消臭・抗菌サービスについて | 賃貸生活の語り場

　入居前のハウスケアサービスとのことですが、本来は賃貸人が行うべきものであり、
新入居者が行う性質のものではありません。
　もちろんその物件のやり方といわれればそれまでですし、それで納得すれば仕方ないでしょう。
ただ、当然にきちんとした説明を受ける権利はありますし、賃貸人はその必要性や費用を負担してもらう
ことの合理性について説明する義務があります。
　不動産会社を営んでおられるという父上の見解はどうなのでしょう。
　敷き引き特約についても、賃借人に心強い判決が出ています。１３２５１もみてください。
　とにかく、賃借人の負担すべきは故意過失による損耗のみ、自然消耗経年劣化部分は大家の負担です。
故意か過失かそうでないかについて争いが起きれば大家側が賃借人の故意過失を立証する義務があります。
　ハウスケアサービスは物件の当たり前のメンテであり、そのような部分について賃借人で負担させられる
いわれはありません。事前の懇切丁寧な説明があり、あなたがそれでも構わない。ここで契約したいという
積極的な意思表示のない限り、司法判断にでれば、あなたに有利に帰結するでしょう。
　けれども、転ばぬ先の杖とも言います。きちんとした説明を求め、納得できればそれでいいでしょうし、
納得できなければ、契約しない方が無難です。手付けをしたということですが、このようなことに詳しい
識者もおられますので見解もあろうかと思います。
　とにかくいいなりになる必要もなければ弱気になる必要もありません。
　誠意ある説明を求め、それがないなら契約しないということも選択肢としてアリだと思います。

>その物件は保証金４５万の敷引き３０万円なのですが、
>それならその３０万で改修するのに、なぜ次の入居者がお金を払うのか？
>そのサービスをする・しないといった選択権は無いのか？
>そのサービス自体がどんな内容なのか？
その営業マンがどんな説明をしたかわかりませんが、30万はゆきさんの原状
回復費用及び礼金の意味合いです。従って、基本的には現状引渡しのはずで
す。ゆきさんが支払う30万を使って、今からリフォームするわけではありま
せん。

関西で「消臭・抗菌」なんてことを言ってくる業者は、推測つきますが、
私もなくす様、交渉したことがありましたが、だめだった記憶があります。
かなり頭にきましたが、お客さんが払うとのことでしたので、とりあえず
契約が進みました。私が勤めている会社の取引先には、ブラックリストとし
て名前が挙がりました。
もし私が推測する業者の物件でしたら、家主から任されているはずなので家
主と相談ではなく上司と相談という感じです。
名指しするのは控えますが行儀のいい業者ではありません。
その業者でないことを祈ります。

それはともかく、
>「消臭・抗菌サービス」は必ずしないといけないのでしょうか？
「交渉」がだめなら、理不尽でも、それが契約する条件になりますので、仕方
ないでしょう。
後から裁判等で駄々をこねることは可能だと思いますが、基本的には「契約」
という観点からすればマナー違反です。

私も、消臭・抗菌サービスとは言いませんが、「消毒料」という形で
２万円くらいを契約者からとっている業者を２・３社知っています。
今まで、うちの管理物件の５・６部屋をそれらの業者が決めてくれ、
最初は、活気のある業者だなと感心していたのですが、全ての物件で
トラブルが発生しました。
具体的に言うと、敷金３・礼金１の物件なのに礼金を２にして、その
分を広告料としてその業者が受け取っていたこと。
車を持っていないからという理由で、勝手に家賃を減額したこと。
うちは、８月からの契約でよいですよと言ったのに、７月２０日
からの日割り家賃をもらっていたこと。
契約書の記載事項を勝手に削除されていたこと。
等、契約後（特に退去時）に問題点が発生し、うちでは、これらの
業者とは取引しないことを決めました。
また、入れ替わりが激しいのか、その時の担当者に話をしようと
しても、すでに仕事をやめていたりして、どうしようもなかったです。

そして、その消毒料も、うちの管理物件なのに勝手にされてしまい、
退去時に入居者から、「それはハウスクリーニング代ではなかった
のですか？」と聞かれました。

また、一つ気になったのは、案内中に他の営業マンから電話・・・と
いうのは、そういった業者がお客さんにプレッシャーをかけるための
手段かもしれません。（本当だったかもしれませんが）
被害者？の一人が言っていましたが、ゆきさんと同じような状況
だったようです。その人の場合は、案内中に大家さんから
「次の人決まりそうだけど、そちらの方はどうですか？」と
営業マンの携帯に電話があったとのことです。その時に慌てて
入居申込したいと即答したそうです。
しかし、その物件の大家はうちですけど、もちろん、そんな電話
はしていません。

物件説明を受け、手付金を置いて・・・という点が気になります。
後々、トラブルにならなければ良いのですが。

何だか、愚痴みたいな感じになってしまい、具体的な回答になって
いなくて申し訳ございませんが、大阪のある不動産屋さんの
言われるように、私もそれらの業者があまりよろしくない業者と
感じております。
大阪のある不動産屋さんが、どこの業者を指しているのかは、
わかりませんが、私の場合は、全国的に有名な業者を指しています。

うちの一般媒介にまわしている物件で、全国的に有名な某社がお客さんをつけてくれました。
申し込みがあって、OKして、あとは事務手続きだけになったある日。
消臭・抗菌サービスをしますので、物件の鍵を開けておいてほしい、との電話。うちは頼んでないと言うと、借主の方からの依頼だと言う。
クリーニング済みなのに、なぜその上そんなことを、と思ったが、借主の方の依頼、といわれるとこちらは弱いです。
せいぜいが契約の始期が来てからにしてください、としかいえない。
こういうことされるので、退去時に「入居時も自分の費用でクリーニングしたのに」と苦情を言われるんですよね、、、、。

と、いうわけでその「消臭・抗菌サービス」は本当に家主のつけている賃貸契約上の条件か、単なる業者のドサクサ交じりの稼ぎのタネ（賃貸契約とは無関係）か、しっかり確認する必要があります。
多くの場合は賃貸契約とは無関係です。

＞落下菌などの　除菌・抗菌を行います。

抗菌してれば、除菌は必要ないんじゃない・・・と、重箱の隅をつついてみる練習。

お返事ありがとうございました。

その後担当営業マンから回答がありました。

?次の入居までの改装の内訳
　私の疑問・・・敷引きの30万円で消臭・抗菌サービスを行ってもらえないのか？
　　　　　　 消臭・抗菌サービスの実施には選択権はないのか？
　　　　　　 そもそも改装はどの程度まで行ってくれるのか？

　営業マン（本人は家主に尋ねたと言っている）からの回答
　　　　　・・・敷引きの30万円の内訳や改装の内訳は家主の一存なのでお答えできない。
　　　　　　 消臭・抗菌サービスは、できたら行っていただきたい。
　　　　　　 その場合の費用は借主が負担して頂く。
　　　　　　 改装の内訳は、依頼する業者によって違うのでお答えできない。
　　　　　　 敷引きの全額にて改装が行われてはいない。それならもし、改装費用が30万円以上ならば、
お客様の方で負担してもらえるのでしょうか？

しかもこの営業マンは、契約金振込みの２日前に全ての契約書類を郵送すると約束しておきながら、
保険や別紙類などを同封し忘れていて、こちらが全ての契約書を見ずには振り込めないので、
期限を延長してもらいたいとお願いすると、家主へはその日に振り込むと伝えているので無理だと言われました。
仲介業者のミスなのにどうしてでしょう？

私はこの営業マンと知り合ってまだ２週間弱ほどしか経っていませんが、
不信感でいっぱいです。
でも物件自体はとても気に入っているので、契約はするつもりです。
ただ、騙されたかも？！という気持ちを拭いたいだけなのです。

頭にきて店長へ同じ相談をしたところ、再度担当の営業マンから電話があり、
振込み期限の延長は不可能なので、今日の営業時間後、ご自宅まで持っていきます。
とのことでした。

自分のミスなのだから、その旨を家主さんに伝えたらいいのに、
伝いえようとしない姿勢にまたまた不信感が。。。

この仲介業者はＣＭもやってるし、賃貸情報と検索すれば必ずヒットする有名チェーンです。

こっちは賃貸について素人ですし、騙されていてもわかりません。
どうすればこのもやもやを解決し、気持ちよく入居できるでしょうか？

「業者」改め「クック」です。

契約書類が全て揃わないので、振込みをやめたことは正解ですね。
もしかすると、とんでもない内容の承諾書や誓約書がでてくる
かもしれませんしね。

抗菌サービスは「絶対」と言っていたのに「任意」になった
ようですね。それでは、やってもらわなくても良いですよ。
多分、バルサンやるだけでしょうから・・・。

紹介してくれている不動産業者は、その物件の元の業者ではない
のではないでしょうか？　おそらく、他に元の業者がいて、家主と
直接話しをしていることはないと思います。そうでなければ、
入金が少しぐらい遅れたところで、（自分のミスなのに）期間
延長できると思いますが。
そして、問題になっている「抗菌サービス」は、家主や元の業者
とはまるで関係ありません。勝手にその業者がやっているだけであり、
とおりすがりの家主さんが言われるように、賃貸借契約とは
無関係なはずです。

気持ちよく入居できる方法・・・？
厳しいですね。かりに、今までのことを全て忘れて入居したとしても
入居してから何かトラブルが発生するかもしれませんので。
うちで、そのような業者と仲介した入居者とは、全てトラブルが
発生しており、それらの入居者の方々はもちろん、うちでも
不信感いっぱいです。（入居までは調子いいけど、その後の対応は
最悪です。）
私と親しい業者も、その業者とは取引しないと言っているのもある。
これだけ不動産業者の間では問題になっているのに、被害者が
どんどん出てくる・・・。やはり有名だからでしょうか？
・・・また、愚痴になってしまいました・・・

敷引きについては、地域が違いますので、詳しく知りませんが、
ゆきさんが退去した後のことなので、改装費については退去後
でないとわからないでしょう。
よほど、故意や過失がない限りは、追加されることはないと
思いますし、今まで「慣例」という言葉でどうしようもなかった
敷引き制度も借主のための判決が出ましたので、そんなに
心配することもありません。
ただ、間取りによっても違いますが、３０万円というのはかなりの
高額です。退去する時に、必ず実施するもの（畳やふすま等）に
ついては、だいだいの金額を聞いておいた方が良いかもしれませんね。

さっそくのお返事ありがとうございました。^o^

私の地域は大阪府です。

担当の営業マンの話では、敷引きの30万円からどれだけを改装費ひ回すかは、
家主の一存だそうです。

だから、前任者があまり汚さないで退去した場合は、
ほとんど改装費に回されず、家主の利益となるそうです。

ちなみに入居しようとしている物件は、簡単ですが、
・築１年と半年
・1LDK
・家賃7.1万、共益費0.7万、水道代0.35万/２人
です。

この家賃の低さと通勤に便利な立地に惹かれているのですが、
どうも家主さんが税理士さんで、儲からない話にはとことん乗ってこないらしいです。
（担当営業マン談）

消臭・抗菌サービスも自分のマンションですし、できたらして欲しいと言っているくせに、
費用は借主負担で！！ですからね。
ケチ臭い。

ちなみに消臭・抗菌サービスは仲介業者が業者に依頼するみたいです。
どんなサービスなのかの内容と、領収書を請求しましたが、
領収書は他の物件のと混ざって業者からもらうので、
個人情報の関係で渡せないと言われました。
サービス内容は業者に頼めば作業後に、部屋に紙を置いてくれるそうです。

しかしお金を払うのに先に内容を見せてもらえないって、
売買の流れ的におかしな話だと思います。

クーラーのフィルターとかも掃除してくれますよね？と営業マンに尋ねたら、
わからないとか言うし！！！

来月に入居予定ですが、
とりあえず入居日に部屋の中を日付入りのカメラで写真に保存しておくつもりです。
既存の状態（もともとの傷とか）を残しておけば、
退去時にトラブルがあっても証拠になると思うので。

しかし、バルサンに17000円はかなりムカつきますね。
その作業を立ち会った方がいいでしょうか？

仲介業者への手数料（1ヶ月分の家賃+消費税）+日割りの家賃+翌月の家賃+保険+消臭サービス+保証金45万円などで、
７０万円程支払います。

こんな高い買い物なのに、仲介業者がいい加減なのは許せないです。
注意しても逆に仕返しされそうだし。。。

もう手付金として７万ほど支払ってますし、物件自体は気に入っているので、
このまま泣き寝入りですね(;_;)

えー、大阪の家主でございます。

ゆき> 担当の営業マンの話では、敷引きの30万円からどれだけを改装費に回すかは、
ゆき> 家主の一存だそうです。

よく誤解されますが、敷き引き＝改装資金と決まっているものではありません。すなわち経理上も「売上金」です。
あくまで改装資金はトータルの売上の中からだします。改装費も部屋によってさまざまですから。
例えば同じ3ＬＤＫでも数万円ですむこともあれば、120万円ほどかかることもあります。部屋によってさまざまです。

同じ売上でも、賃料部分の売上は主に返済と大修繕にあて、敷き引き（＝礼金）部分の売上は主に改装と募集にあてる、という事業計画が定石ですので、そのような誤解が出てきたのだと思います。

敷き引きは賃料の3-6ヶ月が相場ですので、賃料が7.1万円ならば相場内です。
（ただし、客寄せのために賃料を相違以上に下げている場合でも、敷き引きは下げないことが多いので、そのような場合は月額賃料に比して敷き引きは高止まりする傾向がある）

なお、その業者が単なる「仲介」の場合は、入居してしまえば縁が切れます。
管理会社も兼ねている場合は、退居するまでお付き合いが続きます。

敷き引きはほぼ礼金に相当すると考えてください。
特約があればそれは賃借人にかかってきます。
敷き引き物件の場合、ハウスクリーニングや畳替えふすま張替などの特約はついてないのが一般的です。阪神の場合は更新料もありません。
ただし、もともと敷礼地域で更新料も存在する京滋では、敷き引き物件でありながら更新料が必要な物件もあります。

関西でコマーシャルしている賃貸不動産屋は、100%、クリーニングや消毒代を強制で取ります。
こっちが知らないことを逆手にとって言ってくるので、公正取引委員会の名前を出せば、引くこともあります