をつかむようなものだ」という部分はお認めになるのですね？

率直に言いますと、法と現実と情報伝達の齟齬により、貸主から見れば契約済、借主からみれば未契約。もしくはその逆という事象はかなりある、ということです。契約という行為の本質上、キャンセルしたい側の意見が通るのは、ある意味当然の帰結でしょう。


＞私が言いいたいのは、貸主は借主からの申込書をみて「もう少し具体的に書いて」と返答したり、貸すことを拒否する、など選べる機会が圧倒的に多い。しかし借り主に対しては、貸し主が「いつ」承諾したのか伝えられることがまずありませんので、そのような際にはキャンセルする時期を事実上選べないんですよ。だから貸し主の承諾が雲をつかむようなものであっては困るんです。

借主も貸主のＯＫを聞いたあとも「もう少し賃料を下げて」「部屋をきれいにして」と言い出したり、借りることを取りやめるなど、選べる機会が同様に多い。現実には貸主が承諾した後の取消しでも、きちんと主張さえすれば損害賠償を負担しなければならないことなど、ほとんどありません。正当に手付け手続きが行われた場合でも、消費者センターや宅建指導担当課へ相談すれば、ほとんど返金の主張が通るでしょう。だから借主の申込が安易なものであっては困るんです。
そこで私は、相談者の希望に沿う形は考えますが、こちらの立場も説明します。自分の立場を理解してもらえるよう努力するのは企業（って個人企業だけど）の説明責任の一つだと個人的に思ってますので。
なお、前述「きちんと主張さえすれば」の部分は群馬県民さんや戦う借主さんがいつも受け持ってくださってますので、私は「そのとおり」とさらりと触れるにとどめてます。同じコトを何回も書く必要はありませんから。

＞貸し主が「いつ」承諾したのか伝えられることがまずありません

それこそ「いつ」承諾があったか聞けばすむ話では？
法律が発信主義である限り、いつの時点で聞いても過去形であることは確かですから。

＞この掲示板の数々の相談内容からして、大部分の業者はキャンセルの仕方を適切に説明してこなかった。この状況に触れずして、あなたが一方的に「きまぐれ」と言い切る部分は残念ながら認められませんし、あなたの言う「相手の視点で」という発言も若干説得力が失せてしまいます。

私は今回、「業者の視点」ではなく、「貸主の視点」で書き込んでいます。業者の責任を貸主に押し付けるのは筋違いというものです。キャンセル方法を伝えなかったのは業者の責任であって、貸主の責任ではありません。しかもその業者は貸主側業者ではなくて、借主側業者ですよね。業者の責任は業者に取らせるようにしてください。

＞これは裏を返すと、通りすがりの家主さんは相手の立場で物事がみれている、更にはそうしてないであろうヒトを非難されているともとれます。しかし私は思うのですが、利害や意見が相反する状況(賃貸トラブルや、この掲示板での議論はまさにそうですよね)において、相手の立場になる事って本当にできるのでしょうか？またその結果何かがみえたとして、それが何か役に立つのでしょうか？

私は「相手の立場になって」というのは二つの使い方があると思います。一つはたぶん、群馬県民さんの想像してはる、「相手を思いやって」という意味。もう一つは「敵を知り己を知らば」の相手に勝つために、相手の手の内を知るための使い方です。解決のために役立つならば、どちらを取るのもかまわないと思ってます。

ところで「貸主の承諾」は正解だったじゃありませんか。（ただし、「駐車場の貸主」だったわけだ）
賃料の変更を仲介業者ができるんですか？　「貸主に情報（申込）がいってない」というのも同じく想像だと思いますが。

＞＞業者は「申込書を書いたら審査をします。」と言い、maさんはまだ申込書を書いてない。
＞あなたは駐車場の件には触れたものの、私が最も強調したこの部分に対して「いや。それでも契約がちゃんと成立している」との説明がなかったのは残念です。

リクエストにお答えして答えておきます。あくまで一般にみられる物件付属の駐車場だった場合、賃料変更のＯＫ＝貸主側の承諾。契約済との解釈は十分「可能」です。
私の回答を初めからお読みになれば、基本的に「そういう主張は可能」という書き方になっていることに気がつかれると思います。これの意味するところを突っ込んでもらえるかと期待していたんですが……（笑）。
突っ込んでもらえなかったので、タネあかしをしておきましょう。一つには、実際に宅建指導担当課に持ち込めば、借主の主張が通ることが多いのが一つの理由。もう一つの理由はは「申込書がきてから審査」と使い分けるためですよ。「契約済」を振り回すのは諸刃の剣ですからね。はい、これで「敵を知り己を知らば」のネタがひとつ増えましたでしょう（笑）。私はあなたが思ってるほど「いい人」じゃありません。

少し判例を読めば、もしくは何回が自分で民事訴訟を経験すればわかることですが、民事の争いはどちらの立場にも、もっともらしい理屈をつけることが十分可能なことが多いものです。一つの事象の解釈は複数あるのはごく当たりまえです。
だから私は多くの場合で「○○から見れば」と但し書きをつけ、「可能性がある」と逃げをうつわけです。これが私のスタイルになりつつあります（ちょっと苦笑）。
私の回答に「想像による断言は避けたほうが」とご忠告いただきましたが、群馬県民さんは今回も「承諾はなかった」と断言でしたね。その直球が群馬県民さんのスタイルだと思ってますので、これからもビシビシよろしくです。（皮肉じゃありませんよ。直球の人がいないと、相談者の方の勇気が減っちゃいそうですから。いろんな人がいてこそ掲示板の厚みが出るってものです）

営業担当が変わり、状況がクリアになったとのことで
良かったですね。

とおりすがりの家主さま

後学の為、教えて頂けると嬉しいのですが。

今回　発言者からの補足で、明確になった状況の中で、
今回の仲介業者がどうあるべきかを教えて頂けると嬉しいのですが。

私なりの理解ですと、”申し込み金”等の名目でお金を受け取ることは
意思確認の意味でも問題ないと思います。　

一方、審査がありますので”契約は審査に通った時点で
成立、申し込み金は手付けとして編入されキャンセルの場合は
返金されない。　審査に通らなかった時点で全額返金（または
返金条件の明示）申し込み金の位置づけは審査順位の確保。”
というのが説明するべき内容と思いますが如何でしょうか？

本来　こう言うべきを、”部屋は押さえられるがお金は
戻りません”と言い、後から審査があるというので話が難しく
なったのではと思っております。

申し込み金の位置づけは、契約ですから”返金しない、一部のみ
返金”もありでしょうが、審査に落ちて他にも気に
入った物件が無ければきっとトラブルの元になるように思います。
そうなると、仲介側も苦労した挙句に、返金という一番　辛い
状況になると思うのです。

とおりすがりの家主さん宛てですが、私の意見も聞いていただきたいと思い、
カキコいたしました。

だいだい、外資社員さんの解釈で結構だと思います。
民法上では、ご存知のとおりですが、「借りる」「貸そう」という意思表示で契約が
成立されることになります。そして、業者としては、重要事項説明をその成立前に
しなければならないので、その点がよく話題にでてくることでしょう。
今回のケースでは、やはり「契約成立」がポイントでした。書き込みの内容だけでは
その判断は困難であり、複数のパターンが予想されることを考えれば、みなさんの
回答はすばらしいと感じます。（途中から高レベルの議論がなされて、頭の悪い私には
理解しにくいものでしたが・・・）

しかし、やはり業者側としての意見を言わせてもらえば、その物件の貸主がその
業者自体であったり、その社長個人などであったりした場合に、契約は有効と主張
される確率はあがったかもしれません。また、すでに貸主へ連絡済みであり、
申込金が入金されたことを通知されていれば、貸主の承諾があったものと判断
される可能性もあります。というのも、その不動産業者が、入居者の選定について
の決定権（に近い権限）があることも考えられるからです。実際に、うちでも
入居者の決定はほとんど、うちが良いと判断すれば良い物件です。
入居申込書は形式的なものだけであり、それよりも申込金を入金したということが
契約成立の要件となりえます。入居申込書を書いていないのであれば、名前も職業も
わからないと思われるかもしれませんが、業者によっては、物件を探す時に、その
方の氏名や年齢・職業などをあらかじめ書いてもらうところもありますし、接客の
間にそのようなことを聞いていたかもしれません。（例えば、案内中に勤務先を
聞いて、それが一流企業であれば、審査も何も即ＯＫと考えることもあります）

回答者の個人的な推測で・・・と思われるかもしれませんが、やはり予想される
対応を考えながら回答して、その結果、回答者同士の意見が別れるのは仕方がない
と思います。逆に、相談者にとっては、材料が増えるわけですから、困ることは
ないと思います。

あと、手付金についてですが、これは業者が受け取るものではなく、貸主が受け
取るものです。原則として、手付金を返金することによって金銭的には負担が
ないわけですので、辛いわけではありません。接客でダメだったと言って、
落ち込んではいられません。当たり前だと思わないと。
しかし、手付金を受け取ってしまった場合は、それなりの責任が生じます。
先程の、民法上では契約が成立していたのに、重要事項説明をしていなかった
ために、という場合は、業者がその分を負担するべきでしょう。
あと、審査に落ちれば、申込金ですから当然に全額返金になります。

まぁ、手付金が実際にどこに流れるかは、その業者によって違うかもしれませんが。

外資社員さん、とおりすがりの家主さん、横から申し訳ございませんでした。

私の考え方は、外資社員さんのカキコとほぼ同じです。

「申込順位の確保」と敢えて言うならば、貸主の承諾があって手付金に性質が変わってからのものだと思います。
申し込んでＯＫが出ることが前提の言葉ですから。「審査に通った後で、初めて意味の出てくる言葉」と言ったほうがいいかもしれません。
とくにこの場合は「部屋を押さえる」のが目的なわけですし。


よく「申込金を払って部屋を押さえる」と言う言い回しがありますが、これも妙な言葉だと思います。申込金は申込の証拠として預託するお金ですよね。ウチもときどき業者さんから、「部屋止めお願いします」と言われますが、申込だけで部屋がとまる、ということ自体がそもそも変な気がするんですよね。
それでも「部屋がとまる」までなら貸主が回答を考えている間はありえるかもしれません。でも「部屋を押さえる」というのは貸主の承諾なしにはありえない状態です。
「手付金を払って部屋を押さえる」ならおかしくないのですが。


あと、申込金を受け取る業者はそれなりにいるようですが、私がその申込金（手付金）とやらを受け取った経験は、このスレの「余談」で投稿した経験一回だけです。
貸主に振り込むのが面倒なら、せめて申込書に書き添えるなりすればいいと思うのですが、業者のところでお金も情報もストップしている気がします。
申込金も手付金も、本来貸主が受け取り、返金する場合は貸主が返金しなければならないお金と思います。


業法は売買を前提に出来ている気がします。
賃貸仲介に適用しようとすると、いろいろ困る点がいっぱい。
薄利多売にならざるを得ない業者が手を抜きたくなるような穴だらけの規制です。

通りすがりの家主さま、クックさん

色々とご教示有難うございました。
仰る通り、”部屋留め”に関する不明確さは、
私も社宅の手続きで感じておりました。

仲介さんが、”手付けを打ってくれれば大丈夫”と言って
くれている以上、家主がどこまで承認したとも聞きにくく
返金の条件さえ明確なら結果オーライでやっていた気がします。
今回のＲＥＳでは、その点の不明確さが浮き上がってきた
感じもします。　家主、仲介、借り手と　タイムラグがある中で
お互いの条件も時に揺れ動き、契約締結前というのは　本当に
気が抜けないものだと、改めて感じた今回のお話です。

手付けの性格については、私自身　あやふやだったので、
お二人のご説明とも、非常に参考になりました。
改めて御礼申し上げます。

＞よく「申込金を払って部屋を押さえる」と言う言い回しがありますが、これも妙な言葉だと思います。申込金は申込の証拠として預託するお金ですよね。ウチもときどき業者さんから、「部屋止めお願いします」と言われますが、
＞申込だけで部屋がとまる、
＞ということ自体がそもそも変な気がするんですよね。
私の借り手としての理解ですと、これが”申し込み順位”の確保と
思っておりました。家主は契約承諾をしていないが、審査の順番または
交渉の優先権を認めている。

一般的かは不明ですが、会社でよく使う不動産屋さんは、
審査や申し込みを、１物件に一つしか受けません。
（もちろん複数仲介は別ですが、極力　専任しかしません）
こちらは、本気で申し込む証拠として、お金を家賃半月程度入れます。
（審査に落ちれば全額返金、その時点で家主に渡るかは不明）
本当に、一件しか受けないかは不明ですが、内見を頼むと既に
申し込みがあるので駄目とか、前に審査中の人がいるので受付出来ないと
言う時があるので、嘘ではないと思っております。

このやり方で良いと思うのは、申し込み後　既に先約があったので済みません　
などと言われない点です。　
ですから、申し込む側は、じっくり内見と契約条件の交渉が出来ます。

でも、お話を伺うと、このようなやり方の方が少ないようですね。

外資社員> 私の借り手としての理解ですと、これが”申し込み順位”の確保と
外資社員> 思っておりました。家主は契約承諾をしていないが、審査の順番または
外資社員> 交渉の優先権を認めている。

外資社員> （もちろん複数仲介は別ですが、極力　専任しかしません）

あぁ、なるほど！
専任・両手ならばソレで問題ないと思います。
専任の場合は審査も業者にまかされているケースが多いですし。

ちなみにうちは全て「一般」です。
専任が一般的かどうかはよくわかりません。


ただ、専任の場合でも元付けから情報が流通した場合は、「申込金」が順位確保にどれだけ有効かは、正直よくわかりません。
通常、申込金を受け取るのは客付け業者です。元付けに払ってるのかな？　申込金……。

通りすがりの家主さんの勝ちですね。

しっかりとした筋が通り解り易く書いてあります。一方はあげあし取りをしているだけのように感じゴリ押し感が強いですね。