賃料の減額を大家さんに交渉するには・・・？ -賃貸 博士-

はじめまして。
私は現在賃料40,000円のアパートを借りているのですが、昨年から引越しを考えており、この辺りの（近くのアパート)物件をネットで調べたり、不動産会社に問い合わせしてみたりしていました。
そして、驚いたことに、ほとんどの物件が賃料29,000〜35,000円で借りることができることを知り、現在のこの辺りの家賃相場を調べて見ると34,000円くらいみたいなのです。
それで、さらに驚いたのは、このアパートの上の階の2部屋も賃料はなんと30,000円で募集されていたのです。
私はこのアパートにもう8年間住んでいます。
建物も古く、築年数はもう25年以上の古いアパートです。
経済的な事情変動もあるとは思いますが、近傍同種の建物の借賃と比較してみると、どう考えてみても、このアパートの賃料は適正ではなく不相当だと思えて仕方ありません。（適正な賃料と20~30パーセント差があれば、不相当といえるんですよね?）
ですから、このような事情等を考慮して、現在の賃料の減額を請求しようと考えているのですが、その場合、どのような方法で交渉するのが一番いいのでしょうか？
ちなみに、今現在、このアパートの上の階の募集はもうネットに掲載されていませんでした。
私が見たのは昨年の12月中旬頃だったと思います。
よいアドバイス、どうぞよろしくお願い致します。