(株)ナイスコーポレーション 教えて！不動産屋さん回答詳細ページ｜賃貸博士

ご主人様の持ち分を奥様に売買や贈与をすれば、
名義を奥様だけに書き換えることはできます。
単純にご主人様の持ち分の名義を
奥様に変更すると贈与とみなされると思います。

贈与としないためには、ご主人様の持ち分を買い取ります。
金額は実際の相場や評価額、
ご主人のローンの残債分等を考慮して適正な価格を決め売買契約します
（価格が極端に相場より低いと、その分が贈与とみなされる可能性があります）。

買い取るために、奥様が買い取るための銀行融資、
ご主人様の残債の返済、抵当権の抹消なども
出てくるかと思われますので、
それらに掛かる手数料や取得税などの経費も見る必要があります。

また、現在はご主人様の分も奥様が支払らっているとのことですので、
それは、ご主人様への奥様からの貸付分として
買取の際相殺する形が取れるようにされるとよいと思います。
但し、いきなり貸し付けたといって、認められるかどうかは別ですので、
貸し付けていた事実を書面などで裏づけする必要があると思います。

当初の頭金については、その時点でご両親から借り入れられたのか、
贈与を受けたのか、借り入れられたなら、その後ご両親に返済しているのか、
贈与を受けたのなら贈与について申告はされたのかどうか、
等によって対処も変わるかと思いますが、
あくまでも持ち分についてはご主人様ですので、買い取ることには変わりありません。

また、金額（贈与税は累進課税のため）によりますが、
贈与税を支払って、（または、控除額の範囲内で数年に分けて）
奥様へ持ち分を移すことも考えてもよいかもしれません。
また、婚姻期間が20年以上の配偶者から居住用不動産の贈与を受けた場合の、
贈与税の配偶者控除（適用要件有り、控除額二千万まで）などもあります。

名義を奥様に変更するご事情や、建物の金額などによって、
考え方、対処法も変わると思いますので、ご事情に合わせて対処してください。
また、税金のことですので、ご確認やご判断を
専門家（税理士、税務署員　等）にお尋ねください。