個人間の契約になるのですね。
将来的に売却をお考えということでしたら、いっそのこと、
これらの交渉から売却まで不動産業者にお任せするのは
いかがでしょう？
というのも、売却の際、今般の原状回復だけでは満足いかず
再度リフォームが入るものと思慮されます。
二度工事が入るよりは一度で済んだほうが安いですし、
売却の際に工事費を上乗せして、購入者の負担で済むかも
知れません。（希望的観測ですが）
知人の方とのことでしたので、今後も良好な関係でいられるのと
工事費用の軽減等を考慮し、ご検討ください。
そうでない場合は・・・
修復箇所等は後述するとして、やはり業者さんを介したほうが懸命です。
どうしても個人どうしですと問題の発生する要因ともなります。
相談者様入居者様間の、個人間の契約よりは、入居者業者間の契約の
方がうまくいきますし、万一、支払に関して問題が起きても相談者様には
影響は少ないものと考えます。
原状回復といえども、建築請負契約の一種。それであれば、
入居者と業者との直接の取引にしたほうが問題も少なくなります。
なお、修復箇所に関してガイドラインを参考にして、
復旧箇所の優先順位を付してください。
基本的には入居者の故意・過失で破損等をした箇所に関しては
過大にしない限り、堂々と請求できます。
しかしながら、タバコに関しては全額費用負担せしむるのは疑問があります。
相談者様も相当分の費用負担が必要になるかもしれません。
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